最高人民法院

最高人民法院關于吳天爵等與新賓鎮集體飲食服務店房產糾紛案的批復

1985年3月15日，最高人民法院

廣西壯族自治區高級人民法院：
你院（84）法民字第10號關于吳天爵等與新賓鎮集體飲食服務店房產糾紛案處理意見的請本報告及補充調查材料收悉。根據報告的材料，經研究我們認為，你院第一種意見，即將此房做為吳天爵等與新賓鎮集體飲食服務店雙方共有較為妥當。希望你院在確認共有和保護雙方合法權益的基礎上，從有利于團結，有利于生產出發，多做各方工作，爭取調解解決。

附一：廣西壯族自治區高級人民法院關于吳天爵等與新賓集體飲食服務店房產糾紛案處理意見的請示報告
最高人民法院：
我院審理吳天爵等與新賓集體飲食服務店房產糾紛案中，遇到一個政策問題，由于把握不準，特請示如下：
原告吳天爵，男，66歲，賓陽縣百貨公司退休工人，住蘆圩鎮紅旗街212號；黃萬靈，女，69歲，賓陽縣百貨合作店退休工人，住新賓鎮仁愛街138號，與吳天爵系叔嫂關系；被告新賓鎮集體飲食服務店。爭訟房屋座落賓陽縣新賓鎮仁愛街134號鋪屋（平房，面積46．25平方米、另前騎樓面積15．19平方米，總價值2751元），現是被告營業使用。
訟爭房屋的基地上原有原告父親吳惠泰（1956年去世）的房屋一排三間，門牌為134號、136號和138號，1939年136號房屋被日本飛機炸毀，134號被震塌，剩余斷墻高者一米，低者幾寸，138號房屋完好無損，吳惠泰家（下簡稱吳家）為居住安全，將炸塌的磚塊在134號、136號東面斷墻和134號南面斷墻上壘起約2米高的壘墻，成為自家的一個院子。1947年林世布、肖其祥二人征得吳惠泰同意，在其134號基地的前座搭蓋一間簡易房屋作修補皮鞋鋪面使用，建屋材料及資金是林、肖各投資谷子六擔，購買木料、木皮、灰沙和雇工一人，并直接參加建房勞動，還使用了吳家的桁條五根和六千多塊磚。建屋時就地利用吳家原來壘起來的134號南面的壘墻加高成峰山墻，拆掉134號東面壘墻，改為木板門面，另壘了西面和北面兩幅墻，搭蓋成一間面積約30平方米、山墻高4米、屋檐墻高2．5米，木皮天面結構的房屋。林、肖二人當年搬入使用，由于建屋時林、肖、吳三方對于使用吳家之宅基地、磚塊、桁條，沒有言明系租用、借用或投資，林、肖二人每年自動地給吳家一或二擔谷子。1948年下半年肖被國民黨征兵走后，該屋由林世布一人使用。1951年9月28日林世布立字據將該房的上蓋（不含壘墻）折價20萬元賣給黃玉全（字據全文：“本人目前修建新市場仁愛街27號門牌木皮屋一間，所有修建費經本街農會調解，由黃玉全補出人民幣20萬元。上蓋即歸黃玉全管業，已于1951年9月28日如數交本人收訖，今后該屋一概與本人無關，恐后糾紛，特立此條交黃玉全收執”）。吳惠泰對此無異議。于1952年1月7日吳惠泰向人民政府辦理領取了該號宅基地的《房基地契證》；因為該號房屋天面不是吳家所蓋，吳惠泰所以不能領取該屋的《房產契證》，而黃玉全亦因為只有該屋天面材料所有權，而磚墻卻是吳家的，所以同樣不能領取該號房屋的《房產契證》。黃玉全買下該屋上蓋后，經營車縫業，每年照樣給吳家交谷子一擔。1952年黃玉全經吳惠泰同意，自行投資、投料，對該屋進行修建，添泥磚、更換木料，把原房屋升高、伸長二米，木皮蓋改為瓦蓋，以后每年交吳家二擔谷子。1955年黃把房屋出租給新賓供銷社，年租四擔谷子交給黃，再由黃轉交二擔給吳家，1960年吳家要求該二擔谷子由自己直接收取。供銷社租用期間對房屋作了些修理，添磚加瓦等。1962年黃又將屋轉租新賓鎮集體飲食服務店，年租金24元，由店方分別交吳家、黃家各一半，1966年“文革”開始后，店方以土地是國家的為理由，停止了給吳家交租，只交黃家一方的租。
1972年黃玉全要賣房屋上蓋材料，吳家提出異議，責令黃將其材料拆走，最后黃玉全背著吳家于1972年4月4日立字據將該屋面全部材料折價175元賣給新賓鎮集體飲食服務店（立字全文：“《賣屋說明書》現將本人勞動建在新賓紅衛街7號門牌的一間屋面全部材料賣給新賓鎮飲食服務店，全部屋面材料是指屋瓦、桁條仁皮、門口等，不包括墻根、燒磚、泥墻。經雙方同意按折舊作價，議定價格為175元，自1972年4月4日交款之日起，全部為飲食店所有。關于該屋燒磚原屬吳惠泰家的，泥磚是1957年供銷社租做書店時添補下去的，今后對這些燒磚、泥磚如何處理，均由飲食合作店負責”）。該字據并有新賓鎮革委會財務服務組和新賓鎮紅衛街革委會簽章。吳家獲悉后，曾向黃玉全提出異議。
1979年原告吳天爵、黃萬靈向賓陽縣蘆圩人民法庭起訴稱：此屋是其家老人交錢給林世布、肖其祥買木料在其圍墻基礎上蓋成木皮房屋，出租與林、肖二人的，屬其家的房產，并要飲食店補交16年租金。被告方答辯稱，此屋曾經合法手續買得，宅基地是國家的，屋屬店方財產。訴訟期間，原告黃萬靈于1981年1月持吳惠泰1952年領取的該號宅基地的《屋基地契證》到新賓鎮地財處申請換取房屋契證，由于地財處工作失誤，給予其換發了《房屋產權證》。吳家領得該房屋契證后，遂于1982年1月29日強行搬入該屋居住，并毀壞店方營業設施，拆毀灶臺、洗碗池，把全部營業用具、燃材料搬出大街甚至打爛部分用具，鳴放鞭炮，給圍觀群眾發香煙糖果等。致使店方停止營業77天。
原審賓陽縣人民法院于1982年4月21日（82）民字第6號判決書認定：雙方爭執的地方，原告人的父親于解放前雖建有房屋，但后來已被飛機炸塌成了基地，現在此基地上的房屋，不是原告人也不是原告人父親所建，故該屋產權不是吳家的。判決：一、新賓鎮仁愛街134號房屋屬新賓鎮集體飲食服務店所有；二、新賓地財處發給吳天爵等人的新賓鎮仁愛街134號房屋契證無效；三、吳天爵等人強行侵占該屋77天，給該店造成損失計770元，除對銷原屬吳家的舊火磚價值685元外，吳家還要賠償85元。
原告吳天爵等不服第一審判決，持原訴理由上訴。
第二審南寧地區中級人民法院于1983年1月28日（83）南地法民字第2號判決書認定，上訴人說該屋是其父親1947年建造沒有事實根據；上訴人以該屋房產證為據，查新賓地財處已于1982年2月23日通知此證作廢，不能作為證據，吳家給該店造成的損失應負責賠償，屬借用吳家的火磚應按價折款償還。判決：一、上訴無理，予以駁回。維持原審判決第一和第二項（即爭議房屋屬新賓鎮集體飲食服務店所有；新賓地財處1981年1月26日發給吳天爵等人仁愛街134號房屋契證無效）；二、撤銷第三項；三、改判吳天爵等人強行侵占134號房屋造成飲食店營業損失770元和毀壞灶臺等設施損失計款140元應由吳天爵等人負責賠償；吳惠泰以前借以使用的火磚計折款661元，由飲食服務店償還。賠償款與償還款相抵銷，吳天爵等人應補償飲食服務店258元。
終審判決后，飲食服務店對房屋作了較大的修理，投資千元左右。該店在買得天面產權之后，還擴建了騎樓。
吳天爵等對第二審判決仍然不服，提出申訴。我院經調第一、二審案卷審查，認為案件事實清楚，吳天爵等人所訴“該屋是1947年其父給錢林、肖建造后出租給他們的”一節，無事實根據，但是對爭訟房屋產權的認定，有如下意見：
一、林世布1951年言明將該屋上蓋（不含壘墻）賣給黃玉全，以及黃玉全1972年將天面材料賣給飲食店，手續清楚，言明買賣關系應承認其有效，但賣天面材料不等于賣房屋，房屋是由吳家的宅基地（產權當年系吳家所有）、磚塊（其中有一幅墻是吳家原來所壘）和黃玉全的天面材料所構成，按價值吳家比黃家價值高數倍，雖未言明共建，但實際上是房屋構成不可缺少的部分。原建房屋應屬于雙方共同所有，各占一半產權。調解解決由吳家將產權部分折價歸飲食店所有。
二、1939年吳家原屋被炸毀后，長期不建筑上蓋，當時僅剩下很矮的殘墻，已屬宅基地，不是房屋，是別人借用地基、出勞力，利用原來的磚塊搭蓋了簡易之木皮屋，原交租也是屬于交地租，后林世布轉賣黃家，再經黃家出資改建為磚墻，瓦面結構房屋，吳家沒有投資，也沒有言明為共有，因此，房屋產權不應吳家所有；但當時搭蓋木皮房屋及黃家改造時均系用原來被飛機炸毀房屋剩下的磚塊，因此，應承認原磚塊是屬于吳家的。
三、承認宅基地原屬于吳家所有，但新憲法已宣布城鎮所有土地屬國家所有，因此，該宅基地產權已歸國家。當前吳家已有房屋居住（即136號和138號兩間房屋以及134號后座還有一片宅基地），飲食服務店無鋪屋營業，該店又經正式手續買得天面，磚墻是由黃家請工砌成，不能承認吳家所說是其家房屋，只承認吳家是建筑材料（即磚塊），所以房屋產權應屬飲食服務店，由該店補給吳家的磚錢。
我院本著第一點意見精神于今年5月28日裁定中止原判決執行，并于6月到當地試行調解，飲食店可以接受房屋產權屬于雙方共同所有。各占一半的意見。并要求以1500元價格買下吳家產權部分。而且對原屬吳家所有的磚塊予以折價補償。可是吳家仍然堅持房屋產權完全屬其所有，店方可將其天面材料拆走，拒絕調解。
鑒于本案情況復雜，政策性強，特此請示。
1984年8月24日

附二：廣西壯族自治區高級人民法院關于吳天爵等與新賓集體飲食服務店房產糾紛案調查情況的補充報告
最高人民法院：
最高法院民庭（84）民他字第15號函收悉。關于要求補充吳天爵等與新賓集體飲食服務店房產糾紛案的有關情況，我們已到當地再次作了調查，現將情況補充報告如下：
一、關于1947年在搭蓋簡易房屋時，林世布、肖其祥與吳惠泰沒有言明是租用、借用或投資，但當時是怎樣說的，有否約定？
經反復向林世布、肖其祥調查，林、肖兩人均說，在搭蓋該房屋前和后，都未與吳惠泰協商過什么協議、合同、約定或立什么字據等之類的東西，不但他們兩人沒有提出條件，而且吳惠泰也始終沒有提出過任何條件。據林、肖提供稱，他們兩人是在吳家鄰居的一家皮鞋廠打工，與吳惠泰往來關系較好，當時社會有些動蕩，皮鞋廠因生意冷淡而解雇了他們，為尋找生活，見吳家有兩塊空屋地長期不建筑，而吳惠泰又是個很講義氣的人，兩人交談決定一起去問吳惠泰，說：“五叔（吳惠泰）我們想在你的這塊空屋地上搭一間小屋作修補皮鞋用，找兩餐飯食，得不得？”吳惠泰即滿口答應：“得呀！得呀！搭就搭啦！”就這樣，他們立即在兩三天內買完材料，五、六天時間就把房屋搭蓋起來了。
二、關于1952年黃玉全經吳惠泰同意對該屋進行修建，當時有否約定，是怎么具體商量的問題。
經查，黃玉全對該屋進行修建系經征求吳惠泰同意的，但是雙方并沒有約定；只是黃玉全講明把屋擴建之后每年增加一擔谷的租。黃玉全具體是這樣講的：“我對吳惠泰說，我嫌此屋太小太矮，杉木皮做天頂，經不起大雨和暴日曬，居住很熱很難受的，我想在有錢時買點瓦片，給我在此地再往內伸長些，以后每年增加一擔谷租。吳惠泰說你修就修吧。我修建好以后，每年就交兩擔租谷給吳惠泰，他也不提出什么”。
三、1951年林世布將該房屋的上蓋賣與黃玉全，并注明不含壘墻，這里的房蓋指的是什么，包括哪些結構？
經再次查對林世布、肖其祥和黃玉全，林世布說：房屋是用杉樹皮蓋頂的，約用二十條桁條，椽子是用小杉木做的，全部是杉樹皮蓋頂，沒有瓦蓋，我所賣給黃玉全的上蓋材料是指杉樹皮、桁條、椽子和門板（約十塊）。
肖其祥講：“我們搭屋共用去十八條桁條，用杉木樹皮蓋屋頂（用竹片來夾），用小竹子做椽子，樹皮當瓦頂，門是用幾塊板合做成拖龍門。磚墻磚柱全部用吳家的”。
黃玉全說：“林世布賣給我的房屋上蓋是指桁條、椽子、門板、蓋屋頂的杉樹皮。不包括磚墻”。
四、黃玉全與新賓鎮集體飲食服務店所立《賣屋說明書》講明屋面材料是指屋瓦、桁條、仁皮、門口等，其中仁皮具體是指什么？
經查黃玉全說，他所寫的仁皮就是指椽子。
五、按規定新賓鎮集體飲食服務店買置房屋是否要經政府批準？該批準權由哪一級政府主管？
我們走訪了自治區城建局房產管理處、賓陽縣財政局、賓陽縣稅務局、賓陽縣財政局新賓鎮地財處等房地產管理部門和查找有關規定，國家沒有專門關于集體單位不得購買城市、鎮私有房屋的規定，也沒有規定集體單位購買城市、鎮私有房屋由哪一級政府批準。廣西和賓陽縣人民政府也沒有類似規定。解放以來，廣西和賓陽縣對于集體單位購買城市、鎮私有房屋須辦理的手續，與人民群眾間私有房屋買賣須辦理之手續相同。即：第一、賣方須持房屋所有權證和身分證明，買方須持購買房屋證明信和身分證明；第二、私有房屋必須是無所有權糾紛；第三、買、賣房屋當事人自愿商定合理價格，訂立買賣契約并經所在街道居民委員會或農村生產大隊審查同意；第四、到房屋所在地房管機關辦理房產轉移手續。
按上述規定，查黃玉全出賣該房屋時，未持有該號房屋所有權證，據黃玉全說：“土改時，房屋換發新契時，我當時認為這間房屋不是我的，所以我不理睬，沒有去辦理房屋契證，因我考慮到自己每年還要交租給吳惠泰，所以我一貫都認為這房屋不是我自己的，房屋的磚是吳家的，我自己只有天面材料”。黃玉全賣該屋天面材料給新賓鎮集體飲食服務店，雖經所在街道居民委員會和店方之上一級主管部門審查同意，但黃玉全是背著吳家出賣的，吳家事前事后都對此提出異議。店方購買之后，至1980年因新賓鎮房管部門停止辦理私有房屋買賣產權轉移手續，店方未能辦理到房屋產權證，1980年房管部門恢復辦理手續后，店方前往辦理房屋所有權證時，由于吳家提出異議而不能辦理，1983年11月2日店方持南寧地區中級人民法院（83）南地法民字第2號民事判決書，到賓陽縣新賓地財處辦理了該屋的所有權證。
以上僅就來函所提問題作補充調查報告。現隨報告報上案卷三宗，請審查批示。
1985年1月4日