Law-lib.com 2021-1-22 13:28:30 人民法院報(bào)
房屋出售后，轉(zhuǎn)讓人繼續(xù)占有使用依據(jù)業(yè)主共同管理約定所獨(dú)占使用的共有部分，拒絕將此交付給買受人，轉(zhuǎn)讓人的行為構(gòu)成違約。近日，江蘇省南京市江寧區(qū)人民法院在審理的一起房屋買賣合同糾紛案中，依法認(rèn)定房屋轉(zhuǎn)讓人依據(jù)業(yè)主共同管理約定而享有的共有部分專有使用權(quán)，歸房屋買受人享有。
2006年6月，張某向開發(fā)商購(gòu)得山水方舟雅苑6棟101室房屋。2007年8月，101室房屋所在單元全體業(yè)主委托小區(qū)物業(yè)服務(wù)單位對(duì)單元地下室進(jìn)行了分割，按照總戶數(shù)分割出12小間，并依序進(jìn)行編號(hào)，通過(guò)抽簽的方式確定使用人。張某據(jù)此取得7號(hào)小地下室的獨(dú)占使用權(quán)。
2016年2月，張某與高某簽訂房屋買賣合同，將101室房屋出售給高某。轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，張某未告知高某7號(hào)小地下室情況，并繼續(xù)占有使用。2020年9月，高某得知情況后多番要求張某交付7號(hào)小地下室未果。2020年11月，高某起訴要求確認(rèn)7號(hào)小地下室的使用權(quán)歸其享有，判令張某向其交付7號(hào)小地下室并支付占有使用費(fèi)。
張某辯稱，根據(jù)其與開發(fā)商之間的商品房買賣合同約定，101室房屋的單元地下室不計(jì)入公共分?jǐn)偯娣e，不屬于業(yè)主共有部分。7號(hào)小地下室不是房屋附屬設(shè)施，與101室房屋沒(méi)有關(guān)系，其可以單獨(dú)處置。其未將7號(hào)小地下室出賣給高某，不交付于高某不屬于違約行為。
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，101室房屋的單元地下室是建筑區(qū)劃內(nèi)的公用設(shè)施，屬于業(yè)主共有部分。并且101室房屋的單元地下室與該單元的業(yè)主具有使用上的利害關(guān)系，屬于該單元全體業(yè)主共有。7號(hào)小地下室的性質(zhì)仍屬于業(yè)主共有。
小區(qū)業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，依據(jù)業(yè)主共同管理約定所享有的共有部分專有使用權(quán)也應(yīng)當(dāng)一并轉(zhuǎn)讓，既有的共同管理約定對(duì)新業(yè)主仍有效，原業(yè)主應(yīng)當(dāng)協(xié)助交付于新業(yè)主使用。
法院遂作出判決，確認(rèn)7號(hào)小地下室的使用權(quán)歸高某享有，判令張某向高某交付7號(hào)小地下室并支付占有使用費(fèi)。
■法官說(shuō)法■
共有和共同管理權(quán)利應(yīng)隨房屋買賣一并轉(zhuǎn)讓
業(yè)主共有部分是指專有部分及專有部分附屬物以外的、由業(yè)主共同享有所有權(quán)的建筑物及其附屬部分。民法典第二百七十四條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。實(shí)踐中，根據(jù)共有人的范圍，業(yè)主共有可分為小區(qū)全體業(yè)主共有、某一棟建筑內(nèi)全體業(yè)主共有、特定單元內(nèi)全體業(yè)主共有等。本案的101室房屋的單元地下室是供業(yè)主配套使用的公用設(shè)施，不是業(yè)主的專有部分及其附屬物，性質(zhì)上屬于業(yè)主共有。并且，101室房屋的單元地下室僅能從該單元進(jìn)入、供該單元內(nèi)業(yè)主使用，在構(gòu)造上、功能上具有相對(duì)獨(dú)立性，與該單元的業(yè)主具有使用上的利害關(guān)系。因此，101室房屋的單元地下室應(yīng)當(dāng)歸該單元全體業(yè)主共有。
建筑物區(qū)分所有權(quán)是一個(gè)集合權(quán)，包括對(duì)專有部分的所有權(quán)、對(duì)共有部分的共有權(quán)和共同管理的權(quán)利，這三種權(quán)利具有不可分離性。其中，業(yè)主對(duì)專有部分的所有權(quán)是其享有其他兩種權(quán)利的基礎(chǔ)。也就是說(shuō)，如果業(yè)主喪失了對(duì)專有部分的所有權(quán)，也就喪失了對(duì)共有部分的共有和共同管理的權(quán)利。民法典第二百七十三條規(guī)定，業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。因此，張某將房屋轉(zhuǎn)讓于高某，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利應(yīng)當(dāng)一并轉(zhuǎn)讓。
那么，張某依據(jù)業(yè)主共同管理約定所獨(dú)占使用的7號(hào)小地下室的使用權(quán)是否也應(yīng)由高某繼續(xù)享有呢？法律對(duì)此沒(méi)有明文規(guī)定，但是從體系解釋的角度來(lái)說(shuō)，7號(hào)小地下室的使用權(quán)應(yīng)當(dāng)由高某繼續(xù)享有。具體的理由為：第一，合法有效的業(yè)主共同管理約定對(duì)全體業(yè)主具有法律拘束力。雖然業(yè)主范圍會(huì)隨業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋而變化，但除非重新約定，否則，該約定對(duì)繼受取得業(yè)主權(quán)利的房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)有效。也就是說(shuō)，高某有權(quán)繼續(xù)獨(dú)占使用7號(hào)小地下室，同時(shí)不得使用其他序號(hào)的小地下室。第二，民事主體從事民事活動(dòng)不得違背公序良俗。業(yè)主共同管理約定是全體業(yè)主的合意。小區(qū)業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋后即喪失專有部分的所有權(quán)，不再享有業(yè)主身份。第三，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣，向房屋受讓人轉(zhuǎn)讓依據(jù)業(yè)主共同管理約定所享有的共有部分專有使用權(quán)應(yīng)當(dāng)是房屋轉(zhuǎn)讓人的合同附隨義務(wù)。換言之，即使房屋買賣合同中沒(méi)有約定，小區(qū)業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋也負(fù)有向受讓人交付依據(jù)共同管理約定所獨(dú)占使用的共有部分的義務(wù)，否則轉(zhuǎn)讓人的行為構(gòu)成違約。
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