原告向建平與被告重慶市酉陽縣萬家福商業有限責任公司、被告姚則鋒、被告羅洪安房屋租賃合同糾紛一案
——重慶市黔江區人民法院(2008-10-15)
原告向建平與被告重慶市酉陽縣萬家福商業有限責任公司、被告姚則鋒、被告羅洪安房屋租賃合同糾紛一案
重 慶 市 黔 江 區 人 民法 院
民 事 判 決 書
(2008)黔法民初字第744號
原告向建平,男,生于1961年4月25日,土家族,住重慶市渝中區大黃路26號。
委托代理人郭勤，重慶光界律師事務所律師。
被告重慶市酉陽縣萬家福商業有限責任公司。
法定代表人袁光軍，該公司董事長。
委托代理人羅應風，重慶光界律師事務所律師。
委托代理人趙應平，湖南正發律師事務所律師。
被告姚則鋒,男,生于1967年1月23日,住(略)。
委托代理人李方劍，重慶光界律師事務所律師。
被告羅洪安,男,生于1970年11月1日,漢族,住(略)。
委托代理人羅應風，重慶光界律師事務所律師。
委托代理人陳清濤，重慶光界律師事務所律師助理。
原告向建平與被告重慶市酉陽縣萬家福商業有限責任公司、被告姚則鋒、被告羅洪安房屋租賃合同糾紛一案，本院于2008年9月23日受理后，于2008年10月15日依法適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告向建平及其委托代理人郭勤，被告重慶市酉陽縣萬家福商業有限責任公司法定代表人袁光軍及公司委托代理人羅應風、趙應平，被告姚則鋒及其委托代理人李方劍，被告羅洪安及其委托代理人羅應風 、陳清濤到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。
原告訴稱， 2003年6月9日，原告向建平與被告重慶市酉陽縣萬家福商業有限責任公司簽訂了房屋租賃合同，約定：1、由原告將與位于重慶市黔江區建設委員會綜合樓臨街門面及二樓出租給被告，租期為八年；2、租金在租期的前三年按一樓每月40元/平方米，二樓為每月18元/平方米計算，三年期滿后，雙方根據黔江區范圍內的門面房屋租賃市價協商增減，但增減幅度不能超過前三年約定租金的10%；3、乙方在使用該租賃房屋前向甲方一次性支付六個月租金，以后每六個月期滿前一個月內支付下六個月租金。合同簽訂后，原告依約定將房屋交給被告，在合同履行三年后，原告依約定上漲了房租，而被告拖欠了7萬余元經原告多次催告，被告至今未付。2007年初被告以經營不善為由拒絕交納二樓房租，并要求將二樓轉租他人,致使原告整體租賃、統一管理的合同目的無法實現,并由此造成經濟損失10余萬元;2008年初原告還得知被告于2006年擅自將房轉租給姚則鋒經營“精益眼鏡”,擅自轉租給羅洪安經營“童聲緣”，該轉租行為致使原告損失近10萬元。為此原告向法院起訴要求：1、解除原告向建平與被告重慶市酉陽縣萬家福商業有限責任公司簽訂了房屋租賃合同，確認被告重慶市酉陽縣萬家福商業有限責任公司與被告姚則鋒、羅洪安的轉租合同無效。2、判令三被告向原告返還重慶市黔江區建設委員會綜合樓臨街門面。3、判令被告重慶市酉陽縣萬家福商業有限責任公司支付拖欠的租金78228元，賠償因違約給原告造成的損失208992元。原告為了證明自己的主張，向法庭提供了如下證據：1、國有土地使用權證、房屋產權證、房屋租賃意向協議書及房屋租賃合同，證實原告向建平與被告重慶市酉陽縣萬家福商業有限責任公司簽訂了房屋租賃合同合法有效，2、證人張連華、向世遠的證言及收款收據證實被告有拖欠房租和轉租的事實，3、向建平與程芳的房屋租賃合同證實被告租用的二樓房屋轉租給程芳后有損失的事實，4、被告重慶市酉陽縣萬家福商業有限責任公司與姚則鋒的租賃合同及相應收據和工商檔案證實被告轉租帶來損失的事實，5、被告重慶市酉陽縣萬家福商業有限責任公司的復函證實原告得知被告轉租后要求賠償損失并解決糾紛的事實。
被告重慶市酉陽縣萬家福商業有限責任公司辯稱，原告主張解除合同，首先不具備解除合同的法律規定及合同約定的解除條件，即使原告有合同解除權，原告行使解除權也超過了一年的法定除斥期間，其解除權已消滅，而無權再提起解除權訴訟。同時原告要求確認被告重慶市酉陽縣萬家福商業有限責任公司與被告姚則鋒、被告羅洪安房屋租賃合同無效的故請求也不能成立，其原因是原告不是合同締約人無訴訟主體資格，原合同中并未禁止轉租，也不具備合同無效的情形。被告重慶市酉陽縣萬家福商業有限責任公司按約定交納了租金，其轉租行為亦不違法，故不存在拖欠租金和賠償損失，因而請求法院駁回原告的訴訟請求。被告為了證明自己的主張，向法庭提供了如下證據：1、房屋租賃合同證實合同合法有效，合同中未約定解除權，亦未禁止轉租的事實，2、次租賃合同證實重慶市酉陽縣萬家福商業有限責任公司與姚則鋒的合同合法有效，3、重慶市酉陽縣萬家福商業有限責任公司與程芳的合同，證實重慶市酉陽縣萬家福商業有限責任公司與向建平就終止二樓租賃關系協商一致，4、聯營合同證實重慶市酉陽縣萬家福商業有限責任公司與羅洪安不是租賃，而是聯營，其聯營關系合法有效。5、19張收據證實了交納租金的情況，6、自動扶梯供貨合同及黔江萬家福超市投入清單證實了添附情況。
被告姚則鋒辯稱，原告不應將姚則鋒列為本案被告，其被告主體不合格，被告重慶市酉陽縣萬家福商業有限責任公司與被告姚則鋒的租賃合同合法有效，其效力已為人民法院的生效法律文書確認，因而請求法院駁回原告的訴訟請求。被告姚則鋒為了證明自己的主張，向法庭提供了如下證據：姚則鋒的身份證、租賃合同及民事調解書證實了轉租合同的合法有效。
被告羅洪安辯稱，重慶市酉陽縣萬家福商業有限責任公司與羅洪安系聯營關系，其聯營合同合法有效，故請求法院駁回原告的訴訟請求，被告羅洪安向法庭提供了聯營合同作為證據。
經審理查明，2003年8月9日，以原告向建平為甲方，被告重慶市酉陽縣萬家福商業有限責任公司為乙方簽訂了房屋租賃合同，合同第一、二條約定由原告將與位于重慶市黔江區建設委員會綜合樓臨街門面及二樓共3100平方米出租給被告，租期為八年；合同第三條約定租金在租期的前三年按一樓每月40元/平方米，二樓為每月18元/平方米計算，三年期滿后，雙方根據黔江區范圍內的門面房屋租賃市價協商增減，但增減幅度不能超過前三年約定租金的10%，乙方在使用該租賃房屋前向甲方一次性支付六個月租金，以后每六個月期滿前一個月內支付下六個月租金；合同第六條約定，對合同爭議、糾紛解決方式及違約事項，均按《合同法》相關規定執行。合同簽訂后，原告依約定將房屋交給被告，在合同履行三年后，雙方依約定上漲了房租。2007年初被告退出所租二樓房屋，原告向建平便將二樓房屋租給程芳。在被告租賃經營的一樓，被告于2006年將一樓部份門面約120平方米以年租金十萬元轉租給姚則鋒經營“精益眼鏡”。2007年4月1日被告重慶市酉陽縣萬家福商業有限責任公司與羅洪安達成聯營協議，約定由重慶市酉陽縣萬家福商業有限責任公司提供300平方米場地即一樓門面的一部份，由羅洪安投入經營所需的流動資金貨物及裝修資金經營童裝、健身器材、按摩器材，同時約定利潤按四六分成，羅洪安方必須保證被告重慶市酉陽縣萬家福商業有限責任公司全年利潤不低于十六萬元。現原告以被告重慶市酉陽縣萬家福商業有限責任公司擅自轉租及拖欠房租為由向法院提起了訴訟。
本院認為，本案爭議焦點有三，分別評述如下。
一、關于聯營合同及轉租合同的效力及原告是否享有合同解除權的問題。從被告重慶市酉陽縣萬家福商業有限責任公司與被告羅洪安達成的聯營合同內容：由重慶市酉陽縣萬家福商業有限責任公司提供300平方米場地，由羅洪安投入經營所需的流動資金貨物及裝修資金，利潤按四六分成，羅洪安方必須保證被告重慶市酉陽縣萬家福商業有限責任公司全年利潤不低于十六萬元。可以看出，該聯營協議僅約定了重慶市酉陽縣萬家福商業有限責任公司以門面作為投入后，必須有相應的利潤，其聯營實質就是門面轉租，系名為聯營，實為門面轉租的合同。加之有被告重慶市酉陽縣萬家福商業有限責任公司與被告姚則鋒的轉租合同，均未取得出租人向建平的同意，雖然被告重慶市酉陽縣萬家福商業有限責任公司與被告姚則鋒辯解向建平知道轉租行為，但知道并不等于同意，當事人也只有在知道后才會行使合同解除權，按照《中華人民共和國合同法》第二百二十四條……承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同的規定，原告行使解除權符合法定條件,故對原告向建平主張解除合同的請求，本院予以支持。同時按照《中華人民共和國合同法》第五十一條無處分權人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效之規定，被告重慶市酉陽縣萬家福商業有限責任公司在與他人訂立轉租合同及“聯營合同”,行使他人財產處分權后未得到權利人的追認，亦未取得處分權，故轉租合同及“聯營合同”均屬于效力待定狀態，其是否有效完全取絕于處分權人的態度，故對處分權人即本案原告向建平確認轉租合同及“聯營合同”無效的請求，本院予以支持。
二、關于原告向建平所主張拖欠房租及賠償損失的問題。從被告重慶市酉陽縣萬家福商業有限責任公司所提供，由向建平方出具的最近收據備注2008年4月28日至10月28日底樓房租費看，被告重慶市酉陽縣萬家福商業有限責任公司并不存在拖欠房租的事實，故對此請求，本院不予支持。關于損失，因重慶市酉陽縣萬家福商業有限責任公司退回二樓門面后由程芳承租時，三方已達成協議，故對此請求，本院不予支持；被告重慶市酉陽縣萬家福商業有限責任公司在與他人訂立轉租合同及“聯營合同”時，只是被告重慶市酉陽縣萬家福商業有限責任公司存在違反合同法規定的行為，并未因此而使原告向建平期待利益減少，故對此請求，本院亦不予支持。
三、關于被告重慶市酉陽縣萬家福商業有限責任公司就租賃門面的添附問題，因被告重慶市酉陽縣萬家福商業有限責任公司堅持原告沒有合同解除權，合同需繼續履行觀點，本院對此就不作評判，但當事人享有另行起訴的權利。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第五十一條、第二百二十四條的規定，判決如下：
一、被告重慶市酉陽縣萬家福商業有限責任公司與被告姚則鋒、被告羅洪安訂立的房屋租賃合同及“聯營合同”無效。
二、解除原告向建平與被告重慶市酉陽縣萬家福商業有限責任公司的房屋租賃合同，由被告重慶市酉陽縣萬家福商業有限責任公司于本判決生效后十日內退還位于重慶市黔江區建設委員會綜合樓臨街門面給原告向建平。
三、駁回原告向建平的其它訴訟請求。
案件受理費5688元，減半收取2844元，由被告重慶市酉陽縣萬家福商業有限責任公司、被告姚則鋒、被告羅洪安共同承擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于重慶市第四中級人民法院。同時，直接向該院預交上訴案件受理費。遞交上訴狀后上訴期滿七日內仍未預交訴訟費又不提出緩交申請的，按自動撤回上訴處理。
自本判決內容生效后，權利人可以向本院申請強制執行。申請執行的期限，雙方或一方當事人是自然人的為一年，雙方是法人或其他組織的為六個月，該期限從法律文書規定的最后一日起計算；法律文書規定分期履行的，從規定的每次履行的最后一日起計算。
審 判 員 龔節華
二00八年十月十五日
書 記 員 李 化
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