原告黃偉與被告鷹潭市房地產(chǎn)有限公司商品房買賣合同糾紛一案
——江西省鷹潭市月湖區(qū)人民法院(2009-5-7)
原告黃偉與被告鷹潭市房地產(chǎn)有限公司商品房買賣合同糾紛一案
月湖區(qū)人民法院
民事判決書
（2008）月民一初字第243號
江西省鷹潭市月湖區(qū)人民法院
原告黃偉，男，1983年6月21日生，漢族，江西省永豐縣人，身份證號碼(略)，南昌鐵路局職工，住(略)。
委托代理人湯蓮花，女，系原告黃偉的母親。
委托代理人童文德，江西勝利律師事務(wù)所律師。
被告鷹潭市萬福房地產(chǎn)有限公司，住所地鷹潭市勝利西路112號3樓。
法定代表人鄭和潔，董事長。
委托代理人周永生、鄧華成，江西華星律師事務(wù)所律師。
原告黃偉（以下簡稱原告）與被告鷹潭市萬福房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱被告）商品房買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理，原告的委托代理人湯蓮花、童文德，被告的委托代理人鄧華成到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱，2006年8月24日，原告與被告簽訂了一份商品房買賣合同，由原告購買被告開發(fā)的萬福新城A區(qū)3棟1單元502室房屋一套，此后原告付給被告購房款288684元（其中公積金貸款180000元），契稅、維修基金等費用20343元，至2008年4月28日貸款利息13566.26元。但被告欲交付給原告的房屋存在屋頂、外墻等處質(zhì)量低劣、到處滲水，嚴(yán)重不合格。被告雖多次修理，質(zhì)量問題仍未解決，原告至今未接收房子。要求解除合同，由被告賠償原告431103.26元并承擔(dān)訴訟費用。本案法庭調(diào)查終結(jié)前，原告變更訴訟請求，要求被告賠償原告金額由431103.
26元增至514222.37元后又變更為499458.15元，其中房屋按每平方米2100元計算為397194元、鑒定費16000元、鉆芯費100元、房產(chǎn)證查檔費20元、照片費600元、復(fù)印費195元、2006年10月至2008年11月28日的貸款利息23381.27元和投入的房貸17637.83元、支付的辦房產(chǎn)證、維修基金和契證等費用19888元及這筆費用的利息2660.32元、首付款的利息21781.73元。
被告辯稱，江西齊助建筑工程質(zhì)量安全司法鑒定所的鑒定報告無效，不能作為證據(jù)使用。原告主張解除合同并賠償其損失沒有事實和法律上的依據(jù)，假如原告的訴請成立，損失賠償也只能是一定期限同地段同類房屋的租金，被告已將房屋交付給了原告
。請求駁回原告的訴訟請求。
經(jīng)審理查明，原被告于2006年8月24日簽訂了商品房買賣合同，合同約定了原告購買被告開發(fā)的位于鷹潭市龍虎山大道東40號路南的萬福新城第3幢1單元躍式502號室，底層高3米，頂層高2.6米，建筑面積189.35平方米，每平方米建筑面積單價1526.78元，總金額289000元，原告簽約時付款109000元，余款180000元辦理銀行按揭支付，被告于2007年5月28日將經(jīng)驗收合格的房屋交付原告等內(nèi)容。合同簽訂后，原告付給被告購房款288684元，其中自有資金108684元，貸款180000元。
2007年9月22日，原告取得購房發(fā)票，發(fā)票中注明的建筑面積為189.14平方米，單價和總價分別為1526.298元和288684元。被告于同年11月5日為原告辦理好了鷹房權(quán)證月湖字第B-2007
3097號房屋產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)證上注明的房屋坐落為：天潔東路15號萬福新城A區(qū)3棟一單元502室，建筑面積為：189.14平方米。原告支付了契稅11547元、房屋維修基金5774元、評估費900元、測繪費260元、工本費7元、所有權(quán)證登記費80元、有線電視初裝費500元、收費項目為“100㎡以下”的費用100元、收費項目為“住房”的費用720元，合計19888元。另原告提交了2張面額為10元，日期為2008年3月6日的定額發(fā)票，均未加蓋出具單位發(fā)票專用章，以證明其交納了20元的房產(chǎn)證查檔費。被告于2007年6月4日書面通知原告于當(dāng)月10日至次月10日辦理交房手續(xù)，同年6月6日，原告所購房屋所在樓棟驗收合格，原告于同月14日第一次對所購房屋進(jìn)行了檢查，發(fā)現(xiàn)多處有滲水等問題而拒絕收房，被告對原告所提問題進(jìn)行多次維修，但原告于2007年6月17日、25日、2008年4月18日經(jīng)檢查后仍然提出了房屋多處滲水等問題而始終拒絕收房。期間，原被告曾數(shù)次協(xié)商換房，均因諸多原因無果。訴訟期間，本院召集原被告雙方對房屋雨后滲水情況現(xiàn)場進(jìn)行了查看，仍有多處滲水情況。經(jīng)江西齊助建筑工程質(zhì)量安全司法鑒定所鑒定，認(rèn)為：1、該房屋滲漏有設(shè)計未作交待、交待不清的原因，但主要系施工不規(guī)范、粗糙造成。2、鉆芯實測部位的樓板厚度符合設(shè)計要求。樓板混凝土現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)外觀質(zhì)量存在疏松的缺陷。3、房屋五層層高符合設(shè)計及合同要求；躍層樓梯基本符合要求；坡屋面無保溫層，平屋面保溫隔熱層材料設(shè)計未標(biāo)明，不便評價。4、該房屋質(zhì)量問題目前嚴(yán)重影響正常的居住使用，建議責(zé)成開發(fā)單位組織力量限期修復(fù)。5、該房屋現(xiàn)狀不符合交付使用的條件。被告對該鑒定提出了異議并要求重新進(jìn)行鑒定。經(jīng)鷹潭鑫明司法鑒定中心鑒定，原告所購房屋2008年4月起訴時和同年的12月委托鑒定時的銷售價格分別為1955元/㎡和2032元/㎡，原告以價格偏低為由對該鑒定提出了異議。兩次鑒定，原告分別支付鑒定費16000元和5500元，并支付了鉆孔費100元。訴訟期間，本院召集雙方當(dāng)事人進(jìn)行調(diào)解，被告最終同意由原告退房，被告退還所收房款并補(bǔ)償原告50000元，因原告不同意調(diào)解無果。
另查明，原告為取得證據(jù)及訴訟，支出照相費600元、打字復(fù)印費195元、查檔費20元。原告為購買該房屋，向銀行借款180000元，自2006年10月始按月還本付息，截止2009年1月1日，原告已還款25732.97元，其中利息為19421.41元。
上述事實，有原被告均提交的商品房買賣合同、原告提交的購房和評估費、測繪費共10張發(fā)票，契證和維修資金、所有權(quán)證登記費、工本費、收費項目為“100㎡以下”及“住房”的收費共5張收據(jù)，未加蓋單位公章的2張10元面額的發(fā)票，照相和打字復(fù)印發(fā)票32張，有線電視收費證明，鉆孔費收條，原告的中國建設(shè)銀行個人貸款還款計劃表和存款單，所購房屋滲水的照片，由物管工作人員簽名的房屋檢查書，換房協(xié)議等，被告提交的工程竣工驗收報告和備案證，交房通知書，交款通知書和原告交納維修基金的交款單，住宅質(zhì)量保證書和使用說明書等，江西齊助建筑工程質(zhì)量安全司法鑒定所齊司鑒字[2008]26號鑒定報告和鷹潭鑫明司法鑒定中心鷹鑫資鑒字[2008]第011號鑒定意見書及二次鑒定的費用發(fā)票，證人黃偉、陳沖（均為涉案房屋所在小區(qū)的物管人員）的證言，經(jīng)庭審舉證、質(zhì)證、認(rèn)證，能夠證明上述事實。
本院認(rèn)為，原被告簽訂的商品房買賣合同為有效合同，原告按合同的規(guī)定履行了交納購房款義務(wù)，但被告因所交房屋多處滲水，雖經(jīng)多次維修仍未解決，導(dǎo)致原告始終拒絕收房，屬被告違約。經(jīng)鑒定，原告所購房屋現(xiàn)狀不符合交付使用的條件，房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用。因此，雖然鑒定部門建議責(zé)成開發(fā)單位組織力量限期修復(fù)，但鑒于該房屋多處滲水狀況已經(jīng)多次維修但并未消除，故原告要求解除合同并由被告按房屋現(xiàn)行市場銷售價格賠償房屋折價和賠償其辦理房屋產(chǎn)權(quán)證支出的相關(guān)稅費、維修基金、支付的照相費、打字復(fù)印費、查檔費、鑒定費和鉆孔費的訴訟請求，本院予以支持。以鑒定結(jié)論中的2008年12月份的房屋銷售價格計算房屋折價更為合理。原告的損失主要體現(xiàn)在房屋的增值和已付房款的利息，原告可選擇其中的一項主張權(quán)利，原告已首先主張所購房屋因價格上漲而產(chǎn)生的增值部份的賠償權(quán)利，現(xiàn)該房屋的增值大于原告已付錢款的利息及為貸款已支付利息之和，原告自主采取自籌和貸款方式支付房款是原告取得房屋增值利益應(yīng)當(dāng)付出的代價和成本，故對原告又同時提出要求被告賠償其利息損失的訴訟請求，本院不予支持。評估費是因原告自主選擇貸款后所產(chǎn)生的費用，應(yīng)由原告自行負(fù)擔(dān)。對被告提出的房屋質(zhì)量鑒定結(jié)論有問題并要求重新鑒定的辯駁主張和原告提出的房屋銷售價鑒定結(jié)論偏低的辯駁主張，因雙方均未提出證據(jù)證明鑒定結(jié)論存在需重新鑒定的情形，且兩份鑒定結(jié)論是具備相關(guān)鑒定資格的鑒定機(jī)構(gòu)和鑒定人員依法鑒定的，對原被告的上述辯駁主張本院不予采納。依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十三條第一款，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條的規(guī)定，經(jīng)合議庭評議決定，判決如下：
一、解除原告黃偉與被告鷹潭市萬福房地產(chǎn)有限公司于二00六年八月二十四日簽訂的商品房買賣合同；
二、被告鷹潭市萬福房地產(chǎn)有限公司返還原告黃偉購房款二十八萬八千六百八十四元、賠償原告黃偉房屋增值利益計人民幣
九萬五千六百四十八元四角八分[（2032元／㎡－1526.298／㎡）×189.14㎡]、賠償原告黃偉支付的契稅一萬一千五百四十七元、房屋維修基金五千七百七十四元、測繪費二百六十元、工本費七元、所有權(quán)證登記費八十元、有線電視初裝費五百元、收費項目為“100㎡以下”的費用一百元、收費項目為“住房”的費用七百二十元、照相費六百元、打字復(fù)印費一百九十五元、查檔費二十元、鉆孔費一百元，合計人民幣四十萬四千二百三十五元四角八分，分二期支付：第一期于本判決生效后十日內(nèi)支付三十九萬四千二百三十五元四角八分，第二期于原告黃偉履行完本判決書第三項義務(wù)的當(dāng)日支付一萬元；
三、坐落于鷹潭市天潔東路15號萬福新城A區(qū)3棟一單元502室房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)由被告鷹潭市萬福房地產(chǎn)有限公司為主辦理并負(fù)擔(dān)所需全部稅費，原告黃偉應(yīng)予配合；
四、駁回原告黃偉的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費一萬四千四百二十六元、郵寄費二十五元、鑒定費二萬一千五百元，合計人民幣三萬五千九百五十一元，由原告黃偉負(fù)擔(dān)一千二百九十八元，被告鷹潭市萬福房地產(chǎn)有限公司負(fù)擔(dān)三萬四千五百五十三元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于江西省鷹潭市中級人民法院。
審 判 長 何 小 平
審 判 員 江 秋 蓮
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