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重慶市黔江區(qū)人民法院民事判決書

(2012)黔法民初字第03641號(hào)


原告黎XX，女，生于1973年12月29日，漢族，戶籍所在地湖南省XX縣XX鄉(xiāng)XXX居委會(huì)XXXXX號(hào)，現(xiàn)住重慶市黔江區(qū)XX街道XX巷XXX號(hào)，身份證號(hào)碼XXXXXXXXXXXX。

原告常XX，男，生于1969年2月6日，漢族，住址同上，身份證號(hào)碼XXXXXXXXXXX。

二原告共同委托代理人龐XX，重慶XX律師事務(wù)所律師。

被告劉X，男，生于1975年5月14日，漢族，住重慶市渝北區(qū)XXX街道XX村XX組，現(xiàn)住重慶市黔江區(qū)XX市場XX-XX號(hào)XXX門市部，身份證號(hào)碼XXXXXXXXXXX。

委托代理人李XX，重慶XX律師事務(wù)所律師。

委托代理人黃XX，重慶XX律師事務(wù)所律師。

原告常XX、黎XX訴被告劉X返還原物糾紛一案，本院于2012年11月27日受理后，依法由代理審判員謝梟獨(dú)任審判，于2012年12月14日適用簡易程序公開開庭進(jìn)行了審理，在庭審中，因原告變更訴訟請(qǐng)求，被告要求新的答辯期，本院予以準(zhǔn)許。在答辯期屆滿后，依法由代理審判員謝梟獨(dú)任審判，于2013年1月4日公開開庭繼續(xù)進(jìn)行了審理。后因本案案情復(fù)雜，轉(zhuǎn)入普通程序，由代理審判員謝梟擔(dān)任審判長，與代理審判員劉英、人民陪審員劉維聲組成合議庭，于2013年3月1日再次公開開庭進(jìn)行了審理。原告常XX、黎XX及二原告的共同委托代理人龐XX、被告劉X及其委托代理人李XX、黃XX到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告常XX、黎XX訴稱，原告黎XX于2008年2月28日購買黔江區(qū)XX街道XX路XX家居市場XXXX號(hào)門面，購房合同載明原告常XX為房屋共有人。由于原告購房時(shí)部分首付款系重慶市黔江區(qū)XX家居市場有限責(zé)任公司墊付，該公司為了收回墊付資金，于是與原告黎XX于購房當(dāng)日簽訂《XX家居市場商鋪代理出租協(xié)議》，以收取的三年租金抵扣墊付款。因銀行按揭遲緩，XX家居市場的“以租抵款”的代理租期延長至2012年10月26日，XX家居市場在代理出租期間，將原告的門面出租給被告經(jīng)營XX漆至2012年10月26日，XX家居市場在代理出租期屆滿前三個(gè)月，就有關(guān)代理出租時(shí)間屆滿等事宜給被告予以告知。原告也曾找到被告要求收回門面自己經(jīng)營，遭到被告拒絕，不得已，原告于2012年10月27日給被告郵寄了《騰退房屋通知》，明確要求被告在接到通知之日起20日內(nèi)騰退房屋，交由原告自己經(jīng)營。被告于同月28日收到通知，但至今不予理睬。現(xiàn)在原、被告間就訴爭房屋不存在租賃關(guān)系，原告擁有完全的產(chǎn)權(quán)，被告占用原告房屋經(jīng)營沒有合法根據(jù)，故原告訴至法院，并在庭審中將訴訟請(qǐng)求變更為：判令被告騰退房屋并按90元/㎡/月的標(biāo)準(zhǔn)支付從2012年10月27日起至騰退房屋之日止的租金損失，并由被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。

原告常XX、黎XX為證明其所主張的事實(shí)，在庭審中向本院提交了以下證據(jù)材料：

1、房地產(chǎn)買賣合同；

2、抵押合同；

3、商鋪代理租賃協(xié)議；

4、2011年5月25日簽訂的房屋租賃合同；

5、情況說明；

6、郵件詳情單；

7、騰退房屋通知；

8、查詢回單；

9、購房收據(jù)兩張；

10、302房地證2009字第XXXXX號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)證。

被告劉X辯稱，被告曾與XX家居市場形成房屋租賃關(guān)系，至租賃期滿前一日即2012年10月25日，原告說他們買了門面，只臨時(shí)告知被告，沒有與被告形成租賃關(guān)系；被告與XX家居市場在合同中約定有優(yōu)先購買權(quán)，至今仍享有，被告已起訴要求撤銷原告與XX家居市場的買賣合同，本案處理結(jié)果應(yīng)以另一案處理結(jié)果為依據(jù)，應(yīng)當(dāng)中止審理；原告要求被告搬房，屬于突襲行為，不具有預(yù)期性，被告不存在賠償原告損失的問題，是原告找被告收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)無果后才收回門面，給被告造成了損失，如一定要求被告搬，應(yīng)該給被告補(bǔ)償相應(yīng)的損失，包括停產(chǎn)、裝修、搬運(yùn)等。

被告為證明其所主張的事實(shí)，在庭審中向本院提交了以下證據(jù)材料：

1、2004年11月20日簽訂的房屋租賃協(xié)議；

3、2009年1月1日簽訂的房屋租賃合同；

4、2012年8月2日的房屋租賃合同；

5、民事起訴狀、受理案件通知書及預(yù)繳訴訟費(fèi)收據(jù)復(fù)印件。

經(jīng)審理查明，2008年2月28日，原告黎XX與重慶市黔江區(qū)XX家居市場有限責(zé)任公司（以下簡稱“家居市場”）簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》，購買位于重慶市黔江區(qū)XX街道辦事處官壩路399號(hào)XX家居市場A棟一層十八號(hào)商鋪。同日，雙方簽訂《XX家居市場商鋪代理租賃協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議》，約定將原告黎XX購買的位于XX家居市場XXXX號(hào)商鋪委托家居市場出租三年，三年租金直接沖抵購房款，租期從原告黎XX結(jié)清購房總款或銀行按揭貸款放達(dá)家居市場賬戶之日起計(jì)算，因銀行貸款延遲，實(shí)際代理出租期限為2009年10月27日至2012年10月26日。2009年8月30日，重慶市黔江區(qū)國土資源和房屋管理局就坐落于黔江區(qū)城東官壩路399號(hào)A棟總層數(shù)3房號(hào)XXXX的商業(yè)用房向所有權(quán)人即本案原告黎XX、常XX頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證（302房地證2009字第XXXXX號(hào)）。

2004年11月20
日，被告劉X與威遠(yuǎn)縣XXXX建設(shè)公司黔江分公司就XX家居市場內(nèi)XXXX房簽訂《房屋租賃協(xié)議》，約定租期從2004年11月30日至2007年11月30日。2009年1月1日，被告劉X與家居市場就XX家居市場內(nèi)XXXX房簽訂《房屋租賃合同》，約定租期從2009年1月1日至2010年12月31日。2011年5月25日，被告劉X與家居市場就XX家居市場內(nèi)XXXX房補(bǔ)充簽訂《房屋租賃合同》，租期從2011年1月1日至2011年12月31日。2012年8月2日，被告劉X與重慶市黔江區(qū)XX家居市場有限責(zé)任公司就XX家居市場內(nèi)XXXX房補(bǔ)充簽訂《房屋租賃合同》，約定租期從2012年1月1日至2012年10月26日，租金為56元/㎡/月。

2012年10月26日，家居市場出具一份《情況說明》，證實(shí)原告黎XX將訴爭房屋委托家居市場代為出租三年，期間被告劉X租賃使用該房屋，租期至2012年10月26日止，公司已提前三個(gè)月將該房屋于2012年10月26日到期一事告知被告劉X，并要求其與原告黎XX聯(lián)系租賃事宜，同時(shí)明確家居市場代為出租期限已到期，該門面交由原告黎XX自己管理。

2012年
10月27日，原告黎XX、常XX向被告劉X郵寄《騰退房屋通知》，要求其于接到通知之日起二十日內(nèi)將房屋騰退并交還，如逾期，將訴諸法律解決。2012年10月28日，被告劉X簽收該通知。到期后，被告劉X未騰退房屋，原告黎XX、常XX遂訴至法院。2012年12月28日，被告劉X向本院另行提起訴訟，要求確認(rèn)其就本案訴爭房屋享有優(yōu)先購買權(quán)并要求確認(rèn)本案原告黎XX、常XX與家居市場簽訂的房屋買賣合同無效，2013年1月31日，被告劉X撤回前述起訴。

另查明，自2012年10月26日起，被告劉X未向任何人支付訴爭房屋租金。

上述事實(shí)，有原、被告提交的證據(jù)及在案陳述予以佐證，足以認(rèn)定。

本院認(rèn)為，作為重慶市黔江區(qū)城東官壩路399號(hào)A棟總層數(shù)3房號(hào)XXXX的商業(yè)用房的所有權(quán)人，原告黎XX與家居市場簽訂的《XX家居市場商鋪代理租賃協(xié)議》，將訴爭房屋委托家居市場出租，2012年10月26日代理租賃期限屆滿之后，家居市場就訴爭門面不再享有對(duì)外出租的權(quán)利。在代理租賃期間，家居市場與被告劉X簽訂的《房屋租賃合同》合法有效成立，2012年10月26日，該合同已到期，雙方的租賃合同關(guān)系依法終止。房屋所有權(quán)人即原告黎XX、常XX已于2012年10月27日向被告劉X郵寄《騰退房屋通知》，對(duì)其繼續(xù)使用訴爭房屋提出異議，并要求其于接到通知之日起二十日內(nèi)將房屋騰退并交還，被告劉X亦已簽收該份通知，故雙方并未形成房屋租賃合同關(guān)系，本院亦依法將本案案由由立案時(shí)所確定的房屋租賃合同糾紛變更為返還原物糾紛，并重新開庭進(jìn)行了審理。

在庭審中，被告劉X未提供直接證據(jù)證明原告黎XX與家居市場于2008年2月28日簽訂房屋買賣合同時(shí)，其與家居市場存在房屋租賃關(guān)系，也無直接證據(jù)證明上述房屋買賣合同存在無效的情形，加之原告黎XX、常XX已就訴爭門面取得房屋產(chǎn)權(quán)，且被告劉X就其對(duì)訴爭房屋享有優(yōu)先購買權(quán)及確認(rèn)上述房屋買賣合同無效主張權(quán)利一案已撤訴結(jié)案，故被告關(guān)于本案應(yīng)當(dāng)中止審理的抗辯于法無據(jù)，本院不予采信。

自2012年10月27日起，被告劉X系非法占用訴爭房屋，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第三十四條規(guī)定：“無權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物。”故原告黎XX、常XX要求被告劉X騰退位于重慶市黔江區(qū)XX街道辦事處官壩路399號(hào)XX家居市場A棟一層十八號(hào)商鋪的訴訟請(qǐng)求于法有據(jù)，本院予以支持。

根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第三十七條規(guī)定：“侵害物權(quán)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以請(qǐng)求損害賠償……”故原告黎XX、常XX有權(quán)要求被告劉X賠償占用訴爭房屋造成的損失；因訴爭房屋系商業(yè)門面，參照門面正常租金計(jì)算損失較為合理。在庭審中，原告黎XX、常XX將租金損失計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)變更為90元/月/㎡系其行使正當(dāng)訴訟權(quán)利，本院予以確認(rèn)，但在庭審中原、被告雙方均未提供2012年10月26日后家居市場同類門面租金標(biāo)準(zhǔn)，損失參照原家居市場與被告劉X在2012年8月2日補(bǔ)充簽訂的《房屋租賃合同》中約定的56元/㎡/月進(jìn)行計(jì)算較為合理，故對(duì)原告要求按90元/㎡/月計(jì)算租金損失的訴訟請(qǐng)求中超出部分，本院不予支持；房地產(chǎn)權(quán)證上登記房屋面積為43.79㎡，租金損失應(yīng)為2452.24元/月（56元/㎡/月×43.79㎡）。

綜上所述，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條、第三十四條、第三十七條、第二百四十三條及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

一、被告劉X于本判決生效之日起十日內(nèi)騰退原告黎XX、常XX所有的位于重慶市黔江區(qū)XX街道辦事處官壩路399號(hào)XX家居市場A棟一層十八號(hào)商鋪，并按照2452.24元/月的標(biāo)準(zhǔn)賠償原告黎XX、常XX從2012年10月27日起至騰退房屋之日止的損失。

二、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。

如果被告劉X未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)130元，減半收取65元，由被告劉X負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于重慶市第四中級(jí)人民法院。上訴期滿后七日內(nèi)仍未交納上訴案件受理費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。雙方當(dāng)事人在法定上訴期內(nèi)均未提出上訴或僅有一方上訴后又撤回的，本判決發(fā)生法律效