江西省人民政府

江西省農村村民自建房管理辦法

(2023年9月28日江西省人民政府令第262號公布 自2023年11月1日起施行)


第一章 總 則



第一條 為了加強農村村民自建房的管理，保障農村住房建設質量安全，提升農村住房品質，根據有關法律、法規規定，結合我省實際，制定本辦法。

第二條 本省行政區域內集體土地上的農村村民（以下簡稱村民）自建房的建設和安全管理適用本辦法。

本辦法所稱村民自建房，是指村民在宅基地上建設的自住房屋，包括新建、改建、擴建、翻建的住宅。

本辦法所稱農村宅基地，是指村民用來建造住宅及其附屬設施的集體建設用地，包括住房、附屬用房、庭院和圍墻等用地。

第三條 村民自建房應當遵循規劃先行、一戶一宅、保護耕地、節約用地、因地制宜、保障安全的原則，體現當地歷史文化、地域特色、傳統民居和鄉村風貌。

第四條 縣級以上人民政府應當加強對本行政區域內村民自建房管理的領導，將農村住房建設納入國土空間規劃，建立村民自建房管理工作協調機制，明確有關部門職責分工，建立村民自建房信息共享機制，將所需工作經費納入本級財政預算。適時開展聯合檢查，并指導和支持鄉鎮人民政府開展村民自建房管理和服務工作。

鄉鎮人民政府負責本行政區域內村民自建房管理服務工作，明確鄉鎮村民自建房具體管理機構和審批、規劃、質量安全等具體責任人員，根據法律、法規授權和依法賦權、委托，實施村民自建房有關行政審批和綜合執法。

第五條 縣級以上人民政府自然資源主管部門負責在國土空間規劃中統籌安排農村宅基地用地規模和布局，依法開展農用地轉用、規劃許可、農村房地一體不動產登記等監督管理服務工作。

縣級以上人民政府農業農村主管部門負責農村宅基地監督管理有關工作，建立健全宅基地管理制度，指導閑置宅基地和閑置住宅利用，指導已賦權的鄉鎮人民政府查處有關宅基地違法行為。

縣級以上人民政府住房城鄉建設主管部門牽頭負責村民自建房建設質量安全管理工作，加強對鄉鎮人民政府開展村民自建房建設質量安全管理的技術指導，規范農村房屋安全鑒定管理，組織編制、推廣使用農村住房設計通用圖集，組織鄉村建設工匠培訓和管理。

縣級以上人民政府林業主管部門負責農村宅基地建房使用林地的管理，指導鄉鎮人民政府依法辦理農村宅基地建房使用林地手續，加強宅基地建房使用林地的監管。

縣級以上人民政府市場監督管理主管部門負責生產、銷售環節建筑材料產品質量的監督管理，依法發布不合格建材信息。

縣級以上人民政府公安、民政、生態環境、交通運輸（公路）、水利、文化旅游、應急管理等部門按照各自職責，負責村民自建房相關工作。

第六條 鼓勵村民委員會和農村集體經濟組織擬定有村民自建房自治管理內容的村規民約，按民主程序討論通過后實施。村民委員會和農村集體經濟組織引導村民依法依規開展自建房活動，指導村民辦理相關審批手續;對自建房過程中的違法行為及時勸阻，并向鄉鎮人民政府報告；可以明確村協管員、網格員，協助開展村民自建房管理和服務工作。

鼓勵通過村民理事會的形式發揮民主議事功能，對村民自建房進行自治管理。



第二章 規劃和用地



第七條 編制鄉鎮國土空間規劃、村莊規劃時，應當依據縣級以上國土空間總體規劃，統籌考慮土地利用、產業發展、居民點布局、鄉村建設、防災減災、生態保護和歷史文化傳承、村民意愿等因素，依法合理安排宅基地用地規模和布局。

第八條 村民自建房選址應當符合鄉鎮國土空間規劃、村莊規劃，充分利用原有的宅基地、村內空閑地和荒山、荒坡，禁止占用永久基本農田和生態保護紅線內區域，嚴格控制占用耕地、生態公益林地、天然林林地和自然濕地，避開地質災害易發區、河道行洪區等危險區域，禁止高陡切坡建房及無防護措施切坡建房，不得在法律、法規規定的禁止建設區域選址建設住宅。

第九條 村民自建房用地依法實行計劃管理，縣級以上人民政府應當按照國家規定安排新增建設用地計劃指標，對符合條件的村民自建房用地計劃指標予以保障。

第十條 村民一戶只能擁有一處宅基地，自建住房不得超過《江西省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》規定的用地面積標準和省人民政府規定的建筑面積、建筑層數。

人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區，縣級人民政府在充分尊重農村村民意愿的基礎上，可以采取集中統建、多戶聯建等方式保障村民實現戶有所居。

第十一條 村莊規劃應當延續具有歷史風貌和傳統文化傳承的村莊街巷肌理和建筑布局，鼓勵村民自建房與當地傳統民居風格相協調，弘揚傳統建筑文化，將傳統建造技藝與建筑新技術、新工藝、新材料相結合。鼓勵發展裝配式建筑，建設功能現代、結構安全、成本經濟、綠色環保，并與鄉村環境相協調的宜居住房。



第三章 批準和建設



第十二條 鄉鎮人民政府應當公示村莊規劃，以及宅基地審批和村民建房相關規劃許可的申請條件、審批程序、審批結果、投訴舉報方式等事項，接受群眾監督。

第十三條 在城鎮開發邊界內集體土地上申請宅基地建房的，依據國土空間詳細規劃辦理規劃許可等相關手續，法律、法規另有規定的，從其規定。

在城鎮開發邊界外集體土地上申請宅基地建房的，應當符合當地村莊規劃的要求，未編制村莊規劃的應當符合縣或者鄉鎮國土空間規劃管理規定，按照本辦法第十四條、第十五條的規定辦理鄉村建設規劃許可和農村宅基地批準。

核發鄉村建設規劃許可證,應當符合依法批準的村莊規劃或者縣、鄉鎮國土空間規劃管理規定。

第十四條 村民申請宅基地建房的，應當以戶為單位向農村集體經濟組織提出申請，提交有關材料。沒有設立農村集體經濟組織的，村民應當向所在的村民小組或者村民委員會提出申請。

第十五條 農村集體經濟組織或者村民小組、村民委員會收到村民提交的申請材料，應當按照規定程序進行集體討論并公示后，報鄉鎮人民政府審核批準。

收到申請材料后，鄉鎮村民自建房管理機構應當組織現場勘查，并依法對申請材料的真實性、完整性、合法性進行審查。審查通過的，鄉鎮人民政府依法批準建房申請，并按照規定辦理鄉村建設規劃許可證和農村宅基地批準書,繪制宅基地坐標平面位置圖；審查未通過的，及時告知申請人依法不予批準的理由。

涉及占用農用地的，應當依法先行辦理農用地轉用審批。涉及交通、水利、通訊、電力等設施依法需要征求意見的，鄉鎮人民政府應當依法征求相關部門的意見。

除不可抗力等原因外，經批準的宅基地，兩年不建住宅的，原批準文件失效。確需使用的，依法重新報批。

鄉鎮人民政府應當在便民服務中心設立村民建房申請受理窗口，引導村民選用農村住房設計通用圖集，方便村民辦理手續。

第十六條 鄉鎮人民政府應當建立村民自建房管理臺賬，歸檔留存有關資料，并將建房信息及相關情況及時報送縣級人民政府農業農村、自然資源、住房城鄉建設等主管部門。

第十七條 村民自建房設計應當注重建筑質量安全，并符合當地相關規劃的風貌管控要求，建設二層及以上的村民自建房應當選用政府免費提供的農村住房設計通用圖集，或者委托具有相應資質的設計單位進行設計。

第十八條 縣級以上人民政府住房城鄉建設主管部門對鄉村建設工匠免費提供專業技能、安全知識等培訓，發放培訓合格證書，建立鄉村建設工匠名錄并向社會公布，為村民建房提供技術支撐。

第十九條 住房城鄉建設主管部門應當會同市場監督管理主管部門制定村民建房合同示范文本并推廣使用，鄉鎮人民政府應當引導建房村民參照合同示范文本與施工單位或者鄉村建設工匠簽訂書面合同，約定雙方權利義務，明確施工安全和房屋質量責任。

第二十條 建房施工前，鄉鎮村民自建房管理機構應當組織人員現場釘樁放線。村民自建房從鄉村建設工匠名錄中選擇工匠，或者委托具有相應資質的施工單位施工。鄉村建設工匠或者施工單位（以下統稱施工方）應當按照建房審批文件、設計圖紙、施工技術標準和操作規程施工。

施工方應當做好施工現場安全防護工作，防止發生安全事故，建房村民應當協助配合。鼓勵建房村民、施工方購買雇主責任險、意外傷害險等保險。

第二十一條 村民自建房建設應當使用符合國家標準的建筑材料、建筑構配件和設備。

施工方應當協助建房村民選用合格的建筑材料、建筑構配件和設備，不得偷工減料。建房村民要求使用不合格的建筑材料、建筑構配件和設備的，施工方應當勸阻、拒絕并及時報告鄉鎮人民政府。

第二十二條 鄉鎮人民政府應當組織開展村民自建房施工現場日常檢查，懸掛建房公示牌，核查是否按照批準面積、規劃許可、設計圖紙等要求進行施工，是否采取安全生產防護措施，及時發現、制止和查處違法違規行為，相關行為人和單位應當支持配合。村民委員會可以組織開展村民自建房施工現場檢查，發現違法違規行為的，予以勸阻；勸阻無效的，應當及時報告鄉鎮人民政府。

施工中發生事故的，建房村民和施工方應當立即開展救援，鄉鎮人民政府應當及時組織救援并依法上報。

第二十三條 村民自建房竣工后，鄉鎮人民政府應當組織相關部門，實地核實房屋是否符合經依法審批的用地、規劃和房屋設計要求。對符合要求的，出具農村宅基地和建房（規劃許可）驗收意見表。

建房村民負責組織施工方對自建房進行竣工驗收；委托設計、監理的，設計、監理單位或者人員也應當參加竣工驗收。縣級人民政府住房城鄉建設主管部門和其他相關部門應當依據職責，為村民自建房驗收免費提供技術服務，或者指導鄉鎮人民政府免費提供技術服務。

第二十四條 村民自建房竣工后，憑農村宅基地和建房（規劃許可）驗收意見表向所在地不動產登記機構申請辦理不動產登記。

縣級不動產登記機構應當將登記窗口延伸至鄉鎮便民服務中心，方便村民辦理登記。

第二十五條 村民符合條件經批準異地建房的，應當將原宅基地退回農村集體經濟組織。農村集體經濟組織利用閑置宅基地和閑置農房應當充分尊重村民意愿，優先用于村民居住和公益事業。



第四章 安全管理



第二十六條 村民自建房產權人依法對其房屋質量安全負主體責任，設計、施工、材料供應等單位或者個人分別依法承擔相應的質量和安全責任。縣級以上人民政府有關主管部門依法對其職責范圍內的村民自建房質量安全負監督指導管理責任，鄉鎮人民政府依法對村民自建房建設和安全負屬地管理責任。

第二十七條 各級人民政府及有關部門應當建立常態化村民自建房安全排查工作機制，重點對以下房屋進行排查：

（一）發生爆炸、火災、沉降、垮塌、撞擊等突發事件可能影響房屋安全的；

（二）發生地震、氣象災害、地質災害等自然災害可能影響房屋安全的；

（三）村民委員會認為存在安全隱患，提出申請的。

經排查發現存在安全隱患的村民自建房，鄉鎮人民政府按照屬地管理原則及時組織安全鑒定，縣級以上人民政府住房城鄉建設主管部門應當提供相應技術支持。

第二十八條 村民自建房經鑒定為危險房屋的，房屋安全鑒定機構應當將房屋安全鑒定報告及時送達委托人,并及時向房屋所在地鄉鎮人民政府報告，鄉鎮人民政府收到報告后及時向縣級人民政府住房城鄉建設主管部門報告。鄉鎮人民政府應當自收到房屋安全鑒定報告之日起三個工作日內,向房屋使用安全責任人發出風險告知書,提出對危險房屋的處置建議，督促房屋使用安全責任人采取維修加固、拆除等解危措施。有垮塌危險的，房屋使用安全責任人應當立即停止使用并組織人員撤離。

第二十九條 利用村民自建房從事生產經營活動的，產權人或者經營管理者在辦理相關經營許可、開展經營活動前，應當依法取得房屋安全鑒定合格證明，經鑒定為危險房屋的不得用于生產經營，鑒定機構應當對鑒定報告的真實性和準確性負責。擅自改擴建或者更改承重結構的村民自建房，不得用于生產經營活動。用作生產經營的村民自建房應當符合生產經營場所依法應當具備的消防安全標準，并不得占用、堵塞疏散通道和安全出口。

村民自建房用于生產經營的，產權人和經營管理者應當嚴格落實安全責任，定期開展安全自查，及時消除事故隱患。

第三十條 村民自建房使用安全責任人不得實施下列影響房屋使用安全的行為：

（一）擅自更改建筑主體和承重結構；

（二）超過原設計標準增加房屋使用荷載；

（三）安裝危及房屋結構安全的設施設備；

（四）違法存放爆炸性、放射性、腐蝕性、毒害性等危險物品；

（五）在房屋周邊容易造成地質災害風險隱患的山體開挖坡腳；

（六）其他違反法律、法規規定的危害房屋使用安全的行為。



第五章 法律責任



第三十一條 對在農村宅基地和村民自建房審批、監管、執法過程中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、收受賄賂、侵害村民合法權益的公職人員，依法給予處分。

第三十二條 在鄉、村莊規劃區內未依法取得規劃許可或者未按照規劃許可的規定建住宅的，由鄉鎮人民政府依照《中華人民共和國城鄉規劃法》的規定責令停止建設、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

村民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建住宅的，或者超過規定標準多占土地建住宅的，依照《中華人民共和國土地管理法》的規定責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

第三十三條 法律、法規對村民自建房管理另有規定的，從其規定。



第六章 附 則



第三十四條 本辦法自2023年11月1日起施行。