浙江省紹興市人大常委會(huì)

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紹興市物業(yè)管理?xiàng)l例
發(fā)布日期：2023-06-06 瀏覽次數(shù)：22013 字號(hào)：[ 大 中 小 ]


紹興市第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)

公 告



第5號(hào)



2023年4月28日紹興市第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議通過(guò)的《紹興市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改〈紹興市物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》，已于2023年5月26日經(jīng)浙江省第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三次會(huì)議批準(zhǔn)，現(xiàn)予公布，自公布之日起施行。







紹興市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)

2023年6月2日





浙江省人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)

關(guān)于批準(zhǔn)《紹興市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改〈紹興市物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》的決定



（2023年5月26日浙江省第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三次會(huì)議通過(guò)）



根據(jù)《中華人民共和國(guó)立法法》第八十一條第一款規(guī)定，浙江省第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三次會(huì)議對(duì)紹興市第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議通過(guò)的《紹興市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改〈紹興市物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》進(jìn)行了審議，現(xiàn)決定予以批準(zhǔn)，由紹興市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公布施行。



紹興市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)

關(guān)于修改《紹興市物業(yè)管理?xiàng)l例》的決定



紹興市第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議決定對(duì)《紹興市物業(yè)管理?xiàng)l例》作如下修改：

一、增加一款，作為第十一條第四款：“物業(yè)管理區(qū)域達(dá)到成立業(yè)主大會(huì)法定條件但建設(shè)單位、業(yè)主均未提出申請(qǐng)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)指導(dǎo)業(yè)主成立籌備組，籌備成立業(yè)主大會(huì)。”

二、將第十六條第三款修改為：“業(yè)主大會(huì)成立但未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，籌備組可以改設(shè)為物業(yè)管理委員會(huì)，依法向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理物業(yè)管理委員會(huì)備案手續(xù)。物業(yè)管理委員會(huì)按照管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則履行職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)管理委員會(huì)自業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生并備案之日起停止履行職責(zé)，辦理移交手續(xù)后解散。”

三、刪去第十七條第二款第三項(xiàng)、第三十八條第二款。

本決定自公布之日起施行。

《紹興市物業(yè)管理?xiàng)l例》根據(jù)本決定作相應(yīng)修改并對(duì)條文順序作相應(yīng)調(diào)整，重新公布。



紹興市物業(yè)管理?xiàng)l例

（2020年10月21日紹興市第八屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十三次會(huì)議審議通過(guò) 2020年11月27日浙江省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十五次會(huì)議批準(zhǔn) 根據(jù)2023年4月28日紹興市第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議決定修改 2023年5月26日浙江省第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三次會(huì)議批準(zhǔn)修改決定）



目 錄



第一章　總　則

第二章　業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

第三章　前期物業(yè)管理

第四章　物業(yè)管理服務(wù)

第五章　物業(yè)使用和維護(hù)

第六章　法律責(zé)任

第七章　附　則



第一章　總　則



第一條　為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人和其他當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條　本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理工作，適用本條例。

第三條　業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)依照《中國(guó)共產(chǎn)黨章程》建立黨的基層組織，在社區(qū)黨組織的領(lǐng)導(dǎo)下開(kāi)展活動(dòng)，發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用。

第四條　市和縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)規(guī)劃和基層治理體系，對(duì)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開(kāi)展物業(yè)管理活動(dòng)提供人員和經(jīng)費(fèi)保障，建立物業(yè)管理區(qū)域行政執(zhí)法協(xié)調(diào)機(jī)制和物業(yè)管理糾紛化解處理工作機(jī)制，制定實(shí)施物業(yè)管理扶持政策，推動(dòng)物業(yè)管理健康發(fā)展。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府具體負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)業(yè)主大會(huì)成立以及業(yè)主委員會(huì)的選舉工作，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，調(diào)處物業(yè)管理糾紛，并協(xié)助有關(guān)行政主管部門(mén)開(kāi)展物業(yè)管理監(jiān)督工作。

第五條　市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理和指導(dǎo)工作，開(kāi)展物業(yè)管理信用評(píng)價(jià)，制定和推行業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約和臨時(shí)管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同和前期物業(yè)服務(wù)合同、承接查驗(yàn)協(xié)議等示范文本，組織物業(yè)管理業(yè)務(wù)培訓(xùn)，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)工作，履行法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)工作。

發(fā)展和改革、公安、自然資源和規(guī)劃、消防救援、市場(chǎng)監(jiān)督管理、人民防空、綜合行政執(zhí)法等其他部門(mén)按照各自職責(zé)依法開(kāi)展相關(guān)監(jiān)督管理工作，及時(shí)處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。

第六條　居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，協(xié)助有關(guān)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好物業(yè)管理工作，引導(dǎo)業(yè)主參與支持物業(yè)管理，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)推進(jìn)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)。

第七條　市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建設(shè)統(tǒng)一的物業(yè)管理電子信息平臺(tái)，用于物業(yè)交付統(tǒng)計(jì)、業(yè)主意見(jiàn)征求和投票、物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用狀況公示、物業(yè)服務(wù)規(guī)范和物業(yè)服務(wù)成本監(jiān)測(cè)信息公告、物業(yè)管理法律法規(guī)和政策咨詢(xún)、物業(yè)糾紛投訴處理等相關(guān)事項(xiàng)。

縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依托物業(yè)管理電子信息平臺(tái)對(duì)物業(yè)服務(wù)人的基本情況、服務(wù)情況、投訴舉報(bào)情況等事項(xiàng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，定期開(kāi)展物業(yè)服務(wù)人服務(wù)質(zhì)量滿(mǎn)意度測(cè)評(píng)，落實(shí)物業(yè)服務(wù)人及其項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用管理制度，健全物業(yè)服務(wù)評(píng)價(jià)體系，實(shí)行信用記分管理。信用評(píng)價(jià)結(jié)果依法與招投標(biāo)管理、日常監(jiān)督檢查、激勵(lì)性評(píng)價(jià)等掛鉤。滿(mǎn)意度測(cè)評(píng)結(jié)果和信用評(píng)價(jià)結(jié)果應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開(kāi)。

業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人可以利用物業(yè)管理電子信息平臺(tái)開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)工作。使用平臺(tái)進(jìn)行投票決策的，應(yīng)當(dāng)依法保障投票人的權(quán)利。

市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)管理電子信息平臺(tái)的使用和管理制度，維護(hù)平臺(tái)正常運(yùn)行，保障業(yè)主隱私和平臺(tái)信息數(shù)據(jù)安全。自然資源和規(guī)劃、市場(chǎng)監(jiān)督管理、綜合行政執(zhí)法等有關(guān)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)配合提供物業(yè)管理相關(guān)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和信息，發(fā)揮數(shù)據(jù)集成效應(yīng)。

第八條　自然資源和規(guī)劃行政主管部門(mén)確定物業(yè)項(xiàng)目宗地規(guī)模和用途應(yīng)當(dāng)便利物業(yè)管理，在物業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審時(shí)征求住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域劃分的意見(jiàn)。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)載入建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的總平面圖，并向社會(huì)公布。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域范圍向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并在物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同中載明。

已投入使用、尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，由物業(yè)所在地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府并征求居（村）民委員會(huì)意見(jiàn)后劃分；對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行調(diào)整的，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)相關(guān)業(yè)主同意。

第九條　按照本條例有關(guān)規(guī)定必須向全體業(yè)主公布、公示、公告的事項(xiàng)，業(yè)主大會(huì)籌備組、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人或者建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)職責(zé)和規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置、物業(yè)管理電子信息平臺(tái)和業(yè)主互聯(lián)網(wǎng)群組等予以發(fā)布。公布、公示、公告時(shí)間不得少于五個(gè)工作日。



第二章　業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)



第十條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。

業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)全體業(yè)主有關(guān)物業(yè)管理的合法權(quán)益，履行法律、法規(guī)規(guī)定的職責(zé)。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論或者書(shū)面、網(wǎng)絡(luò)征求意見(jiàn)的形式。

第十一條　物業(yè)管理區(qū)域達(dá)到成立業(yè)主大會(huì)法定條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出報(bào)告，并報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的資料。

業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理區(qū)域已具備成立業(yè)主大會(huì)法定條件的，可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自收到報(bào)告或者申請(qǐng)之日起六十日內(nèi)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組（以下簡(jiǎn)稱(chēng)籌備組），籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

物業(yè)管理區(qū)域達(dá)到成立業(yè)主大會(huì)法定條件但建設(shè)單位、業(yè)主均未提出申請(qǐng)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)指導(dǎo)業(yè)主成立籌備組，籌備成立業(yè)主大會(huì)。

第十二條　籌備組成員由業(yè)主代表，建設(shè)單位代表，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表，居（村）民委員會(huì)代表組成。建設(shè)單位未派員參加的，不影響籌備組成立。業(yè)主代表人數(shù)不少于籌備組人數(shù)的二分之一，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起三日內(nèi)將成員的基本情況及聯(lián)系方式等信息予以公告。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。

第十三條　籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作：

（一）確認(rèn)并依法公示業(yè)主人數(shù)、業(yè)主姓名以及所擁有的專(zhuān)有部分面積；

（二）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、形式和內(nèi)容；

（三）草擬業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約；

（四）依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；

（五）制定業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員候選人產(chǎn)生辦法，并確定候選人名單；

（六）制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；

（七）召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員的候選人名單由籌備組依照本條例第十七條、第二十二條規(guī)定的資格條件和禁止行為進(jìn)行資格審查與確定。物業(yè)所在地居（村）民委員會(huì)或者十名以上業(yè)主聯(lián)名可以向籌備組推薦候選人，業(yè)主可以向籌備組自薦。

本條第一款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前公告。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。

第十四條　籌備組應(yīng)當(dāng)根據(jù)示范文本草擬管理規(guī)約，其內(nèi)容主要包括：

（一）物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)、管理；

（二）物業(yè)管理區(qū)域各項(xiàng)秩序和環(huán)境衛(wèi)生的管理；

（三）房屋外觀的維護(hù)；

（四）物業(yè)服務(wù)人的選聘、物業(yè)費(fèi)的確定和收付方式；

（五）共有收益的管理和使用；

（六）業(yè)主的相關(guān)義務(wù)以及違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)。

管理規(guī)約的內(nèi)容及其表決程序應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)規(guī)定，并在提交業(yè)主大會(huì)討論前征求縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)意見(jiàn)。

第十五條　首次業(yè)主大會(huì)籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位按照物業(yè)總建筑面積每平方米一元且總額不少于五萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋竣工驗(yàn)收備案前，將籌備經(jīng)費(fèi)存入物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以競(jìng)爭(zhēng)性方式選擇產(chǎn)生的銀行賬戶(hù)。

籌備經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立建賬、專(zhuān)款專(zhuān)用。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)后，籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督，結(jié)余部分的使用由業(yè)主大會(huì)決定。

因建設(shè)單位歇業(yè)、破產(chǎn)或者系老舊小區(qū)等原因?qū)е率状螛I(yè)主大會(huì)籌備經(jīng)費(fèi)無(wú)法收取的，由縣（市、區(qū)）人民政府財(cái)政經(jīng)費(fèi)予以保障。

第十六條　首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)自籌備組成立之日起九十日內(nèi)召開(kāi)，表決通過(guò)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約，成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議未能表決通過(guò)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約的，籌備組的工作期限延長(zhǎng)九十日；到期仍未表決通過(guò)的，籌備組予以解散，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)業(yè)主另行成立籌備組籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)成立但未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，籌備組可以改設(shè)為物業(yè)管理委員會(huì)，依法向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理物業(yè)管理委員會(huì)備案手續(xù)。物業(yè)管理委員會(huì)按照管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則履行職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)管理委員會(huì)自業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生并備案之日起停止履行職責(zé)，辦理移交手續(xù)后解散。

第十七條　業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并具有完全民事行為能力，遵守法律法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，熱心公益，責(zé)任心強(qiáng)，有一定組織協(xié)調(diào)能力。

業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員的職務(wù)因任期屆滿(mǎn)終止。業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員具有下列情形之一的，其職務(wù)終止，由業(yè)主委員會(huì)予以公告；經(jīng)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促仍不公告的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府予以公告：

（一）失去本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主資格的；

（二）喪失或者部分喪失民事行為能力，或者因重大疾病、被依法限制人身自由等原因而無(wú)法履行職責(zé)的；

（三）以書(shū)面方式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的；

（四）無(wú)正當(dāng)理由連續(xù)兩次缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，或者不履行業(yè)主委員會(huì)成員職責(zé)的；

（五）拒不執(zhí)行有關(guān)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府關(guān)于本物業(yè)管理區(qū)域的整改要求或者人民法院判決裁定的；

（六）有本條例第二十二條規(guī)定的行為之一的；

（七）管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)終止的，應(yīng)當(dāng)在三日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交業(yè)主委員會(huì)。

第十八條　業(yè)主委員會(huì)由五至十一名單數(shù)委員組成，設(shè)主任一名、副主任一至二名。鼓勵(lì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的中國(guó)共產(chǎn)黨黨員積極參選業(yè)主委員會(huì)成員，支持符合條件的黨的基層組織和居（村）民委員會(huì)的負(fù)責(zé)人及委員通過(guò)規(guī)定程序擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)主任、副主任和委員。

業(yè)主大會(huì)可以選舉業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員，候補(bǔ)委員人數(shù)不得超過(guò)業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)的百分之五十，其選舉產(chǎn)生規(guī)則、任職資格和職務(wù)終止規(guī)則與委員相同。業(yè)主委員會(huì)委員出現(xiàn)空缺時(shí)，由候補(bǔ)委員按照得票多少依次遞補(bǔ)。

業(yè)主委員會(huì)主任、副主任的委員職務(wù)依照本條例第十七條規(guī)定終止的，其職務(wù)自然終止。業(yè)主委員會(huì)重新推選主任或者副主任。

業(yè)主大會(huì)可以決定給予業(yè)主委員會(huì)成員適當(dāng)補(bǔ)貼、聘請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)工作人員。

第十九條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，依法向物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)辦理業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)備案手續(xù)。備案資料齊全的，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在五個(gè)工作日內(nèi)出具業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的備案證明，并告知街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法刻制業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)印章，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立賬戶(hù)。

第二十條　業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)履行以下職責(zé)：

（一）起草年度資金收支方案，公布收支情況；

（二）擬訂共有物業(yè)及其收益的管理使用辦法草案；

（三）組織籌集和監(jiān)督使用物業(yè)維修資金；

（四）擬訂物業(yè)服務(wù)人選聘方案，物業(yè)服務(wù)的事項(xiàng)、質(zhì)量要求以及收費(fèi)方案或者其他公攤費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)方案；

（五）督促業(yè)主、物業(yè)使用人支付物業(yè)費(fèi)；

（六）監(jiān)督和保障物業(yè)服務(wù)人履行合同，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，調(diào)解物業(yè)管理糾紛；

（七）配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及居（村）民委員會(huì)做好物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設(shè)工作；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立健全檔案、財(cái)務(wù)和印章管理制度，加強(qiáng)會(huì)議記錄、共有物業(yè)檔案、會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、財(cái)務(wù)報(bào)表等有關(guān)文件及印章的管理，自覺(jué)接受業(yè)主監(jiān)督。

第二十一條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則制定業(yè)主委員會(huì)會(huì)議制度。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任或受主任委托的副主任召集，召開(kāi)會(huì)議必須有半數(shù)以上委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)全體委員半數(shù)以上同意。出席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的候補(bǔ)委員，不具有表決權(quán)。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議可以邀請(qǐng)物業(yè)所在地居（村）民委員會(huì)派員列席，也可以邀請(qǐng)業(yè)主旁聽(tīng)。業(yè)主委員會(huì)委員不得委托他人出席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議因召集人無(wú)正當(dāng)理由不召集而無(wú)法召開(kāi)的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定一名委員召集和主持。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在作出決定之日起三日內(nèi)將會(huì)議情況以及決定事項(xiàng)公示，并告知物業(yè)所在地居（村）民委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)在職權(quán)范圍內(nèi)作出的決定，對(duì)所有業(yè)主具有法律約束力。

第二十二條　業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員不得有下列行為：

（一）不執(zhí)行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)決定，阻撓、妨礙業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)行使職權(quán)和物業(yè)服務(wù)人履行合同；

（二）虛構(gòu)、篡改、隱匿、毀棄物業(yè)管理活動(dòng)中形成的文件資料；

（三）拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)的文件資料，妨礙業(yè)主委員會(huì)換屆交接工作；

（四）擅自使用業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章；

（五）未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)與物業(yè)服務(wù)人簽訂、變更物業(yè)服務(wù)合同；

（六）挪用、侵占業(yè)主共有物業(yè)及其收益或者擅自以業(yè)主共有物業(yè)及其收益設(shè)定擔(dān)保；

（七）索取、收受物業(yè)服務(wù)人或者與其履職有利害關(guān)系的其他單位和個(gè)人的財(cái)物或者利益；

（八）參與物業(yè)服務(wù)人的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

（九）違法泄露業(yè)主信息；

（十）侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。

第二十三條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)公示下列信息，并接受業(yè)主查詢(xún)和監(jiān)督：

（一）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約；

（二）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定；

（三）物業(yè)服務(wù)合同；

（四）物業(yè)維修資金的籌集、使用情況；

（五）占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地設(shè)置停車(chē)位的情況以及其他共有物業(yè)的使用和收益情況；

（六）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況；

（七）業(yè)主委員會(huì)組成人員及工作人員聯(lián)系方式等其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的事項(xiàng)。

業(yè)主對(duì)共有收益收支、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)行經(jīng)費(fèi)有異議的，經(jīng)人數(shù)占比五分之一以上的業(yè)主聯(lián)名，可以提議業(yè)主大會(huì)表決后，委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)。審計(jì)費(fèi)用從共有收益中列支。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以建立統(tǒng)一會(huì)計(jì)委托代理制度，加強(qiáng)對(duì)共有收益的收支、保值增值以及業(yè)主委員會(huì)運(yùn)行經(jīng)費(fèi)使用的監(jiān)管。

第二十四條　業(yè)主委員會(huì)每屆任期三年至五年，具體任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則作出約定。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在任期屆滿(mǎn)六十日前組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉，并書(shū)面報(bào)告街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)派員指導(dǎo)。

業(yè)主委員會(huì)不按期組織換屆選舉或者業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時(shí)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)成立換屆小組，指導(dǎo)業(yè)主參照本條例第十二條、第十三條有關(guān)規(guī)定進(jìn)行換屆選舉。換屆小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會(huì)不得就選聘、解聘物業(yè)服務(wù)人等共同決定事項(xiàng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議。



第三章　前期物業(yè)管理



第二十五條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷(xiāo)售備案前，通過(guò)物業(yè)管理電子信息平臺(tái)發(fā)布前期物業(yè)招標(biāo)公告，公開(kāi)選聘前期物業(yè)服務(wù)人。物業(yè)服務(wù)人投標(biāo)人少于三個(gè)或者物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積小于四萬(wàn)平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)同意，建設(shè)單位可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)人。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)人約定前期物業(yè)服務(wù)的啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)，用于物業(yè)管理辦公用房裝修、辦公設(shè)施以及相關(guān)設(shè)備購(gòu)置等。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)公示啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)的使用情況，退出物業(yè)管理項(xiàng)目時(shí)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將結(jié)余的啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)、物業(yè)管理辦公用房、辦公設(shè)施設(shè)備移交給業(yè)主委員會(huì)。

第二十六條　物業(yè)交付使用十五日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)下，邀請(qǐng)業(yè)主參加，與選聘的物業(yè)服務(wù)人完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)，確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，并向業(yè)主公開(kāi)查驗(yàn)結(jié)果。

物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)載明物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問(wèn)題、解決問(wèn)題的方法和時(shí)限、違約責(zé)任等事項(xiàng)。承接查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行整改。

在承接查驗(yàn)過(guò)程中，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)人不得有惡意串通、弄虛作假等共同侵害業(yè)主利益的行為。

第二十七條　前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限尚未屆滿(mǎn)，但業(yè)主大會(huì)已按規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)人的，自業(yè)主委員會(huì)與新選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限屆滿(mǎn)，成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)選聘物業(yè)服務(wù)人；已符合法定成立條件但未成立業(yè)主大會(huì)的，籌備組應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主依法共同決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人，由籌備組中的業(yè)主代表或者建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同；不符合法定成立條件的，建設(shè)單位可以決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

第二十八條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不少于建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積千分之七的比例配置物業(yè)管理用房，其中辦公用房比例不得少于千分之三且建筑面積不少于五十平方米，經(jīng)營(yíng)用房比例不得少于千分之四。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，按照不少于建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積千分之三的比例配置物業(yè)管理辦公用房。自然資源和規(guī)劃行政主管部門(mén)批建為商業(yè)或者辦公用途的地下部分建筑面積計(jì)入地上總建筑面積的計(jì)算基數(shù)。

物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)相對(duì)集中配置在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)便利處，并具備通水、通電、通風(fēng)、采光、衛(wèi)生等基本使用功能和辦公條件；設(shè)置在住宅樓內(nèi)的，應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立通道。

物業(yè)管理用房的面積和具體位置應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案審查時(shí)征求縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)的意見(jiàn)，在審定的建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案中確定，不得任意調(diào)整。

第二十九條　新建物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，安防設(shè)施、快遞寄存、電動(dòng)自行車(chē)集中充電、生活垃圾分類(lèi)收集及大件、園林、裝修（建筑）垃圾投放收集等設(shè)施，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)項(xiàng)目同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步交付；規(guī)劃車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)配建電動(dòng)汽車(chē)充電設(shè)施或者預(yù)留建設(shè)安裝條件。



第四章　物業(yè)管理服務(wù)



第三十條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。

業(yè)主大會(huì)可以決定采用依法招標(biāo)或者協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務(wù)人。采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)人的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將二至三家備選的物業(yè)服務(wù)人的基本情況、擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同主要內(nèi)容以及其他物業(yè)服務(wù)人未入選的理由予以公示，并提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)依法決定。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內(nèi)將物業(yè)服務(wù)合同副本報(bào)送物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)備案。備案機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將備案結(jié)果和物業(yè)服務(wù)合同副本轉(zhuǎn)送相關(guān)的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居（村）民委員會(huì)。

第三十一條　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù)，并遵守下列規(guī)定：

（一）提供的物業(yè)服務(wù)符合相應(yīng)的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范；

（二）及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全、合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)；

（三）聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的意見(jiàn)和建議，及時(shí)答復(fù)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)情況提出的詢(xún)問(wèn)，改進(jìn)和完善服務(wù)；

（四）發(fā)現(xiàn)違法行為的，及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門(mén)報(bào)告并協(xié)助處理；

（五）對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行勸阻、制止，并及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)；

（六）對(duì)物業(yè)服務(wù)期間因改造、維修、養(yǎng)護(hù)有關(guān)物業(yè)或者配置固定設(shè)施設(shè)備而形成的相關(guān)資料，應(yīng)當(dāng)建檔保存；

（七）接受住房和城鄉(xiāng)建設(shè)等行政主管部門(mén)、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督，并配合做好社區(qū)建設(shè)相關(guān)工作；

（八）履行排查安全隱患等法律、法規(guī)明確的其他職責(zé)。

突發(fā)事件應(yīng)對(duì)期間，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)落實(shí)各級(jí)政府應(yīng)急指令、應(yīng)急措施，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法予以配合。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)為物業(yè)服務(wù)人提供必要的物資支持，并給予相應(yīng)的補(bǔ)助。

第三十二條　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)如實(shí)公示、及時(shí)更新下列信息，并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告：

（一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和工作人員的姓名、照片、聯(lián)系方式以及物業(yè)服務(wù)投訴電話；

（二）物業(yè)服務(wù)的事項(xiàng)、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及履行情況；

（三）電梯、消防等設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)單位的名稱(chēng)、資質(zhì)、聯(lián)系方式、維保方案和應(yīng)急處置方案等；

（四）上一年度公共水電費(fèi)用分?jǐn)偳闆r、受委托管理的共有收益收支與物業(yè)維修資金使用情況；

（五）業(yè)主進(jìn)行房屋裝飾裝修活動(dòng)的情況；

（六）其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。

業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容提出異議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。

第三十三條　物業(yè)服務(wù)人不得有下列行為：

（一）未按約定并公示的價(jià)格擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，重復(fù)收取物業(yè)費(fèi)和物業(yè)服務(wù)保證金、押金；

（二）挪用、侵占或者擅自處分業(yè)主共有物業(yè)及其收益；

（三）對(duì)共有物業(yè)或者物業(yè)專(zhuān)有部分實(shí)施停止供水、供電、供熱、供燃?xì)獾却胧��?br>
（四）泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)；

（五）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

第三十四條　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)九十日前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議對(duì)物業(yè)服務(wù)人的續(xù)聘、另聘作出決定。決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿(mǎn)前與原物業(yè)服務(wù)人重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同；決定另聘的，按照本條例第三十條的規(guī)定進(jìn)行，并提前六十日書(shū)面通知原物業(yè)服務(wù)人，合同另有約定的除外。

物業(yè)服務(wù)人決定在合同期限屆滿(mǎn)后不再提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿(mǎn)九十日前書(shū)面通知業(yè)主委員會(huì)，同時(shí)告知物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居（村）民委員會(huì)。合同對(duì)通知期限另有約定的，從其約定。

第三十五條　原物業(yè)服務(wù)人退出物業(yè)管理區(qū)域時(shí)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房、相關(guān)設(shè)施設(shè)備以及法律法規(guī)規(guī)定的物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料交還給業(yè)主委員會(huì)、自行管理的執(zhí)行人，并共同對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯、消防、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀給予確認(rèn)。因未盡管理義務(wù)造成電梯、消防、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備無(wú)法正常使用的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)組織修復(fù)或者承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

在另聘的物業(yè)服務(wù)人或者自行管理的執(zhí)行人接管之前，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)依法繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，維持物業(yè)管理區(qū)域正常秩序。原物業(yè)服務(wù)人不得隱匿、轉(zhuǎn)移、毀損有關(guān)財(cái)物和資料，不得拒絕退出物業(yè)管理區(qū)域，不得阻撓新物業(yè)服務(wù)人進(jìn)場(chǎng)服務(wù)。

第三十六條　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則，由物業(yè)服務(wù)合同雙方參考有關(guān)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范等因素在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)費(fèi)包括電梯和消防設(shè)施維修維護(hù)、公共水電等費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)列明具體費(fèi)用和標(biāo)準(zhǔn)。前期物業(yè)服務(wù)實(shí)行指導(dǎo)價(jià)的，按國(guó)家、省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

市住房和建設(shè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同相關(guān)部門(mén)制定物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，并每三年至少組織一次評(píng)估，根據(jù)評(píng)估情況及時(shí)調(diào)整、公布。

縣（市、區(qū)）發(fā)展和改革部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同本級(jí)住房和建設(shè)行政主管部門(mén)每三年發(fā)布或者調(diào)整物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則。

第三十七條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)下，按照物業(yè)服務(wù)合同組織業(yè)主開(kāi)展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核評(píng)價(jià)。

第三十八條　已竣工但尚未出售或者尚未交付給買(mǎi)受人的物業(yè)，其物業(yè)費(fèi)由建設(shè)單位全額交納。已交付使用的物業(yè)，其物業(yè)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)支付物業(yè)費(fèi)，不得以房屋空置、開(kāi)發(fā)建設(shè)存在遺留問(wèn)題、未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)等為由拒絕支付。

第三十九條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)經(jīng)常聽(tīng)取、收集業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的意見(jiàn)建議，及時(shí)與物業(yè)服務(wù)人磋商、溝通，解決物業(yè)服務(wù)過(guò)程中發(fā)生的問(wèn)題。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以指導(dǎo)、及時(shí)幫助，調(diào)處當(dāng)事人難以自行協(xié)商解決的糾紛。

第四十條　業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭凶孕泄芾淼模瑧?yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)作出決定：

（一）自行管理的執(zhí)行人；

（二）自行管理的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用和期限；

（三）聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的方案；

（四）其他有關(guān)自行管理的內(nèi)容。

電梯、消防、安防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理維護(hù)。

第四十一條　縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)制定老舊小區(qū)物業(yè)整治改造計(jì)劃，完善配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，改善老舊小區(qū)綜合環(huán)境和物業(yè)管理?xiàng)l件。

老舊小區(qū)未實(shí)施物業(yè)管理的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)提供衛(wèi)生保潔、秩序維護(hù)等必要的物業(yè)服務(wù)，所需費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定和老舊小區(qū)物業(yè)整治改造計(jì)劃要求，組織推動(dòng)老舊小區(qū)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，實(shí)施物業(yè)管理。



第五章　物業(yè)使用和維護(hù)



第四十二條　業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約的規(guī)定，按照規(guī)劃用途合理、安全使用物業(yè)。

禁止在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)施下列行為：

（一）損壞或者違法改變房屋主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)，違法挖掘地下空間；

（二）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物, 擅自改變房屋外立面或者在外墻上開(kāi)門(mén)窗；

（三）將無(wú)防水要求的房間、陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶(hù)的臥室、起居室（廳）、書(shū)房、廚房上方；

（四）損壞、挪用或者擅自拆除、停用公共消防和人防設(shè)施、器材，妨礙疏散通道、安全出口暢通，占用消防車(chē)通道和消防登高場(chǎng)地；

（五）毀壞或者擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共綠地、公共道路和其他共有部分；

（六）擅自利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)；

（七）擅自拆改管道、煙道設(shè)施，擅自改動(dòng)、接駁共用管線；

（八）違規(guī)私拉電線、電纜為電動(dòng)車(chē)輛充電；

（九）違反國(guó)家規(guī)定，制造、儲(chǔ)存、使用、處置爆炸性、毒害性、放射性、腐蝕性物質(zhì)或者傳染病病原體等危險(xiǎn)物質(zhì)；

（十）從建筑物中向外拋擲物品;

（十一）裝修房屋未按照規(guī)定作業(yè)時(shí)間進(jìn)行或者產(chǎn)生超標(biāo)噪聲、粉塵等；

（十二）未按規(guī)定分類(lèi)投放生活垃圾，任意堆放雜物、排放污水和油煙廢氣、露天焚燒；

（十三）擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途，將車(chē)棚、車(chē)庫(kù)、儲(chǔ)物間改為居住場(chǎng)所或者生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；

（十四）違反規(guī)定出租房屋;

（十五）違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物；

（十六）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生前款規(guī)定行為的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失。行為人拒不履行相關(guān)義務(wù)的，有關(guān)當(dāng)事人可以向相關(guān)行政主管部門(mén)報(bào)告或者投訴，行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法處理。

第四十三條　業(yè)主或者物業(yè)使用人在房屋裝飾裝修開(kāi)工前，應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修方案報(bào)送物業(yè)服務(wù)人；未選聘物業(yè)服務(wù)人的，應(yīng)當(dāng)報(bào)送物業(yè)所在地居（村）民委員會(huì)。

物業(yè)服務(wù)人或者居（村）民委員會(huì)收到裝飾裝修方案后，應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的禁止行為、注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。

物業(yè)服務(wù)人、居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行巡查，業(yè)主、物業(yè)使用人或者裝飾裝修施工人員應(yīng)當(dāng)予以配合。

第四十四條　市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)既有住宅加裝電梯工作的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，制定年度實(shí)施計(jì)劃，屬于老舊小區(qū)的應(yīng)當(dāng)納入綜合改造規(guī)劃，并采取土地、資金等要素支持，推進(jìn)物業(yè)共用設(shè)施完善，提升業(yè)主生活品質(zhì)。

既有住宅加裝電梯應(yīng)當(dāng)符合規(guī)劃、建設(shè)、特種設(shè)備、消防等方面的法律法規(guī)、安全技術(shù)規(guī)范以及標(biāo)準(zhǔn)要求。具體辦法由市人民政府制定。

第四十五條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃車(chē)位、車(chē)庫(kù)，滿(mǎn)足業(yè)主需要后仍有空余的，可以臨時(shí)按月出租給物業(yè)管理區(qū)域外的其他單位和個(gè)人。

建設(shè)單位預(yù)售或者現(xiàn)售房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)將其有權(quán)出售、附贈(zèng)、出租的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的數(shù)量、價(jià)格予以公示。

第四十六條　占用業(yè)主共有的道路或者其他共有場(chǎng)地設(shè)置的停車(chē)位，屬于全體業(yè)主共同所有，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定可以收取停車(chē)費(fèi)。公安、自然資源和規(guī)劃、消防救援等部門(mén)和機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)停車(chē)位的劃定、警示標(biāo)志設(shè)置等予以指導(dǎo)。

第四十七條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分戶(hù)計(jì)量裝置或者入戶(hù)端口以外部分的供水、供電、供熱、供燃?xì)狻⑼ㄐ拧⒂芯�電視等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線，經(jīng)相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位、建設(shè)單位共同驗(yàn)收合格后，移交給相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位負(fù)責(zé)管理。建設(shè)單位或前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)將相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的技術(shù)資料移交給相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位。

本條例施行前，已成立業(yè)主大會(huì)的物業(yè)管理區(qū)域，由業(yè)主委員會(huì)會(huì)同建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人按照前款規(guī)定負(fù)責(zé)辦理移交手續(xù)；未實(shí)施物業(yè)管理已交付使用的物業(yè)管理區(qū)域，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)參照前款規(guī)定組織辦理移交手續(xù)。

相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位應(yīng)當(dāng)依照各自職責(zé)承擔(dān)已移交的相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新和改造，發(fā)生的費(fèi)用在企業(yè)成本中列支，不得從物業(yè)費(fèi)和物業(yè)維修資金中列支。專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行費(fèi)用由業(yè)主共同分擔(dān)。

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