"第二版自序
春日遲遲，卉木萋萋。
2019年伊始，我國房地產行業如同這個深冬季節的大地一樣，略顯有些蕭瑟、凋敝，但卻萌動著重生的希望。
2018年12月召開的中央經濟工作會議在總結2018年經濟工作，分析當前經濟形勢，部署2019年經濟工作中指出：要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。由此可見，2019年房地產市場調控政策不會松綁，各地房地產政策微調是常態，發展住房保障體系會成為*房地產市場較為重要的一環。以房地產糾紛為研究視角的本書第二版，雖然來得有些晚，但畢竟還是在乙亥年屆至前付梓而問世矣。不禁感嘆，回想完成本書第二版厚厚4200頁初稿的那個夜晚，因為有著些許興奮而了無睡意，披衣憑窗，極目遠眺，夜如墨染，這個城市失去了白天的斑斕，但我暢意的心緒卻頃刻間融入了這深沉的夜色之中。透過薄霧塵靄仰望星空，驚奇地發現天邊竟然還有幾顆寒星快意地眨著眼，恍若因為沒有太多厚霾遮住它們的璀璨光環而欣然。在暗自慶幸這樣值得紀念的夜晚沒有北京的�？汀F霾光顧之余，陡然間，原本緩釋的心情卻突然緊張了起來。又到了出版前為書寫序的時候了！每次出版專著時，總感覺寫序猶如難越之“關山”，亦甚有“問世間，‘序’為何物，直叫人坐臥不寧”的感慨。無聊之時，隨意問了一下“度娘”，有關表述為，序是由作者個人所寫的序言，一般用以說明編寫該書的意圖意義、主要內容、重點特點、讀者對象、編寫過程、編排體例、適用范圍和建議意見等。思前想后，也只好按照傳統定義思考怎樣為本書第二版做個簡序，也算有個交待。
為什么要寫一部房地產糾紛的書？原因大致有三：一是房地產是人類生存必需依賴的*重要的不動產，是房產和地產的統稱與結合體。房地產業屬于關系國計民生的經濟支柱產業，是GDP貢獻的重要增長點。它促進了城市化進程，推動了我國工業化、市場化、生態環境優化、上下游產業的共同發展，對于全面建成高水平小康社會發揮著舉足輕重的作用。二是房地產法是調整房地產經濟關系的*重要法律部門，它既有公法與私法的糅合，又有實體法和程序法的交織；既有管理法與規范法的重疊，又有民事法與行政法的并列。僅就涉及房地產糾紛審理的法律框架和法律淵源而言，現行有效的法律法規多達幾十余部，不僅包括由全人大及其常委會制定的民法總則、物權法、合同法、城市房地產管理法、土地管理法、建筑法、城鄉規劃法等大量的基礎法律，還包括由國務院制定的國有土地上房屋征收與補償條例、土地管理法實施條例、城市房地產開發經營管理條例、城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例、建設工程質量管理條例等大量的行政法規；不僅包括由*人民法院制定的涉及審理商品房買賣、國有土地使用權合同、建筑工程、房屋租賃、建筑物區分所有權、物業服務等大量的司法解釋，還包括由住房和城鄉建設部制定的招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定、房地產交易管理辦法等大量的部門規章�？梢哉f，房地產法的法律淵源種類龐大、層次復雜，在所有法律體系中，房地產法無疑是交叉性、綜合性*的法律部門。三是房地產法學是以研究規范土地開發、交易、使用為主要內容，闡明房地產法原理和發展規律的法律學科。作為法律科學中的一門綜合性學科，涉及房地產所有權、建設用地出讓轉讓、房地產開發、城鄉規劃與建設管、房地產交易、房地產登記、房地產中介服務、房地產拆遷征收、物業管理以等諸多方面。因此，研究房地產法學絕非易事，選擇寫房地產理論與實務兼具的著作無疑是一件*挑戰性的事。能夠順利完成本書第二版的寫作，拋卻學術質量和效果影響不談，*起碼在為筆者學術生涯和理論研究方面貢獻了濃墨重彩的一筆。
為什么不以案例形式寫作本書？案例教學法*早可以追溯到古希臘、古羅馬時代，蘇格拉底就曾使用過此種教學法，其實質是以培養獨立思考和懷疑批判為根本要旨。美國哈佛大學法學院的朗戴爾教授于19世紀70年代將其引入法學教育體系中。
順應西法東漸的時代潮流，自1985年起，《*人民法院公報》定期公開出版，并發布典型性案例。2010年，*人民法院發布《關于案例指導工作的規定》，建立了“類案參照適用”的規則與制度，這是我國司法界*開創的具有中國特色的案例指導制度。然而，為什么本書沒有采用案例寫作的模式？原因同樣有三：一是瀏覽中國裁判文書網，截至今日，共有近6000萬篇裁判文書可供搜索下載。應當說，裁判案例可謂浩如煙海，不勝枚舉。然而，世界上沒有*相同的兩片葉子，我國也并非判例法國家，即便由*人民法院作出的判例也不具有裁判依據的功能，充其量只起到參考作用而已，這就大大降低了案例教學的價值與功效。二是市面上已有的大量典型案例評析書籍，無論怎樣以法明案的說教，但所采取的編寫方式大都難逃“案情＋審判＋評析”或“案情＋評析＋法理”的框架模式窠臼，并且，那些案例來源、基本案情、判決主文、裁判要旨、重點提示等內容無疑占據*的篇幅，真正有作用的部分往往少之又少，這對讀者而言既不經濟也不實用。三是隨著司法改革的不斷深入，法官自由裁量權越來越大，同案不同判現象越發顯現，即便在*人民法院也有此類現象的發生，這就*地消弭了“以案釋法”的效用，實踐也在反復證明，試圖通過案例編寫來實現統一裁判標準的努力往往事倍功半。筆者不揣淺陋，未隨波逐流一味逢迎當前案例寫作的新潮，而是建構起以實務為綱舉，以爭議為目張，以理論為基礎，以觀點為導向，通過對當前法學理論的爬梳與提煉，對已有實踐經驗的概括與總結，對司法實務爭點的洞燭與分析，對前沿疑難問題的探索與慎思，鎖定建構和打造一套具有形式創新、資料翔實、思路新奇、內容豐富的個人系列叢書。
為什么要請讀者關注此書？法律是時代精神精華的確認，法治是時代精神精華的貫徹，法學是時代精神精華的寫照。鑒于我國房地產市場現狀亟待規范，而相關裁判規則又有待厘清，筆者就房地產糾紛在民事審判中存在的主要爭議問題展開全面討論。本書第二版盡管不能與什么恢弘巨著的字眼相提并論，但與*版相比，確實也是脫胎換骨、煥然一新。在寫作體例上，實現“三個超越”：由市面上房地產糾紛書籍一般錨固某個傳統區域的割裂式寫作定位擴展到房地產一、二、三級市場所有領域融合的寫作模式；由僅以現行法律法規為依歸的“解釋論”寫作套路拓展到直面現行立法、正視僵化立法的“立法論”寫作手法；由原來的理論談理論、實務談實務的寫作傳統延展到把抽象理論與具體實踐融為一體的著書思路。在寫作過程上，實現“三大結合”：房地產司法實務面臨許多亟待解決而沒有解決的重大問題，對于這些問題視而不見或者模棱兩可并不等于問題不存在。只有從學理的邏輯出發追求是非，從歷史的邏輯出發追求真偽，從道德的邏輯出發追求善惡，才能更好解決這些問題，從而服務于新時代的發展需要。本書第二版注重結合*人民法院公布的指導性案例、經典案例、各地有影響力案例，以此作為提煉問題的重要載體；注重結合房地產立法的歷史沿革，以厘清房地法體系中存在的法律規范相互重疊甚至沖突；注重結合*理論和道德因素，對有爭議的問題進行論述與評判，*可能地提供一個合理公允的參考。在寫作效果上，實現“三大特性”。筆者將選定的案例提煉精華，抽象總結成一個個具體實務問題，并引申出多層次的思考，進而反轉指導眾多類似案例，彰顯本書輻射性；本書密切聯系我國房地產調控新政，尤其是近幾年房地產改革政策措施頻繁出臺，以供給側結構性改革引發的問題為契機，探討推動房地產業持續健康發展的法律路徑，彰顯本書時代性；筆者盡己所能，羅列出房地產領域所有值得研究探討的實務糾紛，并通過題述問題與后引的同類問題并列的形式一一展現，這也是本書由*版的7編增加到第二版的9編、由*版120萬字擴張到第二版400萬字的原因所在。同類問題與題述問題或互為表里或一脈相承，對題述問題未述及之處由同類問題拾遺補缺，從而使第二版內容更加全面、系統、完整，彰顯本書全面性。本書第二版作為一部整體重新呈現，必能產生不同尋常的組合效應。
為什么要請讀者批評指正此書？互聯網時代，有決心花錢買、又有耐心讀完如此厚重篇幅著作的人越來越少，面對選擇了本書的讀者，筆者懷有些許惶恐和憂慮。從春天的思潮涌動到夏天的揮汗如雨，從秋天的漫漫跋涉到冬天的擷取孕育，雖然*終收獲此書第二版，有助于讀者深入洞悉我國房地產法的流年嬗變，深刻感受學術思想的對峙交鋒，深切體驗筆者寫作的困苦艱難，但毋庸諱言，囿于筆者資質愚鈍，書中錯漏*很多：有的觀點急于求成求全，有的結論略顯草率魯莽，有的論證邏輯不能自洽，有的問題純屬經驗之談。無論如何審慎參詳和字斟句酌，都難免會在文義、語境、論點、思路上產生疑義，出現掛一漏萬的情況，并且在分析問題上也不可能達到細針密縷的效果，甚至還會與自己的所愿相差甚遠。懇請讀者不吝賜教，予以批評指正。實事求是地講，書中有些觀點過于激進，例如，針對未取得商品房預售許可證簽訂的商品房買賣合同的效力，筆者摒棄了現行有效司法解釋的明文規定，提出即便未取得預售許可證，當事人所簽訂的商品房買賣合同仍然有效的觀點，能否經得起法律效果的檢驗，筆者不無疑問。再如，筆者主張關于物業費的收取、商品房買賣中的面積計算應以套內面積而非建筑面積作為計量依據的觀點，是否有為求新求變而故意打破因循守舊墨守成規之嫌，筆者不無疑惑。又如，針對以物抵債的分類，筆者一改將其性質定位于諾成性抑或是實踐性的傳統思維，而是根據以物抵債協議達成的時間與物的交付與否作為分類的界分，這種作法是否嚴謹、科學，筆者不無疑慮。復如，法律規則隨著經濟發展和社會變遷無疑會不斷發生重大變革，新世紀以來，我國相繼制定了一些新的房地產法律，并對原有的法律制度作出重大修改。新的法律還需要制定相應的配套規則加以完善，人民法院面對大量適用新規則的房地產糾紛尚缺乏經驗積累，新的法律實施效果尚待時間檢驗。再加上筆者時間、能力和精力有限，在某些問題的表述上是否能讓讀者有撥云見霧、偶遇智識的感覺，筆者不無疑心。實際上，這些問題的存在恰恰也是本書質量有待進一步提升的重要原因。
為什么還要繼續寫書？桃花流水杳然去，朗月清風到處游。
引自清·李汝珍《鏡花緣》。法律情結，對于筆者而言，更如同一種信念和一份情懷。
盡管人們對為什么會遵守法律，存在工具主義和規范主義的不同觀點，但無可挑剔的理由是，法律的*源自人們內心的擁護和真誠的信仰。伯爾曼有言：“沒有信仰的法律將退化成為僵死的教條，沒有法律的信仰將蛻變成為狂信�！闭\哉斯言！我將終生信仰于我心中雖不盡善*的法律，仰望于我頭頂雖不總是璀璨的星空。法律的星空遼遠深幽，那些顛撲不破的真理，引領我一往無前而孜孜探索；法律的星空莊嚴圣潔，那些公平正義的理念，引領我*放棄而超越自我；法律的星空自由熾熱，那些真善美好的目標，引領我不斷前行而*停歇；法律的星空壯麗璀璨，那些博大精深的靈魂，引領我腳踏實地而上下求索。高山仰止，景行行止，雖不能往，然心向往之。
引自西漢·司馬遷《史記·孔子世家》。本書第二版的寫作雖已告一段落，我想，將來我還會繼續寫下去。“行之力則知愈進，知之深則行愈達�！�
該句出自南宋理學家張栻所著《論語解·序》，原文是“始則據其所知而行之，行之力則知愈進，知之深則行愈達，行有始終，必自始以及終”，其主要論述的是一種知行關系，“知”與“行”相互生發、相互促進。生命不止則要筆耕不輟，不是因為名利，而是因為對法律的信仰，對法治的向往，對法學的暢想。感謝幾多恩師前輩對我的醍醐灌頂，他們在堅守自己法律信仰的同時，自覺或不自覺地影響了我對法律的理解。感謝無數先賢前哲對我的開悟點撥，實用主義法學創始人霍姆斯的那句“法律的生命不是邏輯而是經驗”的箴言，激發了我胸懷法治夢想，毅然決然投入到轟轟烈烈的司法實務中浪遏飛舟。感謝讀者諸君對我的包容理解，你們是我投身法律這條路上遇到的良師益友，不僅豐富了我對法律的認識認知，而且更加堅定了自己心中的法治信念。感謝萬千后來精英對我的批評指正，你們的嘉言懿行讓我繼續頭頂星空，勇毅前行，在漫長而修遠的司法路上，感受法律的溫暖與溫馨，法治的溫和與溫情，法學的溫度與溫存。
王林清
2019年元月 謹識于北京東交民巷
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