最高人民法院學習、適用《物權法》指定讀本——《<中華人民共和國物權法>條文理解與適用》
黃松有主編 最高人民法院物權法研究小組編著
物權法是一部維護國家基本經濟制度，維護社會主義市場經濟秩序，關系人民群眾切身利益的民事基本大法，與人民法院的民事審判和執行工作關系十分密切。自全國人大起草物權法起，最高人民法院就積極參與。為了及時、全面地調查、收集、研究各級人民法院在審判和執行工作中涉及物權法的有關問題，并將法院的意見盡快提供給立法機關，使物權法的內容更加切合審判和執行工作的實際，同時，也為了在物權法通過后做好該法的培訓和司法解釋起草工作，使人民法院正確適用該法審理民事案件，最高人民法院專門成立了由黃松有副院長負責的物權法研究小組。該小組由最高人民法院民一庭、民二庭、審監庭、執行辦和研究室的領導和法官組成。小組大部分成員都直接參與了物權法立法過程中的討論，有的還多次參加物權法立法的討論。
為了在民事審判中正確適用物權法審理案件，最高人民法院物權法研究小組通過對物權法起草工作中理論問題的研究，結合人民法院審理相關案件的審判實踐，編著了《<中華人民共和國物權法>條文理解與適用》一書。本書的特點是作者全部是最高人民法院法官，結合立法原意，對物權法逐條進行了解釋，重點論述了在審判實踐中如何適用物權法，闡明了今后物權法相關司法解釋的要點和思路。這是本書寫作的重點，也是本書與其他同類書籍的最大不同點。對第一線從事審判的法官、從事仲裁工作的仲裁員、從事法律服務工作的律師，對企業從事法律服務工作的人員，對研究物權法的專家學者，對學習物權法的學生和社會公眾，都有一定的參考意義。同時，物權法通過后，由于許多規定原則性仍然較強，很多內容的落實還需要最高人民法院作出相應的司法解釋。最高人民法院物權法研究小組通過寫作本書，對物權法條文逐條進行了推敲，并對今后審判實踐中可能出現的問題進行了考慮和研究，為以后起草司法解釋打下了一定的基礎。
全書80余萬字，異16開本。定價86.00元,已經由人民法院出版社于2007年3月出版。
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目錄：
中華人民共和國物權法………………………………………(l)
關于<中華人民共和國物權法(草案)>的說明……………………(28)
<中華人民共和國物權法〉條文理解與適用………………………(35)
第一編 總則(第l條一第38條) …………………………………………(37)
第一章 基本原則(第l條一第8條)……………………………………(37)
第二章 物權的設立、變更、轉讓和消滅(第9條一第3l條) ………(69)
第一節 不動產登記(第9條一第22條) ……………………………(69)
第二節 動產交付(第23條一第27條)………………………………(111)
第三節 其他規定(第28條一第3l條)………………………………(123)
第三章 物權的保護(第32條一第38條)………………………………(132)
第二編 所有權(第39條一第116條) ……………………………………(155)
第四章 一般規定(第39條一第44條)…………………………………(155)
第五章 國家所有權和集體所有權、私人所有權
(第45條一第69條) ……………………………………………(169)
第六章 業主的建筑物區分所有權(第70條一第83條)………………(223)
第七章 相鄰關系(第84條一第92條)…………………………………(269)
第八章 共有(第93條一第105條) ……………………………………(291)
第九章 所有權取得的特別規定(第106條一第116條)………………(327)
第三編 用益物權(第117條一第169條)…………………………………(348)
第十章 一般規定(第117條一第123條)………………………………(348)
第十一章 土地承包經營權(第124條一第134條)……………………(371)
第十二章 建設用地使用權(第135條一第151條)……………………(408)
第十三章 宅基地使用權(第152條一第155條)………………………(455)
第十四章 地役權(第156條一第169條)………………………………(466)
第四編 擔保物權(第170條～第240條)…………………………………(495)
第十五章 一般規定(第170條一第178條)……………………………(495)
第十六章 抵押權(第179條一第207條)………………………………(527)
第一節 一般抵押權(第179條一第202條)…………………………(527)
第二節 最高額抵押權(第203條一第207條)………………………(604)
第十七章 質權(第208條一第229條)…………………………………(618)
第一節 動產質權(第208條一第222條)……………………………(618)
第二節 權利質權(第223條一第229條)……………………………(654)
第十八章 留置權(第230條一第240條)………………………………(675)
第五編 占有(第241條一第245條)………………………………………(698)
第十九章 占有(第241條一第245條)…………………………………(698)
附則(第246條一第247條)…………………………………………………(713)
后記………………………………………………………………………………(718)
本書共有719頁
書摘：
第七十四條 建筑區劃內，規劃用子停放汽車的車位、車
庫應當首先滿足業主的需要。
建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由
當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，
屬于業主共有。
[條文理解]
本條是關于建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫約定歸屬的規定。
隨著城市化進程的發展和國民經濟水平的提高，家庭汽車逐年普及且曰漸成
為城市居民不可或缺的出行元素。作為業主代步工具的存放地點，車位、車庫的
輔助功能越來越重要，其所具有的使用價值和商業價值越來越為人們所重視。而
作為建筑物區分所有中一項具體制度的車位、車庫的歸屬問題，一直是法律所忽
略的冷角，僅于一些行政規章和規范性文件中散見有關小區停車設施方面的規
定，且相互之間不統一，確定標準存有差異。立法的滯后導致司法實踐中出現很
多問題，引發諸多爭議。因此，在建筑物區分所有權領域，車位、車庫的性質和
權屬問題十分重要，其涉及到全體區分所有權人的利益，必須規定清晰、明確的
具體規則，從此意義出發，《物權法》對車位、車庫的歸屬作出合理界定也就成
為迫切的現實需要。
在《物權法》起草過程中，關于車位、車庫的歸屬問題，一直存在激烈的爭
論。主要有以下幾種觀點Q)：第一種觀點：業主所有說。業主所有說又分為兩種
意見：一種意見認為，車位、車庫應歸業主所有。業主基于對其所購房屋的專有
所有權，而對車位、車庫擁有共有部分持分權，因而不需要另行支付購買或使用
小區車位、車庫的費用；另一種意見認為，車位、車庫作為業主的建筑物區分所
有權的內容，附屬于整個業主的專有部分的所有權而存在，開發商銷售房屋應當
為業主提供停車場所，故關于車位、車庫的歸屬不能通過約定而必須通過法律規
定歸業主所有。第二種觀點：開發商所有說。此種觀點認為，小區業主分攤的是
國有土地使用權，分攤面積僅僅限于地表的使用權，而地下車庫是利用該土地的
地下空間而建造，且是開發商投資建造的，理應歸開發商所有。第三種觀點：國
家所有說。此種觀點認為，地下車庫屬于地下人防工程，根據《人民防空法》的
有關規定，應當推定為國家所有。第四種觀點：約定歸屬說。對車庫的歸屬應當
通過約定來確定其歸屬。分析上述觀點可以看出，前三種觀點，或基于建筑物區
分所有權的法律屬性或根據土地使用權的權屬標準或采納空間利用權理論來確定
車位、車庫的歸屬，各有相應的理論依據且兼具一定的合理性。但應注意到，建
筑區劃內的車位、車庫問題涉及業主的基本權利，實踐中其歸屬問題的判斷非常
復雜，此類紛繁復雜的情況，如果僅僅依靠《物權法》作出判斷，即采取“一刀
切”的法律統一規定的方式予以解決，不盡科學亦有失簡單，同時有可能引發新
的不公，激化社會矛盾。且從目前多數地方商品房銷售的實際做法看，對車位、
車庫的歸屬使用，有的是業主購買的，有的是開發商附贈的，有的是業主承租
的，一般都有合同約定。故《物權法》基于對已存地方性法規規定和實踐做法的
總結，以協調兼顧業主和開發商兩者利益為出發點，最終采納了約定歸屬說的觀
點，即在目前現行法律沒有對車位、車庫的歸屬作出明確規定的情況下，要求當
事人通過合同方式約定車位、車庫的歸屬。其立法理由，尚可從下述幾個方面
理解：
第一，遵循私法自治原則的體現。只有當事人才是自身利益的最佳判斷者，
法律不能越俎代庖地替當事人進行選擇．物權法作為財產歸屬與利用的基本法，
應遵循自治的私法原理。本條關于對車位、車庫的歸屬應當根據約定確定的規
定，正是體現了司法自治的要求，有利于業主和開發商通過平等協商來充分體現
自身的意志和利益，同時也最有利于爭議的解決。
第二，符合市場經濟的內在要求。通過約定解決歸屬，實質上是通過市場機
制解決糾紛。在市場經濟條件下，將此問題交給市場來解決，通過交易，在車
位、車庫的歸屬上實現各方利益的最大化。當然其中也存在一定的風險，例如，
在賣方房屋市場的情況下，開發商有可能通過格式條款保留車位、車庫的所有
權。這類問題很大程度上由房屋買賣市場決定，其解決有待于市場經濟進一步發
展和完善。
第三，有利于對車位、車庫有效利用和管理。多年來，我國過快的經濟發展
速度及對于車位、車庫建設的忽略，造成了目前城市車位緊張、停車難的問題非
常突出。因此，加強對車位、車庫的利用管理，采用市場機制來鼓勵開發商為業
主提供必要的合理的車位、車庫，對于緩解目前的緊張局面有著積極意義。而若
將車位、車庫規定為業主的共有財產，則一方面公平劃分的標準難于確定且共同
管理所需的協調與效率亦難于保證，另一方面開發商缺乏投資刺激，怠于建筑，
則車位、車庫問題會日趨緊張，最終損害的還會是業主的利益。
基于上述立法原則，本條共設三款規定，即“建筑區劃內，規劃用于停放汽
車的車位、車庫，應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的
車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共
有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有”。其含義如下：
1．關于“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫”的理解。實踐中，
車位、車庫的情況不統一，有的是建筑規劃內的，有的是占用閑置土地的，有的
是占用道路的，應當區別對待。本法只對建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車
位、車庫的歸屬予以了明確。那種不屬于整個小區的地下停車場、地面有償車位
及違反規劃要求所建的車位、車庫不屬于本條調整范圍。
2．由建筑區劃內車位、車庫的性質所決定，車位、車庫的本質是小區整體
環境內容的組成部分，為服務于整個小區業主居住便利而建造，故其利用應該服
從于業主購買專有部分的需要；同時，車位、車庫問題亦屬于業主成員權范疇內
容，其使用和轉讓應當服從于整個小區建筑物的使用和全體業主利益。基于此，
在本條修改過程中，法律委員會經反復研究認為，車位、車庫的歸屬問題，涉及
廣大業主的切身利益，規劃用于停放汽車的車位、車庫，作為建筑物的附屬設
施?應首先滿足小區居民的需要。由此，在草案五次審議稿討論之后，正式增加
專款內容即“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足業主
的需要”并列為本條之首，作為小區車位、車庫問題處理的基本原則，彰顯了
《物權法》對業主權益予以優先保護的立法價值取向。對此，可從兩方面理解：
其一，區分所有建筑物的建設，必須保障設置規定數量的停車設施，禁止開發商
將區分所有建筑物的停車設施建設納入自己的所有權范圍單獨開發；其二，建設
單位按規劃要求配置的機動車停放設施，應當提供給小區業主使用，在保證小區
業主使用的前提下，方可許可小區業主以外的人使用。
3．建筑區劃內車位、車庫的歸屬屬于當事人約定范圍，在處理相關權屬爭
議時，應首先審查當事人之間是否存在關于車位、車庫權屬的約定。關于約定方
式’本款規定為出售、附贈或出租等方式。對此應作廣義理解，此種約定不僅限
于商品房買賣合同的約定，也包括當事人之間的其他協議形式。其中，出售主要
指開發商將車位、車庫交付業主所有，由業主支付約定價款的方式。車位、車庫
的所有權在業主支付價金之后，由開發商轉移給業主，是出售方式的主要法律后
果，也是業主作為建筑物區分所有權主體取得車位、車庫的重要法律手段。附
贈’指開發商把屬其所有的車位、車庫無償地送給業主，業主同意接受的方式。
附贈一般發生在商品房買賣過程中，其性質多為開發商為促進商品房銷售而附加
提供給買受人的一種優惠措施。出租，系指開發商作為出租人把出租財產——車
位、車庫交給業主使用，業主支付租金，并在租賃關系終止時將車位、車庫返還
給開發商的方式。通過出租方式，業主可以從開發商處取得對車位、車庫的暫時
占有權和使用權，但處分權仍屬于開發商。關于約定的形式應當為要式合同，即
車位、車庫所有權的歸屬為與房屋所有權密切相關的不動產的歸屬，故依法應當
采取書面合同方式。須予注意的是，此種情況下，在商品房銷售過程中，實際存
在兩個法律關系，即商品房買賣法律關系和車位、車庫使用權轉讓、附贈或出租
的法律關系，兩者相互獨立，并不存在必然的牽連關系。
4．本條第三款規定：“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車
位，屬于業主共有。”依本法第七十三條規定，建筑區劃內的道路、其他公共場
所，屬于業主共有，因而于業主共有道路、或其他場地上修建的停車位的歸屬亦
應當隨著土地使用權的移轉而確定為業主共有。需予注意的是，本條僅規定了占
用業主共有道路、其他場地上用于停放汽車的車位，屬于業主共有，未包括車
庫。這是因為，其 ，車庫所占用的土地使用權，不能當然地認為屬于業主共
有。地下空間利用權雖包含在土地使用權之中，但其并非隨專有部分的購買而當
然取得，地下空間利用權的歸屬要根據規劃來確定。換言之，地上建筑物與土地
使用權不能分割使用的原則，并不適用地下建筑物與土地使用權的關系。其二，
車庫作為獨立使用對象，不屬于小區共用的公共設施，故車庫的歸屬應通過約定
進行。
[審判實踐中應注意的問題]
審判實踐中，適用本條要注意以下問題：
開發商與業主之間沒有就車位、車庫的歸屬進行磋商并達成協議或者雖然
有約定，但基于各種原因沒有就歸屬達成明確的合意為沒有約定或約定不明的
情況。對此《物權法(草案)》曾經規定，車位、車庫的歸屬，有約定的，按
照約定；沒有約定或者約定不明確的，屬于業主共有。這樣規定的理由在于，
開發商掌握建造商品房的成本，可以證明車庫的歸屬。如果沒有在合同中規定
車庫的歸屬，便應推定開發商已經放棄主張車庫權利。且房屋銷售合同通常為
開發商單方起草的格式合同，如果因為沒有約定歸屬發生爭議，依合同解釋規
則，應當作出不利于開發商的解釋。沒有約定或者約定不明確的，屬于業主共
有，此處共有的意思是指全體業主共同共有，此情形下，仍需通過小區公約或
業主大會來進一步明確決定車位、車庫的使用。我們認為，由于正式通過的
《物權法》第七十四條沒有“沒有約定或者約定不明的，屬于業主共有”的規
定，所以在此情況下如何理解，可以由立法機關做出解釋，也可以由最高人民
法院做出相應的司法解釋。
