原告北京伯雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與于寶強商品房預售合同糾紛一案
——北京市通州區(qū)人民法院 (2008-7-16)
原告北京伯雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與于寶強商品房預售合同糾紛一案
北京市通州區(qū)人民法院
民事判決書
（2008）通民初字第05947號
原告（反訴被告）北京伯雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地北京市通州區(qū)梨園地區(qū)魏家墳。
法定代表人王玉武，總經(jīng)理。
委托代理人張學敏，男，漢族，1972年9月28日出生，北京伯雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司職員，住(略)。
委托代理人楊宏勇，男，漢族，1979年4月1日出生，北京伯雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司職員，住(略)。
被告（反訴原告）于寶強，男，漢族，1981年7月5日出生，三河城美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司職員，住(略)。
委托代理人陳安業(yè)，北京市廣盛律師事務所律師。
原告（反訴被告）北京伯雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱伯雅公司）與被告（反訴原告）于寶強商品房預售合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員李士剛獨任審判，公開開庭進行了審理。伯雅公司委托代理人張學敏、楊宏勇，于寶強及其委托代理人陳安業(yè)到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
伯雅公司訴稱，2005年5月31日，我公司與于寶強簽訂了北京市商品房預售合同。根據(jù)合同約定于寶強購買我公司開發(fā)的位于北京市通州區(qū)魏家墳村久居雅園B區(qū)1#405居室住房一套，該房總價為199 495元。后我公司與于寶強及北京農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司梨園支行（以下簡稱梨園支行）共同簽訂個人住房借款合同，由梨園支行向于寶強發(fā)放購房貸款，用于于寶強購買我公司的商品房，并由我公司為于寶強借款擔保。上述合同簽訂后，各方開始履行。2006年10月27日，我公司與于寶強簽訂協(xié)議書，約定因我公司原因無法按時交房，我公司同意將于寶強交付的首付款76 695元，已交銀行月供16 445.66元及違約金32 797元，共計125 937.66元退還給于寶強。銀行貸款由我公司一次性代于寶強支付給銀行。我公司同意于寶強保留久居雅園項目至正常入住時以原價每平方米2762元回購原房屋的權(quán)利。如于寶強不行使原價回購權(quán)利，則應配合我公司解除售房合同，辦理退房手續(xù)。協(xié)議簽訂后，2006年11月8日，我公司代于寶強向梨園支行支付購房貸款100 436.92元。于2006年11月1日支付于寶強購房首付款76 695元，月供16 445.66元，違約金32 797元，共計125 937.66元。2007年下半年項目已完成正常入住，我公司多次電話通知于寶強按原價支付房款，辦理入住手續(xù)，但于寶強拒絕辦理。后我公司又與于寶強協(xié)商解除商品房預售合同、辦理退房手續(xù)未果。至此，訴至法院。請求1、解除與于寶強簽訂的北京市商品房預售合同，并辦理退房手續(xù)；2、訴訟費由于寶強承擔。
于寶強辯稱，2006年10月27日，由于伯雅公司違約造成不能按時交房，雙方才簽訂了協(xié)議書。按照協(xié)議書的約定伯雅公司已將我交付的首付款、月供 及 違 約金 共 計125 937.66元給付了我。并保留了我按原價回購該房的權(quán)利。在該項目完成正常入住時，卻未通知我辦理相關(guān)手續(xù)。故不同意伯雅公司的訴訟請求。同時提起反訴，要求判決雙方繼續(xù)履行北京市商品房預售合同及2006年10月27日協(xié)議書，并協(xié)助辦理入住手續(xù)。
針對于寶強提起的反訴請求，伯雅公司不認可。
經(jīng)審理查明：2005年5月31日，以伯雅公司為出賣人，于寶強為買受人簽訂了北京市商品房預售合同。約定買受人購買出賣人開發(fā)的位于北京市通州區(qū)梨園鎮(zhèn)魏家墳久居雅園小區(qū)B區(qū)1#405號住房一套，建筑面積72.15平方米，套內(nèi)建筑面積64.76平方米。該房總價款為199 495元。買受人可采取貸款方式付款，首期支付購房總價款的44.86％，其余價款可以向梨園支行或住房公積金管理機構(gòu)借款支付。此外，合同還約定了違約責任等其他內(nèi)容。2006年10月27日，伯雅公司與于寶強簽訂協(xié)議書，約定因伯雅公司無法按時交房，伯雅公司同意將于寶強交付的首付款76 695元及已交納的每月月供（05.7-06.10）16 445.66元及 違約金32 797元，共計125 937.66元支付給于寶強。銀行貸款由伯雅公司一次性清償。同時，伯雅公司同意于寶強保留在久居雅園項目正常交房入住時以原價每平方米2765元回購原房屋的權(quán)利，于寶強在行使該權(quán)力時，需退回伯雅公司支付給其的違約金。原簽約的合同暫時不予解除，但是如果久居雅園項目正常交房入住于寶強不行使原價回購的權(quán)利，則于寶強需積極配合伯雅公司解除購房合同及退房手續(xù)。后雙方依照協(xié)議約定履行。伯雅公司給付于寶強購房首付款76 695元，月供16 445.66元，違約金32 797元，共計125 937.66元。并向梨園支行支付購房貸款100 436.92元。2007年下半年包括本案所涉房屋的房地產(chǎn)項目正式完成交付使用。
庭審中于寶強表示，如其反訴請求成立，可以按協(xié)議書約定給付伯雅公司相應購房款項，并退還已收取的 違約金32 797元。
在審理過程中，伯雅公司要求變更訴訟請求。伯雅公司稱2006年10月份以后公司管理出現(xiàn)混亂局面，致使包括本案所涉房產(chǎn)在內(nèi)的房地產(chǎn)項目無法按時向業(yè)主交付，連續(xù)出現(xiàn)數(shù)次上百名業(yè)主大規(guī)模上訪事件。公司原法定代表人王海濤因涉嫌經(jīng)濟犯罪，被依法逮捕。于寶強的姐夫陳忠民是公司原高層管理人員，由于當時公司公章管理混亂，此協(xié)議上只加蓋了公章，而沒有公司法定代表人或相關(guān)負責人簽字。2007年3月，通州區(qū)區(qū)委、區(qū)政府為了保證社會的穩(wěn)定與和諧，委托北京新建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承辦伯雅公司房產(chǎn)項目的掃尾工程，伯雅公司法人資格繼續(xù)存續(xù)。同年8月，伯雅公司法律關(guān)系理順后，對公司所有的資料進行了處理，未曾發(fā)現(xiàn)本案所涉協(xié)議。2007年11月，辦理交房時，于寶強持此協(xié)議要求回購房屋，伯雅公司方知此事。因2006年10月27日，雙方簽署的協(xié)議書約定的內(nèi)容顯失公平，嚴重損害了伯雅公司的利益，故請求法院判令撤銷2006年10月27日伯雅公司與于寶強簽訂的協(xié)議書。
于寶強對伯雅公司變更后的訴訟請求辯稱，伯雅公司變更訴訟請求是在開庭以后，已經(jīng)超出了法定期限。另外，伯雅公司現(xiàn)在主張要求撤銷，已經(jīng)超過了法律規(guī)定的1年有效期限，故不同意伯雅公司變更后的訴訟請求。
另查，伯雅公司前款所述自2006年10月以后的經(jīng)營狀況以及該房產(chǎn)項目所引發(fā)的社會問題屬實。
上述事實，有伯雅公司向本院提供的北京市商品房預售合同、協(xié)議書、支出憑證、北京農(nóng)村商業(yè)銀行收回貸款憑證、情況說明，北京市通州區(qū)人民檢察院起訴書、補充起訴書及各方當事人在法庭上的陳述等證據(jù)在案佐證。
本院認為，伯雅公司與于寶強簽訂的北京市商品房預售合同合法有效，各方當事人應恪守履行。2006年10月27日，伯雅公司與于寶強簽訂協(xié)議書，約定因伯雅公司無法按時交房，伯雅公司同意將于寶強交付的首付款76 695元及已交納的每月月供（05.7-06.10）16 445.66元及違約金32 797元，共計125 937.66元支付給于寶強。銀行貸款由伯雅公司一次性清償。同時，伯雅公司同意于寶強保留在久居雅園項目正常交房入住時以原價每平方米2765元回購原房屋的權(quán)利，于寶強在行使該權(quán)力時，需退回伯雅公司支付給其的違約金。原簽約的合同暫時不予解除，但是如果久居雅園項目正常交房入住于寶強不行使原價回購的權(quán)利，則于寶強需積極配合伯雅公司解除購房合同及退房手續(xù)。后雙方依照協(xié)議履行。上述協(xié)議的簽訂，未約定于寶強所應承擔的相應義務，該協(xié)議權(quán)利義務不對等、顯失公平，應予撤銷。鑒于伯雅公司2006年10月以后的經(jīng)營狀況以及該房產(chǎn)項目引發(fā)的社會問題經(jīng)查證屬實，現(xiàn)伯雅公司提出撤銷該協(xié)議未超過法定期限，本院應予支持。對于于寶強辯稱伯雅公司變更訴訟請求是在開庭以后，已經(jīng)超出了法定期限。另外，伯雅公司現(xiàn)在主張要求撤銷，已經(jīng)超過了法律規(guī)定的1年有效期限的答辯意見，證據(jù)不足，本院不予支持。
綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十四條第一款第（二）項、第五十六條之規(guī)定，判決如下：
一、二ΟΟ六年十月二十七日原告（反訴被告）北京伯雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被告（反訴原告）于寶強簽訂的協(xié)議書予以撤銷；
二、駁回被告（反訴原告）于寶強的反訴請求。
訴訟費三十五元，由被告（反訴原告）于寶強負擔，于判決生效之日起七日內(nèi)交納。
反訴費三十五元，由被告（反訴原告）于寶強負擔（已交納）。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，交納相應上訴案件受理費，上訴于北京市第二中級人民法院。如在上訴期滿后七日內(nèi)未交納上訴案件受理費的，按自動撤回上訴處理。
審 判 員 李士剛
二 ΟΟ 八 年 七 月 十六日
書 記 員 李 雪
北京市通州區(qū)人民法院
民事判決書
（2008）通民初字第05947號
原告（反訴被告）北京伯雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地北京市通州區(qū)梨園地區(qū)魏家墳。
法定代表人王玉武，總經(jīng)理。
委托代理人張學敏，男，漢族，1972年9月28日出生，北京伯雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司職員，住通州區(qū)果園西小區(qū)2單元201號。
委托代理人楊宏勇，男，漢族，1979年4月1日出生，北京伯雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司職員，住通州區(qū)云景東路79號。
被告（反訴原告）于寶強，男，漢族，1981年7月5日出生，三河城美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司職員，住北京市通州區(qū)翠屏北里西區(qū)5號樓3單元402號。
委托代理人陳安業(yè)，北京市廣盛律師事務所律師。
原告（反訴被告）北京伯雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱伯雅公司）與被告（反訴原告）于寶強商品房預售合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員李士剛獨任審判，公開開庭進行了審理。伯雅公司委托代理人張學敏、楊宏勇，于寶強及其委托代理人陳安業(yè)到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
伯雅公司訴稱，2005年5月31日，我公司與于寶強簽訂了北京市商品房預售合同。根據(jù)合同約定于寶強購買我公司開發(fā)的位于北京市通州區(qū)魏家墳村久居雅園B區(qū)1#405居室住房一套，該房總價為199 495元。后我公司與于寶強及北京農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司梨園支行（以下簡稱梨園支行）共同簽訂個人住房借款合同，由梨園支行向于寶強發(fā)放購房貸款，用于于寶強購買我公司的商品房，并由我公司為于寶強借款擔保。上述合同簽訂后，各方開始履行。2006年10月27日，我公司與于寶強簽訂協(xié)議書，約定因我公司原因無法按時交房，我公司同意將于寶強交付的首付款76 695元，已交銀行月供16 445.66元及違約金32 797元，共計125 937.66元退還給于寶強。銀行貸款由我公司一次性代于寶強支付給銀行。我公司同意于寶強保留久居雅園項目至正常入住時以原價每平方米2762元回購原房屋的權(quán)利。如于寶強不行使原價回購權(quán)利，則應配合我公司解除售房合同，辦理退房手續(xù)。協(xié)議簽訂后，2006年11月8日，我公司代于寶強向梨園支行支付購房貸款100 436.92元。于2006年11月1日支付于寶強購房首付款76 695元，月供16 445.66元，違約金32 797元，共計125 937.66元。2007年下半年項目已完成正常入住，我公司多次電話通知于寶強按原價支付房款，辦理入住手續(xù)，但于寶強拒絕辦理。后我公司又與于寶強協(xié)商解除商品房預售合同、辦理退房手續(xù)未果。至此，訴至法院。請求1、解除與于寶強簽訂的北京市商品房預售合同，并辦理退房手續(xù)；2、訴訟費由于寶強承擔。
于寶強辯稱，2006年10月27日，由于伯雅公司違約造成不能按時交房，雙方才簽訂了協(xié)議書。按照協(xié)議書的約定伯雅公司已將我交付的首付款、月供 及 違 約金 共 計125 937.66元給付了我。并保留了我按原價回購該房的權(quán)利。在該項目完成正常入住時，卻未通知我辦理相關(guān)手續(xù)。故不同意伯雅公司的訴訟請求。同時提起反訴，要求判決雙方繼續(xù)履行北京市商品房預售合同及2006年10月27日協(xié)議書，并協(xié)助辦理入住手續(xù)。
針對于寶強提起的反訴請求，伯雅公司不認可。
經(jīng)審理查明：2005年5月31日，以伯雅公司為出賣人，于寶強為買受人簽訂了北京市商品房預售合同。約定買受人購買出賣人開發(fā)的位于北京市通州區(qū)梨園鎮(zhèn)魏家墳久居雅園小區(qū)B區(qū)1#405號住房一套，建筑面積72.15平方米，套內(nèi)建筑面積64.76平方米。該房總價款為199 495元。買受人可采取貸款方式付款，首期支付購房總價款的44.86％，其余價款可以向梨園支行或住房公積金管理機構(gòu)借款支付。此外，合同還約定了違約責任等其他內(nèi)容。2006年10月27日，伯雅公司與于寶強簽訂協(xié)議書，約定因伯雅公司無法按時交房，伯雅公司同意將于寶強交付的首付款76 695元及已交納的每月月供（05.7-06.10）16 445.66元及 違約金32 797元，共計125 937.66元支付給于寶強。銀行貸款由伯雅公司一次性清償。同時，伯雅公司同意于寶強保留在久居雅園項目正常交房入住時以原價每平方米2765元回購原房屋的權(quán)利，于寶強在行使該權(quán)力時，需退回伯雅公司支付給其的違約金。原簽約的合同暫時不予解除，但是如果久居雅園項目正常交房入住于寶強不行使原價回購的權(quán)利，則于寶強需積極配合伯雅公司解除購房合同及退房手續(xù)。后雙方依照協(xié)議約定履行。伯雅公司給付于寶強購房首付款76 695元，月供16 445.66元，違約金32 797元，共計125 937.66元。并向梨園支行支付購房貸款100 436.92元。2007年下半年包括本案所涉房屋的房地產(chǎn)項目正式完成交付使用。
庭審中于寶強表示，如其反訴請求成立，可以按協(xié)議書約定給付伯雅公司相應購房款項，并退還已收取的 違約金32 797元。
在審理過程中，伯雅公司要求變更訴訟請求。伯雅公司稱2006年10月份以后公司管理出現(xiàn)混亂局面，致使包括本案所涉房產(chǎn)在內(nèi)的房地產(chǎn)項目無法按時向業(yè)主交付，連續(xù)出現(xiàn)數(shù)次上百名業(yè)主大規(guī)模上訪事件。公司原法定代表人王海濤因涉嫌經(jīng)濟犯罪，被依法逮捕。于寶強的姐夫陳忠民是公司原高層管理人員，由于當時公司公章管理混亂，此協(xié)議上只加蓋了公章，而沒有公司法定代表人或相關(guān)負責人簽字。2007年3月，通州區(qū)區(qū)委、區(qū)政府為了保證社會的穩(wěn)定與和諧，委托北京新建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承辦伯雅公司房產(chǎn)項目的掃尾工程，伯雅公司法人資格繼續(xù)存續(xù)。同年8月，伯雅公司法律關(guān)系理順后，對公司所有的資料進行了處理，未曾發(fā)現(xiàn)本案所涉協(xié)議。2007年11月，辦理交房時，于寶強持此協(xié)議要求回購房屋，伯雅公司方知此事。因2006年10月27日，雙方簽署的協(xié)議書約定的內(nèi)容顯失公平，嚴重損害了伯雅公司的利益，故請求法院判令撤銷2006年10月27日伯雅公司與于寶強簽訂的協(xié)議書。
于寶強對伯雅公司變更后的訴訟請求辯稱，伯雅公司變更訴訟請求是在開庭以后，已經(jīng)超出了法定期限。另外，伯雅公司現(xiàn)在主張要求撤銷，已經(jīng)超過了法律規(guī)定的1年有效期限，故不同意伯雅公司變更后的訴訟請求。
另查，伯雅公司前款所述自2006年10月以后的經(jīng)營狀況以及該房產(chǎn)項目所引發(fā)的社會問題屬實。
上述事實，有伯雅公司向本院提供的北京市商品房預售合同、協(xié)議書、支出憑證、北京農(nóng)村商業(yè)銀行收回貸款憑證、情況說明，北京市通州區(qū)人民檢察院起訴書、補充起訴書及各方當事人在法庭上的陳述等證據(jù)在案佐證。
本院認為，伯雅公司與于寶強簽訂的北京市商品房預售合同合法有效，各方當事人應恪守履行。2006年10月27日，伯雅公司與于寶強簽訂協(xié)議書，約定因伯雅公司無法按時交房，伯雅公司同意將于寶強交付的首付款76 695元及已交納的每月月供（05.7-06.10）16 445.66元及違約金32 797元，共計125 937.66元支付給于寶強。銀行貸款由伯雅公司一次性清償。同時，伯雅公司同意于寶強保留在久居雅園項目正常交房入住時以原價每平方米2765元回購原房屋的權(quán)利，于寶強在行使該權(quán)力時，需退回伯雅公司支付給其的違約金。原簽約的合同暫時不予解除，但是如果久居雅園項目正常交房入住于寶強不行使原價回購的權(quán)利，則于寶強需積極配合伯雅公司解除購房合同及退房手續(xù)。后雙方依照協(xié)議履行。上述協(xié)議的簽訂，未約定于寶強所應承擔的相應義務，該協(xié)議權(quán)利義務不對等、顯失公平，應予撤銷。鑒于伯雅公司2006年10月以后的經(jīng)營狀況以及該房產(chǎn)項目引發(fā)的社會問題經(jīng)查證屬實，現(xiàn)伯雅公司提出撤銷該協(xié)議未超過法定期限，本院應予支持。對于于寶強辯稱伯雅公司變更訴訟請求是在開庭以后，已經(jīng)超出了法定期限。另外，伯雅公司現(xiàn)在主張要求撤銷，已經(jīng)超過了法律規(guī)定的1年有效期限的答辯意見，證據(jù)不足，本院不予支持。
綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十四條第一款第（二）項、第五十六條之規(guī)定，判決如下：
一、二ΟΟ六年十月二十七日原告（反訴被告）北京伯雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被告（反訴原告）于寶強簽訂的協(xié)議書予以撤銷；
二、駁回被告（反訴原告）于寶強的反訴請求。
訴訟費三十五元，由被告（反訴原告）于寶強負擔，于判決生效之日起七日內(nèi)交納。
反訴費三十五元，由被告（反訴原告）于寶強負擔（已交納）。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，交納相應上訴案件受理費，上訴于北京市第二中級人民法院。如在上訴期滿后七日內(nèi)未交納上訴案件受理費的，按自動撤回上訴處理。
審 判 員 李士剛
二 ΟΟ 八 年 七 月 十六日
書 記 員 李 雪
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