廣西壯族自治區(qū)防城港市人民政府辦公室

防城港市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)防城港市國有建設(shè)用地容積率變更管理辦法的通知

防政辦發(fā)〔2012〕38號


各縣（市、區(qū)）人民政府，市人民政府各組成部門，各直屬機(jī)構(gòu)：
《防城港市國有建設(shè)用地容積率變更管理辦法》已經(jīng)市五屆人民政府第六次常務(wù)會議同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。



二○一二年三月六日


防城港市國有建設(shè)用地容積率變更管理辦法

第一條 為改善城市生活環(huán)境和景觀，加強國有土地資產(chǎn)管理，規(guī)范國有建設(shè)用地容積率變更行為的管理，避免國有土地資產(chǎn)流失，根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《城市、鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃編制審批辦法》、《國務(wù)院關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》（國發(fā)〔2001〕15號）、《城市國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法》（建設(shè)部令第22號）、《廣西壯族自治區(qū)實施<中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法>辦法》、《國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》（國土資發(fā)〔2010〕151號）等規(guī)定，制訂本辦法。
第二條 在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以劃撥或者出讓方式提供國有土地使用權(quán)的建設(shè)用地容積率變更管理，適用本辦法。在實施國有土地使用權(quán)招拍掛政策前已辦理了國有土地使用權(quán)手續(xù)的作為歷史遺留問題，同樣適用本辦法。
第三條 國有建設(shè)用地在供應(yīng)前，市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門應(yīng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃、有關(guān)規(guī)范要求以及地塊的實際情況，確定容積率和其他規(guī)劃設(shè)計條件。未確定容積率及其他規(guī)劃設(shè)計條件的地塊，不得出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)。規(guī)劃設(shè)計條件未納入國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的，該出讓合同無效。市國土資源行政主管部門在核發(fā)國有土地使用證時，應(yīng)標(biāo)注容積率等規(guī)劃設(shè)計條件。在國有土地使用權(quán)劃撥或出讓前設(shè)計容積率調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)遵照《城市、鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃編制與審批管理辦法》第二十條的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
本辦法實施前,原已取得國有建設(shè)用地使用權(quán),但土地出讓合同或批準(zhǔn)文件對容積率沒有明確的，該宗地原容積率的認(rèn)定參照相同時段相鄰類似宗地的容積率，沒有類似宗地容積率作為參照的，容積率核定為≤1.5。對原已有審定的總平面布置圖的，以總平確認(rèn)的容積率為依據(jù)。
第四條 土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定或劃撥決定書、用地批文明確的容積率和其他規(guī)劃條件進(jìn)行建設(shè)。任何單位和個人無權(quán)擅自變更已依法供應(yīng)的國有建設(shè)用地的容積率。確需修改的，應(yīng)當(dāng)按本辦法的規(guī)定進(jìn)行，不得以會議紀(jì)要等形式代替規(guī)定程序調(diào)整容積率。
2007年7月1日之后出讓的工業(yè)用地，及2004年8月31日之后出讓的其他用途土地，原則上不予提高容積率，具體以簽訂土地出讓合同日期為準(zhǔn)。
第五條 國有土地使用權(quán)一經(jīng)劃撥或出讓，任何建設(shè)單位或個人都不得擅自更改確定的容積率。確需調(diào)整的，必需符合下列情形之一：
（一）因城鄉(xiāng)規(guī)劃調(diào)整或修編造成地塊開發(fā)條件變化的；
（二）因城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和公共安全設(shè)施建設(shè)需要導(dǎo)致已出讓或劃撥地塊的大小及相關(guān)建設(shè)條件發(fā)生變化的；
（三）國家和自治區(qū)的有關(guān)政策發(fā)生變化的；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第六條 國有土地使用權(quán)劃撥或出讓后，擬調(diào)整的容積率不符合控制性詳細(xì)規(guī)劃要求的，應(yīng)當(dāng)按照以下程序進(jìn)行調(diào)整：
（一）建設(shè)單位或個人向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出書面申請、容積率修改專題報告并說明變更理由；
（二）城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)組織技術(shù)人員、相關(guān)部門、專家等對容積率修改的必要性進(jìn)行專題論證；
（三）城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)在本地主要媒體和現(xiàn)場進(jìn)行公示，采取走訪、座談等方式征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人的意見，必要時應(yīng)組織聽證；
（四）經(jīng)專家論證、征求利害關(guān)系人的意見后，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門對論證報告審批同意后組織編制單位開展相關(guān)地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃修改工作；
（五）修改后的控制性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)按法定程序報市、縣人民政府批準(zhǔn)。報批材料中應(yīng)當(dāng)附規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人意見及處理結(jié)果；
（六）經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門方可辦理后續(xù)的規(guī)劃審批，并及時將變更后的容積率抄送土地主管部門。
第七條 國有土地使用權(quán)劃撥或出讓后，擬調(diào)整的容積率符合控制性詳細(xì)規(guī)劃要求的，應(yīng)當(dāng)按照以下程序進(jìn)行調(diào)整：
（一）建設(shè)單位或個人向市、縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出書面申請報告，說明調(diào)整的理由并附調(diào)整規(guī)劃方案，調(diào)整方案應(yīng)標(biāo)明調(diào)整前后的用地總平面布局方案、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、建筑空間環(huán)境、與周圍用地和建筑的關(guān)系、交通影響評價等內(nèi)容；
（二）城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)組織技術(shù)人員、相關(guān)部門、專家對容積率修改的必要性進(jìn)行專題論證。其中，專家論證會應(yīng)根據(jù)項目情況確定專家的專業(yè)構(gòu)成和數(shù)量，從建立的專家?guī)熘须S機(jī)抽取有關(guān)專家。論證意見應(yīng)當(dāng)附專家名單和本人簽名，保證專家論證的公正性、科學(xué)性。專家與申請調(diào)整容積率的國有土地使用權(quán)單位或個人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避；
（三）城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)在本地主要媒體和現(xiàn)場進(jìn)行公示，采取走訪、座談等方式征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人的意見，必要時應(yīng)組織聽證；
（四）經(jīng)專家論證、征求利害關(guān)系人的意見后，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依法提出調(diào)整建議并附論證、公示（聽證）等相關(guān)材料報市、縣人民政府批準(zhǔn)；
（五）經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門方可辦理后續(xù)的規(guī)劃審批，并及時將變更后的容積率抄告土地主管部門。
第八條 以劃撥或出讓方式取得國有建設(shè)用地涉及容積率變更的，土地使用權(quán)人應(yīng)在獲得市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的變更后的容積率等規(guī)劃設(shè)計條件后10個工作日內(nèi)，將調(diào)整后的規(guī)劃設(shè)計報市國土資源行政主管部門備案。
第九條 市規(guī)劃主管部門出具變更后的規(guī)劃設(shè)計條件自核發(fā)之日起六個月后自行失效。
土地使用權(quán)人應(yīng)依據(jù)重新核發(fā)的規(guī)劃設(shè)計條件，須于10個工作日內(nèi)向市國土資源行政主管部門申請辦理補交土地價款差額的有關(guān)手續(xù)。補交土地價款差額標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后，土地使用權(quán)人依此補交土地價款差額，簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議，辦理土地變更登記手續(xù)。
屬提高容積率的，土地使用權(quán)人應(yīng)補交相應(yīng)土地價款差額。土地使用權(quán)人不同意補交的，由市國土資源行政主管部門依法調(diào)整該出讓國有建設(shè)用地或協(xié)商收回并給予補償。
第十條 出讓的國有建設(shè)用地在轉(zhuǎn)讓過程中，屬轉(zhuǎn)讓方建設(shè)用地規(guī)劃許可證中的容積率提高的，應(yīng)先由轉(zhuǎn)讓方按規(guī)定補交土地價款差額、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議，市國土資源行政主管部門方可再辦理提高容積率后的國有建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓審批、土地變更登記手續(xù)。
屬市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門已為受讓方核發(fā)提高容積率的建設(shè)用地規(guī)劃許可證的，土地轉(zhuǎn)讓時，依法符合土地轉(zhuǎn)讓條件的，市國土資源行政主管部門仍按原容積率下的土地價格內(nèi)涵依法辦理國有建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓手續(xù)，在受讓方的國有土地使用證中標(biāo)注原容積率等規(guī)劃條件。市國土資源行政主管部門應(yīng)限定受讓方于10個工作日內(nèi)申報辦理補交土地價款差額、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議手續(xù)，并按下列不同情形分別處理：
（一）受讓方按要求補交土地價款差額、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議的，市國土資源行政主管部門在受讓方的國有土地使用證中再標(biāo)注提高后的容積率等規(guī)劃條件，核發(fā)國有土地使用證。受讓方未按規(guī)定補交土地價款差額、未簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議的市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門不得辦理宗地建設(shè)用地規(guī)劃工程報建審批手續(xù)。
（二）受讓方撤回提高容積率申請不補交土地價款差額的，須經(jīng)市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門重新核發(fā)原容積率的建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，市國土資源行政主管部門方可核發(fā)國有土地使用證。
第十一條 對現(xiàn)有工業(yè)用地，在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高容積率的，原則上不再增收土地價款。國家、自治區(qū)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
第十二條 為鼓勵集約節(jié)約利用土地，加快推進(jìn)城市重要景觀節(jié)點建設(shè)，提升城市形象，對中心城區(qū)超高層建設(shè)進(jìn)行獎勵。本辦法實施之日起，屬本辦法規(guī)定經(jīng)依法批準(zhǔn)提高出讓國有建設(shè)用地容積率的，土地價款差額按以下公式計算：
（一）提高后的容積率＜2的，應(yīng)補交的土地價款差額＝提高土地容積率所增加的建筑面積×樓面地價×60％;
（二）提高后的容積率≥2且＜4的，應(yīng)補交的土地價款差額＝提高土地容積率所增加的建筑面積×樓面地價×50％;
（三）提高后的容積率≥4且＜6的，應(yīng)補交的土地價款差額＝提高土地容積率所增加的建筑面積×樓面地價×40％;
（四）提高后的容積率≥6的，應(yīng)補交的土地價款差額＝提高土地容積率所增加的建筑面積×樓面地價×30％。
以上樓面地價為依法批準(zhǔn)提高容積率后經(jīng)審定的該宗地樓面地價評估價格，其中土地估價基準(zhǔn)日以向國土資源行政主管部門提交申請辦理增容手續(xù)現(xiàn)時點為估價基準(zhǔn)日。
為鼓勵集約節(jié)約用地，對單體建筑高度超過100米的超高層建筑物可作為獎勵面積，超過100米的部分建筑面積不計算容積率。
第十三條 原劃撥土地提高容積率，仍保持劃撥使用權(quán)方式不征收土地差價款；宗地不再符合《劃撥用地目錄》的，需先辦理劃撥土地使用權(quán)協(xié)議出讓手續(xù)，取得出讓使用權(quán)后，再按本辦法規(guī)定辦理提高容積率手續(xù)和補交土地差價款。
第十四條 為處理歷史遺留問題，對其他涉及提高容積率的出讓國有建設(shè)用地，按下列情況計收土地價款差額，樓面地價評估按本辦法第十二條執(zhí)行。
（一）建設(shè)項目于2001年4月30日前已竣工驗收或已取得房屋產(chǎn)權(quán)證的，原則上不再增收土地價款；
（二）2001年4月30日前經(jīng)批準(zhǔn)提高容積率但至今未竣工驗收或取得房屋產(chǎn)權(quán)證的，對應(yīng)按本辦法第十二條規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)下調(diào)20%計收土地價款差額；
（三）2001年4月30日后至2011年8月1日以前已審批同意提高項目規(guī)劃容積率的，對應(yīng)按本辦法第十二條規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)下調(diào)20%；
（四）2011年8月1日至本辦法實施前，市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門已受理其提高容積率申請，并通過專家論證待報政府審批的，報經(jīng)政府批準(zhǔn)同意提高容積率后，按本辦法第十二條規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)下調(diào)20%計收土地價款差額。
第十五條 本辦法實施后，在已出讓國有建設(shè)用地上擅自提高容積率進(jìn)行建設(shè)的，由市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條處理，市國土資源行政主管部門視建設(shè)程度情況根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十八條進(jìn)行處理。
第十六條 本辦法實施后，已出讓國有建設(shè)用地原已經(jīng)市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)提高容積率但未補交土地價款差額并辦理有關(guān)手續(xù)的，應(yīng)于60個工作日內(nèi)到市國土資源管理部門補交土地價款差額，補辦提高容積率有關(guān)手續(xù)。逾期不辦理的，按本辦法第十八條規(guī)定處理。
第十七條 土地使用權(quán)人擅自提高容積率未經(jīng)處理或經(jīng)批準(zhǔn)提高容積率但并未辦理補交土地價款差額、簽訂出讓合同變更協(xié)議等手續(xù)的，市城鄉(xiāng)規(guī)劃、房產(chǎn)、國土等行政主管部門不得辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可、報建、施工許可，項目竣工驗收，房地產(chǎn)預(yù)售銷售、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，核發(fā)分戶土地證及房產(chǎn)證等有關(guān)手續(xù)。否則，對有關(guān)部門和個人追究瀆職和國有資產(chǎn)流失的法律責(zé)任。
第十八條 土地使用權(quán)人拒不繳納提高容積率土地價款差額、簽訂出讓合同變更協(xié)議的，市國土資源行政主管部門按《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國務(wù)院55號令）第十七條的規(guī)定，給予警告、罰款，直至無償收回土地使用權(quán)的處罰，并停止其參加新的出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的競買。
土地使用權(quán)人為房地產(chǎn)企業(yè)的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)將該土地使用權(quán)人違法建設(shè)行為記入房地產(chǎn)企業(yè)不良信用檔案。
第十九條 國家、自治區(qū)另有新規(guī)定的，從其規(guī)定。
第二十條 市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門應(yīng)將土地使用權(quán)人國有建設(shè)用地容積率執(zhí)行情況作為建設(shè)項目竣工驗收的一項內(nèi)容。沒有市國土資源行政主管部門對容積率的檢查核驗意見，或者檢查核驗不合格的，不得通過竣工驗收。
第二十一條 本辦法由市國土資源局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會負(fù)責(zé)解釋。
第二十二條 本辦法自發(fā)布之日起實施，《防城港市國有建設(shè)用地容積率變更管理暫行辦法》（防政發(fā)〔2008〕39號）同時廢止。