(2005)孝中行終字第9號
——湖北省孝感市中級人民法院(2005-8-15)
湖北省孝感市中級人民法院
行政判決書
(2005)孝中行終字第9號
上訴人（原審原告）曾群蓮，又名曾群聯，女，1956年3月21日出生，漢族 孝感市人，原系孝感市孝南區城區糧油公司職工，住（略）。
委托代理人湯伯元，湖北熠耀律師事務所律師。
委托代理人劉繼明，湖北熠耀律師事務所律師。
被上訴人（原審被告）孝感市房地產管理局，住所地孝感市北京路53號。
法定代表人左少文，該局局長。
委托代理人楊曉林，湖北孝法律師事務所律師。
委托代理人曾憲海，湖北孝法律師事務所律師。
原審第三人吳錦英，又名吳景英，女，1970年10月5日出生，漢族，孝感市人，原系孝感市孝南區城區糧油公司職工，住（略）。
委托代理人陳紅新，孝感市孝南區城南法律事務所法律工作者。
上訴人曾群蓮不服孝感市孝南區人民法院對其訴孝感市房地產管理局（以下簡稱市房管局）為吳錦英頒發房屋所有權證一案作出的（2005）孝南行初字第05號行政判決，向本院提起上訴。本院依法組成由審判員胡艷華擔任審判長，審判員肖建成、黃偉參加的合議庭，書記員李勇擔任記錄，公開開庭審理了本案。上訴人曾群蓮的委托代理人湯伯元，被上訴人市房管局的委托代理人楊曉林、曾憲海，第三人吳錦英及其委托代理人陳紅新到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
一審判決認定事實如下：孝感市孝南區城區糧油公司（以下簡稱糧油公司）于1984年在孝感市書院街建房一棟。1994年5月，原告參與了本單位糧油公司的第一次房改，交納了房款 4681．23元，購得本公司書院街一棟房產中的房改房一套。同年六月，孝感市孝南區住房制度改革辦公室（以下簡稱孝南房改辦）為原告頒發了944282號有限產權證書，明確個人占有產權比例為71％。1994年7月10日，原告與第三人商定，由第三人付給了原告房款6000元，其房屋產權五年后由原告轉讓給第三人。原告之夫陳春平當即出具了收條。2001年6月30日，糧油公司進入破產程序。2002年1月20日，第三人向糧油公司提出申請，請求購買本案所爭議的一套住房。糧油公司表示同意，并于當年以“糧油公司”的名義與第三人簽訂了住房買賣協議書一份。協議加蓋了公司公章但未注明日期。第三人隨即向孝南房改辦補交了購房款2314元。后糧油公司為第三人辦理了職工個人購房申請表(該表申請人簽字一欄由經辦人李超代簽)，公有住房出售評估表，售房價款結算表，售房價格計算表等相關房改手續。最后經孝南房改辦審查，簽注了“同意房改”的意見。2002年7月，糧油公司和第三人持以上辦理的房改資料，個人身份證、第三人夫妻無私房的證明等材料向被告申請房屋權屬登記。被告經審查，于2002年8月14日為第三人辦理了孝房字第00030183號房屋所有權證。后原告得知了被告的該辦證行為，于2005年2月23日向本院提起行政訴訟。
原審認為，被告作為孝感市房地產管理法定的行政管理機關，依法具有對本轄區內的房產進行房屋權屬登記之職權。被告在為本案所爭議的房產給第三人辦理房屋所有權證的過程中，申請人提供了個人身份證、住房買賣協議書、職工個人申請表、售房價款結算表、售房價格計算表等相關房改手續；有申請人夫妻雙方無私房的證明材料；有孝南房改辦審查批準“同意房改”的意見，且第三人已交納了購房款。根據《孝感市城區公有住房出售暫行辦法》和《建設部關于進一步推行現有公有住房改革的通知》的規定，以上申請人申請房屋權屬登記的手續是齊全的，房屋產權來源是明確的。在此情況下，被告為第三人辦理房屋所有權證是完全符合建設部《城市房屋權屬登記管理辦法》的規定的。關于原告所訴糧油公司與第三人簽訂的住房買賣協議的主體資格問題。在糧油公司進入破產程序后，該公司理應以“糧油公司破產清算組”的名義與第三人簽訂住房買賣協議，而不應以“糧油公司”的名義簽訂。但該錯誤并不影響協議實體內容的合法性。因協議內容是雙方真實意思表示。對被告而言，他們無法知曉一個加蓋有單位公章的住房買賣協議其單位是否破產，且該房屋產權的原產權人確系糧油公司。故此，被告對該協議的認可無過錯。關于原告訴稱其至今仍持有孝南房改辦頒發的該房產的有限產權證書問題。根據國務院《關于深化城鎮住房制度改革的決定》第二十二條規定的要求，房屋權屬登記應由房產管理部門統一管理，統一辦證。建設部《關于整頓全國房屋所有權登記發證秩序的通知》第二條明確規定：“堅決制止住房制度改革辦公室等非房地產管理部門頒發《房屋所有權證》。非房地產管理部門頒發的《房屋所有權證》，一律無效，并要求產權人限期到房地產管理部門進行登記”。據此，原告現持有的有限產權證書無論注銷與否，均應為無效。被告自身作為法定的房地產管理機關，在為第三人辦理房屋所有權證時，無法知曉也無須考慮還有誰為該房產辦理過產權證，因為即使有也應該依法到被告處登記。故被告對此亦無過錯。關于原告所訴被告明知涉案房產有爭議而未認真審查，亦未公告問題。從被告對該房產的檔案材料審查看，尚難看出該房產有何爭議。再者，原告已于1994年7月10日明確表示同意將該房產轉讓給第三人，那么第三人再申請購買此房產，原告應無爭議，被告也無須公告。至于原告所訴的第三人的職工個人購房申請表上非本人簽字的問題。由于第三人此前確實向本單位提出過申請，有申請購房的真實意思，故該程序瑕疵并不影響實體內容的有效性。綜上所述，被告為第三人吳錦英頒發孝房字第 00030183號房屋所有權證的行政行為，認定事實清楚，符合法律規定，符合法定程序，依法應予維持。原告的訴訟請求依法應予駁回。遂依照《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第(一)項的規定，判決維持市房管局于2002年8月14日為吳錦英頒發的孝房字第00030183號房屋所有權證的具體行政行為。案件受理費300元由曾群蓮負擔。
上訴人曾群蓮上訴稱：一審判決認定被上訴人與第三人簽訂的《孝感市城鎮公有住房買賣協議書》真實有效是錯誤的。第三人與糧油公司簽訂的《孝感市城鎮公有住房買賣協議書》沒有注明簽訂日期，該協議簽訂于糧油公司進入破產程序之后，只能以該公司破產清算組的名義進行民事行為。一審判決認定被上訴人提供的職工個人購房申請表真實有效是錯誤的。第三人在一審法庭審理時證實簽名并不是吳錦英所為，系其委托糧油公司職工李超所簽。一審判決認定第三人提供的(署名為曾群林)1994年7月 10日出具的“收條”是上訴人的丈夫陳春平所寫，且認定屬上訴人夫妻共同意思表示是錯誤的，也沒有證據證明第三人交付6000元錢是在上訴人家里。第三人提交的糧油公司交款的收費收據表明交款人是糧油公司。一審法院主觀臆斷稱“該購房款票據由第三人持有”，就“對該證據依法予以采信。”第三人無權取得本案爭議房屋的產權，被上訴人給第三人頒發 00030183號房產證的行政行為主要證據不足且程序違法，依法應予撤銷。請求撤銷原判，依法改判撤銷被上訴人給第三人吳錦英頒發00030183號房產證的行政行為；本案一、二審訴訟費由被上訴人承擔。
被上訴人市房管局答辯稱：答辯人為第三人吳錦英頒發孝房字第00030183號房產證事實清楚。糧油公司1984年在書院街25號自建一棟房產， 1999年9月申請房屋權屬登記，其所有權人為“糧油公司”，因此，本案爭議的房屋系糧油公司所有的孝房字第0002396號房產一部分。孝南房改辦同意糧油公司將爭議房屋出售給第三人吳錦英，審批了所有材料并簽署了“同意房改”意見，同時加蓋其公章。答辯人為第三人頒發孝房字第00030183號房產證符合法律和房改政策規定，原審判決適用法律正確，上訴人上訴提出的理由既無事實依據，又無法律根據。而原告認為糧油公司于2001年進入破產程序，不能簽訂買賣協議，答辯人認為糧油公司是否破產清算與本案無關，破產清算屬民法所調整的范疇，答辯人只對買賣協議進行形式審查，無權也沒有義務對協議書的效力進行確認。上訴人對協議書效力的異議，不屬于行政訴訟審查的范圍。上訴人所持有的944282號有限產權證不是由法定登記部門辦理的，無法律效力。根據國務院《關于深化城鎮住房制度改革的決定》和建設部《關于整頓全國房屋所有權登記發證秩序的通知》規定，房產登記的法定部門為房地產管理部門，而944282號有限產權證是孝南房改辦頒發給上訴人的，孝南房改辦沒有資格頒發房屋所有權證，其頒發的944282號有限產權證無法律效力。即使944282號有限產權證有效，但上訴人已于94年7月10日將該房屋轉讓給第三人，該事實從庭審過程中第三人向人民法院出具原告的收據及其他相關證據得以證實，上訴人對此予以否認，認為該行為無效，屬民事訴訟范疇。第三人在參與房改辦證過程中，由糧油公司經辦人李超在《職工個人購房申請表》上代理簽名，系當事人之間委托代理關系。第三人提供的1994年7月10日以“曾群林”名義出具的收條，已經一審庭審確認屬上訴人之夫所寫。第三人持交購房款收據原件，應結合本案實際情況認定為系第三人繳納的購房款。二審人民法院應依法駁回上訴，維持原判。
第三人吳錦英沒有提交答辯狀，在庭審中答辯稱：原審判決正確，應予維持。
一審法院在審理中，被上訴人（原審被告）市房管局提供的證據有：1．孝南區城鎮公有住房買賣協議書。證明第三人與糧油公司簽有住房買賣協議。2．住宅出售平面圖。3．職工個人購房申請表。4．公有住房出售評估表。5．售房價款結算表。6．售房價格計算表。以上五證證明糧油公司同意將該房產售給第三人且按規定辦理了相關手續。 7．孝感市南大經濟開發區證明一份。8．糧油公司證明一份。以上兩證證明第三人參與房改的合法性。9．房屋權屬登記申請審批表。證明被告是按規定為第三人辦理的房屋所有權證。10．糧油公司書院街樓房的房屋所有權證。證明涉案房產的原產權人是糧油公司。11．糧油公司的房改目錄。證明涉案房產已分配給了第三人。孝感市孝南區人民法院對以上證據均予以采信。
上訴人（原審原告）曾群蓮提供的證據有：1．孝感市公有住房售購合同書。2．原告交納房款收據。3．944282號有限產權證書。4．孝南區房改辦的證明一份。以上四證證明原告參與了房改，交了房款，并已領取有限產權證書且至今未被注銷。 5．城鎮公有住房買賣協議書。證明該協議無效。6．第三人所寫購房申請。證明涉案房產有爭議，但被告未審查。7．調查筆錄。證明第三人與糧油公司所簽住房買賣協議的日期是2002年5、6月。8．第三人持有的00030183房屋所有權證和審批表。證明該產權證是2002年8月14日辦理。9．原告與糧油公司破產清算組所簽協議書及其公證書。證明糧油公司已于2001年進入破產程序。孝感市孝南區人民法院對以上證據均予以采信。
第三人吳錦英提供的證據有：1．原告出具的收條。證明原告與第三人的房屋轉讓行為及該房價款。2．房改房收費票據。證明第三人在第二次房改時補交了購房款。3．喬海清、徐勇、肖松清的證言。證明第三人是購買原告的住房而不是租房。孝感市孝南區人民法院對證據1、2予以采信，對證據3不予采信。
上述證據均隨案移送本院。經本院庭審質證，上訴人曾群蓮對被上訴人市房管局提供的證據均有異議，認為證據1沒有注明日期，不知道買賣行為何時發生，但對其真實性不持異議。證據2屬于一房兩賣的情況下產生的，是無效的。證據3中“吳景英”的簽字是由李超代簽，應為無效。證據4無第三人的簽字，應為無效。證據5、6是無效的，對曾群蓮沒有約束力。證據7沒有是否參加過房改及有無私房的內容，僅僅是一個身份證明，是無效的。證據8無效。證據9被上訴人沒有盡到審查義務，是違法頒證行為。證據10是復印件，對其真實性表示懷疑。證據11是違法行為產生的。
本院認為，證據1雖未注明日期，但蓋有甲方單位公章且有負責人簽名，并不能否定其真實性和合法性，予以采信。證據2由當時的房改部門繪制，真實合法，予以采信。證據3第三人吳錦英對代簽的事實予以認可，但指出當時都是由單位統一辦理的。結合“產權單位核實意見及蓋章”一欄中簽署了“同意申請”的意見及蓋有公章的事實，對證據3予以采信。證據4第三人吳錦英認為當時是單位統一辦理，所以手續都委托由李超辦理。結合該表中產權單位意見（同意評估出售）和房改部門意見（同意房改），該證據真實合法，予以采信。證據5、6均由孝南房改辦填寫且有經辦人、審核人簽字，真實合法，予以采信。證據7有單位公章，其內容如何并不能否定該證據的真實性和合法性，予以采信。證據8蓋有單位公章，真實合法，予以采信。證據9真實合法，予以采信。證據10經查驗原件，該證據復印件與原件相符，予以采信。證據11真實合法，予以采信。
第三人吳錦英對被上訴人市房管局提交的證據均無異議。
被上訴人市房管局對上訴人曾群蓮提交的證據1提出異議，認為僅有合同一方的簽名，未在法定的機構登記，應為無效。證據3屬非法定的房地產管理部門頒發，故無效。證據4的證明無效。對證據6的真實性無異議，但對其證明目的有異議，認為申請人是針對糧油公司提出申請，被上訴人根本不知此事。對證據7提出異議，認為該證據的證人未出庭作證，故不能作為證據使用。對證據9提出異議，認為該證據與本案無關。對證據2、5、8沒有異議。
本院認為，證據1有單位公章，雖無上訴人曾群蓮簽字，但結合孝感市孝南區公證處出具的公證書，予以采信。證據3屬于在當時歷史條件下的有權機關合法頒發的，真實性無疑，予以采信。證據4真實合法，予以采信。證據6真實合法，予以采信。證據7不符合《最高人民法院關于行政訴訟證據若干問題的規定》第十三條的要求，不予采信。證據9與本案的事實具有關聯性，且真實合法，應予采信。證據2、5、8被上訴人市房管局沒有異議，應予采信。
第三人吳錦英與被上訴人市房管局質證意見相同。
上訴人曾群蓮對第三人吳錦英提交的證據1有異議，認為該收條是無效的，曾群蓮只擁有該房屋71％的產權，不能轉讓不屬于其所有的另外29％的產權，而且按規定當時該房屋還不能出售。證據2交款單位是糧油公司，不能證明是吳錦英本人交的。證據3形式是違法的，所以證明內容無效。
本院認為，證據1涉及本案訴爭房屋，與本案具有關聯性，且雙方對收、付款行為均予認可，對證據1予以采信。證據2的交款人雖是糧油公司，但當時的普遍作法是由單位統一辦理手續（包括繳費），且發票的收費項目為“售房款”，作為糧油公司是不可能買房子并交售房款的，因此交款人應為吳錦英，對證據2予以采信。證據3不符合《最高人民法院關于行政訴訟證據若干問題的規定》第十三條的要求，對證據3不予采信。
被上訴人市房管局對第三人吳錦英提交的證據沒有異議。
本院根據上述確認的合法有效的證據認定如下事實：糧油公司于1984年在孝感市書院街建房一棟。1994年6月6日，上訴人曾群蓮交納公房出售款 4681．23元，1994年6月10日，孝南房改辦向上訴人曾群蓮頒發了該棟2單元7號住房孝南房證第944282號有限產權證書，并明確其個人產權權屬為71％。1994年7月10日，上訴人曾群林（蓮）向第三人出具收條，內容為“收房款陸仟元正￥6000.00元（五年后房產權轉讓吳錦英）房款已付清”。2002年1月20日，第三人吳錦英向糧油公司申請購買該棟2單元7號住房。隨后，第三人吳錦英填寫了“職工個人購房申請表（一）”，糧油公司簽署了“同意申請”的意見并加蓋公章，孝南房改辦派工作人員繪制了“住宅出售平面圖”，填寫了“孝南區公有住房出售評估表（二）”、“孝南區售房價款結算表（三）”、“孝南區售房價格計算表”，糧油公司和第三人吳錦英簽訂了“孝南區城鎮公有住房買賣協議書”。第三人吳錦英及其丈夫張俊各自的單位分別出具了證明，第三人吳錦英交納了“售房款”2314元。2002年7月24日，第三人吳錦英向市房管局申請房屋所有權登記，市房管局經審核提交的評估表、結算表、計算表、申請表、協議書后，于2002年8月14日辦理了房屋所有權人為吳景英的00030183號房屋所有權證。后上訴人曾群蓮得知了被上訴人市房管局的該辦證行為，于2005年2月23日向孝感市孝南區人民法院提起行政訴訟，請求撤銷被上訴人市房管局給第三人吳錦英頒發00030183號房屋所有權證的具體行政行為。
本院認為，本案中被上訴人市房管局在頒證具體行政行為中必須遵守建設部《城市房屋權屬登記管理辦法》和《孝感市城區公有住房出售暫行辦法》規定的程序。《孝感市城區公有住房出售暫行辦法》第十四條規定了出售公有住房、辦理購房手續的程序，《城市房屋權屬登記管理辦法》第十條規定了房屋權屬登記的程序，《孝感市城區公有住房出售暫行辦法》第十四條是對孝感市城區所出售的公房進行權屬登記的具體細化規定。《孝感市城區公有住房出售暫行辦法》第十四條第（1）項規定，職工個人的配偶所在單位要出具其是否有私房、是否已按標準價或成本價購房以及參加工作時間的證明。而市房管局提交的第三人吳錦英的配偶所在單位的證明中，僅有其參加工作時間一項內容。《孝感市城區公有住房出售暫行辦法》第十四條第（2）項規定，產權單位要向房改辦報送售房方案、《土地使用證》、《房屋產權證書》、住房設計圖紙、竣工驗收資料等。但市房管局提交的證據中只有《房屋產權證書》。從《孝感市城區公有住房出售暫行辦法》第十四條可以看出，產權單位與購房者簽訂售購協議書是在評估人員及產權單位填報相關表格，經房改辦審批之后，而糧油公司和第三人吳錦英的售購協議書并沒有填寫日期，也就無法判知此協議書是否按照規定的前后時間順序要求填寫。另外，雖然市房管局提供的糧油公司房產產籍檔案中所有權人為“糧油公司”，但在孝南房改辦提供的《孝南區售房價格結算表》中，產權比例一欄中寫明“71:29”，作為頒證機關的市房管局應該謹慎地注意到這一點，此處表明該房的產權不全部屬于糧油公司，至少是權屬不明而需要查明，但沒有證據表明市房管局進行了權屬調查。雖然《孝感市城區公有住房出售暫行辦法》規定的程序都是由房改辦具體操作，但是按照《城市房屋權屬登記管理辦法》第十條的規定，房屋所有權登記機關必須進行權屬審核，而市房管局對房屋權屬的審核，就是嚴格審查孝南房改辦、糧油公司、第三人吳錦英是否按照《孝感市城區公有住房出售暫行辦法》第十四條規定的程序辦理購房手續。當存在上述諸多問題、權屬不清的情況下，市房管局依然向第三人吳錦英頒發了房屋產權證書，顯然并沒有盡到嚴格審核的義務。上訴人曾群蓮提出糧油公司與第三人吳錦英簽訂的《孝南區城鎮公有住房買賣協議書》沒有填寫日期，并且只能以該公司破產清算組的名義簽訂，因此該協議無效。由于該協議書有單位負責人簽名并蓋有公章，沒有填寫日期并不影響此協議的真實性和合法性。市房管局并不知曉糧油公司已經進入破產程序，而且也沒有對該協議的效力進行審查的法律義務。所以，該協議是有效的。上訴人曾群蓮還提出《職工個人購房申請表（一）》不是吳錦英本人簽名，所以無效。由于當時的購房手續都由糧油公司辦理，其單位職工李超代為簽名并不能否定該申請表的效力。被上訴人市房管局提出上訴人曾群蓮持有的孝南房證第944282號有限產權證不是法定登記部門辦理的，因此沒有法律效力。建設部《關于整頓全國房屋所有權登記發證秩序的通知》第二條“堅決制止住房制度改革辦公室等非房地產管理部門頒發《房屋所有權證》。非房地產管理部門頒發的《房屋所有權證》，一律無效，并要求產權人限期到房地產管理部門進行登記。”的精神實質是規范房屋所有權證書的管理，“非房地產管理部門頒發的《房屋所有權證》，一律無效”指的僅僅是證書的無效，而并不能代表持證人對所有權的喪失，建設部也沒有權利直接剝奪房屋所有人擁有的對房屋的所有權，上訴人曾群蓮并沒有失去對該房屋71％的所有權。被上訴人市房管局認為上訴人曾群蓮持有的孝南房證第944282號有限產權證無效并且不是房屋所有人的證據不足。
綜上，被上訴人市房管局在頒發孝房字第00030183號房屋所有權證書的過程中，沒有盡到權屬審查的職責，沒有認真仔細地審核當事人的證明、文件和資料，在相關手續不齊備且沒有查清房屋權屬的情況下，向第三人吳錦英頒發房屋所有權證，違反了《城市房屋權屬登記管理辦法》和《孝感市城區公有住房出售暫行辦法》的有關規定。被上訴人市房管局提出其頒證行為合法有效的理由不能成立，其向第三人吳錦英頒發房屋所有權證，主要證據不足，違反法定程序。一審判決對市房管局的具體行政行為的合法性審查不嚴，認為被上訴人市房管局頒證程序合法且房屋權屬清楚，屬于認定事實不清。上訴人曾群蓮對一審判決依據的事實理由不服，認為頒證行為違法的上訴理由成立。根據《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第（二）項第1、3目和第六十一條第（三）項的規定，判決如下：
一、撤銷孝感市孝南區人民法院（2005）孝南行初字第05號行政判決。
二、撤銷被上訴人孝感市房地產管理局為吳錦英頒發的孝房字第00030183號房屋所有權證。
二審案件受理費300元由被上訴人孝感市房地產管理局負擔。
本判決為終審判決。
審 判 長 胡 艷 華
審 判 員 肖 建 成
審 判 員 黃 偉
二○○五年八月十五日
書 記 員 李 勇
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