(2013)梁法民初字第00265號
——重慶市梁平縣人民法院(2013-8-16)
重慶市梁平縣人民法院
民事判決書
(2013)梁法民初字第00265號
原告江某某，男，1976年某某月某某日出生，漢族，重慶市某某縣人，住重慶市某某縣某某鎮某某村11組，身份證號碼xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx。
原告石某某，女，1975年某某月某某日出生，漢族，重慶市某某縣人，住重慶市某某縣某某街道機場路535號，身份證號碼xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx。
委托代理人謝某某，重慶市某某縣某某法律服務所法律工作者。
被告重慶某某有限公司，住重慶市某某區某某街161號3樓。組織機構代碼：xxxxxxxxx。
法定代表人謝某某，系該公司董事長。
委托代理人陳某某，重慶某某律師事務所律師。
本院于2013年1月16日立案受理了原告江某某、石某某訴被告重慶某某有限公司商品房買賣合同糾紛一案，依法由審判員某某擔任審判長與代理審判員某某、人民陪審員周某某組成合議庭，公開開庭審理了本案，原、被告的委托代理人均到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原告訴稱，原、被告于2010年9月2簽訂《重慶市商品房買賣合同》，原告于2010年10月28日交齊了辦理房地產權證的相關資料、2010年11月15日交納了全部房價款363000元，2011年3月1日接收了房屋并辦理了接房手續。根據合同約定，被告應在交房后60日內向土地房屋登記機構申請辦理房地產權證，而被告在2012年5月20日才向梁平縣房屋登記機構提交了辦理《房地產權證》的申請及相關資料，違反了原、被告簽訂的《商品房買賣合同》約定，違約時間長達385天，每天應支付房價款萬分之三的違約金即108.9元，要求被告支付違約金41926.5元。
被告辯稱，逾期交付房地產權證的原因一是辦理房地產權證是統一辦理的，由于有些購房戶交納的資料不齊致使延遲申請辦理房地產權證；二是由于拆遷問題，政府沒有按時交付土地使用權證，致使辦理房地產權證延遲。這兩點原因都是合同約定了的免責條款，不屬于被告的原因導致逾期交付房地產權證，被告不應承擔違約責任，請求法院駁回原告的訴訟請求；且對于本案中的違約金的計算比例，應根據最高院的司法解釋的相關規定，依法予以降低。
原告為證明其訴訟請求提供了如下證據：
1
、原、被告簽訂的《重慶市商品房買賣合同》。擬證明原、被告于2010年9月2日簽訂了《商品房買賣合同》，在簽訂合同時被告就取得了土地使用權證，被告逾期辦理房地產權證應承擔違約責任。
2 、原告的《房地產權證》。擬證明該證是于2012年5月29日辦理的。
3 、原告交納房款發票。擬證明原告于2010年10月28日和2010年11月15日兩次共向被告交納了全部房款363000元。
4 、原告的契稅繳稅證明。擬證明原告于2011年11月23日繳納了全部房屋契稅。
5 、原告繳納各種款項的收據。擬證明原告于2010年9月3日向被告繳納了大修基金等各種費用。
6 、原告的物管費繳款收據。擬證明原告從2011年3月1日起就開始繳納物業管理費。
被告質證認為：對原告提供的原、被告簽訂的《重慶市商品房買賣合同》、原告的《房地產權證》、交納房款發票、契稅繳稅證明、繳納各種款項的收據、物管費繳款收據無異議。
被告為證明其辯稱理由提供了如下證明：
1
、原、被告簽訂的《合同補充協議》。擬證明原、被告協議約定如果是原告方的原因或是受政策、政府行為及專業部門有關規定、工作程序的影響，造成不能在約定時間內辦理相關手續的，被告不承擔責任。
2 、業主入住驗房表。擬證明原告于2011年3月1日接房入住。
3
、梁平縣國土資源和房屋管理局于2011年9月6日出具的關于重慶某某有限公司修建某某部分土地近期交付情況說明。擬證明由于某某的土地上未完成房屋拆遷，梁平縣國土局延期交付土地，建設用地批準書延期至2012年10月底。
4
、重慶某某有限公司于2011年9月10日向梁平縣國土資源和房屋管理局出具的關于辦理某某業主房產證有關問題的情況反映。擬證明由于某某小區土地拆遷遺留問題導致沒有得到土地證，無法辦理房地產權證。
5 、重慶某某有限公司和梁平縣梁山街道群益村村民委員會共同出具的關于某某小區土地面積的情況說明。擬證明由于梁平縣國土部門的原因，導致某某小區土地出現爭議。
6
、重慶某某有限公司于2011年10月12日向梁平縣國土資源和房屋管理局出具的承諾書。擬證明被告于2011年10月12日向梁平縣國土資源和房屋管理局申請辦理某某小區的全部土地產權證。
7 、重慶某某有限公司的某某小區《重慶市房地產權證》。擬證明被告于2011年11月25日取得了某某小區土地的《房地產權證》。
8 、某某小區宗地測繪圖。擬證明梁平縣國土房屋勘測所于2012年2月2日完成了對某某小區土地勘測。
9 、某某小區的測繪發票及費用報銷單。擬證明被告于2012年2月7日繳納了測繪費。
10
、重慶某某有限公司和梁平縣公有房屋管理所于2013年3月13日出具的關于某某住宅小區辦理業主產權證有關情況的說明。擬證明被告由于某某小區中的土地拆遷問題沒有取得土地使用權證及由于部分業主資料不齊全，導致辦理房屋產權證時間推遲。
11 、重慶某某有限公司為部分業主刻章的發票。擬證明一些業主缺失資料，導致辦證時間延遲。
12 、某某小區部分業主缺少辦理房屋產權證資料的檔案袋記錄。擬證明一些業主缺失相關辦理房地產權證的資料，導致辦證時間延遲。
13 、重慶某某有限公司與梁平縣國土資源和房屋管理局于2008年9月19日簽訂的掛牌成交確認書。擬證明被告于2008年9月19日競拍到某某小區的土地。
原告質證認為：對被告提供的原、被告簽訂的《合同補充協議》及業主入住驗房表無異議；對被告提供的梁平縣國土資源和房屋管理局于2011年9月6日出具的關于重慶某某有限公司修建某某部分土地近期交付情況說明、重慶某某有限公司于2011年9月10日向梁平縣國土資源和房屋管理局出具的關于辦理某某業主房產證有關問題的情況反映有異議，這兩份證據與原告無關，被告應在取得土地證后再修建房屋，被告在沒有取得土地證就修建、銷售房屋，是被告的問題導致違約；對被告重慶某某有限公司于2011年10月12日向梁平縣國土資源和房屋管理局出具的承諾書有異議，說明被告在沒有取得土地證就修建、銷售房屋。對被告重慶某某有限公司的某某小區《重慶市房地產權證》真實性無異議，說明被告在2011年11月25日才取得了某某小區的房地產權證；認為被告重慶某某有限公司和梁平縣梁山街道群益村村民委員會共同出具的關于某某小區土地面積的情況說明、某某小區宗地測繪圖、測繪發票及費用報銷單、重慶某某有限公司和梁平縣公有房屋管理所與2013年3月13日出具的關于某某住宅小區辦理業主產權證有關情況的說明、重慶某某有限公司為部分業主刻章的發票、某某小區部分業主缺少辦理房屋產權證資料的記錄、重慶某某有限公司與梁平縣國土資源和房屋管理局于2008年9月19日簽訂的掛牌成交確認書與本案無關聯。
本院依原告的申請向梁平縣公有房屋管理所調取了原告房屋的土地房屋登記薄。原告質證認為該證據符合證據三性原則，能證明原告《房地產權證》的備案時間是2012年5月20日，登記時間為2012年5月29日。被告質證認為該證據能證明原告《房地產權證》的備案時間是2012年5月20日，登記時間為2012年5月29日。
對于梁平縣國土資源和房屋管理局的公函，原告質證認為該函不能代表法律，且沒有明確表示是由于國土部門的原因導致被告逾期辦理房產證。被告質證認為對該函件的真實性無異議，能夠證明是由于拆遷等遺留問題沒有得到解決，被告于2011年11月25日才獲得該土地的土地使用權證，導致逾期辦理了原告的房地產權證。
對于本院依職權在梁平縣房地產交易管理所調取的重慶某某有限公司開發的某某小區一號樓的房地產權證的相關資料、重慶某某有限公司在2009年12月15日申請辦理面積為18220.3平方米、證號為308房地證2009字第03843號《房地產權證》的相關資料、重慶某某有限公司在2011年10月13日申請辦理面積為41816平方米、證號為308房地證2011字第03910號《房地產權證》的相關資料以及對梁平縣房地產交易管理所受理窗口工作人員鄒某某的調查筆錄。原告質證認為某某小區一號樓的房地產權證的相關資料是真實的，其載明了辦理房產證的相關時間，說明該商品房已經取得了相關手續，可以辦理房產證；重慶某某有限公司在2009年12月15里申請辦理面積為18220.3平方米、證號為308房地證2009字第03843號《房地產權證》的相關資料，證實了被告在2008年就取得了土地使用權，因其沒有繳納完土地出讓金才辦理了18220.3平方米的土地證；重慶某某有限公司在2011年10月13日申請辦理面積為41816平方米、證號為308房地證2011字第03910號《房地產權證》的相關資料，說明是被告因308房地證2009字第03843號《房地產權證》遺失才辦理的該房地產權證；梁平縣房地產交易管理所受理窗口工作人員鄒某某的調查筆錄，說明了是因被告沒有繳齊土地出讓金才辦理的18220.3平方米的土地證，也說明了交易所在辦理房產證不需要統一辦理，只要資料齊全就可以。被告質證認為某某小區一號樓的房地產權證的相關資料是真實的，一號樓在2011年經規劃驗收合格；重慶某某有限公司在2009年12月15日申請辦理面積為18220.3平方米、證號為308房地證2009字第03843號《房地產權證》的相關資料，是因當時有一部分土地還沒有落實，就先辦理了18220.3平方米的土地證；對重慶某某有限公司在2011年10月13日申請辦理面積為41816平方米、證號為308房地證2011字第03910號《房地產權證》的相關資料無異議；對梁平縣房地產交易管理所受理窗口工作人員鄒某某的調查筆錄質證認為，被告因當時只拿到了18220.3平方米的土地證才繳的600多萬元，不是因為被告沒交錢，而是因為有部分土地存在爭議，關于檔案袋上的簽字署名確實是被告方的工作人員寫的，但也是真實的。
根據原、被告的舉證、質證以及本院調取的證據，對采信的證據綜合分析如下：
本院審查后認為，原告提供的原、被告簽訂的《重慶市商品房買賣合同》、被告向原告出具的交房證明、原告的交納房款發票、原告的契稅繳稅證明、原告的《房屋房地
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