北京農村商業銀行股份有限公司東高村支行與徐連華租賃合同糾紛案
——北京市平谷區人民法院(2009-6-12)
北京農村商業銀行股份有限公司東高村支行與徐連華租賃合同糾紛案
北京市平谷區人民法院
民事判決書
（2009）平民初字第01071號
原告北京農村商業銀行股份有限公司東高村支行，住所北京市平谷區東高村鎮興業路6號。
負責人張海林，行長。
委托代理人李淑明，女，1973年12月31日出生，漢族，北京農村商業銀行股份有限公司東高村支行副行長，住(略)。
委托代理人付學軍，北京市時雨律師事務所律師。
被告徐連華，男，1970年2月21日出生，漢族，(略)。
原告北京農村商業銀行股份有限公司東高村支行（以下簡稱東高村支行）與被告徐連華租賃合同糾紛一案，本院于2009年2月10日受理后，依法組成由法官胡光輝擔任審判長，法官常書燕、楊永紅參加的合議庭審理本案。本院于2009年2月27日、6月1日和8日公開開庭進行了審理。第一次開庭時，東高村支行的委托代理人李淑明、王愛東，徐連華到庭參加訴訟；第二次開庭時，東高村支行的委托代理人變更為李淑明、付學軍，李淑明、付學軍以及徐連華到庭參加了第二次庭審；第三次開庭時，東高村支行的委托代理人李淑明、付學軍，徐連華到庭參加訴訟。本案現已審理完畢。
東高村支行起訴稱：1998年4月30日，徐連華與北京市平谷區夏各莊鎮人民政府簽訂《拍賣租賃合同書》，徐連華為此獲得該鎮一雞場及鎮蛋禽公司部分財產的所有權及房院的承租權，租賃期限為1998年4月30日至2018年12月31日，徐連華自1999年開始按每年7萬元的標準支付租金，支付期限為每年的1月1日和7月1日各付租金的50%。2002年9月，東高村支行與北京市平谷區夏各莊鎮人民政府簽訂《以資抵債協議書》，將包括徐連華承租的鎮一雞場及蛋禽公司財產、房院的使用權抵頂北京市平谷區夏各莊鎮人民政府欠東高村支行的債務。2003年1月1日，東高村支行、徐連華、北京市平谷區夏各莊鎮人民政府簽訂《變更承包費、租金收取方協議書》（以下簡稱協議書），約定：徐連華按照與北京市平谷區夏各莊鎮人民政府簽訂合同約定的時間，按時向東高村支行交納租賃費，如逾期徐連華應按應交納租賃費的20%向東高村支行支付違約金；逾期30日仍不能交納的，甲方有權終止合同等內容。在上述合同履行過程中，徐連華只交納了截止2007年6月30日前的租金，2007年7月1日后各期租金均未交納。后東高村支行訴至法院，北京市平谷區人民法院于2007年11月30日作了（2007）平民初字第05254號民事判決書，判令徐連華于判決生效后三十日內付給東高村支行租賃費35 000元（2007年7月1日至12月31日）及違約金7000元，逾期支付的加倍支付遲延履行期間的債務利息。后東高村支行向法院申請執行，但徐連華至今仍未履行判決確定的義務，而且自2008年1月1日起繼續拖欠租金至今。前述事實表明，徐連華已經自2007年7月1日起至今連續四期拖欠應付租金，欠款數額達14萬元，截止至2009年1月31日應支付違約金累計達28 000元。為此東高村支行訴至法院，要求解除與徐連華之間的租賃合同關系；要求徐連華向東高村支行支付截止至2008年12月31日欠付的租金105 000元，2009年1月1日起至徐連華遷出租賃場地之日止的租金，按照日均租金191.78元標準支付；要求徐連華支付違約金28 000元。本案審理過程中，東高村支行變更訴訟請求為：1、要求徐連華支付自2008年1月1日至2009年5月31日止的租金，其中2008年1月1日至12月31日的租金為7萬元，2009年1月1日至5月31日的租金為29 166.67元；2、要求徐連華支付違約金，其中2008年1月1日至12月31日的違約金為14 000元，2009年1月1日至5月31日的違約金為5833.33元。
東高村支行向本院提交以下證據予以證明：
一、拍賣租賃合同書；
二、以資抵債協議書、北京市平谷區人民法院民事裁定書；
三、變更承包費、租金收取方協議書；
四、北京市平谷區人民法院（2007）平民初字第05254號民事判決書；
五、名稱變更通知。
徐連華答辯稱：東高村支行所述與事實不符，不同意東高村支行的訴訟請求。理由：徐連華曾在2008年7月找到東高村支行副行長李淑明，要求交納租賃費，但東高村支行不收。2009年1月，李淑明找到徐連華，告知其已把徐連華承租的蛋禽公司賣給別人了，買方要和徐連華重新簽訂合同，但租賃期限為1年，所以徐連華沒有同意。此外，東高村支行要求徐連華支付違約金的約定是霸王條款，要求法院對違約金的計算標準進行調整。
徐連華向本院提交以下證據予以證明：
一、徐連華支付裝修及材料費用的收據；
二、徐連華支付打井及設施款的收據。
此外，本院還就徐連華承租后對房屋等進行的裝修、改建以及新建設施的情況向原平谷縣夏各莊鎮經濟聯合總公司經理王英杰進行了調查，主要內容：王英杰在1995年底至1999年4月底在平谷縣夏各莊鎮經濟聯合總公司任經理職務。任職期間，平谷縣夏各莊鎮經濟聯合總公司與徐連華簽訂了租賃合同，此后，徐連華和王英杰說過打井和房屋改建的事，當時同意徐連華打井和改建。東高村支行對徐連華提出的改建、新建和裝修的費用554 213.8元提出異議，并申請進行鑒定。經北京市高級人民法院隨機確定，北京市價格認證中心承擔了此項工作，該中心于2008年5月21日出具財產價格鑒定結論書。
經本院庭審質證，徐連華對東高村支行提供的證據一、二、四、五沒有異議，本院予以認定。
東高村支行與徐連華對以下涉及本案爭議焦點的證據持有異議：徐連華對東高村支行提供的證據三提出異議，認為該證據上面不是徐連華的簽字，但徐連華同時承認底下落款處的簽字為其本人所簽。本院經過認證認為，證據三與本案待證事實有關聯，且具有真實性，本院予以認定。東高村支行對徐連華提供的證據一、二均有異議，不認可徐連華承租后對房屋等進行的裝修、改建以及新建設施的費用，本院經過認證認為，徐連華未提供裝修明細表、施工合同，且該部分費用與本院委托北京市價格認證中心所做鑒定的結論不符，為此對徐連華提供的上述二份證據，本院均不予認可。東高村支行對本院對王英杰的調查筆錄持有異議，認為無法確認真實性，應由平谷區夏各莊鎮政府進行確認，不能僅憑王英杰的個人陳述，徐連華對此筆錄則沒有異議。本院經過認證認為，王英杰的陳述能夠證明徐連華承租后，經過原平谷縣夏各莊鎮經濟聯合總公司同意對承租的房屋進行了改建并打井等事實的存在，東高村支行就其提出的異議未能提供相應證據證明，為此東高村支行所提異議不成立。對于北京市價格認證中心出具的價格鑒定結論，東高村支行沒有異議，而徐連華提出其改建廚房的價值未包括在內，但同時承認其在北京市價格認證中心現場勘查筆錄上簽字，為此徐連華所提異議不成立，上述鑒定結論應予認定。
本院根據上述認證查明，北京農村商業銀行股份有限公司東高村支行更名前為北京市平谷區東高村農村信用合作社。2006年5月12日，北京市平谷區夏各莊農村信用合作社變更名稱為北京農村商業銀行股份有限公司夏各莊支行，同日，北京市平谷區東高村農村信用合作社變更名稱為北京農村商業銀行股份有限公司東高村支行。2006年12月8日，中國銀行業監督管理委員會北京監管局批準，北京農村商業銀行股份有限公司夏各莊支行降格為北京農村商業銀行東高村支行夏各莊分理處。
1998年4月30日，平谷縣夏各莊鎮經濟聯合總公司作為甲方與作為乙方的徐連華簽訂《拍賣租賃合同書》，約定甲方同意將其所轄的鎮一雞場的現存欄商品蛋雞35 700只和6600只雛雞以及鎮蛋禽公司的解放141型汽車、1041汽車和桑塔納汽車各一部出售給乙方，同時將一雞場的庫存材料、蛋禽公司的低值易耗品和庫存材料出售給乙方；甲方同意將上述一雞場和蛋禽公司的所有場地、房屋、生產生活設施（上述出售物品除外）出租給乙方使用；租賃期間為1998年4月30日至2018年12月31日；一雞場和蛋禽公司的年租金為7萬元，其中一雞場年租金4萬元，蛋禽公司年租金3萬元；徐連華自1999年開始，每年的1月1日和7月1日，各向北京市平谷區夏各莊鎮人民政府交付年租金的50%，即35 000元人民幣；甲方有權對乙方使用房屋情況進行監督，乙方如對建筑物等進行較大改造，需得到甲方認可；乙方有義務對日常房屋進行維修，并負責所需費用，如發現人為損壞乙方需照價賠償等。
2002年9月，北京市平谷區夏各莊農村信用合作社作為甲方與作為乙方的北京市平谷區夏各莊鎮人民政府簽訂《以資抵債協議書》，其中第一條約定：乙方將所屬九個企業包括北京市平谷區蛋禽公司、北京市平谷區金海種雞一廠的現有全部資產轉讓甲方，抵頂乙方及所屬企業欠甲方貸款本息，期限50年，自2002年9月1日至2052年9月1日；第四條：前述資產交接前，乙方及被接收的企業就前述資產與他方已經簽訂的相關承包或租賃或其他有償使用協議繼續履行，但相關他方應向甲方直接交納承包費、租金或使用費也由甲方直接向相關他人收取；本協議生效后，乙方應協調甲方與相關他方簽訂相關協議；第五條：前述資產交接前發生或者應當發生的債權、債務及連帶責任由乙方享有和承擔，資產交接后發生或應當發生的債權、債務由甲方享有和承擔；第七條：前述資產交接后，甲方有權自行處分接收的全部資產，無需征得乙方的同意；甲方有權對接收的企業房產進行拆、改、建、再規劃，無需對因此滅失的房產對乙方進行補償，協議期滿時，乙方如需收回前述土地使用權，應對甲方在協議期內增置的不動產給予適當補償等。2003年1月1日，北京市平谷區夏各莊農村信用合作社作為甲方、北京市平谷區夏各莊鎮人民政府作為乙方、徐連華作為丙方簽訂《變更承包費、租金收取方協議書》，該《協議書》約定：一、乙方與丙方簽訂的承包合同繼續履行至期滿，乙方繼續承擔承包合同中規定的權利義務至期滿；二、自本協議生效后，丙方應交納乙方的承包費或租賃費變更為直接向甲方交納；三、丙方應按照與乙方所簽承包合同約定的時間，按時向甲方交納承包費或租賃費；如逾期丙方應按應交租賃費的20%向原告支付違約金，逾期30日仍不能交納的，乙方應在10日內終止與丙方的承包合同，乙方怠于行使終止合同的權利，甲方有權行使終止合同的權利；五、承包合同期滿后，丙方應將接收的原乙方的資產全部歸還甲方，如有毀、損、滅失，丙方應負責修復或按市價賠償等。上述合同在履行過程中，被告未依約向原告交納2007年7月1日至2007年12月31日間的租賃費35 000元。東高村支行訴至法院，本院于2007年11月30日作出（2007）平民初字第05254號民事判決書，判決徐連華付給東高村支行租賃費3.5萬元，并支付違約金7000元等。上述判決已發生法律效力，但徐連華未按判決書規定履行付款義務。其后，徐連華又尚欠2008年1月1日后的租金未交納。 東高村支行為此訴至法院。東高村支行對徐連華辯稱的其曾在2008年7月去交納租金而東高村支行拒收一節不予認可，徐連華又未提供證據證明。
另查明，徐連華承租蛋禽公司和雞場后，經平谷縣夏各莊鎮經濟聯合總公司同意，分別對蛋禽公司和雞場進行了改建、裝修，并新建了一些必要的設施，如為在蛋禽公司處開辦飯店而新建了衛生間，在雞場新建了水塔等。徐連華提出上述費用總計554 213.8元。東高村支行對此提出異議，并申請進行鑒定。經北京市高級人民法院隨機確定，北京市價格認證中心承擔了此項工作，該中心于2008年5月21日出具財產價格鑒定結論書，該結論書載明價格鑒定標的為：房屋的改建、裝修及其他新建房屋、水塔的現值，價格價格鑒定結論為：鑒定標的的市場價格為137 500元。對此結論，徐連華提出其改建廚房的價值未包括在內，但同時承認其在北京市價格認證中心現場勘查筆錄上簽字。東高村支行則提出應以雙方確定的評估范圍為準。此外，徐連華承租的雞場現存放有沙石料。
另查明二，本案審理過程中，徐連華認為東高村支行要求的違約金數額過高，要求法院進行調整。此外，平谷縣夏各莊鎮經濟聯合總公司被撤銷后，其債權、債務由北京市平谷區夏各莊鎮人民政府接收。
上述事實有東高村支行提供的拍賣租賃合同書、以資抵債協議書、北京市平谷區人民法院民事裁定書、民事判決書、變更承包費、租金收取方協議書，本院調查筆錄、北京市價格認證中心出具的財產價格鑒定結論書以及雙方當事人陳述等在案佐證。
本院認為：平谷縣夏各莊鎮經濟聯合總公司與徐連華簽訂的拍賣租賃合同書未違背法律、法規的強制性和禁止性規定，應為有效；平谷縣夏各莊鎮經濟聯合總公司被撤銷后，其債權、債務由北京市平谷區夏各莊鎮人民政府接收，因此北京市平谷區夏各莊鎮政府與北京市平谷區夏各莊農村信用合作社簽訂的《以資抵債協議書》，以及北京市平谷區夏各莊鎮政府、北京市平谷區夏各莊農村信用合作社、徐連華簽訂的《變更承包費、租金收取方協議書》，亦均為合法有效。當事人各方均應信守上述合同，嚴格依照約定享受權利和履行義務。
北京市平谷區夏各莊鎮政府、北京市平谷區夏各莊農村信用合作社、徐連華簽訂的《變更承包費、租金收取方協議書》約定徐連華應按照拍賣租賃合同書約定的時間，按時交納租賃費，逾期30日不能交納的，北京市平谷區夏各莊鎮政府應在10日內終止與徐連華的承包合同，北京市平谷區夏各莊鎮政府怠于行使權利，東高村支行有權終止合同。徐連華雖辯稱其曾在2008年7月去交納租金而東高村支行拒收，但東高村支行對此事實不予認可，徐連華又未提供證據證明，故本院對徐連華的抗辯意見不予采納。徐連華在實際履約中未按照約定在2008年1月1日和7月1日交納2008年度的租賃費用，且至今仍未交納，系屬違約。東高村支行要求徐連華交納2008年1月1日至2009年5月31日間租賃費的訴訟請求，事實與法律依據充分，本院予以支持。同時，徐連華對其未按約交納租賃費用的行為應承擔違約責任。本案審理過程中，徐連華要求對違約金的計算標準進行調整，于法有據，故本案所涉違約金的計算標準由本院根據公平原則和誠實信用原則予以衡量。徐連華逾其30日仍未交納租賃費用，北京市平谷區夏各莊鎮政府未在10日內終止與徐連華的承包合同，屬怠于行使權利，那么東高村支行依約享有合同解除權，有權收回徐連華承租的經營場地。徐連華對租賃物的改建、增添，經過了出租方的同意。因雙方提前解除合同，故徐連華因裝修和改建房屋以及新建設施所產生的財產價值，由東高村支行給予合理的補償，補償數額應結合財產價格鑒定結論書、履行合同期限、違約責任等情況確定。據此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條一款、九十三條二款、第九十七條、第二百二十三條、二百二十六條，判決如下：
一、解除被告徐連華與原告北京農村商業銀行股份有限公司東高村支行之間的租賃合同關系；
二、被告徐連華于本判決生效后十日內付給原告北京農村商業銀行股份有限公司東高村支行二00八年一月一日起至二00九年五月三十一日止的租賃費共計九萬九千一百六十七元（其中二00八年一月一日起至十二月三十一日止的租賃費用七萬元，二00九年一月一日起至五月三十一日止的租賃費用為二萬九千一百六十七元），并按中國人民銀行同期逾期貸款利率的有關規定向原告北京農村商業銀行股份有限公司東高村支行支付違約金（計息時間自二00八年一月二日起至二00九年五月三十一日止，其中二00八年一月二日起至二00九年五月三十一日止的違約金計算以三萬五千元為基數，二00八年七月二日起至二00九年五月三十一日止的違約金計算以三萬五千元為基數，二00九年一月二日起至五月三十一日止的違約金計算以二萬九千一百六十七元為基數）；
三、被告徐連華于本判決生效后三十日內將本案所涉房屋、土地騰清，并將上述房屋、土地以及新建設施等全部返還原告北京農村商業銀行股份有限公司東高村支行；
四、原告北京農村商業銀行股份有限公司東高村支行于本判決生效后十日內付給被告徐連華補償款五萬五千元；
五、駁回原告北京農村商業銀行股份有限公司東高村支行的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費二千六百八十元，由原告北京農村商業銀行股份有限公司東高村支行負擔二百三十元（已交納），被告徐連華負擔二千四百五十元（限本判決生效后七日內交納）。鑒定費用三千七百五十元，由原告北京農村商業銀行股份有限公司東高村支行負擔一千五百元（已交納），被告徐連華負擔二千二百五十元（限本判決生效后七日內交納）。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，同時按照不服本判決部分的上訴請求數額，交納上訴案件受理費，上訴于北京市第二中級人民法院。上訴期滿后七日內仍未交納上訴案件受理費的，按自動撤回上訴處理。
審 判 長 胡光輝
審 判 員 常書燕
代理審判員 楊永紅
二○○九年六月十二日
書 記 員 張 賢
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