廣州市舊村莊舊廠房舊城鎮改造實施辦法
廣州市舊村莊舊廠房舊城鎮改造實施辦法
廣東省廣州市人民政府
廣州市舊村莊舊廠房舊城鎮改造實施辦法
廣州市人民政府令
第208號
《廣州市舊村莊舊廠房舊城鎮改造實施辦法》已經2024年3月15日市人民政府第16屆64次常務會議討論通過，現予以公布，自2024年5月15日起施行。
市 長：孫志洋
2024年4月8日
廣州市舊村莊舊廠房舊城鎮改造實施辦法
第一章 總 則
第一條 為了加強舊村莊、舊廠房、舊城鎮（以下統稱“三舊”）改造管理，提高節約集約用地水平，優化空間結構，完善城市功能，傳承歷史文化，優化產業結構，改善人居環境，促進經濟社會高質量發展，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》《廣東省舊城鎮舊廠房舊村莊改造管理辦法》等有關規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區域內的“三舊”改造項目及其監督管理等活動。
前款所稱的“三舊”改造項目是指在本辦法實施前已批復方案或者已引入合作企業的，以及其他經市人民政府確定的“三舊”改造項目。
第三條 “三舊”改造應當遵循政府引導、市場運作、統籌規劃、分類施策、合理補償、尊重歷史、共建共享的原則。
第四條 市人民政府負責統籌全市“三舊”改造工作。市城市更新領導機構負責研究審議“三舊”改造工作涉及的重大事項。
市住房城鄉建設行政主管部門負責組織、協調和管理“三舊”改造工作，并組織實施本辦法。
市規劃和自然資源部門負責“三舊”改造規劃和用地管理工作。
市發展改革、工業和信息化、財政、生態環境、交通運輸、水務、農業農村、文化廣電旅游、地方金融管理、城市管理綜合執法、林業園林、稅務等部門在各自職責范圍內做好“三舊”改造相關工作。
第五條 區人民政府是本轄區內“三舊”改造工作的第一責任主體，負責統籌推進本轄區內“三舊”改造工作，組織基礎數據調查，編制、審核改造計劃和相關方案，組織開展搬遷安置、建設管理等工作，維護社會穩定。
區人民政府指定的部門負責組織本轄區內的“三舊”改造具體實施工作。
第六條 “三舊”改造包括下列類型：
（一）全面改造，是指以拆除新建方式對“三舊”用地進行再開發，或者對“三舊”用地實施生態修復、土地復墾；
�。ǘ┪⒏脑�，是指在維持現狀建設格局基本不變的前提下，以建筑局部拆建、改變功能、整飾修繕、完善公共設施和消防設施等方式對“三舊”用地進行整治提升；
�。ㄈ┗旌细脑欤侵溉娓脑旌臀⒏脑煜嘟Y合的類型。
第七條 政府、原權利主體以及其他市場主體可以作為改造主體實施“三舊”改造。
國有企業、集體經濟組織或者其他公有經濟成分占主導地位的原權利主體選擇合作改造主體，應當采用招標、掛牌等公開方式。法律、法規以及國家和省另有規定的，從其規定。
“三舊”改造項目范圍內的土地或者地上建筑物、構筑物涉及不同權利主體的，應當通過收購歸宗、作價入股或者權益轉移等方式形成單一改造主體。
第八條 “三舊”改造應當按照規定開展歷史文化遺產調查評估，編制歷史文化遺產調查評估保護專章，加強歷史文化遺產的保護和合理利用，維護城市脈絡肌理，傳承和弘揚優秀歷史文化，促進城鄉建設與歷史文化協調發展。
第九條 “三舊”改造應當加強城市綠化和樹木保護工作，按照規定編制樹木保護專章，最大限度避免占用綠地、遷移和砍伐樹木；無法避免的，應當在樹木保護專章中提出保護利用方案。
第十條 “三舊”改造應當遵循節約集約用地、節能節水、低碳環保的原則，落實海綿城市建設要求，推廣使用新技術、新工藝、新材料和新設備，按照綠色發展的要求進行綠色建筑建設和既有建筑綠色改造，營造宜居環境。
第十一條 本市建立健全“三舊”改造公眾參與機制，依法保障權利主體、利害關系人和社會公眾在“三舊”改造過程中的知情權、參與權、表達權和監督權。
本市建立健全“三舊”改造咨詢機制，根據項目實際需要，邀請有關專家、人大代表、政協委員和公眾代表參與項目的評審、論證、咨詢等活動。
第十二條 “三舊”改造可以多渠道籌集資金來源，包括：
�。ㄒ唬┲醒搿⑹〖壯a助資金；
（二）市、區財政投入的“三舊”改造資金；
�。ㄈ﹨⑴c改造的市場主體投入的“三舊”改造資金；
（四）原權利主體自籌的“三舊”改造資金；
�。ㄎ澹┢渌弦幎ǖ馁Y金。
市、區人民政府每年可以安排一定資金，用于“三舊”改造涉及的城市基礎設施、保障性住房項目建設等，統籌不同“三舊”改造項目之間的經濟平衡。
第十三條 市住房城鄉建設行政主管部門應當建立常態的基礎數據調查制度和基礎數據庫，區人民政府負責基礎數據調查、核查等工作。
“三舊”改造前期應當開展土地、房屋、人口、經濟、產業、文化遺存、古樹名木、公共服務設施及市政基礎設施等現狀基礎數據的調查工作。具體基礎數據調查、管理和利用按照有關規定執行。
市住房城鄉建設行政主管部門應當建立基礎數據共享和交換機制，各有關部門應當按照職責提供和更新數據，促進數據資源共享利用。
第二章 規劃管理
第十四條 “三舊”改造應當以國土空間規劃為基本依據，不得違背國土空間規劃的強制性內容，堅持國土空間規劃的統籌引領和剛性管控，精準配置空間資源，提供產業發展空間，配建公共服務設施。
國土空間詳細規劃是“三舊”改造項目規劃許可、改造實施的法定依據。
第十五條 市級國土空間總體規劃應當明確“三舊”改造的總體目標、規模和分區分類策略等。
區級國土空間總體規劃應當落實市級國土空間總體規劃關于“三舊”改造的要求，細化分區分類策略，提出重要的公共服務設施和市政基礎設施規劃布局要求。
第十六條 市規劃和自然資源部門可以結合實際需要，以國土空間總體規劃為基礎，組織編制市級“三舊”改造專項規劃，報市人民政府批準后納入國土空間規劃“一張圖”系統。
市級“三舊”改造專項規劃應當明確本市“三舊”改造的實施目標和規模、分區分類實施策略、正負面清單以及分步推進時序安排等，并與國土空間詳細規劃做好銜接。
第十七條 市規劃和自然資源部門負責統籌組織編制“三舊”改造單元詳細規劃，對改造目標、改造類型、區域統籌等提出具體要求。
“三舊”改造單元詳細規劃應當明確改造單元的主導屬性、用地功能布局、總建設量、產業發展和建設量占比、城市設計、歷史文化遺產保護、公共服務設施和市政基礎設施用地配套規定，以及規劃地塊的用地性質、容積率、綠地率等內容。
“三舊”改造單元詳細規劃實行單元、地塊分層分級管控。
第十八條 “三舊”改造單元詳細規劃經市規劃委員會審議通過后，由市規劃和自然資源部門報市人民政府批準。
經批準的“三舊”改造單元詳細規劃的修改、局部調整和技術修正，按照有關規定辦理。
市規劃和自然資源部門應當定期組織有關部門和專家對“三舊”改造單元詳細規劃實施情況進行評估。
第十九條 符合以下情形之一的“三舊”改造項目，可以在資源環境可承載并保障空間品質的前提下，按照規定給予容積率獎勵：
�。ㄒ唬o償將符合規定的土地提供給政府儲備的；
�。ǘ└哂谝幎藴侍峁┕卜⻊赵O施用地的；
�。ㄈ⿲v史文化保護作出貢獻的。
第二十條 “三舊”改造單元詳細規劃明確的建設量較項目自身實際改造建設量有節余的，應當由市、區人民政府統籌安排，優先用于保障性住房項目、歷史文化遺產保護利用項目、老舊小區改造項目、區域公共服務設施配建、“三舊”改造異地平衡等。
第三章 計劃和方案
第二十一條 市住房城鄉建設行政主管部門負責組織編制“三舊”改造項目中長期建設計劃�！叭f”改造項目中長期建設計劃應當依據國土空間規劃劃定改造實施片區，指導項目實施，明確重點項目和項目實施時序。
第二十二條 市住房城鄉建設行政主管部門應當將“三舊”改造項目納入城市更新項目儲備庫，編制項目年度計劃，并實施動態、聯動管理。
“三舊”改造項目納入項目儲備庫后，相關的片區策劃方案編制與審核、基礎數據調查與核查、引入合作企業、項目實施方案編制與審核等前期工作按照有關規定開展；符合條件的，可按程序納入項目年度計劃。
第二十三條 劃定“三舊”改造實施片區的區域，市住房城鄉建設行政主管部門或者區人民政府應當按照有關技術規范，組織編制片區策劃方案，明確片區范圍、發展策略、產業方向、改造類型和模式、利益平衡、實施時序等內容，統籌協調成片連片改造。
片區策劃方案應當在提交城市更新領導機構審議前進行專家論證、公眾參與、征求意見等工作；涉及國土空間詳細規劃調整的，在片區策劃方案審定前應當完成國土空間詳細規劃調整審批。
經審定的片區策劃方案需調整的，應當報原審定機關審定。
第二十四條 區人民政府應當依據國土空間詳細規劃、片區策劃方案，按照有關技術規范，組織編制項目實施方案。
項目實施方案應當在提交城市更新領導機構審議前進行專家論證、公眾參與和征求意見等工作；經城市更新領導機構審議通過，并經有權限的機關批復后作為項目實施的依據。項目實施方案批復應當在政府門戶網站上公布。
經審定的項目實施方案需調整的，應當報原審定機關審定；但同時符合以下情形的，可以由區人民政府按程序審定：
�。ㄒ唬┎簧婕皣量臻g詳細規劃修改；
�。ǘ┎辉黾悠瑓^策劃方案確定的復建安置總面積；
（三）不減少由市人民政府分配的節余建筑面積及用地。
第二十五條 “三舊”改造項目涉及土地征收的，區人民政府應當按規定開展征收土地預公告、土地現狀調查及結果確認、社會穩定風險評估、征地補償安置公告、辦理補償登記、簽訂征地補償安置協議等征地前期工作。
前款規定的征地前期工作可以與項目實施方案編制、審批、實施同步進行。
第二十六條 本市建立“三舊”改造多項目聯動改造機制，老舊小區改造項目、歷史文化遺產保護利用項目、特殊控制區內改造項目可與其他全面改造項目組合，統一規劃、實施、運營。
第二十七條 片區策劃方案和項目實施方案可以同步編制，同步聯審，同步提交城市更新領導機構審定。
第二十八條 本市建立“三舊”改造項目退出機制，加強項目的時限管理。
項目實施方案批復規定的時限屆滿，舊村莊、舊城鎮改造項目未達到補償安置協議簽約要求，舊廠房改造項目未完成協議簽訂或者辦理土地出讓手續的，其項目實施方案需要報有權限的機關重新審定和批復。
因政策調整、規劃調整、重大公共事件等客觀原因造成前款規定情況的，可以在項目實施方案批復規定的時限屆滿前，向原批復機關申請延期。
第四章 用地管理
第二十九條 市、區人民政府應當依據國土空間規劃，綜合運用“三舊”改造、土地管理、規劃管理等公共政策，推動土地整備，實現土地資源空間重組、產權重構和利益共享，盤活存量低效建設用地。
涉及土地整備的“三舊”改造項目，應當由區人民政府組織編制土地整備專章，按程序納入“三舊”改造單元詳細規劃、片區策劃方案和項目實施方案。
第三十條 “三舊”改造項目涉及將省“三舊”改造地塊數據庫范圍內的“三舊”用地與其他建設用地實施置換，或者以復墾方式與本項目范圍內非建設用地實施置換的，置換后的地塊按照規定納入省“三舊”改造地塊數據庫；原地塊不再屬于“三舊”用地。
第三十一條 區人民政府指定的部門負責按照“三舊”用地審批相關規定組織報批材料，經區人民政府審核同意后按程序報有批準權的機關批準。
涉及集體土地完善征收、舊村莊集體建設用地轉為國有建設用地、“三地”及其他用地辦理征收手續的，由區人民政府按照本辦法第二十五條規定開展征收土地前期工作。
已批準完善歷史用地征收手續的用地，憑項目實施方案批復完善供地手續后申辦后續報建審批手續，參照本市申請使用建設用地政策辦理。已批準完善集體建設用地手續的用地，在改造前需要按照規定移交經營性用地或者抵扣經濟發展留用地指標，但納入舊村莊全面改造的除外。
納入項目年度計劃的“三舊”改造項目，涉及使用新增建設用地指標的，由區人民政府按程序申報納入年度土地利用計劃。
第三十二條 “三舊”改造項目供地應當以單宗或者區片市場評估價為基礎，綜合考慮改造主體承擔的改造成本后按照程序確定政府應當計收的土地出讓金。
“三舊”改造成本包括前期費用、拆除臨遷費用、補償安置費用、搬遷獎勵以及公共設施建設支出等實際發生的費用。
第三十三條 “三舊”改造項目需要收回集體土地使用權，符合法定情形的，農村集體經濟組織可以依法收回集體土地使用權，并按規定對集體土地使用權人給予適當補償。
經依法批準收回集體土地使用權后，原集體土地使用權人在規定期限屆滿后拒不交回的，由負責組織實施“三舊”改造的區人民政府依法予以處理；經處理仍無法收回的，申請人民法院按照國家有關規定強制執行。人民法院強制執行時，負責組織實施“三舊”改造的區人民政府應當予以支持協助。
第三十四條 “三舊”改造項目范圍內，已簽訂補償安置協議并已依法補償的不動產，原權利主體或者其委托的主體應當依法申請辦理原不動產權利注銷登記。補償安置協議對辦理原不動產權利注銷登記已有約定的，按照約定辦理，但不得違反法律、法規的強制性規定。
國有土地上房屋征收決定、集體土地征收決定、拒不交回集體土地使用權的處理決定生效后，區人民政府書面通知不動產登記機構辦理原不動產權利注銷登記之前，應當足額支付或者足額提存公證補償費用。
權利主體或者其委托的主體可以憑身份證明、補償安置協議、分家析產協議等資料依法辦理安置房分戶相關不動產登記手續。
第五章 監督管理
第三十五條 市住房城鄉建設行政主管部門對各區“三舊”改造工作推進情況實行動態監管和協調，負責制定項目監管工作細則、監管協議指導范本，匯總審核各區改造成效統計數據，對全市“三舊”改造項目動態巡查抽查、考評。
市住房城鄉建設行政主管部門建立“三舊”改造重點項目建設實施情況的定期考核通報制度，重點考核常態化工作機制建設、“三舊”改造資金使用、年度改造目標完成量、改造項目批后監管措施等內容，將考核結果作為項目年度計劃編制和財政投入的“三舊”改造資金分配的重要依據。
第三十六條 區人民政府負責本轄區內項目實施監管工作，具體監管合作企業引入、項目進度、配套建設與移交、復建安置資金、財政資金使用情況、相關表決情況、社會風險防范等內容。
除政府作為改造主體的項目以外，區人民政府應當與“三舊”改造項目改造主體簽訂監管協議，明確具體監管措施及改造主體責任。
改造主體未按照批準的項目實施方案推進實施的，區人民政府應當督促改造主體整改，根據“三舊”改造項目實際進行處置。
第三十七條 除由政府征收儲備的“三舊”改造項目外，涉及復建安置的“三舊”改造項目，應當開設復建安置資金監管賬戶，由區“三舊”改造部門與開戶銀行、改造主體等主體簽訂復建安置資金監管協議，對資金的使用進行監管，確保�？顚Ｓ谩�
復建安置資金包括復建物業建造費用、臨時安置補助費用、停產停業補助費用、拆卸和搬遷補助費用、市政基礎設施建設費用和配套公共服務設施建設費用等。復建安置資金應當足額繳存，可以采用無條件銀行履約保函加現金方式繳存。
復建安置資金具體監管辦法由市住房城鄉建設行政主管部門另行制定。
第三十八條 “三舊”改造工作應當先補償、后搬遷，先行啟動安置房建設，及時妥善做好搬遷安置工作。改造主體依據補償安置協議給予足額補償后，原權利主體應當在補償安置協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。
任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使搬遷。
第三十九條 “三舊”改造應當統籌做好水、電、氣、排污、環衛、通訊等公共服務設施和市政基礎設施建設，解決區域水浸隱患，實現“雨污分流”和“三線”下地。
“三舊”改造項目改造范圍內由改造主體負責的公共服務設施和市政基礎設施未在規定的時限內啟動建設，除安置房外，其他建設項目不得啟動。
第四十條 任何單位和個人不得借“三舊”改造之機違法用地或者違法建設。
各區人民政府應當建立長效機制，嚴厲查處借“三舊”改造之機進行違法用地或者違法建設的行為，杜絕新增違法用地、違法建設。
第四十一條 行政機關及其工作人員違反本辦法規定，不依法履行職責的，由有權機關責令改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十二條 相關單位和個人在開展“三舊”改造意愿調查和征集、土地及建筑物核查、“三舊”改造計劃申報、“三舊”改造規劃編制與審批等“三舊”改造工作中，有欺詐、脅迫、虛構事實、侵害個人隱私、泄漏商業秘密、偽造或者變造文件、散布虛假信息、受賄、行賄等行為的，由相關部門依法查處；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六章 附 則
第四十三條 本辦法下列用語的含義：
�。ㄒ唬叭f”改造，是指對納入省“三舊”改造地塊數據庫的“三舊”用地進行再開發、復墾修復或者綜合整治的活動�！叭f”改造項目納入本市城市更新統籌管理。
邊角地、夾心地、插花地和其他用地，經批準后可以納入“三舊”改造項目進行整體利用。
�。ǘ叭亍�，是指符合國土空間詳細規劃但單個地塊無法單獨出具規劃要點、無法單獨標圖入庫，因成片改造需要與主體地塊一并納入改造項目進行整體利用，累計面積不超過主體地塊總面積一定比例的邊角地、夾心地、插花地。
邊角地，是指被“三舊”用地與建設規劃邊沿或者線性工程控制用地邊沿分隔的地塊。
夾心地，是指被“三舊”用地包圍或者夾雜于其中的地塊。
插花地，是指與“三舊”用地形成交互楔入狀態的地塊。
（三）其他用地，是指除“三地”以外，在舊村莊改造項目中，位于該村集體權屬范圍內、符合國土空間詳細規劃、無法單獨標圖入庫，因成片改造需要與主體地塊一并納入改造項目進行整體利用的地塊。
�。ㄋ模藞D入庫，是指對符合條件、擬納入“三舊”改造項目進行整體利用的地塊，在國土空間規劃“一張圖”上逐塊標繪，納入國土空間基礎信息平臺統一管理，形成“三舊”改造地塊數據庫。
�。ㄎ澹┰瓩嗬黧w，包括“三舊”用地及其地上、地下建筑物、構筑物的所有權人、使用權人，以及按照有關規定處理后的實際用地人。
（六）公共設施，包括基礎設施、公共服務設施、公共安全設施等。
第四十四條 本辦法自2024年5月15日起施行。
