Law-lib.com 2024-8-9 10:40:29 正義網(wǎng)
司法拍賣房屋作為財產(chǎn)處置變現(xiàn)的重要方式,直接關(guān)系群眾合法財產(chǎn)權(quán)益。檢察辦案發(fā)現(xiàn),當前個別司法拍賣房屋活動存在“雷區(qū)”,需要高度警惕并提前做好防范。
一、競買人惡意串通、低價競買破壞司法拍賣秩序。有的競買人為以較低價格競得拍賣房屋,與他人惡意串通,損害產(chǎn)權(quán)人或其他競買人的利益。如一起民間借貸糾紛執(zhí)行案,某飲用水公司與某物資公司均報名參加司法拍賣。拍賣當天,某飲用水公司提出補償某物資公司100萬元,勸其退出拍賣,某物資公司同意。最后,某飲用水公司以1217萬元起拍價成功競拍案涉房屋。檢察機關(guān)收到相關(guān)線索后,經(jīng)調(diào)查核實,以兩公司惡意串通低價競拍為由,建議法院重新拍賣。法院采納檢察建議并重新組織司法拍賣,案涉房屋最終以2493萬元的價格成交,有效保護了房屋產(chǎn)權(quán)人、債權(quán)人等合法權(quán)益。
二、被執(zhí)行人虛構(gòu)租賃關(guān)系妨礙拍賣以逃避債務(wù)。近年來,有的被執(zhí)行人為逃避債務(wù)、阻礙執(zhí)行,利用“買賣不破租賃”制度,與他人惡意串通,通過倒簽合同、混合打款、虛假訴訟等手段,捏造虛假租賃關(guān)系,約定較長的租賃期限并提前收取租金,阻礙房屋拍賣的正常進行。如一起金融借款合同糾紛執(zhí)行案件,拍賣房產(chǎn)存在“租賃期限10年以上”“租金一次性支付”等異常情形。檢察機關(guān)查明,被執(zhí)行人婁某與涉案房屋承租人惡意串通,通過簽訂虛假租賃協(xié)議、偽造租金支付流水等方式,捏造租賃關(guān)系,且婁某借用案外人名義參與競拍,企圖繼續(xù)控制使用涉案房屋。檢察機關(guān)依法監(jiān)督,并向公安機關(guān)移送婁某涉嫌拒不執(zhí)行判決、裁定犯罪線索,婁某被追究刑事責任,涉案房屋被依法處置。
三、稅費數(shù)額不明確易引發(fā)爭議。《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》第三十條規(guī)定:“因網(wǎng)絡(luò)司法拍賣本身形成的稅費,應(yīng)當依照相關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定,由相應(yīng)主體承擔;沒有規(guī)定或者規(guī)定不明的,人民法院可以根據(jù)法律原則和案件實際情況確定稅費承擔的相關(guān)主體、數(shù)額。”實踐中,有的法院在拍賣時事先提醒“一切稅費由買受人承擔”,有的則標注“過戶涉及的相關(guān)稅費,請各競買人自行向相關(guān)職能部門咨詢確認”。有的競買人拍賣前未詳細了解涉案房屋稅費及負擔情況,拍賣后面對超出預期的稅費又心生悔意,導致引發(fā)不必要的糾紛。如某農(nóng)商支行與某建筑公司借款合同糾紛執(zhí)行案,執(zhí)行法院依法對某建筑公司名下的不動產(chǎn)予以司法拍賣,并在拍賣公告中聲明,“標的物轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)由買受人自行辦理,交易過程中產(chǎn)生稅費依照稅法等相關(guān)法律法規(guī)和政策的規(guī)定,由買受人承擔。”買受人陳某以1487.6萬元價格競得,后在辦理過戶登記手續(xù)時,稅務(wù)局告知應(yīng)繳納稅費800余萬元。陳某以交易稅費過高為由提出異議。執(zhí)行法院審查后認為,雖然各方當事人均表示拍賣程序符合法律規(guī)定,但對稅費數(shù)額存在重大誤解,依照相關(guān)規(guī)定裁定撤銷拍賣。
四、涉案房屋騰退難影響買受人使用。2019年12月,最高人民法院發(fā)布《關(guān)于在執(zhí)行工作中進一步強化善意文明執(zhí)行理念的意見》,《意見》明確提出,拍賣財產(chǎn)為不動產(chǎn)且被執(zhí)行人或他人無權(quán)占用的,人民法院應(yīng)當依法負責騰退,不得在公示信息中載明“不負責騰退交付”等信息。2021年12月,最高人民法院發(fā)布《關(guān)于進一步完善執(zhí)行權(quán)制約機制加強執(zhí)行監(jiān)督的意見》,重申該要求。但司法實踐中,法院依法依規(guī)騰退房屋面臨許多難題,有時競買人不得不延期收房。如一起申請交付司法拍賣房屋執(zhí)行監(jiān)督案,謝某在某網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺上以421.3萬元競得涉案房屋,但居住該房屋的第三人季某宏以年齡較大、行動不便為由拒絕搬離。檢察機關(guān)建議法院對涉案房屋依法采取相應(yīng)的執(zhí)行措施,促成謝某與季某宏達成和解協(xié)議,季某宏主動搬離案涉房屋。
結(jié)合監(jiān)督辦案,檢察機關(guān)提示:參與競買司法拍賣房屋時,應(yīng)事先了解相關(guān)流程和手續(xù),詳讀公示信息,全面知悉房屋存在的各類風險,在理性預算、知悉風險、了解規(guī)則的前提下參加競買。
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