（2013）浦行初字第32號
——上海市浦東新區人民法院(2014-1-8)
（2013）浦行初字第32號
原告沈峰。
委托代理人張洪根，上海申通律師事務所律師。
被告上海市住房保障和房屋管理局。
法定代表人劉海生。
被告上海市規劃和國土資源管理局。
法定代表人馮經明。
兩被告共同委托代理人鄒志娟。
兩被告共同委托代理人戴偉。
第三人吳亞蘭。
原告沈峰不服被告上海市住房保障和房屋管理局(以下簡稱市房管局)、上海市規劃和國土資源管理局(以下簡稱市規土局)房屋登記行政登記一案，原告于2013年1月21日向本院提起行政訴訟。本院于同年2月20日立案受理后，依法于同年2月27日向被告送達了起訴狀副本及應訴通知書。因吳亞蘭與本案的審理有法律上的利害關系，本院依法追加其為本案第三人參加訴訟。本院依法組成合議庭，于2013年5月9日、2014年1月6日公開開庭審理了本案。原告沈峰及其委托代理人張洪根，被告市房管局、市規土局的委托代理人鄒志娟、戴偉到庭參加庭審。第三人吳亞蘭經本院合法傳喚，兩次庭審均未到庭參加。本案現已審理終結。
原上海市房屋土地管理局于2002年4月23日對第三人吳亞蘭核發證號為浦XXXXXXXXXX號的房地產權證，將位于本市浦東新區芳華路XXX弄XXX號三層建筑面積184.04平方米的房屋登記在吳亞蘭名下。
兩被告依法向本院提供了以下依據和證據：1、1996年實施的《上海市房地產登記條例》(以下簡稱《登記條例》)第五條作為職權依據，2008年機構改革后，原上海市房屋土地管理局的職權由兩被告承繼；2、《登記條例》第二十三條、第二十四條作為適用法律依據，《登記條例》第二十八條作為執法程序依據；3、上海市房地產轉讓、登記申請書及吳亞蘭身份證明，證明第三人吳亞蘭申請登記位于芳華路XXX弄XXX號三層建筑面積184.04平方米的房屋；4、2002年4月3日第三人吳亞蘭與上海泰龍房地產發展有限公司(以下簡稱泰龍公司)簽訂的上海市商品房出售合同，證明吳亞蘭向泰龍公司購買了芳華路XXX弄XXX號三層房屋，建筑面積184.04平方米；5、契稅完稅證、發票，證明吳亞蘭繳納了稅款，支付了購房款；6、滬房地浦字(1998)第0131XX號上海市房地產權證及房屋平面圖，證明泰龍公司為芳華路XXX弄房屋的權利人；7、面積成果表，證明系爭房屋面積為184.04平方米，其中獨用建筑面積151.9265平方米，分攤公用面積32.1151平方米；8、浦東新區房地產登記收件收據、上海市房地產轉讓、登記審核表，證明兩被告于2002年4月9日收到吳亞蘭的房地產登記申請，被告受理后審核，于2002年4月23日向第三人吳亞蘭核發浦XXXXXXXXXX號房地產權證；9、建設工程規劃許可核準圖紙的平面圖，證明三樓的衛生間必須從21號三層的房屋才能進去使用，是21號三層房屋的獨用面積，并非公攤面積；10、浦東新區房產測繪中心出具的房屋測繪技術報告書，證明兩被告核發的系爭房地產權證登記的建筑面積并不包括樓梯間，是正確的；11、上海市浦東新區房地產登記處于2013年12月3日向第三人作出的通知及測繪部門出具的芳華路XXX弄XXX號三層房屋的平面圖，證明因被訴房地產權證的平面圖的紅線范圍將樓梯間劃入其中，測繪部門予以更正，重新出具了平面圖，將樓梯間劃出，兩被告通知第三人辦理更換圖紙手續。
原告沈峰訴稱，原告于1999年1月向泰龍公司購買了位于本市浦東新區芳華路XXX弄XXX號底層商鋪以及同弄24號底層商鋪，建筑面積均為91.25平方米，其中公用分攤建筑面積均為15.9237平方米。芳華路XXX弄XXX號三層商鋪屬第三人所有，建筑面積184.04平方米，其中公用分攤建筑面積32.1151平方米。多年來，第三人將三層作為公用建筑面積的樓梯、樓梯平臺、通道、男女衛生間等擅自搭建、改建、改道后全部占用，嚴重影響通行與安全，損害原告的合法權利。為此，原告于2012年11月向法院提起相鄰糾紛訴訟，在案件的審理過程中，原告發現兩被告核發給第三人的房地產權證的平面圖中將樓梯、樓梯平臺、通道、衛生間等公用分攤建筑面積劃為第三人房屋的獨用面積。兩被告的行為違反了建設部印發的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規劃》(試行)的通知，嚴重損害了原告的合法購房權益和用益物權，也嚴重影響了通行與安全。故，原告起訴來院，請求法院撤銷兩被告于2002年4月23日對第三人吳亞蘭核發的證號為浦XXXXXXXXXX號的房地產權證。
原告沈峰為證明其主張，向法院提供以下證據：1、原告所有的位于芳華路XXX弄XXX號底層以及24號底層商鋪的上海市內銷商品房出售合同及房地產權證，證明原告于1999年1月向泰龍公司購買了位于本市浦東新區芳華路XXX弄XXX號底層商鋪以及同弄24號底層商鋪，建筑面積均為91.25平方米，其中公用分攤建筑面積均為15.9237平方米，衛生間、樓梯間應當作為公用面積，但被劃入了第三人產證的房屋平面圖的紅線范圍內；2、原告于2013年5月6日在上海市浦東新區房產測繪中心調取的測繪房屋平面圖及發票，證明樓梯間、通道、樓梯平臺是公用面積，不應劃入第三人產證房屋平面圖的紅線范圍內；3、上海市房地產登記簿，證明第三人所有的位于芳華路XXX弄XXX號三層的店鋪建筑面積為184.04平方米，包括了應當作為公用分攤面積的衛生間；4、面積成果表，證明衛生間屬于公攤建筑面積，不應納入第三人房屋的獨用建筑面積；5、(2012)浦民一(民)初字第37930號案件傳票、起訴狀及民事裁定書、羅順國和吳亞蘭于1999年12月12日簽訂的協議書，證明原告在與案外人羅順國、賓華招待所的相鄰關系訴訟中，羅順國向法院出示了協議書，該協議書將芳華路XXX弄XXX號1-3樓作為公用分攤面積的樓梯、通道、平臺、衛生間進行分割使用，原告才得知自己的權益受到侵害，故提起本案訴訟，(2012)浦民一(民)初字第37930號案件因本案中止審理；6、照片15張，證明涉案房屋的使用現狀，兩被告違法作出被訴具體行政行為，致使產生嚴重后果。
被告市房管局、市規土局辯稱，不同意原告的訴訟請求。被訴房地產權證的登記行為與原告沒有法律上的利害關系，原告沒有訴訟主體資格。原告與第三人之間的使用糾紛及違章搭建，與被告的登記行為無關。被告依據房屋買賣合同核發產證，并沒有侵害到他人利益。房屋平面圖并非登記行為的內容，且測繪部門已經作出變更，衛生間也不屬于公攤面積。綜上，被告核發產權證職權依據充分、適用法律正確、程序合法，產證記載內容是正確的，不屬于應撤銷的范圍。請求法院駁回原告的訴訟請求。
第三人吳亞蘭未到庭發表述稱意見。
第三人吳亞蘭未提供證據。
經庭審質證，原告對兩被告提供的依據和證據質證意見如下：對職權依據、執法程序依據無異議，對適用法律有異議，認為被告未盡到審核義務，未審核清楚就錯誤發證；對證據3中的登記申請書、證據4、證據6-7、證據8的登記審核表、證據9有異議，認為第三人產證的獨用面積不應將衛生間包含進去，衛生間應當是公用面積，開發商不應該將其出售給第三人；對證據11，認為紅線范圍并不明確，無法看出樓梯間是否在紅線范圍內，應當在原平面圖的基礎上將樓梯間劃出去，將屬于第三人的獨用部位用紅線標出來，且第三人并未配合被告變更平面圖；對其他證據無異議。兩被告對原告提供的證據質證意見如下：對證據1的真實性無異議，但認為與本案無關；對證據2-4的真實性無異議，但認為不能證明原告的主張；對證據5-6，認為與本案無關。
經審理查明，原告沈峰系位于本市浦東新區芳華路XXX弄XXX號底層商鋪以及同弄24號底層商鋪的產權人。第三人吳亞蘭于2002年4月與泰龍公司簽訂上海市商品房出售合同，購買了位于本市浦東新區芳華路XXX弄XXX號三層的商鋪，建筑面積為184.04平方米，其中套內建筑面積151.9265平方米，公用分攤建筑面積為32.1151平方米。在該合同附件三記載的設備標準中包含了衛生間等設備。兩被告于2002年4月9日收到第三人關于芳華路XXX弄XXX號三層商鋪的登記申請及相關登記材料，經審核后于同年4月23日向第三人核發被訴房地產權證。現原告以被訴房地產權證的房屋平面圖的紅線范圍將應作為公攤面積的樓梯、樓梯間以及衛生間等劃入其中為由，起訴來院要求撤銷被訴房地產權證。
另查明，在本案審理過程中，上海市浦東新區房產測繪中心將被訴房地產權證的房屋平面圖進行變更，變更后的房屋平面圖的紅線范圍未包含三樓的樓梯間。上海市浦東新區房地產登記處向第三人發出通知，通知其辦理更換圖紙手續。
本院認為，根據《登記條例》第五條的規定，本案兩被告具有核發房地產權證的法定職權。兩被告依據第三人的申請，在對其提交的材料進行審核后核發被訴房地產權證，登記程序并無不當。在登記的內容方面，被訴房地產權證的房屋平面圖的紅線范圍將三樓樓梯間劃入其中，確有不當，存在一定的瑕疵，但鑒于被訴房地產權證的登記面積并不包含三樓樓梯間，且測繪部門在本案審理過程中已經將房屋平面圖的紅線范圍予以更正，更正后的房屋平面圖的紅線范圍未包含三樓的樓梯間，本院認為該瑕疵不足以影響被訴房地產登記行為的合法性。原告認為第三人所有的房屋中的衛生間屬于公攤面積，無事實和法律依據。關于原告與第三人之間在房屋使用方面的爭議，不屬于本案審理范圍。綜上，原告要求撤銷被訴房地產權證之訴請，本院難予支持。據此，依照最高人民法院《關于執行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第五十六條第(四)項之規定，判決如下：
駁回原告沈峰的訴訟請求。
案件受理費人民幣50元(已預繳)，由原告沈峰負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
審 判 長 陸 琴
代理審判員 田 勇
人民陪審員 毛幼青
二〇一四年一月八日
書 記 員 鄒加沅
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