（2014）滬二中行終字第259號
——上海市第二中級人民法院(2014-7-9)
（2014）滬二中行終字第259號
上訴人(原審原告、兼訴訟代表人)徐正忠。
上訴人(原審原告、兼訴訟代表人)成鷹。
上訴人(原審原告)孟慶濤。
上訴人(原審原告)鄔文浩。
上訴人(原審原告)徐武英。
上訴人(原審原告)黃元慶。
六上訴人共同委托代理人郭朝忠，上海市三石律師事務所律師。
被上訴人(原審被告)上海市住房保障和房屋管理局。
法定代表人劉海生。
被上訴人(原審被告)上海市規劃和國土資源管理局。
法定代表人莊少勤。
兩被上訴人的共同委托代理人周興。
兩被上訴人的共同委托代理人邵莉莉。
原審第三人上海浦之威投資有限公司。
法定代表人章宏偉。
委托代理人毛歡歡，上海久光律師事務所律師。
原審第三人上海圣恩達實業有限公司。
法定代表人王加明。
委托代理人范本聞，上海章宏律師事務所律師。
委托代理人陳鳴飛，上海章宏律師事務所律師。
原審第三人上海曹安國際商城商貿市場經營管理有限公司。
法定代表人周美芽。
委托代理人倪士平。
上訴人徐正忠、孟慶濤、鄔文浩、徐武英、黃元慶、成鷹因房地產權登記一案，不服上海市嘉定區人民法院(2013)嘉行初字第24號行政判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，于2014年6月5日公開開庭審理了本案。上訴人的共同委托代理人郭朝忠，被上訴人上海市住房保障和房屋管理局(以下簡稱市房管局)、被上訴人上海市規劃和國土資源管理局(以下簡稱市規土局)的共同委托代理人周興、邵莉莉，原審第三人上海浦之威投資有限公司(以下簡稱浦之威公司)的委托代理人毛歡歡、原審第三人上海圣恩達實業有限公司(以下簡稱圣恩達公司)的委托代理人陳鳴飛、原審第三人上海曹安國際商城商貿市場經營管理有限公司(以下簡稱曹安國際)的委托代理人倪士平到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原審法院認定：原上海市房屋土地資源管理局在機構改革中已撤銷，其房地產登記職能由現在的市房管局、市規土局共同承繼。2005年8月18日至2008年8月25日期間，原上海市嘉定區房屋土地管理局和原上海騰昭置業發展有限公司(以下簡稱騰昭公司)簽訂了數份上海市國有土地使用權出讓合同及補充合同。根據合同約定，騰昭公司取得嘉定區曹安商貿城B-1地塊23204平方米土地的使用權，用于建造辦公樓和商鋪，總建筑面積不超過70649平方米。2006年3月6日，騰昭公司取得B1地塊地下及地上部分的建筑工程施工許可證。2006年9月14日，騰昭公司取得曹安商城連接體部分的建筑工程施工許可證。2006年10月26日，騰昭公司取得滬房地嘉字(2006)第020047號上海市房地產權證，房地坐落真新新村街道8街坊(8-2宗)，土地用途商業、辦公，宗地面積23204平方米。2006年1月9日，涉案地塊房屋的門牌號被編訂為曹安公路1877、1899號。騰昭公司于2007年9月29日取得曹安商貿城B1地塊70682.2平方米的建設工程竣工規劃驗收合格證；2007年12月21日取得民防建設工程竣工驗收備案證書；2008年1月3日取得建設工程竣工驗收備案證書。2008年6月3日，上海市嘉房房地產測繪有限公司出具了房屋土地權屬調查報告書，明確委托人是騰昭公司，房屋坐落于曹安公路1877、1899號，總建筑面積70649.15平方米(1877號辦公樓面積12772.7平方米；地下車庫面積17474.17平方米；1899號店鋪面積36282.54平方米；1899號物業面積248.86平方米；1899號連廊體、管理用房、消防控制室、電信、樓梯間建筑面積3870.88平方米)。該測繪報告顯示，1899號248.86平方米物業管理用房及連廊體、管理用房、消防控制室、電信、樓梯間(以下合并簡稱為連廊體等建筑)3870.88平方米的面積均未予以分攤。2008年9月17日，騰昭公司向原上海市房屋土地資源管理局申請曹安公路1877、1899號建筑面積70399.54平方米房屋的房地產權屬登記，并提交了相關材料。原上海市房屋土地資源管理局于2008年9月23日向騰昭公司頒發了滬房地嘉字(2008)第020514號上海市房地產權證，該證記載：土地用途商業、辦公，宗地面積23204平方米，房屋建筑面積70399.54平方米。另外，1899號物業中的248.86平方米物業管理用房則登記為全體業主共有。現徐正忠等六業主認為1899號物業及連廊體等建筑屬于全體業主共有，原上海市房屋土地資源管理局將該部分的權屬登記在開發商名下，侵犯了其合法權益，遂提起訴訟，要求撤銷原上海市房屋土地資源管理局作出的頒證行為。
原審另查明：徐正忠等分別與騰昭公司簽訂了上海市商品房預售合同，購買了曹安路XXX號、XXX號和1899號內的店鋪或辦公用房，并分別于2008年10月、11月期間取得了所購房屋的房地產權證。騰昭公司的出資人為浦之威公司和圣恩達公司。2010年7月20日，原登記在騰昭公司名下的連廊體等建筑，面積3870.88平方米房屋登記為曹安商貿城的物業管理單位曹安國際所有。2012年10月16日，騰昭公司被上海市工商行政管理局嘉定分局核準注銷。
原審法院認為：根據《上海市房地產登記條例》第四條、第二十條規定，市房管局、市規土局具有作出本案被訴房地產登記行為的行政職權。《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》第五條規定：“原房屋權利人、原利害關系人對首次轉移登記行為及后續轉移登記行為一并提起行政訴訟的，人民法院應當依法受理。”根據上述規定，即使符合規定的情形，當事人也只能是分案一并向法院提起訴訟，而不可以在一個訴訟案件中同時對兩個具體行政行為提起訴訟。現徐正忠等同時就涉案房屋的初始登記和轉移登記一并在同一行政案件中提起訴訟，不符合法律規定，徐正忠等對轉移登記行為提出的訴訟請求，不屬于本案的審理范圍。涉案爭議部位雖然坐落于曹安路XXX號，但爭議部位涉及的電信房、配電間等設施系為整個曹安商貿城服務的，故該商貿城內的業主均有提起本案訴訟的主體資格。本案被訴的具體行政行為系房地產初始登記行為，登記機構依據《上海市房地產登記條例》第二十五條、第二十六條和第二十七條的規定受理了騰昭公司的申請后，對其提交的申請材料在法定期限內完成審核，認為符合規定的頒證條件，將該初始登記事項記載于房地產登記冊，并向騰昭公司頒發了房地產權證，該頒證行為并無不當。徐正忠等起訴要求撤銷將涉案爭議部位面積登記在原騰昭公司名下的行為，主要理由是認為連廊體等建筑系共用部位房屋產權應歸全體業主所有，徐正忠等實際是對民事實體權利有爭議，而這類爭議的處理屬于民事訴訟的解決范圍，爭議部位面積的權屬問題應當在民事法律關系中予以明確，應就涉案爭議部分連廊體等建筑的權屬問題先行提起民事訴訟。原審法院在審理中對此進行了釋明，但徐正忠等不同意提起民事訴訟，故其訴訟主張缺乏相應的事實根據。原審遂依據《最高人民法院關于執行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第五十六條第(四)項之規定，判決駁回徐正忠、孟慶濤、鄔文浩、徐武英、黃元慶、成鷹的訴訟請求。判決后，徐正忠、孟慶濤、鄔文浩、徐武英、黃元慶、成鷹不服，上訴于本院。
上訴人徐正忠、孟慶濤、鄔文浩、徐武英、黃元慶、成鷹上訴稱：原審法院以先行進行民事確權訴訟，阻撓上訴人行使維護自身合法權益的權利，未對被上訴人的錯誤登記行為糾正，不符合法律規定。原審判決認定事實不清，適用法律錯誤。《中華人民共和國物權法》(以下簡稱《物權法》)第七十三條規定，建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。《物業管理條例》第三十八條也規定，物業管理用房的所有權依法屬于業主。曹安國際商城一、二區商鋪之間的連廊體等建筑均為公益性服務設施，有樓梯間、消防監控室、電信房、管理用房等。按照法律、法規規定，這些房屋在初始登記時，應作為業主共有的房地產予以登記。被上訴人違法核準了騰昭公司的申請，將曹安國際商城連廊體等建筑房地產權利登記在其名下。故請求撤銷原審判決，并改判支持上訴人的一審訴訟請求。
被上訴人市房管局、市規土局辯稱：被上訴人根據當時施行的《上海市房地產登記條例》(該條例于2008年12月25日被修訂)第二十五條、第二十六條、第二十七條及《上海市房地產登記技術規定(試行)》第3.1.6.2條、第3.1.8條、第3.1.9條等的相關規定進行辦理。原騰昭公司于2008年9月17日提出新建房屋所有權初始登記，并提交了上述法律規范規定的登記材料。經審核后，被上訴人于2008年9月23日向原騰昭公司頒發了滬房地嘉字(2008)第020514號上海市房地產權證，登記行為符合法律規定，認定事實清楚，程序合法，適用法律法規正確。被上訴人在登記時，已將權屬認定部門核定的物業管理用房248.86平方米登記為全體業主共有，記載于登記簿上。至于上訴人提到的連廊體等3870.88平方米房屋屬于全體業主共有，應通過民事確權來確定。故請求駁回上訴人的上訴請求，維持原審判決。
原審第三人浦之威公司、圣恩達公司述稱：上訴人認為連廊體屬于市政公建設施用房，與《物權法》中公用設施的表述實質上是兩回事。2006年10月的土地出讓補充合同中明確，物業用房與管理用房是分開批準的，管理用房是商場經營管理的用房。市政公建設施用房則遵循誰投資、誰擁有的原則。法律沒有強制性規定，除物業管理用房外的其他房屋歸全體業主所有。且連廊體在預售合同圖紙上明確在約定的出售部分以外，并不分攤面積。被上訴人的頒證行為合法有效。故要求依法駁回上訴人的上訴請求。
原審第三人曹安國際述稱：連廊體面積并未分攤，業主共有的前提是分攤面積，且曹安國際商城是三個獨立的建筑，連廊體面積也無法進行分攤。上訴人混淆了公用服務設施的概念。同意被上訴人的意見。
本院經審理查明：原審法院認定的事實清楚，本院依法予以確認。
本院認為：《物權法》第七十三條規定，建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。騰昭公司于2008年9月17日提出新建房屋所有權初始登記，被上訴人依職權適用當時施行的《上海市房地產登記條例》對申請進行審核，依據《上海市房地產登記條例》第二十五條、第二十六條和第二十七條的規定，登記機構受理了騰昭公司的申請后，對其提交的申請材料在法定期限內完成審核，認為符合規定的頒證條件，將該初始登記事項記載于房地產登記冊，并向騰昭公司頒發了房地產權證，該頒證行為并無不當。被上訴人在進行本案的初始登記時，已將物業服務用房248.86平方米登記為全體業主共有。至于上訴人提到的連廊體等建筑，在初始登記前，相關房地產測繪成果管理辦公室并沒有確認該部分建筑屬于全體業主共有，且當時施行的《上海市房地產登記條例》中也未明確初始登記時對屬于全體業主共有部分進行區分登記。上訴人提起本案訴訟系認為本案所涉連廊體等建筑屬于公建配套用房，被訴房地產登記行為侵犯了上訴人等業主對公建配套用房享有的所有權。上訴人的該項主張涉及房屋權屬爭議問題，在該房地產權屬爭議未解決之前，上訴人直接提起本案行政訴訟，要求撤銷系爭房地產初始登記行政行為，尚缺乏事實證據和法律依據。二審審理中，上訴人已就該連廊體等建筑權屬爭議提出民事訴訟，待民事權屬明確后，可依法另行處理。故原審法院判決駁回上訴人的訴訟請求，并無不當。據此，依照《中華人民共和國行政訴訟法》第六十一條第(一)項之規定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費人民幣50元，由上訴人徐正忠、孟慶濤、鄔文浩、徐武英、黃元慶、成鷹共同負擔。
本判決為終審判決。
審 判 長 李金剛
代理審判員 張曉帆
代理審判員 田 華
二○一四年七月九日
書 記 員 沈 倪
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