（一）理論解答

房屋租賃實踐中，出租人擅自將工業廠房、住宅、倉庫等改作商業用房出租的現象十分常見。關于這類租賃合同的法律效力，我國現行法律沒有直接、明確的規定，法學理論界和法律實務界的看法也不一致。

無效主張者的主要理由是，根據我國“房地合一”的基本政策，改變房屋的使用功能就等于改變了土地的用途，違反了《中華人民共和國物權法》第一百四十條“建設用地使用權人改變土地用途，應當經有關行政主管部門批準”、《中華人民共和國土地管理法》第五十六條“建設單位改變土地建設用途，應當經土地行政主管部門批準”、《中華人民共和國城市房地產管理法》第十八條“土地使用者改變土地用途的，必須經受讓方和市、縣城市規劃行政主管部門同意”、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十八條“土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當征得出讓方同意并經土地管理部門和城市規劃部門批準”等規定，而《中華人民共和國合同法》第五十二條規定：“違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。”

本書認為，房屋租賃合同不應因房屋使用功能的擅自改變而無效，這類房屋租賃合同并沒有直接違反《中華人民共和國物權法》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產管理法》《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等法律、行政法規的強制性規定。其一，從調整的對象看，《中華人民共和國物權法》第一百四十條規定了建設用地使用權人、《中華人民共和國土地管理法》第五十六條規定了建設單位、《中華人民共和國城市房地產管理法》第十八條規定了土地使用者均不能隨意改變土地用途，調整的對象是建設用地使用權人、建設單位、土地使用者等利用土地進行建設的建設方，而非調整房屋的所有權人。其二，以上法律條文調整的是建設方利用土地開始建設這一改變土地用途的法律行為，而非調整建設完成后房屋利用、處分等法律行為，更不屬于調整改變物業租賃用途和改變房屋使用功能的法律行為。其三，《中華人民共和國土地管理法》第四條第二款、《中華人民共和國土地管理法實施條例》第十條等相關法律明確將土地用途分為農用地、建設用地、未利用地。只有在以上這三種土地用途之間的轉換，才屬于法律意義上的“改變土地用途”。

摘自《土地、房屋租賃疑難問題理論解答與案例指引》P52-53頁，人民法院出版社2018年7月出版。內容簡介：土地、房屋租賃疑難問題理論解答與案例指引試圖在大數據分析的基礎上，運用民商事法學的基本原理和我國相關法律、法規和司法解釋的ZUI XIN規定，對我國土地、房屋租賃活動中常見的40多個疑難問題進行系統深入的理論和實務探討，并以真實的司法案例加以指引。希望借此，能對相關司法現狀的改善有所助推，對律師等辦理相關案件有所裨益，對當事人從事相關活動有所幫助。

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