Law-lib.com 2022-6-22 11:18:58 中國(guó)法院網(wǎng)
中國(guó)法院網(wǎng)訊 男子以其母名義與買(mǎi)家簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，出賣(mài)母親名下房屋，后母親以其不知情為由要求確認(rèn)兒子與買(mǎi)家簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。近期，北京市海淀區(qū)人民法院經(jīng)審理，判決確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)趙女士不發(fā)生法律效力。
原告趙女士訴稱，林先生與其系母子關(guān)系。王女士在明知林先生超越代理權(quán)的情況下，依然與林先生簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，轉(zhuǎn)讓了趙女士名下房屋。在收取了房屋買(mǎi)賣(mài)定金20萬(wàn)元后，林先生與王女士發(fā)生了分歧，繼而又發(fā)生林先生退還王女士20萬(wàn)元等若干行為，這些行為侵犯了她的根本利益，故趙女士訴至法院，要求確認(rèn)林先生與王女士簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
被告王女士辯稱，從事實(shí)來(lái)看，趙女士出售房屋的行為系真實(shí)意思表示，中介公司也參與了此房屋買(mǎi)賣(mài)全過(guò)程，趙女士起訴沒(méi)有法律依據(jù)，不適用合同無(wú)效的法律事由，故不同意趙女士的訴訟請(qǐng)求。
被告林先生辯稱，其是善意替其母親與王女士簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但在簽訂合同過(guò)程中確實(shí)存在委托手續(xù)不明確等情況，對(duì)此王女士都是知曉的。盡管是善意，其認(rèn)為趙女士的權(quán)益在一定程度上受到了損害，且趙女士拒絕追認(rèn)合同，請(qǐng)求法院依法進(jìn)行裁決。
第三人中介公司述稱，林先生當(dāng)時(shí)是拿著趙女士的委托書(shū)、房產(chǎn)證、授權(quán)委托書(shū)及趙女士的身份證原件來(lái)到店里的，三方在店里的會(huì)議室簽訂了合同。經(jīng)與公司經(jīng)紀(jì)人石先生核實(shí)，石先生在建委北門(mén)見(jiàn)到了趙女士本人，當(dāng)時(shí)趙女士拿著辦理過(guò)戶所需的材料原件，但由于當(dāng)時(shí)已經(jīng)下午4點(diǎn)多了，已經(jīng)來(lái)不及辦理過(guò)戶手續(xù)，因此當(dāng)天未完成對(duì)過(guò)戶。
在案件審理過(guò)程中，趙女士提交售房委托書(shū)，表示委托書(shū)上趙女士的簽名非其本人所簽。對(duì)此王女士及中介公司表示在簽約時(shí)對(duì)該事項(xiàng)不知情，但均認(rèn)可趙女士的簽名為林先生代簽的事實(shí)。林先生提交了與中介公司工作人員的微信聊天記錄，聊天記錄的時(shí)間為簽約之后，內(nèi)容為中介公司工作人員向林先生索要房產(chǎn)證照片、趙女士電話及身份證照片、售房委托書(shū)原件。
林先生以此證明中介公司在促成雙方交易時(shí)并未審核過(guò)上述材料原件，對(duì)此中介公司稱交易當(dāng)時(shí)已經(jīng)審核過(guò)上述材料，但后期梳理時(shí)沒(méi)有找到上述材料復(fù)印件，故要求林先生再次提交上述材料照片。林先生還提交了銀行交易明細(xì)，證明王女士將房屋定金20萬(wàn)元匯到林先生賬戶后，該款項(xiàng)一直在林先生賬戶，后又轉(zhuǎn)匯給王女士。
同時(shí)，林先生與王女士簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》中載明：“如無(wú)委托收款公證書(shū)，代理人所指定的收款賬戶必須為出賣(mài)人本人賬戶，否則指定賬戶無(wú)效”。
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，趙女士拒絕追認(rèn)林先生的無(wú)權(quán)代理行為，則林先生的行為在本案中是否構(gòu)成表見(jiàn)代理決定了涉案合同是否對(duì)趙女士發(fā)生效力。中介公司雖主張簽約當(dāng)時(shí)審核了林先生攜帶的房產(chǎn)證原件、房主身份證原件等必要材料，但并未于現(xiàn)場(chǎng)拍照留存證據(jù)，同時(shí)根據(jù)林先生提交的微信記錄顯示，中介公司也未留存上述材料的復(fù)印件，則法院有理由相信中介公司在簽約當(dāng)時(shí)并未審核過(guò)上述材料原件。
在林先生代趙女士簽訂涉案合同時(shí)，王女士及中介公司明知房屋產(chǎn)權(quán)登記在趙女士名下，但在簽訂合同時(shí)卻未對(duì)必要材料原件進(jìn)行審核。王女士并未在簽訂合同過(guò)程中見(jiàn)過(guò)趙女士，亦未與趙女士進(jìn)行聯(lián)系確認(rèn)授權(quán)的真實(shí)性，中介公司證人證言雖證明于辦理過(guò)戶時(shí)見(jiàn)過(guò)趙女士，但未能對(duì)此提供有效證據(jù)予以佐證，該證人證言僅為孤證。
涉案合同中明確約定無(wú)委托收款公證書(shū)的情況下，代理人所指定的收款賬戶必須為出賣(mài)人本人賬戶。但在林先生未出具委托收款公證書(shū)的情況下，王女士及中介公司認(rèn)可的及王女士實(shí)際支付房屋定金的賬戶卻為林先生個(gè)人賬戶，且該筆定金從未轉(zhuǎn)入趙女士名下。結(jié)合以上三點(diǎn)分析，法院認(rèn)為王女士及中介公司在訂立合同時(shí)未進(jìn)到審慎的注意義務(wù)，林先生的行為不構(gòu)成表見(jiàn)代理，涉案合同對(duì)趙女士不發(fā)生效力。最終法院判決林先生以趙女士名義與王女士簽訂的《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》對(duì)趙女士不發(fā)生效力。
宣判后，王女士提起上訴，二審維持原判，該判決現(xiàn)已生效。
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