（一）房地產抵押

信托公司開展房地產融資業務時，通常會以房地產抵押作為信用增級措施。房抵押中需要關注的事項包括：(1)抵押人是否擁有用以抵押的房地產的完全合法的產權；(2)用以抵押的房地產的合理市場價值以及合理的抵押率；(3)用以抵押的房地產是否存在其他的權利或者限制設定抵押權的相關情形或事項。

信托公司以房地產抵押作為房地產融資業務的風險緩釋措施時，應注意五大優先權：稅收優先權、土地使用權出讓金優先權、建設工程款優先權、消費者購房優先權、買賣不破租賃及承租人優先權。房地產融資抵押權是約定擔保物權，其在效力上劣后于法定優先權。

（二）房地產估價

在業務實踐中，房地產價值的評估是房地產融資業務風險管理中非常關鍵的內容。根據《巴塞爾補充規定》第9條規定：“抵押貸款價值是通過銀行所聘請的不直接涉及銀行的貸款決定的外部或內部估價師，采取保守和謹慎的方式，在考慮到評估房地產未來出售的可能性，估計到房地產長期的和持續的特征、正常的和當地的市場情況，房地產的當前用途和可能性的用途改變等條件下，評估出來的房地產的客觀價值。投機性因素不予考慮。抵押貸款價值應以透明、清楚的方式表達。”

《中華人民共和國國家標準房地產估價規范》( GB/T 50291-1999)對房地產估價行為進行了規范。房地產估價應當遵循四項估價原則：合法性原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時點原則。估價的方法主要包括：市場比較法、收益法、成本法、假設開發法、基準地價修正法、綜合法，對同一估價對象適宜采用兩種以上的估價方法。房地產估價的程序包括：明確估價基本項、擬定估價作業方案、搜集估價所需資料、實地勘察估價對象、選定估價方法計算、確定估價結果、撰寫估價報告、估價資料歸檔。根據不同的估價目的，房地產估價可以分為：土地使用權出讓價格評估、房地產轉讓價格評估、房地產租賃價格評估、房地產抵押價值評估、房地產保險估價、房地產課稅估價、征地和房屋拆遷補償估價、房地產分割或合并估價、房地產糾紛估價、房地產拍賣底價評估、企業各種經濟活動中涉及的房地產估價以及其他目的的房地產估價。

（三）房地產抵押價值評估

房地產抵押價值評估采取公開市場價值標準，可以參照抵押權設定時的類似房地產的正常市場價格，同時應在估價報告中說明未來市場價值變化風險和短期強制處分因素對抵押價值的影響。房地產抵押價值評估應當注意區分抵押價值和市場價值，抵押價值應當是市場價值扣除政府稅費、處置抵押產生的費用、優先權費用以及其他因素所產生的費用后的余額。對房地產融資業務而言，應當以抵押價值而非市場價值為抵押率計算的標準。抵押價值的確定應注意以下情形：
(1)首次抵押的房地產，以該房地產的價值為抵押價值；再次抵押的房地產，以該房地產的價值扣除已擔保債權后的余額部分為抵押價值。
(2)以劃撥方式取得的土地使用權連同地上建筑物的抵押價值評估，應當扣除應繳納的土地出讓金。
(3)抵押價值評估應當考慮土地使用權剩余年限對價值的影響。
(4)諸如經濟適用房等以國家優惠政策購買的房地產抵押價值為抵押人可以處分和收益份額部分的價值。
(5)按份共有房地產的抵押價值為抵押人所享有份額部分的價值；共同共有房地產抵押價值為該房地產的價值。

摘自《信托業務法律實務(第三版)/金融業務實務與技能叢書》p105-106頁，中國法制出版社，2018年9月出版。內容簡介："《信托業務法律實務》由張同慶著，本書全面地介紹了信托公司和信托業務中的各種法律實務，是信托從業人員以及律師等從事信托業務人員的良好參考。全景式介紹各種信托業務；系統性講解法律實務操作。 第一章信托業與信托公司概論第一節信托與信托業第二節信托公司的設立與運營 第三節信托公司內部治理機制第四節信托產品類型第五節風險監管指標與監管評級 第二章合規文化與合規制度建設第一節合規概述第二節信托公司的合規文化第三節合規風險管理制度建設 第四節關聯關系與關聯交易第五節反洗錢與反商業賄賂第六節業務經營與信息披露的合規性 第三章盡職調查與信用增級措施第一節信托業務的盡職調查 ……"

淘寶鏈接：https://item.taobao.com/item.htm?spm=a1z38n.10677092.0.0.11891debEX80Za&id=582435405143
微店鏈接：https://weidian.com/item.html?itemID=2639369502