最高人民法院

最高人民法院印發(fā)《關(guān)于當前形勢下進一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導意見》的通知

法發(fā)〔2009〕42號


各省、自治區(qū)、直轄市高級人民法院，解放軍軍事法院，新疆維吾爾自治區(qū)高級人民法院生產(chǎn)建設兵團分院：

　　現(xiàn)將《關(guān)于當前形勢下進一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導意見》印發(fā)給你們，請結(jié)合當?shù)貙嶋H，認真貫徹落實。

二○○九年七月九日

　　當前，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，是黨和國家應對國際金融危機影響，促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的重大決策部署。充分發(fā)揮人民法院的審判職能作用，切實做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作，是人民法院為大局服務、為人民司法的必然要求。各級人民法院要深刻認識當前形勢下做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的重要意義，準確把握宏觀經(jīng)濟形勢發(fā)生的客觀變化，在法律和國家政策規(guī)定框架內(nèi)，適用原則性和靈活性相統(tǒng)一的方法，妥善審理房地產(chǎn)案件，為國家“保增長、保民生、保穩(wěn)定”的工作大局提供強有力的司法保障。現(xiàn)就做好房地產(chǎn)糾紛案件的審判工作，提出如下指導意見。

　　一、切實依法維護國有土地使用權(quán)出讓市場。要依照物權(quán)法、合同法、城市房地產(chǎn)管理法等法律及最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的規(guī)定，盡可能維持土地使用權(quán)出讓合同效力，依法保護守約方的合法權(quán)益，促進土地使用權(quán)出讓市場的平穩(wěn)發(fā)展。

　　二、切實依法維護國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場。要正確理解城市房地產(chǎn)管理法等法律、行政法規(guī)關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件的規(guī)定，準確把握物權(quán)效力與合同效力的區(qū)分原則，盡可能維持合同效力，促進土地使用權(quán)的正常流轉(zhuǎn)。

　　三、切實依法保護國家投資基礎設施建設拉大內(nèi)需政策的落實。要依照法律規(guī)定，結(jié)合國家政策，妥善審理好涉及國家重大工程、重點項目的建設工程施工合同糾紛案件；要慎用財產(chǎn)保全措施，盡可能加快案件審理進度，發(fā)揮財產(chǎn)效益，為重點工程按期完工提供司法保障。

　　四、加大對招標投標法的貫徹力度。要依照招標投標法和最高人民法院《關(guān)于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的規(guī)定，準確把握“黑白合同”的認定標準，依法維護中標合同的實質(zhì)性內(nèi)容；對案件審理中發(fā)現(xiàn)的帶有普遍性的違反招標投標法等法律、行政法規(guī)和司法解釋規(guī)定的問題，要及時與建設行政管理部門溝通、協(xié)商，共同研究提出從源頭上根治的工作方案，切實維護建筑市場秩序。

　　五、妥善處理因發(fā)包人資金困難產(chǎn)生的發(fā)包人拖欠工程款、承包人拖欠勞務分包人工程款等連鎖糾紛案件。要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各方當事人的利益，加大案件調(diào)解力度，力爭通過案件審判盤活現(xiàn)有的存量資金，實現(xiàn)當事人雙贏、多贏的結(jié)果。調(diào)解不成的，要綜合考慮連鎖案件的整體情況，根據(jù)當事人的償付能力和對方的資金需求，確定還款期限、還款方式，最大限度避免連鎖案件引發(fā)群體事件影響社會穩(wěn)定。

　　六、妥善處理非法轉(zhuǎn)包、違法分包、肢解發(fā)包、不具備法定資質(zhì)的實際施工人借用資質(zhì)承攬工程等違法行為，以保證工程質(zhì)量。對規(guī)避標準化法關(guān)于國家強制性標準的規(guī)定，降低建材標號，擅自縮減施工流程，降低工程質(zhì)量標準等危及建筑產(chǎn)品安全的行為，要按照法律規(guī)定和合同約定嚴格予以處理；構(gòu)成犯罪的，交由有關(guān)部門依法追究責任人的刑事責任。

　　七、妥善處理各類房屋買賣合同糾紛案件，依法穩(wěn)定房屋交易市場。要依照法律和最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，妥善處理房屋銷售廣告糾紛，認購協(xié)議中定金糾紛、房屋質(zhì)量糾紛、房屋面積糾紛，制裁惡意違約行為，保護購房人利益；對于房地產(chǎn)開發(fā)商確因資金暫時困難未按時交付房屋的，要多做雙方當事人的調(diào)解工作，確無調(diào)解可能的案件，可以根據(jù)案件的具體情況，依法合理調(diào)整違約金數(shù)額，公平解決違約責任問題；對于買受人請求解除商品房合同糾紛案件，要嚴格依法審查，對不符合解除條件的不能解除；要引導當事人理性面對市場經(jīng)營風險，共同維護誠信的市場交易秩序。對矛盾有可能激化的敏感案件和群體性案件，要及時向當?shù)攸h委匯報，與政府主管部門溝通情況，力爭將不穩(wěn)定因素化解在萌芽狀態(tài)。

　　八、妥善審理商品房抵押貸款合同糾紛案件，維護房地產(chǎn)金融體系安全。在審理因商品房買受人拖欠銀行貸款產(chǎn)生的糾紛案件中，要依法保護銀行的合法權(quán)益；對涉嫌利用虛假房地產(chǎn)交易套取銀行信貸資金等違法犯罪活動的，要及時向偵查機關(guān)提供線索；對案件中出現(xiàn)的新情況、新問題及時與房地產(chǎn)主管部門、銀行業(yè)進行溝通，依法支持金融監(jiān)管機構(gòu)有效行使管理職能，防范房地產(chǎn)金融體系風險。

　　九、妥善處理拖欠租金引發(fā)的房屋租賃合同糾紛案件。在處理小型企業(yè)租賃他人廠房、倉庫等經(jīng)營性用房的案件時，如果承租人因資金短缺臨時拖欠租金，但企業(yè)仍處于正常生產(chǎn)經(jīng)營狀態(tài)的，要從維護企業(yè)的生存發(fā)展入手，加大調(diào)解力度，盡可能促成合同繼續(xù)履行。

　　十、妥善采用多種途徑處理房地產(chǎn)糾紛案件。房地產(chǎn)案件的審判涉及到房地產(chǎn)企業(yè)和廣大人民群眾的切身利益，要從保障企業(yè)合法權(quán)益，保障人民群眾居住權(quán)益的角度，切實貫徹“調(diào)解優(yōu)先、調(diào)判結(jié)合”原則，大力加強訴訟調(diào)解工作；要借助行政調(diào)解、人民調(diào)解力量，多種途徑、多種方式化解糾紛，維護穩(wěn)定，切實防止房地產(chǎn)糾紛轉(zhuǎn)變?yōu)槿后w性行為。

　　十一、加強對當前形勢下房地產(chǎn)業(yè)審判工作新情況、新問題的進一步研究。房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的重要作用，決定了國際金融危機對房地產(chǎn)業(yè)的影響是深遠的，要加強對房地產(chǎn)案件審判的前瞻性研究，密切關(guān)注國內(nèi)外經(jīng)濟形勢變化可能引發(fā)的房地產(chǎn)糾紛案件，對案件審判中出現(xiàn)的新情況、新問題及時提出應對的司法政策；要及時總結(jié)審判經(jīng)驗，有效提高解決疑難復雜問題的能力，為房地產(chǎn)業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展提供可靠的司法保證。