安徽省安慶市人大常委會

安徽省人民代表大會常務委員會關于批準《安慶市住宅小區物業管理條例》的決議



（2023年12月28日安徽省第十四屆人民代表大會常務委員會第六次會議通過）



安徽省第十四屆人民代表大會常務委員會第六次會議審查了《安慶市住宅小區物業管理條例》，決定予以批準，由安慶市人民代表大會常務委員會公布施行。



安慶市住宅小區物業管理條例



（2023年10月26日安慶市第十八屆人民代表大會常務委員會第十三次會議通過 2023年12月28日安徽省第十四屆人民代表大會常務委員會第六次會議批準）



第一條 為了規范住宅小區物業管理活動，維護物業管理中各方主體的合法權益，營造良好的生活環境，根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》和有關法律、行政法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條 本條例適用于本市行政區域內的住宅小區物業管理活動及其監督管理。

第三條 住宅小區物業管理應當遵循黨建引領、政府監管、業主自治、屬地管理、專業服務、科技支撐的原則。

第四條 市、縣（市）、區人民政府應當加強對住宅小區物業管理工作的領導，落實物業管理保障措施，提高物業管理和服務水平；建立聯席會議制度，協調解決物業管理重大問題。

安慶經濟技術開發區、安慶高新技術產業開發區管理委員會應當在各自職責范圍內依法做好住宅小區物業管理相關工作。

第五條 市物業管理行政主管部門負責本行政區域內住宅小區物業管理活動的監督管理，并應當做好下列工作：

（一）制定并組織實施物業管理相關政策措施；

（二）指導縣（市）、區依法開展物業管理相關工作；

（三）指導、監督建筑物及其附屬設施的維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；

（四）建立物業管理信用檔案；

（五）指導、監督物業服務行業協會開展行業自律和服務工作；

（六）指導制定管理規約、業主大會議事規則、物業服務合同、承接查驗協議、房屋裝飾裝修管理服務協議等示范文本；

（七）法律、法規規定的其他工作。

第六條 縣（市）、區物業管理行政主管部門負責轄區內住宅小區物業管理活動的監督管理，并應當做好下列工作：

（一）指導鄉鎮人民政府、街道辦事處依法開展物業管理相關工作；

（二）負責物業管理區域的劃分；

（三）監督、管理專項維修資金的使用；

（四）采集、查驗物業服務企業信用信息，建立相關物業管理檔案；

（五）建立住宅小區物業管理投訴處理機制；

（六）指導、監督物業管理招投標活動；

（七）組織開展物業管理相關工作人員的培訓；

（八）法律、法規規定的其他工作。

第七條 市、縣（市）、區人民政府相關部門和機構應當按照各自職責，做好下列工作：

（一）發展改革部門負責住宅小區前期物業公共服務收費政府指導價標準的制定、調整、發布工作；

（二）市場監督管理部門負責對住宅小區電梯等特種設備安全的監督檢查工作，以及查處違反市場監督管理法律法規的違法行為；

（三）公安機關負責監督指導物業服務企業做好物業管理區域內安全防范工作，依法處置物業管理區域內車輛通行時發生的事故，依法查處打擊物業管理服務中的違法犯罪行為；

（四）消防救援機構依法履行消防管理職責，指導、督促相關部門依法開展消防檢查工作，依法受理、查處違反消防法律法規的違法行為；

（五）生態環境部門負責依法查處物業管理區域及其周邊的工業生產經營噪聲、污水和廢氣超標等違反環保法律、法規的行為；

（六）自然資源和規劃部門負責審查物業管理區域內物業服務用房的規劃情況、物業管理區域內公共配套服務用房的規劃情況；

（七）城市管理部門負責對小區占用和毀壞綠地、違規燃放煙花爆竹、違法建設等行為的查處；

（八）司法行政部門負責指導物業矛盾調解、化解糾紛；

（九）其他相關部門應當按照各自職責做好住宅小區物業管理活動的相關監督管理工作。

第八條 鄉鎮人民政府、街道辦事處負責轄區內物業管理活動的指導、協調和監督，并做好下列工作：

（一）指導、協調業主大會的成立、業主委員會的選舉、換屆，指導和監督業主大會、業主委員會依法履行職責；

（二）指導、監督轄區內物業服務項目的移交和接管；

（三）定期會商研究處理突出的物業矛盾，調處矛盾糾紛；

（四）協調和監督小區物業管理；

（五）法律、法規規定的其他工作。

村（居）民委員會應當協助鄉鎮人民政府、街道辦事處開展物業管理相關工作。

第九條 業主在物業管理活動中享有以下權利：

（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；

（二）依法提議召開業主大會，參與制定和修改管理規約、業主大會議事規則；

（三）向業主委員會、物業服務企業、有關管理部門提出意見建議；

（四）參加業主大會，行使表決權，推選業主代表和業主委員會委員，并享有被推選權；

（五）依法享有物業管理區域公共收益、車位出租和出售情況等應當公開事項的知情權、監督權；

（六）勸阻、制止、投訴、舉報物業管理區域內發生的違法犯罪行為；

（七）法律、法規規定的其他權利。

第十條 業主在物業管理活動中履行以下義務：

（一）遵守物業服務合同約定、管理規約、業主大會議事規則，執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（三）按照國家有關規定交納專項維修資金；

（四）按照物業服務合同約定交納物業服務費用；

（五）配合、支持物業服務企業、有關部門開展應急管理活動；

（六）按照不動產權屬證書載明用途使用物業；

（七）法律、法規規定的其他義務。

第十一條 首次業主大會會議的籌備經費由建設單位按照物業總建筑面積每平方米零點三元且總額不少于兩萬元，最高不超過十萬元的標準承擔。無法由建設單位承擔的，由縣（市）、區人民政府負責。

建設單位應當在住宅小區竣工驗收備案前，將籌備經費存入鄉鎮人民政府、街道辦事處指定的銀行賬戶。

第十二條 在業主委員會、物業服務企業中，根據中國共產黨章程的規定設立中國共產黨的組織。

鼓勵和支持符合條件的中國共產黨黨員、人大代表、政協委員、民主黨派人士等業主積極參選業主委員會委員。

第十三條 業主委員會委員不得有下列行為：

（一）阻撓、妨礙業主大會行使職權，拒絕執行業主大會決定；

（二）打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴人、舉報人；

（三）虛構、篡改、隱匿、毀棄或者拒絕、拖延提供物業管理有關文件、資料；

（四）損毀共用設施設備，違法搭建，破壞房屋外觀和承重結構，擅自改變物業使用性質；

（五）向業主、物業服務企業銷售商品、承攬業務，謀取不當利益；

（六）騙取、挪用、侵占專項維修資金或者公共收益；

（七）索取或者收受建設單位、物業服務企業、維修保養等單位或者有利害關系的業主提供的財物或者其他利益；

（八）泄露業主信息或者將業主信息用于與物業管理無關的活動；

（九）違反法律、法規或者侵害業主合法權益的其他行為。

業主委員會委員有前款規定行為之一的，可以由業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定終止委員資格。

第十四條 實行業主委員會工作報告、履職評估和業主委員會委員履職承諾制度。

鄉鎮人民政府、街道辦事處可以指導業主對業主委員會工作與履職情況進行評估，并將評估結果在物業管理區域內顯著位置公示。

第十五條 實行業主委員會換屆和業主委員會主任離任審計制度。

鄉鎮人民政府、街道辦事處應當指導和監督業主委員會主任離任審計工作，審計結果應當予以公示。

業主委員會可以委托第三方機構實施審計。

五分之一以上戶數的業主聯名要求審計的事項，鄉鎮人民政府、街道辦事處應當組織實施專項審計。

審計費用在住宅小區公共收益中支出。無公共收益或者公共收益不足的，鄉鎮人民政府、街道辦事處應當給予適當補助。

第十六條 市、縣（市）、區人民政府應當加強對老舊住宅小區的改造。

鄉鎮人民政府、街道辦事處應當組織老舊住宅小區業主成立業主大會，由業主大會決定選聘物業服務企業或者由業主自行管理物業；決定選聘物業服務企業的，應當及時引入物業服務企業。

第十七條 物業管理區域內有下列情形之一的，鄉鎮人民政府、街道辦事處可以組織成立物業管理委員會，臨時代替業主委員會開展住宅小區物業管理工作。

（一）老舊小區不具備成立業主大會條件；

（二）具備成立業主大會條件，但確有困難未成立的；

（三）業主大會成立后，未能選舉產生業主委員會的。

物業管理委員會由鄉鎮人民政府、街道辦事處、村（居）民委員會、公安派出所、建設單位、業主代表等七人以上單數組成，其中業主代表不少于二分之一。

物業管理委員會暫時代行業主委員會職責，組織業主決定物業管理事項，推動業主大會、業主委員會成立。業主大會選舉產生業主委員會后，物業管理委員會自行解散。

物業管理委員會的任期一般不超過三年。

第十八條 縣（市）、區物業管理行政主管部門、鄉鎮人民政府、街道辦事處指導和監督新建物業開展物業交付承接查驗。業主代表可以參與，并對承接查驗結果簽字確認。承接查驗不合格的，縣（市）、區物業管理行政主管部門應當責令建設單位限期整改。

前期物業服務企業自簽訂物業承接協議起三日內，應當將承接查驗情況和承接協議予以公示，公示期不少于三十日。前期物業服務企業應當自承接物業后三十日內將有關資料抄送物業所在地縣（市）、區物業管理行政主管部門。

物業服務企業應當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案，并妥善保管。

第十九條 業主可以委托物業服務企業管理或者自行管理物業。

業主依法決定對物業管理區域實施自行管理的，按照國家、省有關規定執行；國家、省未有規定的，參照本條例有關規定執行。但電梯、消防等有特定要求的設施設備，應當委托專業機構進行維修和養護。

鼓勵老舊小區對多層建筑進行加裝電梯等適老化改造。

電梯更新按照國家、省和市有關規定執行。

第二十條 鼓勵物業服務企業提供維修、家政等便民服務，并與業主協商制定統一的價格標準，在物業管理區域內顯著位置公示。

物業服務企業提供的增值物業服務項目不得損害業主公共利益、不得損害他人合法權益、不得違背公序良俗。

第二十一條 物業服務企業應當嚴格按照國家有關物業服務規范和標準，以及物業服務合同提供服務：

（一）加強物業共用部位、共用設施設備運行狀況的日常檢查；

（二）對物業共用部位、共用設施設備運行狀況于每年第四季度向業主委員會書面報告，并在物業管理區域內顯著位置公告；

（三）落實安全防范措施，做好物業管理區域內的安全防范工作；

（四）突發事件應對期間，按照要求服從政府統一指揮，在街道辦事處、鄉鎮人民政府指導下積極配合居民委員會、村民委員會開展工作，依法落實應急預案和各項應急措施。

業主、物業使用人對人身、財產安全有特殊保護要求的，由業主、物業使用人與物業服務企業另行約定。

物業服務企業人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，但不得侵害業主、物業使用人的合法權益。

物業服務企業未履行物業服務合同義務或者履行合同義務不符合約定，導致業主、物業使用人人身、財產受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

第二十二條 物業服務企業應當遵守法律、法規和物業服務合同的約定并提供相應的服務，不得有下列行為：

（一）違反物業服務合同約定擅自提高物業服務收費標準、降低物業服務標準或者增加收費項目；

（二）未經業主大會同意或者違反物業服務合同約定，擅自處分屬于業主共有的財產；

（三）采取停止供電、供水、供熱、供燃氣，改換門禁、設置道閘限制業主進入小區等方式催繳物業服務費；

（四）違反規定對建筑物及其附屬設施進行改造；

（五）干擾業主大會成立和業主委員會選舉；

（六）損壞、擅自停用公共安全防護設施設備；

（七）擅自撤離物業管理區域，停止物業服務；

（八）違反法律、法規規定或者物業服務合同約定的其他行為。

有前款規定情形之一，業主向縣（市）、區物業管理行政主管部門和鄉鎮人民政府、街道辦事處投訴的，業主委員會應當及時協助。縣（市）、區物業管理行政主管部門和鄉鎮人民政府、街道辦事處依法進行核查、作出處理并告知業主。

第二十三條 物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公開并及時更新下列事項：

（一）物業服務企業的營業執照、項目負責人的基本情況、聯系方式以及物業服務投訴電話；

（二）物業服務內容和標準、收費標準和方式等；

（三）物業管理區域內車位、車庫的出售和出租情況；

（四）電梯、消防等設施設備技術服務機構名稱、資質、聯系方式、維護方案和應急處置方案等；

（五）法律、法規規定應當公開的其他事項。

物業服務企業每年至少公示一次物業費收支、代收費用及公共收益收支等情況。業主對公示內容有異議的，物業服務企業應當及時答復，經核查確認有誤的，應當及時糾正。

第二十四條 物業服務企業應當具備提供專業服務的能力，在物業管理區域內提供綠化養護、公益廣告宣傳、衛生清潔、維護秩序、安全管理等綜合物業服務，并組建相應人員團隊、提供相應設備。

推行物業服務質量等級評定制度。推進物業服務第三方評估機構參與物業服務質量評定，出具公正、客觀、真實、準確的評定結果，并定期公示。

第二十五條 市、縣（市）、區物業管理行政主管部門應當做好物業服務企業的信用信息征集以及評價工作。

鄉鎮人民政府、街道辦事處應當協助開展物業服務企業信用信息的征集和核查工作。

引導建設單位、業主大會選聘物業服務企業時將物業服務企業信用狀況納入選聘條件。

第二十六條 物業使用人裝飾裝修房屋，物業服務企業應當在開工前書面告知注意事項以及禁止行為等。

物業服務企業應當加強對房屋裝飾裝修現場的巡查，發現違規裝飾裝修的，應當及時制止并通知整改；對拒不改正的，物業服務企業應當及時報告有關行政管理部門。業主或者物業使用人、裝飾裝修施工人員對物業服務企業巡查應當予以配合。

物業服務企業不得向物業使用人收取或者變相收取裝修保證金。

第二十七條 物業管理區域內住宅小區汽車停車收費應當根據業主共有和專有的區分標準分為車位服務費和場地使用費。

業主大會成立前，需要占用業主共有的道路或者其他場地停放汽車收費的，應當在前期物業服務合同中約定。

物業服務企業應當將收費標準在物業管理區域內顯著位置公示，并將業主共有車位的汽車停放服務費單獨列賬，獨立核算。

第二十八條 物業服務收費實行政府指導價的，市價格主管部門會同市物業管理行政主管部門依照法定程序每三年對物業服務收費標準進行評估，政府指導價需調整的應及時向社會公布。

物業服務收費實行市場調節價的，由業主與物業服務企業根據服務內容、標準等因素，在物業服務合同中約定物業收費標準。

推行物業服務收費一費制度。

第二十九條 利用業主共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后的收益為住宅小區公共收益，屬于全體業主所有。未經業主共同決定，不得擅自處分公共收益。

公共收益可以用于下列支出：

（一）補充住宅專項維修資金；

（二）共用部分、共用設施設備的維修養護費用和公眾責任保險，但是物業服務合同另有約定的除外；

（三）業主委員會的辦公經費，業主委員會委員的補貼，業主委員會專職工作人員的薪酬，召開業主大會會議所需費用；

（四）對公共收益的審計費用；

（五）業主共同決定用于物業管理的其他費用。

第三十條 住宅專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業主應當按照國家和省相關規定以及業主大會的決定，續籌住宅專項維修資金。

鼓勵創新住宅專項維修資金使用機制。

第三十一條 市、縣（市）、區人民政府應當建立住宅小區隱患排查和整改機制。

鄉鎮人民政府、街道辦事處應當定期組織排查危舊房屋、樓道堆放、高空墜物、非機動車違規充電、違規群租等安全隱患，加強對住宅小區內違法行為的巡查，并對有關情況依法處理，并在物業管理區域內顯著位置公布執法責任單位和責任人的聯系方式。

第三十二條 在物業管理區域內，不得有下列行為：

（一）擅自毀壞、變動房屋建筑主體和承重結構；

（二）侵占、損壞物業的共用部位、共用設施設備；

（三）擅自在建筑物外墻開設門窗、破壞外立面；

（四）損壞公共綠化及其附屬設施；

（五）損壞公共安全防護設施設備；

（六）違反用電安全要求設置電動汽車、電動自行車充電裝置以及私拉電線和插座為電動汽車、電動自行車充電；

（七）違反規定停放車輛，或者占用公共區域長期停放車輛；

（八）占用、堵塞、封閉消防車通道、疏散通道、安全出口，或者其他妨礙消防車通行及安全疏散的行為；

（九）擅自將住宅、車位、儲藏間等改為經營性用房或者出租給他人從事經營性活動；

（十）擅自更改排水管道用途，排放生活污水；

（十一）將不符合防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房；

（十二）違法搭建建筑物、構筑物或者擅自挖掘地下空間；

（十三）擅自設置圍擋種菜、拉設空中線纜，隨意張貼小廣告，在公共設施、樹木涂寫、刻畫，亂扔果皮、煙頭等廢棄物；

（十四）違反規定飼養動物；

（十五）高空拋物；

（十六）違反規定出租房屋；

（十七）法律、法規規定的其他禁止行為。

違反前款規定的，物業服務企業、業主委員會應當制止。制止無效的，應當及時報鄉鎮人民政府、街道辦事處或者有關部門依法處理。

第三十三條 違反本條例規定的行為，法律、法規已有法律責任規定的，從其規定。

第三十四條 違反本條例第二十三條第二款規定，物業服務企業未按照相關規定公開物業服務內容、服務標準、收費項目、收費標準或者公布失實的，由縣級人民政府價格主管部門責令限期改正并依法處罰。

第三十五條 違反本條例第三十二條第一款第八項規定的，由消防救援機構責令改正，并依照《中華人民共和國消防法》的相關規定處罰。

違反本條例第三十二條第一款第十一項規定的，由物業管理行政主管部門責令限期改正、恢復原狀，對裝修人處以五百元以上一千元以下的罰款，對裝修企業處以一千元以上一萬元以下的罰款。

第三十六條 市、縣（市）、區人民政府物業管理行政主管部門、鄉鎮人民政府、街道辦事處或者其他有關行政管理部門及其工作人員有濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守等行為的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十七條 本條例自2024年5月1日起施行。