河源市農村村民住房建設管理辦法
河源市農村村民住房建設管理辦法
廣東省河源市人民政府
河源市農村村民住房建設管理辦法
河 源 市 人 民 政 府 令第18號
《河源市農村村民住房建設管理辦法》已經2019年12月18日河源市人民政府第七屆81次常務會議通過，現予發布，自2020年6月1日起施行。
市長 林濤
2020年4月22日
河源市農村村民住房建設管理辦法
第一章 總則
第一條 為了加強對農村村民住房建設的監督管理，規范村民住房建設行為，維護村民合法權益，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國建筑法》《廣東省城鄉規劃條例》等有關法律法規，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區域內農村村民在農民集體土地上新建、改建、擴建、重建住房（以下統稱村民建房）及其管理，適用本辦法。
本辦法所稱農村村民，是指具有本市居民戶口的農村集體經濟組織成員。
本辦法所稱村民住房，是指村民在其宅基地上建設的住宅房屋。
本辦法所稱村民建房，包括村民個人建房和集體建房。
第三條 村民建房應當遵循規劃先行、一戶一宅、生態宜居、節約用地、保障安全、保護環境的原則。
第四條 市、縣（區）人民政府負責本行政區域內村民建房的監督管理，履行以下職責：
（一）將村民建房納入國土空間規劃、村莊規劃；
（二）建立農村宅基地及村民住房建設管理的聯合工作制度和綜合執法機制；
（三）將所需工作經費納入本級財政預算；
（四）相關法律、法規規定的其他職責。
第五條 鄉鎮人民政府（含街道辦事處，下同）負責本轄區內村民建房的具體管理工作，履行以下職責：
（一）對村民建房情況進行日常巡查、監督管理，通過開展動態巡查，及時發現并制止違法建設；
（二）依法辦理村民建房的審批或者審核手續；
（三）接受縣（區）自然資源主管部門委托，審核發放鄉村建設規劃許可證，進行規劃驗線和核實；
（四）接受縣（區）住房和城鄉建設主管部門委托，對村民建房安全質量進行現場指導和檢查；
（五）對村民建房進行開工查驗和竣工驗收；
（六）接受縣（區）農業農村主管部門委托，對宅基地違法用地進行查處；
（七）指導村民委員會做好村民用地建房自治管理；
（八）相關法律、法規規定的其他職責。
第六條 市、縣（區）農業農村主管部門負責農村宅基地改革和管理有關工作，制定農村宅基地管理相關配套制度措施，指導下級政府和本級政府有關部門協同做好宅基地管理工作；對違反農村宅基地管理法律、法規的行為進行監督檢查，指導宅基地違法用地查處，并可以根據實際情況和需要，會同有關部門開展聯合執法工作，或者委托鄉鎮人民政府進行查處工作。
市、縣（區）自然資源主管部門負責指導農村宅基地規劃和鄉村建設規劃許可證核發，及不動產確權登記工作。
市、縣（區）住房和城鄉建設主管部門負責指導本行政區域內村民建房活動的安全及質量監督管理，負責農村建筑工匠的技術指導和管理工作。
水利、人力資源和社會保障、公安、應急管理、生態環境等部門按照有關法律法規規定和本級人民政府的職責分工，履行相關的監督管理職責。
第七條 村民委員會應當建立健全宅基地和村民住房建設管理制度，將宅基地和村民住房建設管理內容納入村規民約，引導村民遵守村規民約、依法依規用地建房，及時發現和制止違法建設行為，并向鄉鎮人民政府報告。
第八條 鄉鎮人民政府應當設立宅基地和村民住房建設管理服務窗口，統一受理宅基地和村民建房申請，簡化審批流程，實行一站式辦理審批或者審核事項。
第九條 縣（區）人民政府應當結合本地實際情況,采取有力措施，鼓勵、引導有條件的地區，推廣村民集體建房，提高農村建設用地的使用效率。
第十條 各級人民政府、街道辦事處和村民委員會應當加強規劃、土地、建設管理相關法律知識的宣傳教育，提高村民依法用地建房的意識。
第十一條 任何單位和個人都有遵守規劃、土地、建設管理相關法律、法規、規章的義務，并有權對村民違法違規建房的行為提出投訴、檢舉和控告。
第二章 規劃、選址及用地標準
第十二條 縣（區）、鄉鎮人民政府應當根據本地經濟社會發展水平，按照因地制宜、切實可行的原則，依法編制鄉鎮國土空間規劃、“多規合一”的實用性村莊規劃，與其他專項規劃相銜接，統籌并合理安排宅基地用地，改善農村村民居住環境和條件。
鄉鎮國土空間規劃、村莊規劃應當合理控制建筑密度、容積率、綠地率等各項經濟技術指標，注重加強農房風貌管控，綜合考慮道路、給排水、環境衛生、消防等基礎設施配套和公共服務設施的建設，立足現狀改造和整治，注重保護生態環境和地方鄉土文化特色。
第十三條 村民建房應當符合鄉鎮國土空間規劃和村莊規劃，應當使用集體建設用地，盡量利用原有宅基地、村內空閑地、荒坡地、廢棄地以及其他未利用地，嚴格控制占用耕地，嚴禁占用永久基本農田。
村莊規劃應當嚴格按照程序，進行科學論證和公示，經村民會議或者村民代表會議討論通過后，由鄉鎮人民政府報縣（區）人民政府審批。經批準后由鄉鎮人民政府公布實施。
經批準的村莊規劃，任何單位和個人不得擅自變更。確需調整或者修編的，按照法定程序進行。
第十四條 村民建房應當按照規劃選址，避開地質災害風險區、地震活動斷裂帶、河道行洪區等危險區域，盡量避免削坡建房，禁止在高山陡坡切坡建房。
第十五條 村民建房選址應當避開公路建筑控制區、鐵路線路安全保護區、電力線路保護區、飲用水水源一級保護區、重要旅游景區景點、風景名勝區、歷史文物保護單位等重點區域范圍。
第十六條 村民建房用地實行計劃管理。鄉鎮人民政府審核村民建房申請，應當符合村民建房年度用地計劃指標。
第十七條 農村村民一戶只能擁有一處宅基地，面積按照如下標準執行：平原地區和城市郊區每戶不得超過80平方米，丘陵地區每戶不得超過120平方米，山區每戶不得超過150平方米。
現有宅基地面積在規定標準之內，且符合規劃要求的村民建房，并且可以在原址新建、擴建或者重建的不得易地新建。
農村村民經批準易地建房的，應當在房屋竣工后6個月內拆除原宅基地上的建筑物、構筑物和其他附著物；參加集體建房的，應當在新房分配后6個月內拆除原宅基地上的建筑物、構筑物和其他附著物。原宅基地由村民委員會或者具有宅基地所有權的農村集體經濟組織依法收回。
第十八條 進城落戶的農村村民可以依法自愿有償退出宅基地。經村民委員會或者具有宅基地所有權的農村集體經濟組織同意，農村村民可以在本集體經濟組織內部向符合宅基地申請條件的村民轉讓宅基地。
鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅，農村集體經濟組織、村民委員會可以依法開展閑置宅基地和閑置住宅整治，整治出來的土地優先用于滿足農村村民新增宅基地的需求。
第三章 用地建房審批
第十九條 縣（區）人民政府應當按照“以成員認定、以戶取得、一戶一宅”的原則，制定本行政區域認定農村宅基地分配資格的指導性意見，指導農村宅基地分配制度的建立和完善。
第二十條 村民委員會應當建立宅基地分配資格登記臺賬制度，按照村民申請、村民委員會審核、公示公開認可的程序，確定符合資格的申請人并納入資格名錄庫，實行一年一次動態管理。納入資格名錄庫的，才能取得或者受讓宅基地使用權。資格名錄庫應當定期上報鄉鎮人民政府備案。
第二十一條 農村村民符合下列條件之一的，可以以戶為單位申請用地建房：
（一）同戶居住家庭，因家庭成員已達到法定結婚年齡，需要建房分戶居住的；
�。ǘ┰械恼卣嫉孛娣e未達到本辦法規定的宅基地占地面積標準，需要在原址改建、擴建或者易地新建的；
（三）因村鎮規劃調整、國家、集體建設需要或者移民搬遷，需要易地新建的；
�。ㄋ模┰凶》恳蜃匀粸暮蛘咂渌驌p毀，需要易地新建的；
（五）屬危舊住房需要拆除重建的；
（六）法律、法規規定的其他情形。
第二十二條 農村村民申請用地建房，應當持下列資料向村民委員會提出申請：
�。ㄒ唬┌凑找筇顚懙霓r村村民用地建房申請表；
（二）申請人的身份證及戶口簿；
（三）申請易地新建住房的，需提交同意退出原宅基地承諾書，除分戶居住或其它不需拆除原宅基地上建筑物的情形外，還需提交限期拆除其地上建筑物并交還村民委員會或者具有宅基地所有權的農村集體經濟組織使用的承諾書。
農村村民用地建房申請表格式，由市農業農村主管部門會同自然資源、住房和城鄉建設主管部門制定。
本條規定的申請文件可以通過信函、傳真、電子數據交換和電子郵件等方式提出。
第二十三條 村民委員會收到村民用地建房申請后，應當進行資格審查；符合條件的，應當自收到申請后10個工作日內按照國家和省的有關規定進行討論確定，并在申請人所在村或者村民小組張榜公示，公示期不少于5個工作日。公示期間無異議的，由村民委員會在申請表上簽署意見后，連同有關申請資料、討論記錄、公示資料一并報鄉鎮人民政府。
第二十四條 農村集體經濟組織或者村民委員會申請集體建房的，填寫農村村民用地建房申請表，連同集體建房用地使用證明、建設方案一并報送鄉鎮人民政府。
第二十五條 鄉鎮人民政府應當自收到申請資料之日起20個工作日內按照下列程序分別作出處理：
（一）申請宅基地建房的，由鄉鎮人民政府審批后報縣（區）人民政府備案；
（二）申請使用農用地建房或者申請集體建房的，由鄉鎮人民政府提出審核意見，經縣（區）人民政府批準，報市人民政府備案；
（三）涉及削坡建房的，鄉鎮人民政府應當先進行風險評估，通過評估后再審批。
（四）涉及占用農用地、未利用地的，由村民委員會在每年的最后一個季度，將本村下一年度涉及農用地、未利用地轉用需求上報至鄉鎮人民政府，鄉鎮人民政府統一提交縣（區）人民政府，由縣（區）人民政府統籌組織辦理農用地轉用審批手續。
符合條件、資料齊全決定批準的，由接受委托發證的鄉鎮人民政府核發鄉村建設規劃許可證，并報縣（區）自然資源主管部門備案。
材料不齊全的，書面通知村民委員會和申請人限期補正，逾期不補正的，視為撤回申請。
第二十六條 村民用地建房申請有下列情形之一的，不予批準：
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�。ǘ┎环弦粦粢徽幎ɑ蛘卟痪邆浞謶魲l件的；
（三）已有一處宅基地且面積不低于每戶宅基地限額標準的；
（四）將宅基地、原有住房出賣、出租、贈與他人或者以其他形式轉讓的；
（五）申請易地新建住房未承諾退出原有宅基地的；
（六）已參加集體建房再申請個人建房的；
（七）削坡建房未通過風險評估的；
（八）不符合本辦法第十四條、第十五條規定的；
（九）不符合國土空間規劃、村莊規劃的；
�。ㄊ┓�、法規規定的其他不予批準的情形。
不予批準決定應當通知申請人，說明理由，并告知其陳述、申辯權及法律救濟途徑。
第二十七條 城鎮居民不得購買農村宅基地。
第二十八條 鄉鎮人民政府和村民委員會應當及時公布村民用地建房的審批結果，接受社會監督。
第二十九條 村民用地建房未取得鄉村建設規劃許可證的，不得開工建設�！�
第四章 建設管理
第三十條 市、縣（區）住房和城鄉建設主管部門應當加強對農村建筑工匠的管理,建立農村建筑工匠質量安全責任追究制度，健全農村建筑工作責任主體信用檔案，規范農村建筑工匠管理。
縣（區）住房和城鄉建設主管部門應當根據本地區實際情況，組織編制或者參照推廣上級住房和城鄉建設主管部門印發的農村住房設計通用圖集，組織編制農村住房設計建設標準規范和技術導則、鄉村規劃設計師和農民工匠隊伍建設行動方案以及其他必要指導文件，將村民建房活動納入規范化管理。
鄉鎮人民政府應當加強對村民建房流程管理，及時提供服務，做到建筑放樣到場、基槽驗收到場、施工過程到場、竣工驗收到場。
第三十一條 村民建房應當嚴格按照鄉村建設規劃許可證規定的位置、面積、層數、標高、立面和范圍進行施工，不得擅自變更；確需變更的，應當經原審批機關同意，并辦理變更手續。
縣（區）自然資源主管部門應當根據當地實際，對村民住房建設的建筑面積、層數等作出基本管控要求：建筑總面積不得超過350平方米，建筑層數不得超過三層半。
第三十二條 村民建房施工現場應當懸掛告示牌，載明建設規劃許可的主要內容和圖件，接受政府、村民組織和村民的監督。
第三十三條 縣（區）住房和城鄉建設主管部門負責免費提供和推薦使用農村住房通用設計圖集圖紙，可以通過網絡信息等平臺供建房村民查詢下載。
村民建設2層或者2層以上住房的，應當使用具備資質的設計單位設計或者經其審核的施工圖，或者應當使用農村住房通用設計圖集；建設1層住房的，鼓勵使用具備資質的設計單位設計的施工圖或者農村住房通用設計圖集。
第三十四條 建房村民取得鄉村建設規劃許可證以及農村住房設計圖紙后，可以向鄉鎮人民政府申請免費放樣服務。鄉鎮人民政府應當自收到申請之日起7個工作日內，按照鄉村建設規劃許可證確定的建房用地位置和允許建設的范圍進行放樣。
第三十五條 農村住房建設應當選擇經過建筑技能培訓、滿足技能要求的農村建筑施工人員或者有資質的建筑施工企業施工。
第三十六條 建筑施工企業或者農村建筑工匠應當按照設計圖紙、施工技術標準和操作規程施工，在施工中采取安全施工措施，及時發現和消除施工、消防等安全隱患。
第三十七條 鼓勵農村住房建設推行監理制度。建房村民可以委托具有房屋建筑工程監理或者設計資質的單位或者注冊監理人員、設計人員對住房施工進行監理。
第三十八條 村民建房完工后，應當向鄉鎮人民政府申請竣工驗收。鄉鎮人民政府自收到申請之日起5個工作日內，應當安排工作人員實地核查規劃和用地要求的履行情況，符合規劃許可和用地要求的，依法完成驗收手續，出具驗收意見書。
經驗收合格的，鄉鎮人民政府應當將驗收意見書及相關材料報送縣（區）自然資源主管部門備案。
第三十九條 村民建房完成房屋竣工驗收手續后，可以依法申請辦理不動產確權登記，由縣（區）不動產登記機構核發證書。
村民拆除原有房屋、退還原有宅基地的，應申請注銷原不動產權利證書。
第五章 法律責任
第四十條 有關行政機關及其工作人員，違反本辦法規定，不履行或者不正確履行農村村民住房建設管理職責的，由本級人民政府、上級主管部門或者監察機關責令改正；情節嚴重的，對負有責任的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十一條 未依法取得鄉村建設規劃許可證或者未按照鄉村建設規劃許可證的規定進行建設的，由鄉鎮人民政府按照《中華人民共和國城鄉規劃法》的有關規定處理。
第四十二條 村民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建設住房的，由縣（區）農業農村主管部門按照《中華人民共和國土地管理法》的有關規定處理。
建房超過本辦法規定宅基地面積部分，多占的土地按照非法占用土地處理。
新建房屋竣工后，不按規定拆除原有房屋、退還原有宅基地的，按照非法占用土地處理。
第四十三條 村民建房的工程質量和施工安全不符合有關法律、法規和規章規定的，由縣（區）住房和城鄉建設主管部門按照有關規定處理。
第六章 附則
第四十四條 江東新區、市高新區管理委員會對農村村民住房建設的管理職責，由市人民政府另行規定。
縣（區）人民政府可以根據本辦法，制定本行政區域農村村民住房建設管理實施細則。
第四十五條 本辦法自2020年6月1日起施行。之前市人民政府頒布的關于農村宅基地和村民住房建設管理規定與本辦法不一致的，以本辦法為準。
