Law-lib.com 2024-7-23 16:38:18 中國法院網
7月18日，四川高院、住房城鄉建設廳首次聯合召開新聞發布會。會上，四川省高級人民法院首次發布四川法院涉物業糾紛典型案例。
這些案例覆蓋了物業服務合同從訂立、履行到終止的生命全周期，回應了物業服務收費標準如何確定、請求支付物業費訴訟時效起算點如何認定等熱點問題，展現了多元解紛、協同共治的司法理念，保障了《中華人民共和國民法典》《四川省物業管理條例》等法律法規立法精神的正確貫徹實施，是全省法院以司法智慧不斷賦能社會治理、加快推進社會治理現代化的生動實踐。
四川法院涉物業糾紛典型案例
目錄
案例一：某物業服務公司與胥某物業服務合同糾紛案
案例二：某物業管理公司與李某某、袁某某物業服務合同糾紛案
案例三：某物業管理公司與何某某物業服務合同糾紛案
案例四：某酒店與某物業公司物業服務合同糾紛案
案例五：某小區業主委員會與某物業管理公司、某供電公司物業服務合同糾紛案
案例六：伏某與某物業服務公司財產損害賠償糾紛案
案例七：程某某與某物業服務公司物業服務合同糾紛案
案例八：某物業服務公司與蔣某、李某某物業服務合同糾紛案
案例九：某物業公司與某小區22名業主物業糾紛訴前調解案
案例一：某物業服務公司與胥某物業服務合同糾紛案
——未成立業主委員會的小區，居民委員會依法代行職責簽訂的物業合同對業主具有約束力
一、基本案情
某小區未成立業主委員會，在前期物業公司退場后，小區業主大會于2021年1月23日至28日期間，通過發送選票、短信等方式征求業主意見，形成同意聘用某物業服務公司為該小區一期、二期物業服務人的決議，后小區所在地居民委員會發布業主大會會議表決結果，并受小區業主的委托于2021年4月6日與該公司簽訂了《物業服務合同（信托制）》。某物業服務公司自2021年5月1日起正式為該小區提供物業服務，后于2022年3月31日退出該小區。胥某系案涉小區二期某戶業主，未按物業服務合同約定支付2021年6月1日至2022年3月31日期間的物業服務費用。經催繳未果，某物業服務公司訴至人民法院。
二、裁判結果
審理法院認為，居民委員會為維護社區穩定，保證小區物業服務正常開展，在案涉小區未成立業主委員會的情況下，組織召開業主大會，通過發送選票、短信等方式征求案涉小區業主意見，形成聘用某物業服務公司作為該小區物業服務人的業主大會決議，受小區業主委托與該公司簽訂物業服務合同，并不違反法律規定。胥某作為接受物業服務的一方，應當按約向某物業服務公司支付物業服務費。
三、典型意義
居民委員會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織，在推進物業管理與基層治理良性協調發展的實踐中，扮演著重要角色。實踐中，部分小區長期未成立業主委員會，在前期物業服務人退場后，小區呈無物業服務的狀態，秩序亦隨之趨于混亂。本案確認居民委員會依法代行業主委員會職責，簽訂的物業服務合同對小區全體業主均具有法律約束力，對堅持和完善基層群眾自治制度，構建共建共治共享的城鄉基層治理格局，具有積極意義。
四、規范指引
《中華人民共和國民法典》
第二百七十七條業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。業主大會、業主委員會成立的具體條件和程序，依照法律、法規的規定。
地方人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。
住房和城鄉建設部《業主大會和業主委員會指導規則》（建房〔2009〕274號）
第五十八條因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，新一屆業主委員會產生之前，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，代行業主委員會的職責。
案例二：某物業管理公司與李某某、袁某某物業服務合同糾紛案
——物業服務期限屆滿后，業主沒有依法作出續聘或者另聘物業服務人的決定，物業服務人繼續提供物業服務的，原物業服務合同繼續有效，但服務期限為不定期
一、基本案情
2015年5月22日，某小區業主委員會與某物業管理公司簽訂物業服務合同，約定物業服務期至2018年4月30日為止。合同到期后，該小區業主委員會未與該公司續約，但該公司繼續為案涉小區提供物業服務。李某某、袁某某系案涉小區業主，2018年6月1日至2023年4月30日期間未支付物業服務費、垃圾處置費。某物業管理公司經多次催收無果，向法院提起訴訟。李某某、袁某某在審理過程中辯稱，業主委員會在物業服務合同到期后，及時向某物業管理公司發出了不續約的退場通知，該公司卻拒絕履行合同終止后的退出、交接等義務，故雙方不存在不定期物業服務合同關系，該公司不得請求業主支付合同終止后的物業費。
二、裁判結果
審理法院認為，某小區業主在案涉物業服務合同約定的物業服務期限屆滿后，未作出續聘或者另聘物業服務人的決定；如果某物業管理公司立即停止物業服務，業主必然面臨共有部分衛生、秩序、綠化等工作無人維護的局面，突然間斷的物業服務會讓物業無法發揮正常功能，小區秩序趨于混亂。
為了保證物業服務的連續性，保障小區物業服務工作的正常運轉，某物業管理公司繼續為案涉小區提供物業服務，符合民法典第九百四十八條的規定。審理法院認定，原物業服務合同繼續有效，但是服務期限為不定期，李某某、袁某某應依約支付相應的物業服務費、垃圾處置費和逾期違約金。
三、典型意義
物業服務合同不同于“一時性”合同，物業服務的供給是一個持續性的過程，物業服務人的選聘和續聘也必須經過法定程序。物業服務期限屆滿后，在沒有對后續的物業服務進行安排的情況下，如果物業服務人立即停止物業服務，業主必然面臨共有部分衛生、秩序、綠化等工作無人維護的局面，致使物業無法發揮正常功能，秩序趨于混亂，最終損害小區全體業主的共同利益。
為了保證物業服務的連續性，民法典第九百四十八條規定了在物業服務期限屆滿后符合一定條件的情況下，在業主和原物業服務人之間成立不定期物業服務合同，為物業服務人設定了義務，同時也為其繼續提供服務提供了法律依據。雖然這種規定在一定程度上干預了當事人的意思自治，使雙方當事人仍然受到“法鎖”的拘束，但這其中存在著法律對于秩序、效益等價值的考量，屬于法定的特殊安排。
四、規范指引
《中華人民共和國民法典》
第九百四十八條物業服務期限屆滿后，業主沒有依法作出續聘或者另聘物業服務人的決定，物業服務人繼續提供物業服務的，原物業服務合同繼續有效，但是服務期限為不定期。
當事人可以隨時解除不定期物業服務合同，但是應當提前六十日書面通知對方。
案例三：某物業管理公司與何某某物業服務合同糾紛案
——合同終止后物業服務人拒不退出小區的，不得要求業主支付合同終止后的物業費
一、基本案情
某物業管理公司系某小區的前期物業服務人。2017年3月26日，該小區業主委員會向該公司函告將重新選定物業服務人，并邀請該公司積極參與競標。該公司于2017年4月10日回函收悉，并表示前期物業服務合同于2017年6月10日自行終止。業主委員會按程序重新選聘物業服務人后，于2017年6月28日告知該公司及時辦理交接事宜。2017年6月30日，業主委員會與新物業服務人簽訂《物業管理服務合同》。此后，某物業管理公司長期滯留案涉小區，致使新物業服務人無法進場服務。2023年7月，該公司因向業主收取物業費未果，向法院提起訴訟。
二、裁判結果
審理法院認為，某物業管理公司在前期物業服務合同終止后，未按業主委員會要求向新物業服務人履行交接義務，經明確告知法律后果后拒不退出物業服務區域，按照民法典第九百四十九條規定，其不得請求業主支付物業服務合同終止后的物業服務費用。對該公司關于判令業主何某某支付2019年1月1日至2022年12月31日期間物業管理費的請求，審理法院不予支持。
三、典型意義
物業交接問題是當下物業服務領域的一個熱點難點問題。物業交接不順，不僅容易引發原物業服務人、新物業服務人、業主委員會之間的糾紛，而且直接影響了物業服務質量，導致物業秩序混亂、氣氛緊張，成為社會不和諧、不穩定的潛在因素。實踐中，不少物業服務人在物業服務合同終止后，采用“拒不退場”的方式強行提供物業服務，并要求業主支付物業費，進而引發糾紛。
民法典第九百四十九條對物業服務合同終止后原物業服務人的交接義務及相關責任作出了明確規定。原物業服務人拒不履行交接等后合同義務，繼續提供物業服務的，有違業主的真實意思，其不能請求業主支付物業服務合同終止后的物業服務費。
四、規范指引
《中華人民共和國民法典》
第九百四十條建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同約定的服務期限屆滿前，業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
第九百四十九條物業服務合同終止的，原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業服務區域，將物業服務用房、相關設施、物業服務所必需的相關資料等交還給業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人，配合新物業服務人做好交接工作，并如實告知物業的使用和管理狀況。
原物業服務人違反前款規定的，不得請求業主支付物業服務合同終止后的物業費；造成業主損失的，應當賠償損失。
案例四：某酒店與某物業公司物業服務合同糾紛案
——物業服務區域內空間位置相對獨立或封閉的大型經營性物業，其支付的物業費標準應根據實際接受物業服務的類型、內容和質量等情況合理確定
一、基本案情
2016年，某物業公司與某房產公司訂立前期物業服務合同，約定由其為某小區提供前期物業服務。2019年，某酒店與某房產公司簽訂商品房買賣合同，約定買受人應遵守前期物業公司制定的物業管理規定。該酒店規劃設計為案涉小區的一部分，系獨棟建筑，在空間上與小區住宅及其他商業部分相區隔，有獨立的地下停車場、地面停車場、化糞池、內部消防監控設施，酒店內部的水、電、氣、電梯、消防設施及保安、保潔、垃圾清運等均由其自行管理維護。但酒店的水、電、氣管線及消防設施與小區相關設施聯接，酒店的配電柜位于小區配電室內，小區高層供水設施、配電室、天然氣總表及消防水泵房、消防總控制臺均由某物業公司統一管理維護。因該酒店自入駐后一直未支付物業費，某物業公司向法院起訴。
二、裁判結果
審理法院認為，某酒店位于案涉小區宗地紅線圖內，與小區一體規劃、一體建設，屬于同一物業服務區域，是案涉小區的業主，前期物業服務合同對其具有法律約束力。物業服務主要針對業主共有部分，業主不能以其對專有部分自行維護管理為由，拒絕支付物業費。但另一方面，物業服務收費應當與物業服務的類型、內容、質量相符。
某酒店作為空間位置相對獨立或封閉的大型經營性物業，其實際接受的物業服務的類型、內容，與小區普通住宅及其他小型商業門市相比，存在較大區別，客觀上減少了物業公司提供物業服務的工作量和成本，如果要求其按照前期物業服務合同約定的標準支付物業費，則可能導致利益失衡，不符合物業服務收費應當與物業服務類型、內容、質量相符的立法精神，不利于構建公平、誠信的營商環境，長遠來看也不利于物業服務行業的高質量發展。審理法院根據某物業公司實際向某酒店提供物業服務的情況，判決某酒店按前期物業服務合同約定標準的60%支付物業費。
三、典型意義
根據法律規定，建設單位與物業服務人簽訂的前期物業服務合同，對業主具有法律約束力。但業主并沒有機會參與前期物業服務合同的磋商談判，只能被動接受，實踐中引發了業主與物業服務企業之間關于物業收費標準的矛盾，對于經營性物業而言更為突出。
本案中，人民法院準確把握物業服務收費應當與物業服務類型、內容、質量相符的立法精神，以前期物業服務合同約定的物業費標準為基礎，根據某物業公司實際向某酒店提供物業服務的情況，酌情確定某酒店應支付的物業費，在尊重意思自治的基礎上兼顧利益平衡，有利于營造公平、誠信的營商環境，也有利于推動物業服務行業的高質量發展。
四、規范指引
《中華人民共和國民法典》
第九百三十九條建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同，對業主具有法律約束力。
第九百四十四條業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。
業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。
物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。
《四川省物業管理條例》
第六十三條物業服務收費標準應當遵循合理、公平、公開、質價相符的原則，由合同雙方當事人予以約定。預收物業費的，不得超過合同有效期的剩余期限。不定期物業服務合同，不得約定預收物業費。
前期物業服務、保障性住房物業服務收費標準由市（州）或者縣（市、區）人民政府根據省人民政府定價目錄，結合當地實際，綜合考慮物業服務質量、服務成本等因素制定政府指導價并公布。政府指導價實行動態調整。
同一物業服務區域內同一物業類型、同一物業服務內容和標準的，物業服務收費應當執行同一價格標準。
案例五：某小區業主委員會與某物業管理公司、某供電公司物業服務合同糾紛案
——物業服務人履行管理義務時存在明顯瑕疵，造成小區公用設施損壞的，應承擔賠償責任
一、基本案情
某物業管理公司與某小區業主委員會簽訂物業服務合同，約定管理服務事項包括高低壓配電房、弱電系統、樓內消防設施設備、電梯、中央監控設備、建筑物防雷設施等。2019年6月，某供電公司向某物業管理公司送達《用電檢查結果通知書》和《高壓客戶用電檢查工作單》，顯示案涉小區“供轉電情況、設備預防性試驗、安防及反事故措施、運行記錄、場地”項目存在異常。2019年7月23日晚，案涉小區配電房及配電設施燒毀。某供電公司組織有關單位進行搶修，產生維修費用44萬元，案涉小區業主委員會通過住宅專項維修資金管理中心墊付10萬元，某物業管理公司墊付12萬元。
后案涉小區業主委員會向法院起訴，請求判令由某物業管理公司、某供電公司承擔小區配電設施維修的工程款、材料款。2021年7月7日，經審理法院委托，某鑒定機構出具司法鑒定意見認為：“配電室設備損壞的原因為案發時運行維護不到位……某物業服務公司履行合同義務的行為與案涉供配電設施設備事故的發生存在因果關系。”
二、裁判結果
審理法院認為，從物業服務合同的內容來看，某物業管理公司對案涉小區配電管理機房及其設施設備，應盡合理的注意和管理義務。根據司法鑒定意見可以認定，該公司沒有盡到合理的注意和管理義務，存在過錯，其管理行為與案涉事故的發生存在因果關系，應承擔賠償責任。
某供電公司并非案涉配電管理機房及其設施設備的管理者和產權人，對相關設施設備不負有維護管理義務，且已及時將用電檢查中發現的異常情況告知實際管護義務人，故某供電公司在本案中并無過錯，不應對案涉事故造成的損失承擔賠償責任。審理法院在扣除某物業管理公司已墊付的12萬元后，判決該公司向案涉小區業主委員會賠償32萬元。
三、典型意義
物業服務人完成合同義務的全面性、完整性，直接決定了業主的滿意程度和物業服務制度能否順暢運行。對物業服務區域內的建筑物及附屬設施等進行管理和維護，是物業服務人最重要的合同義務之一，也是保障業主正常生活、改善業主生活品質的基礎。物業服務人應當根據設施設備的實際情況進行日常養護，防止設施設備老化損壞；定期對物業共有部分進行檢查檢修，及早發現問題并加以解決；特別是對帶有專業性、隱蔽性、容易引發安全事故的公用設施，應提高防患意識，加強維修管理力度。
在相關專業技術人員就物業服務過程中已經出現的異�，F象提出意見時，物業服務人應該及時消除危險和障礙，避免發生重大安全責任事故。物業服務人因未妥善履行管理維護義務，造成共有部分、共用設施設備損壞的，應當承擔賠償責任。該案判決旨在督促物業服務人正視和改進自身服務瑕疵，提升服務水平，對維護業主合法權益，具有積極意義。
四、規范指引
《中華人民共和國民法典》
第九百四十二條物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全。
對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為，物業服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理。
案例六：伏某與某物業服務公司財產損害賠償糾紛案
——因第三人行為造成業主損害，物業服務人未盡到安全保障義務的，應承擔相應的補充賠償責任
一、基本案情
伏某系某小區業主，某物業服務公司為案涉小區物業服務人。2022年5月10日，伏某發現其停放在案涉小區停車位上的車輛被剮蹭，遂聯系某物業服務公司協商解決。后因此次事故產生修理費用14400元，某物業服務公司通過其投保的停車場責任保險向維修單位賠付13680元。2022年5月22日，因某物業服務公司未支付剩余維修費，伏某向公安機關報案。經人民調解委員會調解，雙方仍未就剩余維修費的承擔達成一致意見。2023年2月8日，伏某的車輛在案涉小區同一停車位再次被剮蹭，某保險公司確認此次事故損失為1400元。伏某遂向法院提起訴訟，請求判令某物業服務公司向其賠償因車輛剮蹭所造成的一系列經濟損失。審理法院查明，伏某停放車輛的停車位處于小區監控盲區。
二、裁判結果
審理法院認為，伏某的車輛在小區停車位被剮蹭后，因某物業服務公司監控設置存在盲區，導致其無法向直接侵權人索賠，應認定某物業服務公司疏于管理，在此次事故中具有一定過錯。雖然某物業服務公司并非直接侵權人，但其作為案涉小區物業服務人，應承擔未履行安全保障義務的補充賠償責任。審理法院酌定由某物業服務公司按照20%的比例承擔補充賠償責任。
三、典型意義
物業服務人的安全保障義務具有協助性和防范性的特征，在各類安全事故中，物業服務人往往并非首要責任人，而主要是負有協助有關單位進行安全隱患排查、采取應急措施、配合損失救助等，以防范安全事故發生或損失擴大的義務。故在認定物業服務人是否盡到安全保障義務時，應結合合同約定的物業服務標準、事故的急難險重程度等綜合考量。物業服務人未盡到防止業主遭受第三人侵害的安全保障義務，受到侵害的業主請求其承擔侵權責任的，僅當無法找到直接侵權人或者直接侵權人沒有能力承擔全部賠償責任時，才由物業服務人承擔補充責任。
四、規范指引
《中華人民共和國民法典》
第一百八十六條因當事人一方的違約行為，損害對方人身權益、財產權益的，受損害方有權選擇請求其承擔違約責任或者侵權責任。
第一千一百九十八條賓館、商場、銀行、車站、機場、體育場館、娛樂場所等經營場所、公共場所的經營者、管理者或者群眾性活動的組織者，未盡到安全保障義務，造成他人損害的，應當承擔侵權責任。
因第三人的行為造成他人損害的，由第三人承擔侵權責任；經營者、管理者或者組織者未盡到安全保障義務的，承擔相應的補充責任。經營者、管理者或者組織者承擔補充責任后，可以向第三人追償。
案例七：程某某與某物業服務公司物業服務合同糾紛案
——既無約定，又未經業主大會決議，物業服務人不得對新建充電樁業主收取“電力增容費”
一、基本案情
程某某為成都某小區業主，某物業服務公司為該小區物業服務人。2020年9月23日，程某某購得案涉小區地下停車位。2021年6月，因購入一輛新能源電動汽車，程某某擬在自購車位安裝汽車充電樁。某物業服務公司同意了程某某的安裝申請。2021年6月24日，程某某按照該公司要求支付“電力增容費”5500元，繳費說明記載有“車輛充電樁線路維護”字樣。程某某認為，某物業服務公司以收取該費用為同意其安裝充電樁的前提條件，致使其不得不同意支付該費用，該費用的收取缺乏法律依據，遂要求該公司返還。經協商無果，程某某訴至法院。
二、裁判結果
審理法院認為，程某某對案涉車位具有專有使用的權利，在停車位安裝汽車充電樁，系為更好利用其建筑物專有部分的合理需要，有利于充分發揮新能源汽車使用價值，符合民法典有關民事主體從事民事活動，應當有利于節約資源、保護生態環境的規定，亦符合“綠色、環保、節能”的可持續發展戰略。
案涉充電樁安裝過程中，某物業服務公司并未實際對變壓器進行增容，其收取的“電力增容費”實為車輛充電樁線路維護費用。而充電樁線路維護涉及對小區共用部位、共用設施設備的維護，有關權利義務應由小區全體業主共同確認。鑒于該公司的收費行為既缺乏行政部門的規定依據，亦未經業主大會決議或合同雙方當事人協商，審理法院判令某物業服務公司向程某某返還上述費用。
三、典型意義
在新能源汽車迅速發展的背景下，因安裝汽車充電樁引發的涉物業糾紛，呈現高發態勢。業主合理使用產權車位安裝汽車充電樁，只要不違反法律、法規、管理規約的規定，或影響小區其他業主的共同利益，其有權合理利用小區建筑物的共有部分，包括公共配電容量、公共管道井等。物業服務人對此應予以積極配合、協助，及時核實小區剩余電力變配電容量情況，查勘安裝現場，并客觀真實地出具意見，不得主觀地以“電容量不足”“存在安全隱患”等為理由，拒絕業主的安裝申請。同時，維護養護共用設施設備系物業服務人的主要義務。物業服務人擬針對汽車充電樁提供專項服務并收取費用的，應與全體業主協商確定。
四、規范指引
《中華人民共和國民法典》
第九條民事主體從事民事活動，應當有利于節約資源、保護生態環境。
第二百七十八條下列事項由業主共同決定：
�。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I主大會議事規則；
�。ǘ┲贫ê托薷墓芾硪幖s；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
�。ㄋ模┻x聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；
�。ㄎ澹┦褂媒ㄖ锛捌涓綄僭O施的維修資金；
�。┗I集建筑物及其附屬設施的維修資金；
�。ㄆ撸└慕�、重建建筑物及其附屬設施；
（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；
（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第二條建筑區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為民法典第二編第六章所稱的專有部分：
�。ㄒ唬┚哂袠嬙焐系莫毩⑿�，能夠明確區分；
�。ǘ┚哂欣蒙系莫毩⑿�，可以排他使用；
（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體。
規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為前款所稱的專有部分的組成部分。
本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。
第四條業主基于對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分的，不應認定為侵權。但違反法律、法規、管理規約，損害他人合法權益的除外。
案例八：某物業服務公司與蔣某、李某某物業服務合同糾紛案
——物業服務合同系繼續性合同，給付物業服務費請求權的訴訟時效期間應自每一期債務履行期限屆滿之日起算
一、基本案情
2012年10月12日，某小區建設單位與某物業服務公司簽訂前期物業服務合同，約定由某物業服務公司為該小區提供前期物業服務，物業收費標準為多層商品房住宅0.4元/平方米·月，物業服務費按月支付，業主或物業使用人應在每月的1日—10日履行付費義務。因業主蔣某、李某某未支付2018年1月1日至2021年12月31日期間的物業費，某物業服務公司于2021年12月對蔣某、李某某進行了催告，但蔣某、李某某仍不履行交費義務。某物業服務公司遂于2022年2月向法院提起訴訟。蔣某、李某某在審理過程中辯稱，該公司的訴訟請求已超過訴訟時效。
二、裁判結果
審理法院認為，物業服務合同系定期重復給付之債，而非分期履行之債，物業服務費在債的關系成立時其給付總額并不能確定，且會隨時間的延續而發生變化，不應按照最后一期履行期限屆滿之日起計算訴訟時效。本案中，某物業服務公司于2021年12月向蔣某、李某某催交了物業費，結合合同約定的交費日期為每月的1日—10日，應認定該公司關于判令蔣某、李某某支付2019年1月以前的物業服務費等費用的訴訟請求，已過訴訟時效。對該部分訴訟請求，審理法院不予支持。審理法院遂判決蔣某、李某某向某物業服務公司支付2019年1月至2021年12月期間的物業服務費等費用。
三、典型意義
訴訟時效制度具有穩定社會秩序，督促當事人及時行使權利的重要價值，“法律不保護權利上的睡眠者”。權利人在訴訟時效期間行使權利的，產生訴訟時效中斷的法律效果；若訴訟時效屆滿的，義務人可以提出不履行義務的抗辯。
具體到物業服務合同中，物業服務人請求業主支付物業費的訴訟時效應從何時起算呢？在物業服務合同關系中，業主一般按照固定周期向物業服務人支付物業費；但不同于分期還款的借貸或分期付款的買賣，在物業服務合同成立之時，應支付的物業費總額并不確定，業主的每一期付款行為呈現出相對獨立的特征。因此，物業服務人請求業主支付物業費的訴訟時效，應自每一期債務履行期限屆滿之日起分別計算。當然，訴訟時效制度并非鼓勵債務人不履行義務，而是督促權利人及時行使權利，減少無益訴訟，維護社會秩序的穩定。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主亦應主動按照約定全面履行合同義務，按期支付物業費。
四、規范指引
《中華人民共和國民法典》
第一百八十八條向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為三年。法律另有規定的，依照其規定。
訴訟時效期間自權利人知道或者應當知道權利受到損害以及義務人之日起計算。法律另有規定的，依照其規定。但是，自權利受到損害之日起超過二十年的，人民法院不予保護，有特殊情況的，人民法院可以根據權利人的申請決定延長。
第一百九十二條訴訟時效期間屆滿的，義務人可以提出不履行義務的抗辯。
訴訟時效期間屆滿后，義務人同意履行的，不得以訴訟時效期間屆滿為由抗辯；義務人已經自愿履行的，不得請求返還。
第一百九十五條有下列情形之一的，訴訟時效中斷，從中斷、有關程序終結時起，訴訟時效期間重新計算：
�。ㄒ唬嗬讼蛄x務人提出履行請求；
（二）義務人同意履行義務；
（三）權利人提起訴訟或者申請仲裁；
�。ㄋ模┡c提起訴訟或者申請仲裁具有同等效力的其他情形。
案例九：某物業公司與某小區22名業主物業糾紛訴前調解案
——踐行新時代“楓橋經驗”，切實打造“診未病”“治已病”“防再病”涉物業糾紛全鏈條訴源治理體系
一、基本案情
2016年3月，某物業公司與某小區業主委員會簽訂的《物業服務合同》，約定高層電梯住宅物業服務費用為1.3元/平方米·月。后雙方于2017年8月根據業主大會表決結果簽訂《物業服務合同補充協議》，對原合同部分條款進行變更，自2017年9月起，將案涉小區電梯住宅的物業服務收費標準上調為1.5元/平方米·月，并報當地住房城鄉建設主管部門備案。此次變更涉及整個小區23棟住宅樓、800余戶業主。案涉小區部分業主對物業服務收費標準上調持有異議，自2017年7月起拒絕支付物業服務費。2023年2月，因催收未果，某物業公司訴至法院，請求判令該小區22名業主按約支付物業服務費。
二、處理情況
受理法院面對物業糾紛持續高位運行態勢，堅持“小事不出村、大事不出鎮、矛盾不上交”為核心的“楓橋經驗”，緊扣關口前移、調解優先、多元化解工作思路，樹優司法供給，切實打造“診未病”“治已病”“防再病”涉物業糾紛全鏈條訴源治理體系。
一是創新“府院聯動”，打造多元共治模式，診“未病”。案涉群體性糾紛處理過程中，受理法院強化政治引領，依托“紅梅”黨員法官工作室，積極爭取當地法學會法律咨詢專家組支持，推動召開由專家組牽頭，公安、住建、街道、社區等部門共同參與的工作聯席會議，形成聯動化解物業費糾紛工作機制，為進一步推動城市小區物業糾紛綜合治理提供制度保障，構建了共建共治共享的社會治理格局。
二是堅持“能動履職”，走進群眾回應需求，治“已病”。受理法院樹優司法理念，變“被動審理”為主動服務，堅持把訴調對接的“調”再向前延伸。對案涉物業糾紛進行委派調解后，“紅梅”黨員法官3次走進案涉小區開展民法典宣講活動，邀請社區干部介紹工作開展情況，認真傾聽業主心聲，耐心釋明業主委員會決定的法律效力，引導業主依照法定程序維權，理性表達訴求。為充分維護業主權益，受理法院向社區提出了盡快組織小區業主重新組建業主委員會的建議。
三是樹優“司法供給”，建言獻策凝聚合力，防“再病”。針對小區業主反映的物業收費標準上調不合理、物業服務不到位等問題，受理法院于2023年4月向當地住建局、街道辦事處發送了關于核實合同變更備案情況、加強物業服務行業監管、充分發揮基層組織矛盾預防和前端化解作用的司法建議，得到建議對象的積極回應，有效發揮了司法建議“防再病”的作用。最終，在各職能部門的深度參與下，該群體性物業糾紛案件以業主主動履行付費義務、物業公司主動撤訴結案，長達5年拒不支付物業費的糾紛得以實質化解，小區800余戶業主的生活秩序重回正軌，實現了“辦理一案、治理一片”的效果。
三、典型意義
在涉物業糾紛案件大量涌入法院的背景下，如何堅持和發展新時代“楓橋經驗”，把訴調對接的“調”再向前延伸，促進實現“抓前端、治未病”，以“我管”促“都管”凝聚治理合力，已成為人民法院進一步融入基層社會治理的“必答題”。
本案中，受理法院堅持以“辦案就是治理”的司法理念，能動履職，將解紛工作的重心向前“推”，立足專業優勢凝聚基層治理合力，用好司法建議補足基層治理短板，為更好支撐和服務“黨委領導、政府主導、司法推動、社會參與”的訴源治理新格局，提供了參考典范。
日期：2024-7-23 16:38:18 | 關閉 |
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