地下車庫的法律性質、權利歸屬及爭議解決——以南京“星漢城市花園”車庫糾紛案為例
方印 黃曉霞

地下車庫是在權利界定上最不明確的一類車庫類型，在司法實踐中最易引發糾紛�！段餀喾ā返�74條是裁判此類糾紛的直接法律依據，但該條沒有明晰在沒有約定或約定不明的情形下該如何處理。本文在對已有文獻進行梳理的基礎上，選取極具代表性的南京市鼓樓區“星漢城市花園”車庫糾紛案為例證，就地下車庫的法律性質和權利歸屬問題進行研究，以期對該問題有更為深入的認識。
一、問題的提出
目前，我國司法實踐中存在大量的車庫糾紛。其中，南京市鼓樓區“星漢城市花園”車庫糾紛案具有典型性。首先，該案是全國首例有關車庫歸屬的案件，代表性強、影響大；其次，該案的生效判決不同于實踐中絕大多數同類案件的裁判結果，其裁判結果頗具爭議。
該案的被告即開發商建設了59個車庫，其中僅有36個經過了規劃核準。1998年，被告向業主出售車庫。此時，原告業主委員會主張地下車庫應由全體業主所有，開發商無權出售車庫，故訴至法院，請求確認全體業主對地下車庫的所有權。2003年，一審判決被告將全部車庫移交原告管理。2014年，鼓樓區法院重審該案，撤銷了一審判決，判決由被告向原告支付5個車庫對應的出售價款500，000元。該案的生效判決即重審判決是由業主按15%的比例共有經規劃核準的車庫，同時共有未經規劃核準的車庫。據此，業主實際有權取得的車庫為29個，因被告已向原告移交了24個車庫，所以還須移交5個。
該案一度作為“全國首例判業主所有的案件”引發大量的媒體報道和輿論傳播，反映出車庫糾紛司空見慣的判決結果是開發商勝訴，業主或業主委員會敗訴。在司法實踐中，占絕大多數比例的是業主而不是開發商。因此，判決作出當時乃至現在，絕大多數的人對于該案被撤銷的一審判決都是持一種肯定甚至是贊揚的態度。同時，該案重審判決爭議不斷。該案的判決結果之所以與其他同類型案件不同，其法律依據何在？對車庫糾紛的解決又有何借鑒意義？
二、車庫糾紛案件梳理
本文篩選了近年來最高人民法院裁判文書網上公布的涉及車庫糾紛的典型案件10余件。通過梳理，可以發現南京“星漢城市花園”車庫糾紛案之所以特殊的原因。證據是案件裁判的關鍵。車庫糾紛在性質上屬于建筑物區分所有權糾紛。影響案件判決的主要證據有物業服務合同、商品房買賣合同、預售合同、業主公約、商品房登記備案平面圖等。業主或業主委員會主張車庫歸其所有，證明難度大，往往要承擔證明不利的后果。在南京車庫糾紛案中，法院以國有土地使用權出讓合同、商品房買賣契約、購買星漢城市花園停車位使用權協議書等證據認定經規劃核準的車庫數量為36個，未經規劃核準的為23個。問題在于對于規劃核準車庫，原告沒有充分證據證明雙方就車庫歸屬作出了明確約定。在這種情況下，其他同類案件往往適用《物權法》第74條第2款的規定，判決在業主與開發商未作明確約定的情況下，車位、車庫的所有權屬于開發商。而南京市鼓樓區人民法院依據2004年12月15日南京市《商品房附屬房屋轉讓等問題的若干規定（試行）》第6條（該條規定應有不低于15%的車庫為業主保留），判決這36個車庫中有6個車庫歸業主共有。另外，就未經規劃核準的車庫，法院根據2009年《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第6條，判決歸業主共有。
南京市鼓樓區人民法院適用南京市《商品房附屬房屋轉讓等問題的若干規定（試行）》這一地方政府規章裁判案件，在同類案件中屬于首例；由業主按15%的比例共有規劃內車庫的判決也屬于同類判決中新的嘗試。與其他同類型案件相比，法院適用的法律依據和由此導致的判決結果有很大差異。
三、地下車庫的法律性質和權利歸屬爭議
通過案件梳理，還可以看出車庫的法律性質是判定其權利歸屬的前提。實踐中，先要確定車庫是否是從物，是否屬于附屬設施等，才能進一步確認其歸屬。下面首先對地下車庫的法律性質和權利歸屬上的爭議作一分析。
（一）地下車庫的法律性質
我們通常所稱的“地下車庫”包括兩種：一是利用人防工程進行改造而成的車位、車庫；二是規劃用于停放汽車的車位、車庫。其中，后一種在法律研究和實踐中最易引發爭議，法院的判決也不完全一致。本文所探討的主要是后一種車位、車庫。在法律性質上，主要爭議在于：地下車庫是不是建筑物的從物，其是不是可以被認為是建筑物的添附，此種車庫是否屬于建筑物區分所有權的專有部分等。
1．地下車庫是否為整體建筑物的從物
就地下車庫與整體建筑物之間的關系，有學者提出從“經濟學思維”和“法學思維”兩個方面來論證：經濟學思維即二者之間所具有的“經濟適用性上的關系”；法學思維即“依據從物的概念對車庫的法律屬性進行分析、判斷”。這兩種思維的本質是將地下車庫看作是整體建筑物的從物。而判斷地下車庫是否為整體建筑物的從物，要看其是否符合從物的特征。關于什么樣的物可以被稱為主物之從物，目前公認的觀點是須滿足三個構成要件，即梁慧星教授所表述的三個方面：須非主物之成分；須對主物發揮輔助效用；須與主物同屬一人。學者之所以認為地下車庫為整體建筑物之從物主要是基于上述第二個要件即地下車庫的建造目的是輔助整體建筑物發揮效用，滿足業主的需要�？梢姡�主張地下車庫為整體建筑物之從物一般是一種經濟學思維。這種經濟學思維并非嚴密，車庫的價值并非都是輔助性的。例如，某些小區車庫的權利人并非都為小區業主，此時車庫發揮的就是獨立功能而非輔助功能。用法律思維來分析，依照法律規定，除非另有約定，“主物之處分及于從物”，而建筑物和車庫的關系也不符合此特征。首先，將車庫作為從物而隨著整體建筑物流轉的規定不符合《物權法》第72條關于車庫權利歸屬的規定；其次，在實踐中，建筑物轉讓的，車庫的所有權不一定移轉，業主不能因為對建筑物專有部分的購買而當然取得車庫的所有權；最后，因地下車庫的建造成本往往高于整體建筑物，依從物的原則處理對開發商來講不公平。故地下車庫不是整體建筑物的從物。
2．地下車庫是否是整體建筑物添附物
在空間上，地下車庫與建筑物相連接，依附于小區的土地。判斷地下車庫是否是建筑物的“添附物”要從“添附”的概念出發加以分析。首先，“添附”是動產所有權取得和喪失的原因之一。一般認為，“添附”是在某一動產與另一動產或者不動產之間產生。而地下車庫作為不動產，是否可以與建筑物之間發生法律意義上的“添附”是有疑問的。其次，發生添附的兩個物的所有權人往往是兩個主體，而地下車庫在建造之前，開發商就已經取得建造許可，從這一點來講，地下車庫和建筑物的所有權人在一開始是同一的，故無添附理論適用的空間。最后，根據我國《物權法》第136條的規定，建設用地使用權不僅限于地上和地表，還存在地下的建設用地使用權，因此地下車庫的建造是基于開發商已取得的建設用地使用權，從這個意義上來說，地下車庫不是因依附于建筑物而取得了建造的權利。因此，地下車庫在法律性質上不是建筑物的添附物。
3．地下車庫能否構成建筑物區分所有權專有部分
要構成建筑物區分所有權的專有部分須符合三個要件：構造上的獨立性，即能夠明確區分；利用上的獨立性，即可以排他使用；法律上的獨立性，即“須以建筑物區分所有權客體的形態表現于外部”。學者大多從這三個方面論述地下車庫是否具有獨立性，但是結果并不一致，尤其是在構造上的獨立性上。
車庫在利用上的獨立性很好理解，即可以單獨使用、發揮效用。關于法律上的獨立性，《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第2條第1款第3項的表述是能夠登記成為特定業主所有權的客體。目前，我國的地下車庫僅在某些省市可以進行權屬登記，辦理產權證，但是不能因此否定地下車庫法律上的獨立性。首先，法律上的獨立性要件為形式上的獨立性要件；其次，這僅說明“我國不動產登記制度不夠完善，還有待改進”，而并非從根本上否認車庫的獨立性。根據我國《不動產登記暫行條例》第8條第1款，不動產以不動產單元為基本單位進行登記。關于此處的“不動產單元”，《不動產登記暫行條例實施細則》第5條作出了規定，其中包含兩個要件：一是封閉的權屬界線：二是獨立的使用價值空間。據此判斷，車庫具有法律上的獨立性。而且，某些地方政府規章已經就地下車庫的登記作出了具體的規定，如2014年吉林市政府發布的《吉林市房地產交易和房屋登記管理規定》第7條規定：地下建筑物的登記，應當按照房屋登記方面的法律、法規、規章和技術規范辦理。該條列舉了地下建筑物的具體類型，地下車位、車庫是其中的一種。
就構造上的獨立性而言，王澤鑒教授認為“停車位（停車空間）不具備構造上的獨立性，不得作為區分所有之標的”。主張地下車庫不具有構造上的獨立性的學者，其理由大致是：一是從其外觀上看，地下車庫明顯不具有構造上的獨立性；二是在我國，沒有法律條文表明將地下車庫作為一項專用權。但是，這些依據隨著對于“構造上的獨立性”這一概念理解上的變化以及相關法律的出臺，不再合理。正如學者高圣平指出：“就構造上的獨立性而言，各國均星緩和趨勢，已經擺脫了嚴格的外觀上有形的隔離的束縛，實現了向觀念上的隔離的轉變�！薄爸灰�有明確的界線，就可以成為專有部分”且“不同的車位、車庫之間的遮蔽性可依觀念上的隔離得以實現”。現實生活中，即使車庫未形成有形的隔離，但也往往在業主的觀念當中區分得很清晰，人們并不會因為缺失某種實實在在的隔離而錯誤判斷其車庫的位置、面積。此外，依照學者楊立新的觀點，共有權的范圍包括道路，綠地等，而地下停車位與小區的綠地、電梯等業主共有的財產不同，地下停車位往往歸業主獨立且排他的使用，就此分析，地下車庫是專有部分。在法律依據上，《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第2條第1款第1項關于構造上獨立性的判斷標準作出了規定，即“能夠明確區分”。地下車庫雖然與房屋相連接，但是在整體建筑物中占有一定的空間，有固定的出入口，可以明確地進行區分，因而可以作為建筑物區分所有權的專有部分。此外，《物權法》第136條關于土地分層利用制度的規定為地下車庫的獨立性提供了法律依據。
因此，地下車庫符合建筑物區分所有權專有部分的構成要件且具有法律上的依據，故可被認定為是專有部分，這也是實踐中判斷地下車庫權利歸屬的前提條件。
（二）對地下車庫權利歸屬爭議的分析
地下車庫在歸屬上的爭議主要源自于對《物權法》第74條第2款理解和適用的偏差�！段餀喾ā返�74條第2款雖然對車庫的權利歸屬問題進行了規定，為司法實踐中車庫爭議的解決提供了直接的法律依據，但還留有許多爭論。此外，在沒有約定或約定不明的情形下如何處理，仍舊沒有明確可循的路徑，這為我們進一步探討提供了空間。
1．有約定時的權利歸屬
圍繞車庫權利歸屬的討論，主要有四種學說，即行政判斷說、約定歸屬說、投資受益說以及空間關系說。行政判斷說，即以行政機關作出的具體行政行為作為判斷的標準；投資受益說，即誰投資誰就享有對該車庫的所有權；空間關系說，即從車位的空間構造、位置、與其他專有部分的關系等因素來判斷其歸屬；約定歸屬說指通過約定確定歸屬。
我國《物權法》第74條第2款采納了約定歸屬說。王利明教授支持約定歸屬說并認為“此種方式是解決車庫歸屬的最佳方案”。但約定歸屬說存在兩個方面的問題：首先，約定歸屬必須有一個前提條件，即法律對車庫的權利歸屬有一個預先的判斷，在無約定或約定不明時車庫的權利人應是明確的。《物權法》第74條沒有就此作出明確規定，“除非是無主物，否則最初的物權一定是存在的�！憋@然，地下車庫不可作無主物處理。其次，因開發商和業主之間的地位不平等，“約定歸屬”實益不大。開發商因其對車庫建造的專業性，作為房屋的賣方，與房屋的購買者業主相比，明顯處于優勢地位。如果讓雙方自由協商，其結果往往是開發商以并不公平合理的價格將地下車庫出售給業主，做不到平等、公平的“約定”。并且，在實踐中，商品房買賣合同多為格式合同，給業主進行協商的空間很小。因對車庫需求的不斷增加，開發商為獲取利益往往以高價排除業主購買車庫的可能，這使業主通過與開發商進行約定來獲得車庫的權利形同虛設。
2．沒有約定或約定不明時的權利歸屬
沒有約定或者約定不明時地下車庫的權利歸屬問題，大致上有兩種相反的觀點：一是歸開發商所有；二是歸于小區業主所有。下面做一簡單分析。有學者認為在沒有約定或約定不明時，地下車庫的所有權歸開發商所有。這一觀點的前提是地下車庫是建筑物區分所有權中的專有部分。對此，已在上文中有所論證。歸開發商所有的理由：一是沒有約定，則表明購房人無購買的意思，開發商也沒有出賣的意思，所以歸開發商所有；二是在司法實踐中，大多數判決是判歸開發商所有，“尊重實踐，有利于緩解矛盾和糾紛�！贝送猓�有學者通過對《物權法》第74條第2款的分析，認為約定歸屬的前提是“其原始歸屬是確定的，屬于開發商所有”。筆者認為，此觀點符合開發商投資建立地下車庫即對其享有所有權的邏輯思路，但是解決的是地下車庫原始所有者的問題。而在車庫建成，權利進行流轉的情形下，沒有約定或者約定不明之時，不能簡單地認定車庫歸屬于其原始所有者。開發商取得車庫所有權的權利外觀是其作為投資人，在取得建設用地使用權之后對車庫進行修建而原始取得車庫。但在車庫建成之后，車庫的出資往往被購房業主所分攤，且業主成了某一在觀念上可以劃分的車庫區域排他的使用權人，從這個意義上講，業主的專有權的范圍是可以確定的。盡管正如部分學者所提到的司法實踐中的大多數判決是歸開發商所有，但是車庫糾紛的增多同時也體現了對該條適用的不合理之處，且我國并不是判例法國家，故“尊重實踐”不是將車庫的所有權歸屬于開發商的充分理由。
鑒于《物權法》采納的“約定歸屬說”在實踐中可能產生很多問題，學者提出了車庫應由業主法定地共有的觀點。此外，持相同觀點的學者更進一步，主張車庫不僅應由業主共有，而且“不允許開發商在合同中進行約定”，原因在于開發商與整個社區的業主之間的利益關系，是“民事主體與社會公共利益的關系”，應當由強行法進行規范，而《物權法》第76條第2款為任意性規范，因此應修改該款規定的“約定歸屬說”為法定地由業主共有。上述觀點，從保護業主利益的角度來說具有一定的合理性，但存在以下幾個問題：一是對“社會公共利益”這一概念的界定。社區的業主對住房的需求是基本需求，車庫作為建筑物區分所有權中的一項專有權，也是業主必不可少的權利。但是，能否將業主的利益稱為“社會公共利益”這一不確定的法律概念，是有疑問的。二是不允許開發商進行約定有限制開發商權利之嫌，并且不符合我國民法的意思自治原則。國外的法律規定對此問題大多是“以法定加約定的方式來解決”，尚未看到直接排除約定適用的規定。三是法定地由業主共有缺乏充分
的依據。目前，業主對地下車庫享有所有權的依據是業主在購房時分攤了車庫的面積。但是根據我國《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則（試行）》第5條、第8條、第9條，業主所應分攤的面積，并不包括車位。此外，通過分攤面積而將車庫歸為業主所有，損害了無車業主的利益，故應具體判斷業主是否就車庫面積進行了分攤，在業主均就車庫面積進行分攤的情形下，才可以主張歸于小區業主共有以體現公平。此外，車庫權屬爭議體現的是開發商與業主之間利益的博弈，主張由小區業主所有的其中一個原因是維護業主的利益。但是，歸
業主共有是否就符合了業主共同利益還存有很大疑問。就此問題，有學者指出“地下車庫屬于全體業主的制度并不能增加業主的利益”，恰恰相反，會加劇業主之間的矛盾。實際上，車庫權屬歸業主共有與單個業主享受到車庫共有帶來的益處之間還是有很大一段距離的。
綜上所述，地下車庫是建筑物區分所有權的專有部分，判斷地下車庫權利歸屬的直接法律依據為《物權法》第74條。但在沒有約定或約定不明時，不可簡單地認為車庫應歸業主共有或是開發商所有，這兩種制度設計都有一定的弊端，車庫權利歸屬應結合其他依據進一步判斷。
四、解決地下車庫權利歸屬爭議的路徑
結合對相關案件的梳理和對地下車庫法律性質及權屬爭議的探究，我們需要進一步明確該類糾紛的法律依據和事實依據，進而對這類案件的解決路徑提出思考。下文從三個方面展開論述。
（一）明晰主要法律依據
《物權法》第74條為車庫糾紛的解決提供了最直接的法律依據�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第5條就《物權法》第74條第1款即優先滿足業主需要的規定作出了解釋，開發商在處分車庫時應滿足一定的配置比例�！稄V州市地下空間開發利用管理辦法》第36條進一步規定：“項目規劃用于停放汽車的車位數量少于本項目的房屋套數的，房屋購買人每購買一套房屋，只能相應購買或者租用本項目的一個規劃用于停放汽車的車位。”類似的地方法規規章進一步保障了業主對車庫的需求。
在對《物權法》第74條第2款的理解和適用上，存在一些問題。首先，在沒有約定或者約定不明時，不能根據該條將車庫判歸開發商所有。約定歸屬說在具體操作上本就不利于業主，如果將《物權法》第74條理解為沒有約定或約定不明則車庫當然歸開發商所有，將更不利于開發商與業主之間就車庫進行自由、平等的約定，也難以達到約定歸屬所能達到的社會效果。其次，約定歸屬說的適用范圍“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車住、車庫”，像南京“星漢城市花園”車庫糾紛案中的23個未取得規劃核準的車庫就不能適用此款。就規劃以外的車庫，南京市鼓樓區人民法院裁判的依據是《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第6條。依據《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第6條和《物權法》第74條第3款，可判定超出規劃的車庫屬于業主共有。至于超出規劃以外的車庫屬于違章建筑，開發商應負行政責任則屬于另一問題，在此不再贅述。
上文就車庫的法律性質進行了論述，作為建筑物區分所有權的專有部分，地下車庫在性質上屬于商品房的一部分，故開發商在簽訂合同處分車庫時還應滿足有關買賣合同的相關規定。例如，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第2條關于預售許可證明的規定。
（二）重視關鍵法律事實
在司法實踐中，法院根據上述法律依據進行裁判，需要就以下幾點關鍵法律事實作出認定：首先，當事人之間有無合同約定是車庫糾紛中最為重要的法律事實。一般而言，有關地下車庫權屬的規定體現在當事人之間的商品房買賣合同中。買賣合同是當事入意思表示的具體體現，是解決糾紛的直接依據。其次，物業管理合同中可能也會涉及地下車庫所有權的歸屬。例如，物業管理合同中約定地下車庫為共用配套設施。當然，物業管理合同在車庫權屬問題上證明力不足，不能作為裁判車庫歸屬的唯一依據，需要其他證據的補充。最后，開發商對車庫的處分是否優先滿足了業主需要這一事實極為關鍵。在實踐中，主要是依據《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》規定的“配置比例”即參照車庫的數量來判斷。在滿足業主使用所需的條件下，開發商對車庫的處分，業主就無權干涉。例如，如果地下車庫的實際數量遠超過小區業主的人數，開發商將車庫租賃或者轉讓給業主以外的他人，車庫數量仍有大量盈余，那毫無疑問，開發商就是優先滿足了業主的需要。
此外，地下車庫有沒有被列入公用分攤建筑面積往往會對案件的裁決結果產生直接影響。有學者認為小區地下車庫的權屬問題須依車庫是否計入公攤而定，在司法實踐中，車庫有無計入公攤面積是最為主要的裁判依據之一。簡單來說，計入公攤的歸業主，反之，則歸開發商。這種處理的法律依據主要是建設部《城市地下空間開發利用管理規定》第25條規定的“誰投資、誰所有、誰受益、誰維護”的原則，開發商付出入力、物力、財力修建地下車庫，在沒有合同規定或者未計入公攤面積的情況下，車庫的所有權應歸開發商所有。《太原市物業管理條例》第42條規定：“物業管理區域內規劃用于停放車輛的車位、車庫的所有權，依據規劃 按照出資情況確定�！庇嬋牍珨偯娣e就意味著業主支付了出資。是否計入公攤面積一般在商品房買賣合同中有所規定。南京“星漢城市花園”車庫糾紛案一審法院判決車庫歸業主所有主要是基于法院認定車庫的建設費用已計入商品房成本，分攤給了業主。但是，在實踐中，根據“誰主張，誰舉證”的原則，由業主證明車庫面積已計入公攤面積是相當困難的。原因在于，
首先，業主與開發商相比，對是否已計人公攤面積這個問題來講，專業性極弱。其次，此類證據往往掌握在開發商手中，申請法院調取相關證據難度大。因此，即便是車庫面積確實已計入公攤面積，業主也往往會因為難以舉證而承擔舉證不利的后果。
與是否計入公攤面積相比，就車庫進行的所有權登記，一般來說即車庫的權利原始登記是糾紛解決中證明力很強的一個證據。目前，部分地方性法規、規章已就車庫登記作出了直接規定。在司法裁判中，所有權登記證書會對判決產生直接影響。
（三）車庫糾紛解決路徑的嘗試
南京車庫糾紛案中適用的南京市《商品房附屬房屋轉讓等問題的若干規定（試行）》在法律性質上屬于地方政府規章。以南京市的規定作為審理物權歸屬糾紛的依據，是否違反《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第18條“人民法院審理建筑物區分所有權案件中，涉及有關物權歸屬爭議的，應當以法律、行政法規為依據”的規定？且該規章實施于案發生之后，有違反法律溯及力規定的嫌疑。盡管備受爭議，但在沒有約定或約定不明的情況下，這依然為我們解決車庫歸屬糾紛提供了一個可行的思路，可以協同《物權法》第74條第2款達到良好的司法裁判效果。
首先，歸開發商所有不盡合理。盡管《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則（試行）》沒有將車庫作為業主應分攤的面積，但在現實生活中，開發商往往已經將車庫的成本計算在了整體建筑物成本之內，業主主張對車庫的所有權是合乎情理的；有學者之所以認為由業主共有會加劇業主之間的矛盾，主要是基于業主大會和業主委員會權利行使的不規范，但業主法律意識的增強，權利的有效和規范行使可以解決該問題，并不能因為單個業主獲得實在的權益困難就否認歸業主共有的合理性。
其次，與全部歸業主共有相比，按一定比例由業主共有也更具有合理性。我們在避免開發商以更高的價格將車庫轉讓給非業主，影響業主使用的同時，也應考慮到開發商花高價建設地下車庫的這一事實。允許開發商處分一定比例之外的車庫有助于其實現項目運營、資金回籠。在某些對車庫需求較少的小區，禁止開發商向非業主轉讓，也不利于物盡其用。
按比例由業主共有的處理方式是開發商和業主之間利益衡量的結果。簡言之，這種制度設計對業主和開發商而言，都更為公平。南京“星漢城市花園”糾紛案中，不低于15%的比例既為業主的使用留有空間，又不至于損害開發商的利益而打擊其建設地下車庫的積極性。與該規定相類似，有學者提出：“應當加強法定共有車庫立法并加強程序干預，增加約定專有部分�！鄙鲜鰞煞N思路在保護業主的權益具有一定的相似性。實際上，都是主張在利益權衡之下，采取“法定加約定”的方式來對《物權法》第74條第2款作出補充和完善。
我國住房和城鄉建設部于2016年6月修改了《城市居住區規劃設計規范》，其中談到，居民汽車停放已成為普遍問題。該規范規定的居民汽車停車率不應小于10%。該比例是在衡量全國平均發展水平下作出的規定，該規范也提出具體指標可由地方城市規劃行政主管部門制訂�！段餀喾ā返�74條建立在大量、廣泛的社會調研的基礎上，該條規定及司法解釋的規定都是就全國范圍內的普遍性問題作出的規定。而在各地的司法實踐中，由地方城市規劃行政主管部門制定的具體指標才最符合當地業主對車庫的實際需求，可以最大限度地平衡開發商。
與業主之間的利益，是對其司法轄區內的車庫糾紛解決作出的指導。
當然，根據《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第18條，地方城市規劃行政主管部門制定的指標不可作為實踐中判決車庫權利歸屬的法律依據。目前，該指標對車庫糾紛的指導意義在于當地城市規劃行政主管部門在對建筑物進行規劃核準時，應依據該指標對地下車庫的具體面積、數量等作出核準，開發商與業主簽訂合同時不可違背該指標的規定。將按比例歸業主共有的規定上升到法律、行政法規的層面是非常有必要的，這樣可以為實踐中此類糾紛的解決提供一個合理且合法的直接依據。
“法律制度不是隔絕的、孤立的，它完全依靠外界的輸入。制度利益要與社會公共利益相一致，這是社會對法律制度的要求。”歸根結底，從制度設計來講，在對“約定歸屬說”進行完善或者修改時，最為根本的是要從社會公共利益出發，考慮如何能最大限度地減少糾紛。一方面，歸開發商所有的制度可以達到良好的社會效果。以美國法為例，在車庫制度的設計時，有一個原則是不允許小區以外的人享有車庫的所有權，該原則既體現了對業主利益的保護，同時又允許開發商也可以通過處分所有權以外的方式，如出租獲得收益。這種設計可以在一個很長的期限內滿足對業主對車庫的需求，有很多業主在購房時沒有購買或者租賃車庫但并不代表其今后對車庫也無需求。我國可以借鑒此制度，以法律明確規定即便開發商擁有地下車庫的所有權，但不可向小區業主以外的人出售，在對車庫需求大的城市，可進一步限制開發商向非業主出租的權利。另外，歸業主所有的制度可以參照南京“星漢城市花園”車庫糾紛案提供的解決思路，將業主按一定比例共有的制度以法律或行政法規的形式規定下來，對開發商處分車庫的權利進行限制，保障業主的需求。
此外，為解決車庫糾紛，應進一步加強對車庫交易的監督�！稄V州市房屋交易監督管理辦法》第11條規定：房地產開發企業銷售商品房時應當以書面方式在銷售現場顯著位置公示建筑區劃內車位（車庫）規劃配建數量、位置、租售方式、租金標準和售價�！稄V西壯族自治區物業管理條例》（2016年修正）第42條也規定了車庫和車位公示制度及預售許可或者現售備案制度。這些制度有利于保障業主的知情權，維護業主對車庫的權利，同時緩解業主在車庫糾紛中舉證難的問題，減少車庫權屬糾紛。
五、結語
與城市化進程相伴而來的是日益上升的城市住房需求和緊張的停車需求，車庫作為住房的重要部分，關系到房屋整體功能和作用的發揮。圍繞地下車庫的法律性質及權利歸屬的爭議依舊在持續。解決好車庫糾紛，協調好業主與開發商之間的利益沖突是保障居民良好居住條件的重要舉措。在車庫問題的立法完善中，應當進一步明確地下車庫在法律性質上屬于建筑物區分所有權中的專有部分，同時就沒有規定或約定不明時的車庫歸屬作出規定。南京“星漢城市花園”車庫糾紛案盡管爭議很大，但該案的解決為車庫問題的立法完善和司法裁判做出了有益的嘗試。在沒有約定或約定不明的情況下規定由業主法定地按一定比例共有車庫，比單純采取“約定歸屬說”更為合理，在司法實踐中可以達到良好的社會效果。在《物權法》的解釋和修改中，應進一步明確地下車庫的所有權和收益權，為實踐中糾紛的解決提供更直接的法律依據，進而明晰權利，減少糾紛。

摘自：《中國不動產法研究(2017年第1輯總第15卷）》，法律出版社2017年8月出版。內容簡介：致力于全方位、多層面、深層次解析中國房地產市場的各項法律制度及實務問題，通過透視、研究房地產市場法律實務中的熱點、敏感問題，為從事房地產法學理論研究的學者提供實務素材、為從事房地產實務運作的實踐者提供專業指引，為房地產立法與司法部門提供可靠、有效的參考意見，以促進實務界與房地產立法和司法領域的高效互動，推動中國房地產市場的法治化、現代化歷史進程。

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