——廣州市番禺區某經濟合作社與陳某某房屋租賃合同糾紛案

【案件事實】

原告（上訴人）：廣州市番禺區某經濟合作社（以下簡稱某經濟合作社）
被告（被上訴人）：陳某某
2000年1月20日，某經濟合作社與陳某某簽訂了一份廠房租賃合同，約定萊經濟合作社將其所有的一間廠房租賃給陳某某，租期為2000年3月1日至2014年12月30日，租金為每月1500元，當年12月30日前結清全年租金。逾期應交未交的租金，應按實際欠款每天l%計付滯納金，逾期兩個月不交租金，出租方有權解除合同。2003年4月1日，某經濟合作社將陳某某告上法庭，訴稱：被告無理拖欠2002年租金14000元，雖經多次討要．但直到起訴時仍未支付。故請求法院判決被告支付拖欠房租18500元（含2003年前3個月的租金）以及滯納金14000元，并請求判決解除雙方的租賃合同。被告不愿解除合同，且稱欠付的租金已于原告起訴后付清，并認為1％的滯納金太高，請求法院予以調整。

【案件結果】
一審法院判決被告支付原告294元的滯納金而駁回原告其他訴訟請求。判后，某經濟合作社不服，向上級法院提起上訴，依然請求判決被上訴人支付所欠租金及滯納金，并請求判決解除雙方的租賃合同。二審法院審理后認為，陳某某確實已經交付了所欠的2002年的租金，但一審法院作出的調整滯納金、不予解除合同的判決欠妥，故判決陳某某支付2003年前三個月的租金4500元、滯納金12600元，并解除雙方的租賃合同。

【爭議焦點】

1．雙方約定的滯納金是否合理

一審法院認為雙方約定的滯納金標準過高，應當予以調整。筆者對此有不同看法。首先，“滯納金”的概念是屬于行政法領域的概念，其法律性質又分為損害賠償說、行政處罰說、行政秩序罰說、損害賠償兼行政執行罰說。即便在某些公用事業領域里也常常在合同中以“滯納金”來替代約定的“違約金”的概念，但是，隨著市場經濟的發展，“滯納金”一詞退出民商事領域，并以“違約金”替代之已成為現在法律理論和實務領域的共識。所以，在本案房屋租賃合同中約定的“滯納金”實質上應為“違約金”。其次，根據我國合同法及其司法解釋相關規定，違約金以補償性為主，以懲罰性為輔。違約金超過實際損失的百分之三十，人民法院可認為違約金過高，予以調整。盡管有這樣的規定，但人民法院并未否認違約金的懲罰性質。筆者認為，對于債務人明顯是故意拖延履行給付義務的，人民法院可適用懲罰性違約金。最后，人民法院在本案適用懲罰性違約金的原因還有一個，就是充分尊重當事人的意思自治和合同自由。既然本案的合同真實有效，那么，法院應當尊重雙方當事人對“違約金”約定的真實意思表示。在本案中，既然陳某某有違約事實，就應當承擔違約責任，按照合同約定支付滯納金。一審法院過分調低雙方約定的滯納金標準不妥。

2．合同是否可以解除

一審法院認為，被告的行為構成違約，但鑒于其實施了一定的補救措施，且雙方的租賃合同關系還有繼續履行的基礎和條件，從保持社會穩定，減少社會財富浪費的角度出發，雙方的租賃關系應以維持為宜。
我國《合同法》第九十三條規定：“當事人協商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。”雙方合同約定，陳某某逾期兩個月不交租金，某經濟合作社就有權解除合同。由于陳某某拖欠租金超過兩個月，租賃合同中一方解除合同的條件已經成就，基于意思自治和合同自由原則，法院應當判決解除雙方的租賃合同。而一審法院在沒有證據證明該合同條款為無效或可撤銷的情況下將其撤銷，自認為有利于保持社會穩定和減少社會財富浪費，但恰恰侵害了合同當事人的利益。

【案件評析】

本案中，一審法院判決不當，未能平等的保護當事人的合法權益，所幸二審法院發現并糾正了這些錯誤。實務中，對合同當事人的意思自治，不同法院的尊重程度不同，明顯可以看出二審法院比一審法院更加尊重當事人的意思自治和合同自由，而二審法院的做法也順應了我國近年來市場經濟快速發展、民商事關系大幅增長的現狀和趨勢。實務中，在不違反法律的禁止性規范的前提下，法院應當做到充分尊重當事人的約定，在當事人缺乏約定或約定不明時，才援引法律來調整當事人之間的民商事法律關系。

摘自：《房地產法律實務與案例解析》P87-89頁，法制出版社2018年2月出版。內容簡介：本書為華瑞興律師事務所與碧桂園集團法務部合作出版的房地產法律實務指導用書。分為上、中、下三篇。上篇“房地產市場發展概況”，概述了我國房地產市場運行情況、面臨的風險，以及房地產法律服務的重要意義。中篇“房地產訴訟法律實務與案例”，選取典型案例，從法院判決、爭議焦點、案件分析等角度，對實踐中房地產案件存在的常見和疑難法律問題進行解答。下篇“房地產非訴法律實務與案例”，結合具體項目，對土地一級開發、PPP項目土地一二級合并開發、城中村改造、房地產并購等房地產非訴業務的提供操作方法與技巧的指引。本書旨在為相關人士辦理房地產法律業務提供實操性和有針對性的指導和參考。

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