海口市住宅專項維修資金管理辦法
海口市住宅專項維修資金管理辦法
海南省海口市人民政府
海口市住宅專項維修資金管理辦法
海口市住宅專項維修資金管理辦法
（2023年6月6日海口市人民政府令第123號發布）
《海口市住宅專項維修資金管理辦法》已經 2023 年 5 月 9日十七屆市政府第 42 次常務會議審議通過，現予發布，自2023年7月6日起施行。
市 長 丁暉
2023年6月6日
海口市住宅專項維修資金管理辦法
第一條 為加強住宅專項維修資金管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護業主合法權益，根據《中華人民共和國民法典》《住宅專項維修資金管理辦法》《海南經濟特區物業管理條例》等法律、法規、規章的規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區域內商品住宅（包括非租賃型保障性住房）專項維修資金的交存、使用、管理、監督等活動，適用本辦法。
第三條 市住房和城鄉建設主管部門可以委托市住宅專項維修資金管理機構負責住宅專項維修資金交存、使用的日常管理，并進行監督指導。
財政、審計、自然資源和規劃、市場監督、消防救援機構、綜合行政執法等部門按照各自職責做好本市住宅專項維修資金相關工作。
鎮人民政府、街道辦事處按照有關規定做好轄區內住宅專項維修資金管理工作。
第四條 新建商品房在辦理網簽備案時，由建設單位先代為足額交存首期住宅專項維修資金，在房屋交付時憑交存憑證再向購房人收取，但是業主自愿到專戶銀行交存的除外。
新建商品住宅在辦理不動產首次登記時尚未出售的，由建設單位一次性交存首期住宅專項維修資金。
第五條 業主大會成立前，或者業主大會已成立但未申請自管專項維修資金的，住宅專項維修資金應當由市住房和城鄉建設主管部門代管。
市住房和城鄉建設主管部門應當綜合資金安全、存款利率、資產規模和服務效能等因素，通過招投標方式確定住宅專項維修資金專戶管理銀行，并與其簽訂專戶管理協議，開立住宅專項維修資金專戶，建立管理系統。
第六條 住宅專項維修資金劃轉業主大會自管的，下列事項應當由專有部分面積占比三分之二以上且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并有經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意：
（一）住宅專項維修資金劃轉的決定；
（二）專戶管理銀行選擇方案；
（三）住宅專項維修資金存儲方案；
（四）住宅專項維修資金使用程序；
（五）有關住宅專項維修資金的其他重大事項。
業主大會應當擇優選定所在地一家商業銀行作為住宅專項維修資金專戶管理銀行。
第七條 業主大會決定自管住宅專項維修資金的，業主委員會應當通知市住房和城鄉建設主管部門，并提供下列材料：
（一）本辦法第六條規定的業主大會決定本物業管理區域專項維修資金自管的相關決議；
（二）業主大會或業主委員會備案文件。
符合自管條件的，市住房和城鄉建設主管部門應當在收到通知后二十日內將代管的住宅專項維修資金余額劃轉至業主大會在專戶管理銀行中開設的專戶，并將有關賬目等移交業主委員會。
第八條 住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監督。
住宅專項維修資金由業主大會自管的，鼓勵建立業主委員會主任的任期和離任審計制度，對住宅專項維修資金的管理和使用情況進行審計。委托第三方專業機構審計的，費用可以從物業公共收益中列支。
住宅專項維修資金管理和使用的審計結果應當向全體業主公布。
第九條 住宅小區已設立住宅專項維修資金賬戶的，未交存首期住宅專項維修資金的業主應當持房屋產權證明、業主身份證到專戶管理銀行，按照本幢樓首期住宅專項維修資金交存標準足額交存。
第十條 業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期百分之三十的，應當及時續交。
成立業主大會的，住宅專項維修資金的續交方案由業主大會決定；未成立業主大會的，續交方案由物業服務企業或相關業主提出，交由全體業主表決并組織實施。
第十一條 業主共同決定共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用分攤方式的，按照決定執行；沒有業主共同決定或者決定不明確的，按照下列規定分攤費用：
（一）用于物業管理區域全體業主的住宅共用部位、共用設施設備的，由全體業主按所擁有建筑面積的比例分攤；
（二）用于單幢或多幢住宅共用部位、共用設施設備的，由該幢或多幢業主按所擁有建筑面積的比例分攤；
（三）用于單元住宅共用設施設備的，由單元內業主按所擁有建筑面積的比例分攤；
（四）非經營性停車場共用部位的維修、更新和改造，由車位（車庫）所有權人按照擁有的建筑面積比例分攤。人防車位（車庫）共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造由受益人承擔。
業主未交存住宅專項維修資金的，應當由該業主按建筑面積比例分攤費用。涉及尚未出售房屋的，開發建設單位應當按尚未出售房屋建筑面積分攤費用。
第十二條 使用住宅專項維修資金對住宅共用部位、共用設施設備進行維修、更新、改造的，按照下列規定確定組織實施主體：
（一）住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，已選舉產生業主委員會的，由業主委員會組織實施或者委托物業服務企業組織實施；未選舉產生業主委員會的，由物業服務企業組織實施；未選聘物業服務企業的，由相關業主一至五名組織實施；
（二）住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，由物業服務企業組織實施；沒有物業服務企業的，由相關業主一至五名組織實施。
發生危及房屋使用和人身財產安全的緊急情況，組織實施主體未及時處理的，可以由鎮人民政府或街道辦事處代為組織實施。
第十三條 組織實施主體應當根據維修和更新、改造的項目提出住宅專項維修資金使用方案。使用方案應當包括下列內容：
（一）維修和更新、改造的項目；
（二）費用預算、列支范圍和業主分攤資金明細；
（三）維修和更新、改造單位選擇方式；
（四）更新電梯的，應列明電梯品牌、型號和主要參數；
（五）緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的處置辦法等。
第十四條 住宅專項維修資金使用實行工程造價第三方審核監督制度。
需要咨詢工程造價的，組織實施主體應當向工程造價咨詢企業提供使用方案和預算書等相關資料，工程造價咨詢企業如實出具預算審價報告。
工程造價咨詢企業由專戶管理銀行按合同約定提供，也可以由組織實施主體自行委托。
第十五條 維修和更新、改造項目工程竣工后，組織實施主體應當對工程進行驗收，簽署竣工驗收報告，并將竣工驗收報告在物業管理區域內顯著位置公告七日以上。
組織實施主體應當在竣工驗收前三日將驗收時間和地點予以公告，業主可以參與竣工驗收。聘請工程監理的，監理單位應當一同參與竣工驗收。
第十六條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：
（一）提出使用方案。組織實施主體按照本辦法第十三條規定制定使用方案，經預算審價后，在物業管理區域顯著位置向相關業主公示，公示期不少于五個工作日。業主對使用有異議的，組織實施主體應當記錄并作出答復；
（二）業主表決。由相關業主依法表決通過，表決結果向業主公示，公示期不少于七個工作日；
（三）簽訂施工合同。施工合同約定的費用不得超過預算審價報告確定的費用。組織實施主體應當及時將施工合同向專項維修資金分攤列支范圍內的業主公示，公示期不少于五個工作日；
（四）申請。組織實施主體持有關材料向市住房和城鄉建設主管部門提出使用申請；
（五）審核與預算資金撥付。市住房和城鄉建設主管部門收到申請后五個工作日內審核，符合條件的，應向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知，專戶管理銀行在一個工作日內完成核對和劃轉。預算資金可審核后撥付，也可待工程竣工驗收后，與結算資金一并撥付。預算資金撥付比例不得高于使用方案確定的總金額的百分之三十；
（六）竣工驗收和結算資金撥付。工程竣工后，組織實施主體按照本辦法第十五條規定組織竣工驗收，并向市住房和城鄉建設主管部門申請撥付結算資金；符合撥付條件的，市住房和城鄉建設主管部門向專戶管理銀行發出劃轉專項維修資金的通知，專戶管理銀行應當在收到通知后一個工作日內完成劃轉。
第十七條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：
（一）提出使用方案。組織實施主體按照本辦法第十三條規定制定使用方案。經預算審價后，在物業管理區域顯著位置向分攤列支范圍內的業主公示，公示期不少于五個工作日。業主對使用有異議的，組織實施主體應當記錄并作出答復；
（二）業主表決。由分攤列支范圍內的業主依法表決通過，表決結果向業主公示，公示期不少于七個工作日；
（三）簽訂施工合同。施工合同約定的費用不得超過預算審價報告確定的費用。組織實施主體應當及時將施工合同向專項維修資金分攤列支范圍內的業主公示，公示期不少于五個工作日；
（四）申請與審核。組織實施主體持有關材料向業主委員會提出申請，業主委員會審核同意后，報市住房和城鄉建設主管部門備案；
（五）預算資金撥付。業主委員會報送后，及時通知專戶管理銀行劃轉款項，專戶管理銀行在一個工作日內完成核對和劃轉。預算資金可備案后撥付，也可待工程竣工驗收后，與結算資金一并撥付。預算資金撥付比例不得高于使用方案確定的總金額的百分之三十；
（六）竣工驗收和決算資金撥付。工程竣工后，組織實施主體按照本辦法第十五條規定組織竣工驗收，并向業主委員會申請撥付結算資金，符合撥付條件的，業主委員會向專戶銀行發出劃轉專項維修資金通知，專戶銀行在一個工作日內完成劃轉。
第十八條 發生《海南經濟特區物業管理條例》第六十四條第二款規定的緊急情況，需要立即搶修的，可以不經過業主表決同意，其它程序按照本辦法第十六條和第十七條的第一項、第三項、第四項、第五項、第六項規定簡化辦理，使用方案和施工合同可以不公示,但應當在搶修完成后五日內向分攤列支范圍內的業主公示住宅專項維修資金申請、使用情況。
遇到緊急情況的，組織實施主體應當向物業所在地鎮人民政府、街道辦事處報告，鎮人民政府、街道辦事處收到報告后應當立即實地查勘現場，并當場出具意見；涉及電梯、消防設施的，還應當由市場監管部門、消防救援機構實地查勘現場，并在收到報告后一個工作日內出具意見。
第十九條 住宅專項維修資金專戶應當通過轉賬結算，不得支取現金。用于支付維修和更新、改造項目費用的住宅專項維修資金應當支付到施工合同約定的施工單位。
用于支付審價、監理、檢測等費用的住宅專項維修資金應當支付到約定的審價、監理等單位或者先行墊付的物業服務企業賬戶中。
第二十條 用于維修和更新、改造項目的鑒定、設計、審價、監理、招標服務、公證等費用，可計入維修和更新、改造成本，與工程預算總額并列計入費用預算內容，在使用方案中載明。
第二十一條 任何單位和個人不得侵占和挪用住宅專項維修資金。組織實施主體在申請住宅專項維修資金使用過程中，不得虛列維修工程項目或虛增維修工程量，不得將已撥付的住宅專項維修資金用于使用方案所列維修項目之外的其他維修項目。組織實施主體應當對申請資料的真實性、合法性負責，不得隱瞞真實情況或者提供虛假資料。
依法應當由建設單位、供氣、供電、供水等相關單位或按照約定應當由物業服務企業承擔維修、更新和改造的，以及人為原因需要修復的，不得從住宅專項維修資金中列支。
第二十二條 建設單位未按照本辦法第四條第二款規定一次性交存首期住宅專項維修資金的，由市住房和城鄉建設主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處三萬元以下的罰款。
第二十三條 違反本辦法的行為，本辦法未設定處罰但其他法律、法規、規章已作出處罰規定的，從其規定。
第二十四條 任何單位或者個人違反本辦法規定，在住宅專項維修資金使用中弄虛作假的，市住房和城鄉建設主管部門應當將其失信信息推送到公共信用信息系統，依法進行失信懲戒；情節嚴重的，依法追究相應的法律責任。
第二十五條 有關國家機關及其工作人員違反本辦法規定，在住宅專項維修資金管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由有權機關對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第二十六條 辦公、商業等非住宅的專項維修資金交存后的使用、管理和監督等活動可以參照本辦法執行；其他法律、法規、規章及本辦法未詳盡規定的，由非住宅業主共同決定。
第二十七條 本辦法由海口市住房和城鄉建設主管部門負責解釋。
第二十八條 本辦法自 2023 年 7 月 6 日起施行。
