70年的住宅建設用地使用權期間屆滿，經過自動續期，該權利成為永久性用益物權。設置永久性住宅建設用地使用權，是保障公民依據《憲法》規定享有住宅權，并使其安居樂業之必須，與國有土地所有權的行使并不沖突。業主作為住宅建設用地使用權人，是通過簽訂和履行《商品房買賣合同》而在取得房屋所有權的同時，取得了住宅建設用地使用權，并且同時取得了與政府之間的《建設用地使用權出讓合同》的當事人地位，享有相應的債權并負有相應的債務。在編纂民法典分則物權法編中，應當利用這個機會，對《物權法》第149條規定進行修訂，全面建立永久性的住宅建設用地使用權制度，保障民生。

一、對于永久性住宅建設用地使用權內容的基本設想

編纂民法典，修訂《物權法》使之成為民法典分則的物權法編，為解決住宅建設用地使用權自動續期關于“如何科學地規定建設用地使用權人屆時應當承擔的義務，目前還缺少足夠的科學依據”的“立法留白”，提供了一個歷史的機遇。解決好這個問題，不僅會使全國人民松一口氣，舒緩因這個“立法留白”形成的擔憂心境，而且會使民法典的編纂增加亮點，得到人民群眾的擁護。

在《物權法》修訂人典過程中，對于住宅建設用地使用權和宅基地使用權涉及的我國公民的住宅權以及住宅用地的權屬問題，應當統籌解決，一并處理。基本的設想是：

1．應當特別強調業主的土地權屬意識，重視自己享有的住宅建設用地使用權。自從采用以買賣商品房作為解決城鎮居民住宅權的主要方式以來，現實的商品房銷售模式誤導了人民群眾，使其只重視買“房”而不重視買“地”，業主嚴重忽視住宅的土地權屬。盡管“房”和“地”都是不動產，但只有“地”才是恒產，因而住宅建設用地使用權是比房屋所有權更為重要、更有價值、更能夠保障實現住宅權的不動產權屬。應當讓人民群眾充分意識到土地權屬的重要性。只有住宅建設用地使用權成為永久性用益物權，才能夠保障永久的住宅權，進而保證人的生存權，使有恒產者有恒心。

2．統籌建立一體化的住宅用地權屬制度。無論是住宅建設用地使用權還是宅基地使用權，都是在公有制的土地所有權制度下，保障我國公民住宅權的用益物權。其區別僅僅在于，城鎮土地歸國家所有，集體土地歸農村集體經濟組織所有；住宅建設用地使用權人為城鎮居民，宅基地使用權人為農村居民。除此之外，并無其他差別。因而，住宅建設用地使用權和宅基地使用權具有相同性質，應當統籌修訂，實現一體化。

3．確立所有的住宅用地權屬均為無期限的永久性用益物權。在我國，住宅建設用地使用權與宅基地使用權的性質相同，在具體權利規則上應當基本一致。既然對于宅基地使用權沒有規定期限，那么住宅建設用地使用權也應當是沒有期限的用益物權。盡管現行法律對住宅建設用地使用權規定最長期限為70年，但是，由于《物權法》第149條第1款規定了“自動續期”，而使其變成了無期限的永久性用益物權。因此，在修訂《物權法》人典時，應當對此加以規定：首先，規定住宅建設用地使用權一次取得永久使用，在購買的70年期間的住宅建設用地使用權期間屆滿之后，通過自動續期而使其不受期限限制，成為永久性用益物權。其次，對于宅基地使用權，確認《物權法》第153條關于其取得、行使、轉讓，不再適用土地管理法等法律和法規中有關限制性的規定，也將宅基地使用權規定為永久性用益物權。

4．確定住宅建設用地使用權一次購買70年期間，70年期間屆滿后不再交納出讓金，而是繳納土地使用稅。將住宅建設用地使用權確定為永久性用益物權，還應當繼續堅持70年的期間，這個期間是一次購買的買斷期間，在該期間內，業主使用該土地無須交納其他費用。當該期間屆滿后，住宅建設用地使用權就通過自動續期而成為永久性用益物權，住宅建設用地使用權人與政府之間，形成兩種法律關系：一是土地所有權人與住宅建設用地使用權人之間通過債權債務轉移，而成為《住宅建設用地使用權出讓合同》的當事人，雙方依據該合同，享有權利，負有義務。二是政府作為國家的代表，為保障公民的住宅權而成立公法法律關系，政府作為住宅權的義務主體，有義務保障公民居者有其屋、屋者有其地。在70年期間屆滿之后，國家不再享有收繳出讓金的權利，但應由土地使用者承擔繳納土地使用稅的義務。

5．在國家沒有重大公共利益需要的情況下，不得征收住宅用地的用益物權。現行立法都規定了在公共利益需要的情況下可以征收土地，但是，為了更好地保障公民的住宅權及土地權屬，保障城市和鄉村居民的住宅建設用地使用權和宅基地使用權，應當限制在具有重大公共利益需要事由的才可以征收，盡量避免征收住宅建設用地使用權和宅基地使用權，侵犯城鎮居民和鄉村居民的住宅權。

6．所有的住宅用地權屬均準許權利人的繼承人予以繼承。住宅建設用地使用權和宅基地使用權都是用益物權，特別是在其自動續期之后變為永久性用益物權后，為城鎮居民和鄉村居民的恒產，享有支配權。在權利人死亡后成為合法遺產，可以通過遺囑或者法定繼承，由其繼承人繼承，法律不應予以禁止。

二、永久性住宅建設用地使用權的具體內容

（一）永久性住宅建設用地使用權的取得

永久性住宅建設用地使用權的取得為有償取得，須訂立《建設用地使用權出讓合同》，交納土地出讓金方可取得。現在的問題是，所有的住宅建設用地使用權人即業主實際上都沒有與政府簽訂該合同，而是開發商與政府通過招拍掛而取得建設用地使用權；開發商在建設完成后，將單元住宅出售給業主，使業主在取得住宅所有權的同時，繼受取得了住宅建設用地使用權。

業主作為住宅建設用地使用權人與政府之間的關系是，開發商在與業主簽訂的《商品房銷售合同》中，就將該套住宅相應面積的住宅建設用地使用權以及與政府簽訂的《建設用地使用權出讓合同》中相應的債權、債務概括地移轉給了業主，使業主取得了與政府之間的《建設用地使用權出讓合同》的當事人地位，確立了雙方當事人之間的合同法律關系。這樣解釋，不僅能夠使業主與政府之間確定法律關系，而且能夠在今后繼續依據該合同關系，解決后續的法律問題。今后，在開發商向業主出售商品房時，應當在轉移住宅所有權和住宅建設用地使用權的同時，一并轉移《建設用地使用權出讓合同》的部分債權債務，出具經過政府同意的《建設用地使用權出讓合同》部分債權債務概括轉移的文件，以證明購房者取得了該合同中的部分債權債務，確認其與政府之間存在上述合同關系，是該合同的當事人。

住宅建設用地使用權的取得還有其他方法。一是轉讓取得。當業主將自己所有的商品房轉讓給他人時，將其住宅建設用地使用權一并轉讓，并且同時轉讓自己作為用益物權人而與政府之間的《建設用地使用權出讓合同》的債權和債務，成為該合同的當事人。二是繼承取得。住宅建設用地使用權并非注重人格特征的權利，應使其不具有專屬性，應認可其得為繼承的標的。當業主死亡后，其繼承人繼承取得其房屋的所有權，相應的住宅建設用地使用權也因繼承而取得，同時取得《建設用地使用權出讓合同》項下的債權和債務。

（二）永久性住宅建設用地使用權的期限問題

我國建設用地使用權是有期限的，住宅建設用地使用權也規定了最長不超過70年的期間。當住宅建設用地使用權成為永久性用益物權時，是否還需要規定期間，也值得研究。

依照我國的習慣，住宅建設用地使用權還是有期限的，將其直接改為無期限的用益物權，則過于陡然。因此，筆者建議，在政府初始出讓住宅建設用地使用權時還是要規定70年，在70年期間屆滿后，自動續期為無期限用益物權。同時，在出讓期間不足70年的，都要延期到70年，使其一并在70年之后改為無期限的永久性住宅建設用地使用權。

（三）永久性住宅建設用地使用權人的權利

永久性住宅建設用地使用權人的主要權利，是對住宅用地的使用收益權。業主自己使用建筑物，同時使用其住宅建設用地，行使的就是使用權。業主將建筑物出租收取租金，當然不止是出租房屋，同時也出租了土地，因而也有土地的收益，行使的是收益權。由于我國大陸地區的住宅建設用地使用權的用途單一，因而目前不存在其他的使用收益權。

住宅建設用地使用權的相鄰關系，也是業主享有的重要權利之一。現行的住宅建設用地使用權的實際情況分為兩種，一是區分所有建筑物的土地使用權，雖然偏重于按份共有性質，但仍然無法確定土地權屬的具體范圍（四至），因而涉及自有土地的相鄰關系問題不常見，僅僅在作為共有土地的相鄰關系中，每一個業主都有權維護共有的土地權利，行使相鄰權；二是別墅的土地使用權相對有比較清晰的自有部分，在這部分土地權屬中存在明顯的相鄰關系，但在其他共有部分須共同行使相鄰權。

依照《物權法》的規定，住宅建設用地使用權人也享有物權請求權。在共有的住宅建設用地使用權受到妨害或者侵害時，業主有權維護其土地權利，行使《物權法》第33條至第37條的物權請求權。

住宅建設用地使用權人享有處分權。不過，業主對其住宅建設用地使用權的處分，應與其享有的住宅建筑物所有權的處分相一致，不能單獨處分。

（四）永久性住宅建設用地使用權人的義務

住宅建設用地使用權人的主要義務有，應以設定目的及約定的使用方法而為土地使用收益。對此，在實踐中不存在重大問題，有的業主對自己有權使用的窗前綠地，違反使用目的而使用的，屬于違反義務的行為。

支付費用和稅金的義務，是住宅建設用地使用權人的另一主要義務。在70年期間中，由于業主一次性買斷該權利，因此不必再交納出讓金。在70年期間屆滿后，住宅建設用地使用權人應當依照法律規定，向政府繳納應當繳納的稅金。應繳納而未繳納的，應當承擔法律責任。

（五）永久性住宅建設用地使用權的消滅

永久性住宅建設用地使用權是否也有消滅的問題，回答是肯定的。一是住宅建設用地使用權人死亡，無遺囑繼承和有效遺贈，且無法定繼承人繼承的，成為無人繼承又無人受遺贈的遺產，依照《繼承法》第32條的規定，國家將其房屋所有權和住宅建設用地使用權一并收歸國家所有。二是因國家基于重大公共利益原因征收住宅建設用地使用權，應當足額補償并另行給予相應的住宅建設用地使用權，以保障其生存，原住宅建設用地使用權消滅。三是因轉讓而消滅，住宅建設用地使用權人轉讓的，其住宅所有權與住宅建設用地使用權一并消滅。

住宅建設用地使用權消滅的后果，在前述第一項原因時，建筑物和住宅建設用地使用權一并收歸國有。在第二項原因時，住宅建設用地使用權消滅后，地上建筑物應當依照《物權法》第42條第3款規定，依法給予補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收入的居住條件，其中就包括給予新的住宅建設用地使用權。在第三項原因，住宅所有權與住宅建設用地使用權一并轉移給新的權利人享有。

摘自《編纂我國民法典重大問題研究》P272-276頁，法律出版社2018年6月出版。內容簡介："《編纂我國民法典重大問題研究》通過對編纂民法典中的重大理論和實踐問題進行深入研究，對民法典的制定提出總體設想，對民法總則和民法分則的物權編、合同編、侵權責任編、婚姻家庭編、繼承編以及人格權編如何制定和修訂等具體立法問題，擇其要者，深入分析，并提出立法建議，為編纂民法典建言獻策。本書的研究，事關國計民生，涉及民事權利的內容和保護，既直面深刻的理論問題，也關注現實生活的緊迫需求；既有國際視野，也有民法的中國元素，是理論與實踐相結合，解決中國民法現實問題的力作。 "

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