山東省淄博市人民政府辦公廳

淄博市人民政府辦公廳關于印發淄博市國有土地上房屋征收評估管理規定的通知


各區縣人民政府,高新區、文昌湖區管委會，市政府各部門，各有關單位，各大企業，各高等院校：
　　《淄博市國有土地上房屋征收評估管理規定》已經市政府同意，現印發給你們，請遵照執行。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　淄博市人民政府辦公廳
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○一二年二月二十九日


淄博市國有土地上房屋征收評估管理規定

　　第一章 總 則
　　第一條 為了規范本市國有土地上房屋征收評估活動，保證房屋征收評估結果客觀公平，根據《國有土地上房屋征收評估辦法》、《房地產估價規范》、《山東省國有土地上房屋征收補償房地產價格評估機構選定辦法》和《淄博市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》,結合本市實際,制定本規定。
　　第二條 在本市行政區域內，評估國有土地上被征收房屋和用于產權調換房屋的價值，測算被征收房屋類似房地產的市場價格，對相關評估結果進行復核評估和鑒定，適用本規定。
　　第三條 市房屋征收部門應當每年推薦一批社會信譽好、綜合實力強、具有三級資質(含)以上的房地產價格評估機構（以下簡稱評估機構）名單供被征收人選擇。
　　第四條 因房屋征收評估、復核評估、鑒定工作需要查詢被征收房屋和用于產權調換房屋權屬以及相關房地產交易信息的，評估機構可持房屋征收部門介紹函查詢，房地產管理部門及其他相關部門應當提供便利。
　　評估機構評估測算新建商品房價格，如需向有關房地產開發企業征詢銷售價格時，房地產開發企業應當如實提供。
　　第五條 被征收房屋和用于產權調換房屋及其占用范圍內的國有土地使用權的價值應當一并評估。
　　第六條 房屋征收評估、鑒定費用按照政府價格主管部門規定的收費標準執行。
　　第二章評估機構選定
　　第七條 房屋征收公告發布當日，房屋征收部門應當公布房屋征收評估機構選定方案，其主要內容應包括：
　　（一）房屋征收部門應當根據征收項目需要，就項目概況、評估范圍、承擔房屋征收評估的評估機構數量、評估期限等向納入名單的評估機構發出報名通知，在報名并出具評估承諾書的評估機構中推薦2至5家作為候選評估機構，供被征收人選擇。　　
　　（二）房屋征收部門應在征收范圍內，就候選評估機構的資格、信譽、評估人員等情況進行公示，告知被征收人協商選定評估機構的權利、期限。候選評估機構應委派1至2名工作人員在房屋征收部門指定的地點進行現場介紹。
　　（三）承擔房屋征收評估的評估機構由被征收房屋所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處、居（村）民委員會組織被征收人在房屋征收公告發布之日起15日內從候選評估機構中協商選擇。超過50%的被征收人共同簽字認可的評估機構，視為共同協商選定。
　　（四）在公告協商期內協商不成的，房屋征收部門組織集中投票，并將投票選擇評估機構的時間、地點和相關事宜告知被征收人。被征收人應在規定時間內持房屋權屬證書，按一個房屋所有權證一票的原則，到指定地點參與投票。依據計票結果，得票最多的評估機構當選。得票較多的評估機構出現兩家以上票數相同的，房屋征收部門通過組織公開抽簽或搖號的方式選定評估機構。
　　（五）參與投票的被征收人占被征收人總人數比例低于30%的，房屋征收部門可以通過抽簽、搖號等形式在候選評估機構中隨機選定評估機構。
　　集中投票、抽簽或者搖號時，邀請被征收人代表、被征收房屋所在鄉鎮人民政府、街道辦事處、居（村）民委員會代表進行監督。
　　第八條 承擔房屋征收評估的評估機構（以下簡稱征收評估機構）選定后，房屋征收部門應當在征收范圍內公告，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。
　　房屋征收部門應當向征收評估機構支付評估費用，并從征收補償費用中列支。
　　第三章被征收房屋價值評估
　　第九條 房屋征收評估前，房屋征收部門應當組織有關單位對被征收房屋情況進行調查，明確評估對象。評估對象應當全面、客觀，不得遺漏、虛構。
　　房屋征收部門應當向受委托的征收評估機構提供征收范圍內房屋情況，包括已經登記的房屋情況和未經登記建筑的認定、處理結果情況。
　　第十條 被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。
　　第十一條 征收評估機構應當安排注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘，調查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。
　　被征收人應當協助注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘，提供或者協助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料。
　　房屋征收部門、被征收人和注冊房地產估價師應當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應當由房屋征收部門、注冊房地產估價師和無利害關系的第三人見證，有關情況應當在評估報告中說明。
　　因被征收人的原因不能或者被征收人拒絕對被征收房屋進行實地查勘的，房屋征收部門應當邀請無利害關系的第三人到場見證，并在分戶評估報告中做出相應說明。征收評估機構可以依據被征收房屋的相關權屬資料，參照同區域該類房屋進行評估。
　　第十二條 注冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對各類評估方法進行適用性分析后，選用兩種及以上評估方法對被征收房屋價值進行評估。只能選用一種評估方法的，需在評估報告中說明理由。
　　被征收房屋的類似房地產已形成交易的，應當選用市場比較法評估；被征收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。
　　同時選用兩種及以上評估方法評估的，應當對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析后，合理確定評估結果。
　　第十三條 被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、環境、設施配套、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響評估對象價值的因素。
　　第十四條 被征收房屋的類似房地產，是指與被征收房屋的區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建筑結構等相同或者相似的房地產。
　　被征收房屋類似房地產的市場價格，是指被征收房屋的類似房地產在評估時點的平均交易價格。確定被征收房屋類似房地產的市場價格，應當剔除偶然和不正常的因素。
　　第十五條 征收住宅房屋評估時，測算的基本技術路線為：
　 （一）確定房屋類別。即根據房屋的建筑結構、層數確定住宅房屋的類別。
（二）確定評估基準價格。即確定被征收住宅房屋所處區位該類新建商品住宅房屋的市場價格。
　　該區位或者該區域有已建成該類商品住宅房屋的，應當依據其銷售均價，確定該區位的新建商品住宅房屋市場銷售價格。該區位或者該區域沒有該類新建商品住宅房屋的，可以依據擬新建項目立項、規劃、用地批準文件以及施工圖、建設標準、配套設施標準，推算該項目的商品住宅房屋的市場銷售價格。
（三）測算價差。即確定被征收住宅房屋與該類新建商品住宅房屋的價差。
　　根據被征收住宅房屋的結構、成新、樓層、朝向等房地產狀況調整因素，確定被征收住宅房屋與該類新建商品住宅房屋的價差。
（四）依據評估確定的被征收住宅房屋的貨幣補償價格，結合其建筑面積計算確定被征收住宅房屋的貨幣補償價值。
　　被征收房屋的貨幣補償價值不得低于市人民政府確定的征收住宅房屋的最低貨幣補償價值。
　　第十六條 非住宅房屋的貨幣補償價值，應當按照本規定第十二條選用相應評估方法、參照被征收房屋類似房地產的市場交易價格，結合其房地產狀況評估確定。
　　第十七條 被征收房屋附屬物的補償價值，由征收評估機構評估確定。
　　第十八條 征收評估機構應當按照房屋征收評估委托合同約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果。分戶的初步評估結果應當包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門應當將分戶的初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示7日。
　　公示期間，征收評估機構應當安排注冊房地產估價師對分戶的初步評估結果進行現場說明解釋。初步評估結果存在錯誤的，房地產價格評估機構應當及時修正。
　　第十九條 分戶初步評估結果公示期滿后，征收評估機構應當向房屋征收部門提供委托評估范圍內被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應當向被征收人送達分戶評估報告。
　　整體評估報告和分戶評估報告應當由負責房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產估價師簽字，并加蓋房地產價格評估機構公章。
　　第二十條 被征收房屋已經裝飾裝修的，補償價值由評估被征收房屋的同一評估機構結合成新評估確定，并出具單項裝飾裝修評估報告。征收當事人對裝飾裝修補償價值協商一致的，按照協商價值確定。
　　第四章產權調換房屋價值評估
　　第二十一條 房屋征收部門應當向受委托的征收評估機構提供用于產權調換房屋情況。
　　第二十二條 產權調換房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。
　　第二十三條 產權調換住宅房屋和非住宅房屋的評估，分別按照本規定第十五條第（二）項、第十六條執行。
　　產權調換房屋為待建期房、在建工程、已竣工尚未辦理房屋所有權證的，征收評估機構應當向房屋征收部門提供以幢為單位每層單價的評估報告。
　　產權調換房屋為新建房屋且已經辦理房屋所有權證的，征收評估機構應當向房屋征收部門提供分戶評估報告。
　　第二十四條 產權調換房屋附屬物的價值，由征收評估機構評估確定。
　　第二十五條 產權調換房屋為經濟適用住房、限價商品住房的，政府確定的價格即為產權調換房屋價格，不再進行評估。
　　第五章復核評估和鑒定
　　第二十六條 被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自評估報告送達或收到之日起10日內，向征收評估機構申請復核評估。
　　申請復核評估的，應當向原征收評估機構提出書面復核評估申請，并指出評估報告存在的問題。
　　第二十七條 原征收評估機構應當自收到書面復核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。復核后，改變原評估結果的，應當重新出具評估報告。評估結果沒有改變的，應當書面告知復核評估申請人。
　　第二十八條 市房產管理部門應當成立由資深注冊房地產估價師及價格、房地產、土地、城市規劃、法律等方面專家組成的市房地產價格評估專家委員會（以下簡稱市評估專家委員會），負責對征收評估進行技術指導,受理房屋征收部門、被征收人對征收評估機構做出的復核結果有異議的鑒定申請，出具書面鑒定意見。
　　第二十九條 被征收人或者房屋征收部門對原征收評估機構的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向市評估專家委員會申請鑒定。
　　房屋征收評估復核結果鑒定程序由市房產管理部門制定。
　　第三十條 市評估專家委員會應當選派成員組成專家組，對復核結果進行鑒定。專家組成員為3人以上單數，其中房地產估價師不得少于二分之一。
　　第三十一條 市評估專家委員會應當自收到鑒定申請之日起10日內，對申請鑒定評估報告的評估程序、評估依據、評估假設、評估技術路線、評估方法選用、參數選取、評估結果確定方式等評估技術問題進行審核，出具書面鑒定意見。
　　經市評估專家委員會鑒定，評估報告不存在技術問題的，應當維持評估報告。評估報告存在技術問題的，出具評估報告的征收評估機構應當重新出具評估報告。
　　經鑒定維持復核結果的，鑒定費用由申請鑒定的當事人承擔。經鑒定需要重新評估的，重新評估的費用和鑒定費用由原征收評估機構承擔。
　　第三十二條 房屋征收評估鑒定過程中，征收評估機構應當按照市評估專家委員會要求，就鑒定涉及的評估相關事宜進行說明并提供評估技術報告。需要對被征收房屋進行實地查勘和調查的，有關單位和個人應當協助。
　　第六章監督管理
　　第三十三條 征收評估機構應當將下列資料(原件或復印件)與評估報告(含評估技術報告)一并整理存檔 ：
　 （一）征收評估委托書及征收評估委托合同；
　 （二）評估對象的權證材料及有關基本情況的證明材料；
　 （三）評估對象的實地查勘記錄(文字、圖片)等資料；
　 （四）可比實例的實地查勘記錄(文字、圖片)等資料；
　 （五）確定評估結果的有關系數、參數等證明資料；
　 （六）其他涉及評估項目的必要資料。
　　征收評估機構完成并出具估價報告后，應對有關資料進行整理、歸檔和妥善保管。涉及辦理證據保全手續的，征收評估機構應將評估報告(含評估技術報告)及估價過程中形成的有關資料同時提交委托方。
　　第三十四條 在房屋征收評估過程中，征收評估機構和注冊房地產估價師按照《國有土地上房屋征收評估辦法》第三十二條規定受到處罰的，由市房產管理部門記入其信用檔案。
　　第三十五條 征收評估機構在房屋征收評估過程中違反本規定的，由房屋征收部門依法予以處罰。
　　第七章 附 則
　　第三十六條 本規定所稱整體評估報告，是指關于征收范圍內所有被征收房屋貨幣補償價值的評估報告。
本規定所稱分戶評估報告，是指按房屋所有權證劃分的被征收房屋貨幣補償價值或者產權調換房屋價值的評估報告。
　　本規定所稱房屋附屬物，是指儲藏室、車庫、頂層閣樓、門斗、院墻、水池、水井、煙囪、水塔、苗木等。
　　第三十七條 在房屋征收決定作出前對擬征收范圍內的房屋價值進行預評估的，參照本規定執行。受委托的評估機構應當向房屋征收部門提供以幢為單位每層單價為基礎結合建筑面積計算預測總價值的評估報告。
　　第三十八條 本規定自2012年4月1日起施行，有效期至2017年3月31日。