（2013）閘行初字第160號
——上海市閘北區人民法院(2013-12-13)
（2013）閘行初字第160號
原告黃佳懋，男，1964年11月29日出生，漢族，住上海市閘北區。
被告上海市閘北區住房保障和房屋管理局，住所地上海市閘北區。
法定代表人陳必華，職務局長。
委托代理人徐林發，上海市閘北區住房保障和房屋管理局工作人員。
第三人上海新蘭房地產開發有限公司，住所地上海市閘北區。
法定代表人韓石，職務董事長。
委托代理人郁桂蘭，上海閘北動拆遷實業有限公司工作人員。
委托代理人張雅娟，上海閘北動拆遷實業有限公司工作人員。
原告黃佳懋不服被告上海市閘北區住房保障和房屋管理局（以下簡稱閘北房管局）作出閘房管拆裁字（2013）第254號房屋拆遷裁決的具體行政行為，向本院提起行政訴訟。本院于2013年10月28日受理后，于同年10月31日向被告送達起訴狀副本和應訴通知書。因上海新蘭房地產開發有限公司（以下簡稱新蘭公司）與本案具有法律上的利害關系，本院依法通知該公司作為第三人參加訴訟。本院依法組成合議庭，于同年11月21日公開開庭審理了本案。原告黃佳懋、被告閘北房管局的委托代理人徐林發、第三人新蘭公司的委托代理人郁桂蘭、張雅娟到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
被告閘北房管局于2013年7月2日作出閘房管拆裁字（2013）第254號房屋拆遷裁決，裁決如下：1、被申請人黃佳懋（含共同居住人）自收到本裁決書之日起15日內遷出甘肅路、灶間（以下簡稱系爭房屋），遷至鶴永路；2、申請人（即第三人）應在被申請人搬離原址后一個月內一次性支付給被申請人價值標準房屋調換差價款人民幣51933.57元；3、申請人應根據滬價商[2002]010號文有關規定向被申請人支付有關家用設施移裝費等費用。被告向本院提供了作出被訴具體行政行為的證據、依據：
（一）證據
1、房屋拆遷許可證[拆許字（2007）第14號]、房屋拆遷期延長許可證通知（6份）、關于同意變更“新梅太古城（二期）”基地動拆遷實施單位的通知，證明被訴房屋拆遷裁決是依據合法批文作出，拆遷實施單位于2011年6月3日由上海申興房屋拆遷有限公司變更為上海閘北動拆遷實業有限公司；
2、租用公房憑證、戶籍資料，證明系爭房屋的租賃戶名、居住面積及戶籍在冊人員情況；
3、上海市城市居住房屋拆遷估價分戶報告單及送達回證，證明系爭房屋經上海盛北房地產估價有限公司評估，該房屋的房地產市場評估單價為20233元/平方米，并將該估價報告送達原告；
4、動遷談話記錄（4份），證明原告與第三人就拆遷安置補償事宜協商未果；
5、試看房屋回單（2份），證明第三人曾提供兩處房源供原告選擇；
6、上海市房地產權證、上海市住宅建設發展中心房源供應聯系單、閘北區動遷房源管理中心房源調劑聯系單及房源清單，證明裁決安置房源產權清晰、無權利負擔；
7、拆遷安置房屋公示單及送達回證，證明安置房源的單價、建筑面積及總價，并將該公示單送達原告；
8、房屋拆遷裁決申請書、受理通知書、會議通知及送達回證，證明第三人于2013年6月6日向被告提出裁決申請，被告于次日受理后將有關材料及調解會通知送達原告；
9、調查筆錄，證明被告于2013年6月13日組織拆遷雙方進行調解，未果；
10、房屋拆遷裁決書及送達回證，證明被告于2013年7月2日作出裁決并送達原告；
11、行政處罰決定書，證明因第三人未在拆遷期限屆滿前及時提出延期拆遷的申請，被告于2011年1月18日對第三人處以行政處罰。
（二）依據
《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱《征收與補償條例》）第三十五條、《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》（以下簡稱《實施細則》）第二十條、第二十四條、第三十二條、第三十三條、第三十四條、第三十七條、第三十九條、第五十三條、第五十四條、第五十六條、《上海市城市房屋拆遷面積標準房屋調換應安置人口認定辦法》、滬房地資拆[2004]286號文、滬房地資拆 [2005]260號文、滬房地資拆 [2001]673號文等及基地公示的安置補償方案。
原告黃佳懋訴稱，原告屬新梅太古城二期拆遷基地的居民。被告在對原告進行裁決的過程中存在以下違法或與事實不符的情況：1、該基地的拆遷許可證核發后，拆遷工作并未正式啟動，基地亦未通過二輪征詢，故拆遷許可證應歸于無效；2、原告居住的系爭房屋的評估價格系以2007年為評估時點，該年的評估價格與現今的房地產市場價格相去甚遠；3、被告在裁決中僅按照2007年的補償標準進行拆遷，而未按照新政即數磚頭、套型補貼、住房托底保障的標準對原告進行安置；4、系爭房屋的灶間系獨用，根據滬房地資拆 [2001]673號文件的規定，應以居住面積乘以系數1.94以換算稱建筑面積，而被告卻在裁決中只乘以系數1.65，且亦未將三戶合用的天井面積約40-50平方米的面積計算在內。綜上，原告訴請要求撤銷被告于2013年7月2日作出的閘房管拆裁字（2013）第254號房屋拆遷裁決書。
被告閘北房管局辯稱，被訴房屋拆遷裁決認定事實清楚，適用法律正確，程序合法，內容恰當，請求法院維持被訴具體行政行為。
第三人新蘭公司同被告的意見一致。
經質證，原告對被告提供的證據2、5-6、8、10的真實性無異議；對證據1認為，拆遷許可證在核發后的兩年內未實際啟動拆遷，故該許可證應歸于失效；況且，其間一份延長許可證通知中的批準延長期限長達兩年之久，有違法律規定；拆遷實施單位上海閘北動拆遷實業有限公司系被告閘北房管局的直屬單位；對證據3認為，該份評估報告的評估時點系2011年，而原告系2012年9月18日才收到該份報告，該份報告應已失效，故對評估單價亦不認可；對證據4認為，談話記錄中的記錄內容不實；原告稱，拆遷中動遷經辦人員與原告協商不下十數次，原告始終認為該基地不適用“二輪征詢制”就無法進一步協商，致雙方協商未成；對證據7認為，安置房源的公示單價是2012年的價格，但系爭房屋的單價是2007年的價格，兩者不一致，故系爭房屋也應以2012年的價格評估；對證據9認為，調查筆錄中的記載內容不完整；對證據11，認為該處罰決定系被告事后補辦。原告對被告適用的法律依據認為《實施細則》已廢止，不應再適用。
第三人對被告提供的證據及依據均無異議。
原告在起訴時及審理中提供了如下證據：
1、上海市黃浦區人民政府行政復議決定書、上海市黃浦區人民法院行政裁定書，證明2007年上海市動遷安置房源的價格；
2、新梅太古城（二期）舊區改造居民安置情況表，證明該表可由動遷經辦人員用鉛筆隨意填寫，任意更改；
3、告居民書（4份），證明該拆遷基地應適用二輪征詢制，但實際卻未適用；
4、新梅太古城（二期）舊區改造房屋狀況告知單，證明系爭房屋類型最初被認定為舊里，經復核，現認定為職工住宅3（3），適用系數1.65，但原告堅持認為系爭房屋有獨用灶間，應認定為新工房，適用系數1.94。
經質證，被告對原告提供的證據1認為，上述證據無法證明原告的觀點；對證據2認為，該表僅為草擬的補償方案，不具有協議效力；對證據3認為，適用二輪征詢制須經相關部門批準，因該基地未經批準，故不適用二輪征詢制；對證據4認為，系爭房屋的類型經復核后認定為“兩萬戶”，適用的系數為1.65。
第三人對原告所提供證據的質證意見同被告一致。
經庭審質證，本院對以上證據作如下確認：
1、被告提供的證據1-2、5-11具有真實性、合法性、關聯性，本院予以采納；
2、被告提供的證據3所涉估價機構資質適格、結論明確，并將評估報告送達原告，原告對此有異議，未提供證據證明，故本院對該份評估報告予以采納；
3、被告提供的證據4旨在證明拆遷人與原告多次協商未果，并有兩名無利害關系的居委工作人員見證簽名，且原告亦承認曾與拆遷人多次協商未成，故本院對被告的待證事實予以確認；
4、原告提供的證據1-2與本案不具有關聯性，本院不予采納；5、原告提供的證據3-4無法證明其待證內容，本院不予采納。
本院根據以上有效證據及當事人質證意見認定以下事實：系爭房屋屬公房，承租人為黃佳懋，房屋類型為職工住宅3（3），其中105室面積為16.8平方米，灶間為2.9平方米。該房屋戶籍在冊人員1人，即戶主黃佳懋。2007年9月27日，第三人依法取得拆許字（2007）第14號房屋拆遷許可證，上址房屋被納入拆遷范圍。第三人愿意以2011年6月5日為評估時點的評估單價對原告進行安置補償。系爭房屋經上海盛北房地產估價有限公司評估，房地產市場評估單價為20233元/平方米，并向原告送達了該評估報告。同時點，該基地被拆房屋的評估均價為21012元/平方米。拆遷中，因拆遷雙方就房屋拆遷補償安置無法達成協議，故第三人于2013年6月6日向被告提出裁決申請。被告于次日受理后，向原告送達了房屋拆遷裁決申請書副本、受理通知書及會議通知等。被告于同年6月13日組織原告及第三人進行調解，未果。被告遂于同年7月2日作出閘房管拆裁字（2013）第254號房屋拆遷裁決，裁決認定：系爭房屋的建筑面積為32.51平方米。原告戶核定安置人口1人。因系爭房屋的評估單價低于基地評估均價，故按基地評估均價計算。系爭房屋價值補償中的評估價格為546480.10元，套型補貼為315180元，價格補貼為204930.04元，被拆面積補貼為65020元、未見證面積殘值補貼10000元；綜合上述款項，該戶共可得貨幣補償款1141610.14元或安置六類地區房屋建筑面積65.02平方米。裁決的安置房源位于浦東新區鶴永路（實測建筑面積78.25平方米，實際計價面積76.191平方米，公示單價7245元/平方米，房屋公示價552003.80元）、浦東新區鶴永路（實測建筑面積74.55平方米，實際計價面積72.5115平方米，公示單價7415元/平方米，房屋公示價537672.77元）。因安置房源價值低于原告可得的貨幣補償款，第三人還應向原告支付價值標準房屋調換差價款51933.57元。裁決書送達后，原告不服，向上海市住房保障和房屋管理局申請行政復議，后該局維持了被訴房屋拆遷裁決。原告仍不服，訴至本院。
本院認為，根據《征收與補償條例》第三十五條的規定，該條例實施前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續沿用原有的規定辦理。本案中所涉的房屋拆遷許可證核發于《征收與補償條例》施行之前，故應當繼續沿用《實施細則》及相關文件規定。依據《實施細則》第二十四條的規定，被告作為房屋拆遷工作管理部門，具有在本行政區域內進行房屋拆遷裁決的法定職權。2007年9月27日，第三人新蘭公司依法取得拆許字（2007）第14號房屋拆遷許可證，系爭房屋被依法納入拆遷范圍。因原告與第三人新蘭公司就拆遷安置補償問題無法達成協議，第三人新蘭公司向被告申請房屋拆遷裁決。被告受理后，依法組織拆遷雙方進行調解，但未果，被告遂在法定期限內作出裁決并送達原告，其執法程序符合相關規定。在事實認定方面，關于原告所在拆遷基地是否適用“兩輪征詢制”的問題。本院認為，因該基地在《征收與補償條例》施行前已依法取得了拆遷許可證，且其不屬于市房屋拆遷管理部門按照滬房管拆（2009）88號文研究確定的試點基地。因此，原告認為該基地應適用“兩輪征詢制”的觀點，缺乏法律依據，本院不予采納。關于系爭房屋的面積認定問題，本案系爭房屋的租用公房憑證上記載原告戶的獨用租賃部位為105室及灶間，被告以此兩部分面積作為原告戶的整體居住面積計算，有利于原告戶，并無不妥。同時，因系爭房屋的類型歸入職工住宅3（3），故被告以租用公房憑證上記載的上述面積為基礎，并按房屋類型的相應系數換算成建筑面積，符合有關規定。關于系爭房屋的評估時點問題，第三人結合該基地的實際情況以2011年6月5日作為估價基準日，估價機構以此對當前的市場單價做出判斷，亦無不當。被告在裁決中對系爭房屋的狀況等事實認定清楚，相關安置補償金額計算正確，安置房源調配權屬清晰，本院予以確認。原告的主張，缺乏事實及法律依據，本院不予采納。綜上，被告所作的閘房管拆裁字（2013）第254號房屋拆遷裁決書，認定事實清楚、法律適用正確，執法程序合法。據此，依照《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第（一）項之規定，判決如下：
維持被告上海市閘北區住房保障和房屋管理局于2013年7月2日作出的閘房管拆裁字（2013）第254號房屋拆遷裁決書的具體行政行為。
案件受理費人民幣50元，由原告黃佳懋負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
審 判 長 汪霄云
審 判 員 孫 迪
人民陪審員 吳妮娜
二〇一三年十二月十三日
書 記 員 周瑩青
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