黑龍江省雞西市人民政府

雞西市物業(yè)管理暫行辦法

雞西市人民政府令第1號(hào)


《雞西市物業(yè)管理暫行辦法》業(yè)經(jīng)2016年11月21日市政府14屆45次常務(wù)會(huì)議討論通過(guò)，現(xiàn)予公布，自2017年8月19日起施行，有效期二年。









2017年7月19日





雞西市物業(yè)管理暫行辦法







第一章總則



第一條為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。



第二條本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理、業(yè)主自治管理。



本辦法所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。



本辦法所稱(chēng)業(yè)主自治管理，是指以業(yè)主共同商定的服務(wù)形式，為業(yè)主提供相應(yīng)物業(yè)服務(wù)的活動(dòng)。



第三條本市行政區(qū)域內(nèi)，物業(yè)的使用、維護(hù)、服務(wù)及其監(jiān)督管理活動(dòng)，適用本辦法。



第四條市人民政府房產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。



縣（市）、區(qū)人民政府房產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。



第五條城鄉(xiāng)建設(shè)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、城市執(zhí)法、環(huán)保、物價(jià)監(jiān)管、公安、工商、食品藥品監(jiān)管、財(cái)政、民政、環(huán)衛(wèi)、質(zhì)監(jiān)、衛(wèi)計(jì)、廣播電視等有關(guān)行政管理部門(mén)，按照各自職責(zé)做好相關(guān)工作。



物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)人民政府房產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助，負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)日常活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。



居民委員會(huì)建立業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)機(jī)制，協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)。



第六條鼓勵(lì)依法成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)依法制定和組織實(shí)施自律性規(guī)范，維護(hù)會(huì)員合法權(quán)益，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。



人民政府房產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督。



第二章業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)





第七條房屋所有權(quán)人為業(yè)主。



法律法規(guī)規(guī)定其他情形的房屋所有權(quán)人可為業(yè)主。



第八條房屋已交付的專(zhuān)有部分面積超過(guò)建筑物總面積50%的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)。房屋出售并交付使用套數(shù)達(dá)到建筑套數(shù)50%以上的，或者首套房屋出售并交付使用滿(mǎn)2年且入住戶(hù)數(shù)比例達(dá)到25%以上的，可以召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)。



建設(shè)單位對(duì)具備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件的，應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)書(shū)面報(bào)告物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，并提供有關(guān)資料。業(yè)主可以向所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議書(shū)面要求。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府對(duì)符合條件的，應(yīng)當(dāng)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。



第九條首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、居民委員會(huì)和建設(shè)單位人員單數(shù)組成。其中，業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的50%。籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指派人員擔(dān)任；業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者居民委員會(huì)組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。



籌備組組建后15日內(nèi)，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告籌備組成員名單。



建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向籌備組提供業(yè)主名冊(cè)、物業(yè)建筑面積、共用部位、物業(yè)出售和交付使用情況等資料。



第十條籌備組應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定履行相關(guān)職責(zé)，并在成立之日起90日內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。



第十一條業(yè)主委員會(huì)經(jīng)依法選舉產(chǎn)生后，業(yè)主大會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在會(huì)議召開(kāi)15日前將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容通知全體業(yè)主，并告知物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，接受其監(jiān)督和指導(dǎo)。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)派員列席。



業(yè)主委員會(huì)不按照規(guī)定履行召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議職責(zé)的，或者全年召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議少于1次的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府責(zé)令其限期召開(kāi)；逾期仍不召開(kāi)的，物業(yè)所在地居民委員會(huì)可以在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開(kāi)。



第十二條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采取集體討論形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式召開(kāi)。



業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)出具業(yè)主書(shū)面授權(quán)委托書(shū)和本人身份證明。



業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決采取記名投票方式。



第十三條業(yè)主大會(huì)可以制定和修改業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則，撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì)作出的違背業(yè)主大會(huì)的不當(dāng)決定。



第十四條業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定，對(duì)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。



業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)作出的決定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告，公告期不少于5日。



第十五條業(yè)主委員會(huì)一般由5人以上單數(shù)組成。



業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，每屆任期不超過(guò)5年。



第十六條召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)業(yè)主委員會(huì)委員出席，業(yè)主委員會(huì)委員不得委托他人出席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。



業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體業(yè)主委員會(huì)委員過(guò)半數(shù)簽字同意。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在作出決定之日起3日內(nèi)，將會(huì)議決定事項(xiàng)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書(shū)面公告。



業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)會(huì)議應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)居民委員會(huì)，并聽(tīng)取居民委員會(huì)建議。



第十七條因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，可以由物業(yè)所在地居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。



第十八條業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，由業(yè)主委員會(huì)1/3以上委員或者持有20％以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，可以決定是否終止其業(yè)主委員會(huì)委員資格。



（一）以書(shū)面方式提出辭職請(qǐng)求的。



（二）不履行委員職責(zé)的。



（三）利用委員資格謀取私利的。



（四）拒不履行業(yè)主義務(wù)的。



（五）侵害他人合法權(quán)益的。



（六）因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。



第十九條本人、配偶及其直系親屬在本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)或者機(jī)構(gòu)任職的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。



第二十條業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)前3個(gè)月，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。業(yè)主委員會(huì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的縣(市)、區(qū)人民政府房產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉。



業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自任期屆滿(mǎn)之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)。





第三章前期物業(yè)管理





第二十一條物業(yè)管理區(qū)域由物業(yè)所在地人民政府房產(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì)同街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃分。



分期開(kāi)發(fā)建設(shè)或者由2個(gè)以上單位共同開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，其設(shè)置的附屬設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。建設(shè)項(xiàng)目?jī)?nèi)已按規(guī)劃分割成2個(gè)以上自然院落或者封閉區(qū)域，配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨(dú)立使用，在明確配套設(shè)施設(shè)備管理、維護(hù)責(zé)任情況下，可以劃分為不同物業(yè)管理區(qū)域。



第二十二條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)服務(wù)用房。其標(biāo)準(zhǔn)為：建筑面積5萬(wàn)平方米以下的，按照不低于建筑面積100平方米提供；建筑面積在5萬(wàn)平方米以上20萬(wàn)平方米以下的，按照該物業(yè)管理區(qū)域房屋總面積的0.2%提供；超過(guò)20萬(wàn)平方米的，超出部分按照0.1%提供。



物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上獨(dú)用成套房屋，具備供水、排水、供電、供熱以及采光、通風(fēng)等使用功能。



物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照規(guī)定使用，不得挪作他用。



第二十三條城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門(mén)在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)規(guī)劃圖紙中標(biāo)注的物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積進(jìn)行審查。



在物業(yè)項(xiàng)目交付使用時(shí)，縣（市）、區(qū)人民政府房產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)用房配置情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)。



第二十四條建設(shè)單位在銷(xiāo)售住宅物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理，應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)所在地的縣（市）、區(qū)人民政府房產(chǎn)行政主管部門(mén)。投標(biāo)人少于3個(gè)或者建筑面積不超過(guò)2萬(wàn)平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣（市）、區(qū)人民政府房產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。



市人民政府房產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)建立物業(yè)項(xiàng)目評(píng)標(biāo)專(zhuān)家?guī)欤瑸檫x聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供指導(dǎo)和服務(wù)。



第二十五條建設(shè)單位依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，應(yīng)當(dāng)與其簽訂書(shū)面前期物業(yè)服務(wù)合同。



建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同的附件。



第二十六條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)交付使用前，依法同物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)管理承接驗(yàn)收手續(xù)。



物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。



第二十七條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自取得市人民政府城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)同意辦理工程竣工驗(yàn)收備案之日起，按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)保修責(zé)任。



第二十八條建設(shè)單位不得以物業(yè)交付期限屆滿(mǎn)為由，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接不符合交用條件或者未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)。





第四章物業(yè)管理服務(wù)





第二十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)管理活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)具有法人資格。



非本市物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)管理活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)持營(yíng)業(yè)執(zhí)照、物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信證明等材料到市人民政府房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。



第三十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立誠(chéng)信檔案，實(shí)行信用等級(jí)評(píng)定制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級(jí)分為A、B、C、D、E五個(gè)級(jí)別，A級(jí)為最高級(jí)別。每年進(jìn)行1次評(píng)定。具體評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)由市人民政府房產(chǎn)行政主管部門(mén)制定。



第三十一條業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)方式進(jìn)行，但業(yè)主大會(huì)決定繼續(xù)聘用原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的除外。



第三十二條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)擬定選聘方案。選聘方案應(yīng)當(dāng)包括擬選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理方案、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)合同期限和選聘方式等內(nèi)容。



選聘方案經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。



舊小區(qū)改造后，業(yè)主委員會(huì)成立前，房屋面積在8萬(wàn)平方米以上的，經(jīng)物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)人民政府房產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，改造單位可以采用協(xié)議方式，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理。



第三十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起20日內(nèi)，持物業(yè)服務(wù)合同等相關(guān)材料到物業(yè)所在地的縣（市）、區(qū)人民政府房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。



第三十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：



（一）遵守有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定。



（二）符合國(guó)家、省、市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)范。



（三）按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供相應(yīng)服務(wù)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。



（四）向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用方法、要求及注意事項(xiàng)。



（五）定期向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作情況，聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)和建議，改進(jìn)和完善服務(wù)。



第三十五條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)原則。



保障性住房、房改房、老舊住宅小區(qū)和前期物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)；其他物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。



第三十六條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，對(duì)無(wú)故拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可通過(guò)業(yè)主委員會(huì)協(xié)助催繳，也可依法追繳。



第三十七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用。



物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。



第三十八條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)前90日，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，決定續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。



第三十九條物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主大會(huì)決定依法提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，按照合同約定內(nèi)容執(zhí)行。合同未約定或者約定不明確的，解除合同的一方應(yīng)當(dāng)提前90日將解除原因等情況書(shū)面告知對(duì)方，并向物業(yè)所在地的縣（市）、區(qū)人民政府房產(chǎn)行政主管部門(mén)以及街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案，同時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告15日。



第四十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自終止服務(wù)的，3年內(nèi)不得在本市承接新的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)法定代表人在3年內(nèi)不得從事物業(yè)管理活動(dòng)。



第四十一條原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，與業(yè)主委員會(huì)辦理退出交接手續(xù)，并移交下列資料和財(cái)物：



（一）預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。



（二）全部物業(yè)檔案資料。



（三）物業(yè)服務(wù)用房、共用設(shè)施設(shè)備用房。



（四）其他屬于業(yè)主共有的財(cái)物。



業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)，同時(shí)移交本條所列的資料、財(cái)物。



第四十二條未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)和自治管理的老舊小區(qū)，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導(dǎo)組織業(yè)主自治管理。



第四十三條未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，或者業(yè)主委員會(huì)發(fā)生半數(shù)以上委員資格終止、任期屆滿(mǎn)未換屆、任期未屆滿(mǎn)提前退出等無(wú)法正常開(kāi)展工作情況時(shí)，由居民委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，對(duì)有關(guān)共有和共同管理事項(xiàng)討論決定。



第四十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)在管理區(qū)域?qū)⒎��?wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示。





第五章物業(yè)的使用和維護(hù)





第四十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：



（一）擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)等影響房屋使用安全的。



（二）擅自占用、損壞物業(yè)共用部位或者移動(dòng)共用設(shè)施設(shè)備的。



（三）擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物的。



（四）擅自安裝外掛式保溫陽(yáng)臺(tái)、改變房屋外觀的。



（五）擅自占用消防通道、損壞消防設(shè)施設(shè)備的。



（六）擅自堆放、傾倒、拋撒垃圾雜物的。



（七）擅自占用和損毀綠地、花草樹(shù)木的。



（八）擅自在建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施上涂寫(xiě)、刻畫(huà)、懸掛、張貼的。



（九）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。



業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的上述行為，應(yīng)當(dāng)予以勸阻，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告，有關(guān)行政管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法處理，將處理結(jié)果告知業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)。



第四十六條業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃設(shè)計(jì)用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。



第四十七條業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定。



業(yè)主、物業(yè)使用人裝修房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報(bào)登記。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)告知允許施工的時(shí)間、禁止行為、廢棄物清運(yùn)和處置等事項(xiàng)。



第四十八條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。



住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理實(shí)行專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)、按幢立賬、按戶(hù)核算、專(zhuān)款專(zhuān)用、所有人決策、政府監(jiān)督原則。



市、縣（市）人民政府房產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的收繳、管理和使用，并委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內(nèi)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶(hù)管理銀行。



住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)用票據(jù)的購(gòu)領(lǐng)、使用、保存、核銷(xiāo)管理，應(yīng)當(dāng)按照財(cái)政部門(mén)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，接受財(cái)政部門(mén)監(jiān)督管理。



老舊小區(qū)和電梯更新改造需要應(yīng)急使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向物業(yè)所在地的市、縣（市）人民政府房產(chǎn)行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)。



沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，可以由居民委員會(huì)提出申請(qǐng)，物業(yè)所在地市、縣（市）人民政府房產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織代修，代修費(fèi)用從住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金中列支。

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