廣東省汕頭市人民政府

汕頭經濟特區地價管理規定

（2015年12月10日汕頭市人民政府令第167號發布　2022年12月30日汕頭市人民政府令第206號修訂）



　　第一條　為加強地價管理，規范建設用地使用權有償使用，維護土地市場秩序，保障土地所有者、使用者的合法權益，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產管理法》《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和《汕頭經濟特區土地儲備條例》等法律、法規的規定，結合汕頭經濟特區（以下簡稱特區）實際，制定本規定。

　　第二條　特區范圍內的地價管理，適用本規定。

　　第三條　本規定所稱的地價是指土地使用權（包括地下空間使用權）價格，主要包括基準地價、標定地價、宗地地價和樓面地價。

　　基準地價、標定地價由自然資源主管部門依法制訂，經同級人民政府批準后公布施行。基準地價根據社會經濟發展與土地市場供求狀況適時更新；標定地價按年度更新。

　　宗地地價、樓面地價由自然資源主管部門委托土地評估機構評估后依法確定，或者根據基準地價、標定地價及修正體系計算后確定。

　　第四條　市自然資源主管部門負責組織實施本規定。

區（縣）人民政府和汕頭高新技術產業開發區、汕頭綜合保稅區、華僑經濟文化合作試驗區管理機構以及發展改革、財政、住房和城鄉建設、工業和信息化、國有資產管理、稅務等行政管理部門，按各自職責做好地價管理相關工作。

　　第五條　以劃撥方式提供的土地使用權，按以下標準收取土地成本費用：

　　（一）屬政府征收、收購（回）土地的，按劃撥時土地征收、收購（回）土地的平均成本（含應當收取的相關稅費）和平整費用收取；

　　（二）屬圍填江海、灘涂或者開墾整理形成的土地的，按劃撥時的圍填開墾平均成本（含應當收取的相關稅費）和平整費用收取。

　　城市道路、綠化等建設用地以劃撥方式提供土地使用權的，經有批準權的人民政府同意，可以不收取土地成本費用。

　　第六條　以劃撥方式取得的土地使用權，因企業改革、土地使用權轉讓（含司法處置情形）或者土地用途改變等原因，不再符合《劃撥用地目錄》的，應當自不符合劃撥用地條件之日起實行有償使用。

　　國家和省、市對國有（集體）企業改革涉及處置劃撥土地使用權有規定的，按其規定執行。

　　第七條　以劃撥方式取得的土地使用權（宗地形式），經批準辦理土地使用權出讓手續且不改變土地用途的，按以下標準補交地價款：

　　（一）土地使用權人屬機關事業單位或者個人的，按剩余使用年限宗地地價的40％補交；

　　（二）土地使用權人屬企業和其他組織的，按剩余使用年限宗地地價的50％補交；

　　（三）劃撥工業用地經批準保留工業用途進行升級改造的，按剩余使用年限宗地地價的40％補交。

　　劃撥土地使用權為宗地形式的華僑房產、城鎮個人祖遺房產（含歷史上已發生流轉的房產，下同），經批準辦理土地使用權出讓手續且不改變土地用途的，適用本規定第八條的規定補交地價款。

　　第八條　分攤土地使用權為劃撥性質的房產，轉讓時經批準辦理土地使用權出讓手續且不改變土地用途的，除屬舊城改造項目中出售的商品房產以及1949年10月24日前已確認權屬的華僑房產和城鎮個人祖遺房產不需補交地價款外，應當按以下規定補交地價款：

　　（一）屬補貼出售、集資統建、房改出售、經濟適用住房出售的房產，以及1949年10月24日后確認權屬的華僑房產和城鎮個人祖遺房產，按批準土地用途基準地價的1％補交；

　　（二）屬其他類型房產的，按批準土地用途基準地價的3％補交，國家、省另有規定的除外。

　　第九條　以劃撥方式取得的土地使用權，經批準辦理土地使用權出讓手續的，土地使用權的使用年限和起始日期按以下規定確定：

　　（一）土地使用權證書已登記使用年限和起始日期的，按土地使用權證書確定，未登記的，按土地批準文件確定；

　　（二）土地使用權證書未登記或者未核發土地使用權證書，且土地批準文件也未規定，使用年限按批準土地用途的法定最高年限確定。屬1992年1月11日前劃撥的，起始日期自1992年1月11日起算；屬1992年1月11日后（含1992年1月11日）劃撥的，起始日期按土地批準文件的批準日期起算。

　　第十條　國有土地使用權出讓、國有土地租賃依法采取招標、拍賣、掛牌等競爭性方式確定土地使用者的，以實際成交價格作為出讓、租賃價格。

　　第十一條　采取協議方式出讓的土地使用權，根據宗地地價及相關產業政策等因素綜合確定出讓價格，且不得低于國家、省規定的協議出讓最低價。

　　第十二條　土地使用權人申請將非經營性用地或者工業、倉儲用地調整為商業、娛樂、旅游和商品住宅經營性用地的，按法定程序納入土地儲備。

　　第十三條　依法取得使用權的土地，經批準增加容積率或者計容建筑面積的，應當補交地價款，使用年限的起始日期不變。補交地價款＝剩余使用年限的樓面地價×新增加計容建筑面積。

　　項目實測增加的計容建筑面積在《汕頭經濟特區城鄉規劃管理技術規定》允許誤差范圍內的，增加計容建筑面積按照本條第一款規定補交地價款。

　　核收地價的建筑面積測算規則由市自然資源主管部門制訂，經市人民政府批準后實施。

　　出讓合同或者用地批準文件對補交地價款問題有約定或者規定的，從其約定或者規定。

　　第十四條　依法取得使用權的土地沒有約定、規定容積率，或者約定、規定不明確，經批準容積率超過2.0的，超過2.0的部分應當按本規定第十三條的規定補交地價款。

　　第十五條　工業、倉儲用地出讓期限內，在符合規劃、不改變土地用途的前提下對工礦廠房、倉儲用房進行改建、擴建和利用地下空間，提高容積率、建筑密度的，不補交地價款。

　　第十六條　依法取得使用權的土地（含房產分攤土地），經批準改變土地用途，且不屬于依法應當收回土地使用權的，新用途土地的使用年限按法定最高年限確定，起始日期不變；新用途剩余使用年限樓面地價高于原用途剩余使用年限樓面地價的，應當補交地價款。補交地價款＝（新用途剩余使用年限樓面地價－原用途剩余使用年限樓面地價）×建筑面積。

　　用地結構調整的，分別核算各用途建筑面積變化產生的地價增減額，合并計算應當補交的地價款。各用途的樓面地價按調整結構后確定。

　　出讓合同或者用地批準文件對補交地價款問題有約定或者規定的，從其約定或者規定。

　　第十七條　住宅用地上經批準配建一定比例商業服務設施，且土地出讓時未明確設施用地比例的，應當按照本規定第十六條計算補交地價款。出讓合同對補交地價款問題有約定的，從其約定。

　　第十八條 符合條件的工業項目用地范圍內的生產服務、行政辦公、生活服務設施建筑面積占項目總建筑面積比例不超過15%的，根據國家、省產業用地政策可繼續按照工業用途管理，不補交地價款。

　　符合條件的新型產業用地配套的行政辦公、生活服務設施建筑面積占項目總建筑面積比例不超過30%的，不補交地價款。

　　科教用地按規定可兼容的研發與中試、科技服務設施與項目及生活性服務設施建筑面積占項目總建筑面積比例不超過15%的，不補交地價款。

　　本條第一款至第三款規定的不補交地價款的項目配套設施均不可單獨分割轉讓。

　　第十九條 對于符合國家、省產業用地政策規定，利用存量房產、土地資源發展國家、省支持產業、行業的，可享受在五年內不改變用地主體和規劃條件的過渡期支持政策。在過渡期內可繼續按原用途和土地權利類型使用土地，不補交地價款。

　　過渡期屆滿需辦理相關用地手續，涉及地價的，按照本規定執行。

　　第二十條　依法取得使用權的土地（含房產分攤土地）經批準臨時改變土地用途，新用途樓面地價高于原用途樓面地價的，應當補交地價款。補交地價款＝（新用途樓面地價－原用途樓面地價）×建筑面積×臨時改變土地用途年限×5％。

　　第二十一條　依法取得使用權的地下空間經批準增加建筑面積的，應當補交地價款，使用年限的起始日期不變。補交地價款＝剩余使用年限的樓面地價×新增加建筑面積。

　　依法取得使用權的地下空間經批準改變土地用途，且不屬于依法應當收回土地使用權的，新用途土地的使用年限按法定最高年限確定，起始日期不變；新用途剩余使用年限樓面地價高于原用途剩余使用年限樓面地價的，應當補交地價款。補交地價款按本規定第十六條規定標準的80％計收。

　　依法取得使用權的地下空間經批準臨時改變土地用途，新用途樓面地價高于原用途樓面地價的，應當補交地價款。補交地價款按本規定第二十條規定標準的80％計收。

　　出讓合同或者用地批準文件對補交地價款問題有約定或者規定的，從其約定或者規定。

　　第二十二條　2006年11月1日前依法取得土地使用權的綜合用地，根據現行國土空間規劃明確具體土地用途，再根據具體土地用途確定土地出讓年限，地價款按“不退不補”的原則處理。

　　第二十三條　因實施城鄉規劃需要依法收回土地使用權，應當補償土地使用權人，補償標準根據原土地用途、容積率以及收回時的剩余使用年限宗地地價確定。

　　第二十四條　農村集體經濟組織依法轉讓以無償返撥方式取得的國有留用地使用權的，不需補交土地出讓金。

　　第二十五條　以出讓方式取得的土地使用權，經人民政府同意延長使用年限的，應當補交地價款，延長后的使用年限自批準之日起算，但不得超過相應土地用途的法定最高年限。補交地價款＝延長后剩余使用年限宗地地價－原剩余使用年限宗地地價。

　　原批準使用年限低于法定出讓最高年限的用地，使用期限屆滿經批準續期使用的，應當按續期使用年限宗地地價補交地價款，重新簽訂土地出讓合同。續期使用年限自原使用期限屆滿之日起算，續期后累計使用年限不超過相應土地用途的法定出讓最高年限。

　　第二十六條　經批準臨時使用國有土地的，每年按宗地地價的5％計收臨時使用土地補償費；屬劃撥用地目錄范圍的用地，每年按本規定第五條規定的土地成本費用的5％計收臨時使用土地補償費。臨時使用土地補償費應當在批準時一次性計收。

　　第二十七條　無法提供權屬依據但可以按有關規定確認使用權的土地，確認為劃撥性質的，按確認時土地征收平均成本（含應當收取的相關稅費）的30％補交地價款；確認為出讓性質的，按確認時同類土地宗地地價的30％補交地價款。

　　第二十八條　本規定實施前已批準的舊城區改造項目，因土地使用權劃撥改出讓、增加土地容積率、改變土地用途或者延長土地使用權使用年限等情形應當補交的地價款，按本規定規定標準的60％收取。

　　第二十九條　實施“舊城鎮、舊村莊、舊廠房”改造項目應當補交的地價款，按省、市有關規定執行。

　　第三十條　歷史上以優惠價格取得土地使用權的工業用地，經批準轉讓或者企業主動申請不再享受優惠的，按照取得土地使用權時的優惠金額補交地價款；出讓合同或者用地批準文件等無法確認優惠金額的，按宗地地價與已繳交地價款的差額的40％補交地價款。

　　出讓合同或者用地批準文件對補交地價款問題有約定或者規定的，從其約定或者規定。

　　第三十一條　同一宗用地因涉及土地使用權劃撥改出讓、增加土地容積率、改變土地用途或者延長土地使用權使用年限等多種情況應當補交地價款的，分別核算各條件變化產生的地價增減額，合并計算應當補交的地價款。

　　土地用途與容積率同時調整的，補交地價款＝新用途剩余使用年限樓面地價×新增計容建筑面積＋（新用途剩余使用年限樓面地價－舊用途剩余使用年限樓面地價）×原建筑總面積。新用途剩余使用年限樓面地價按新容積率、新用途規劃條件下的樓面地價確定。

　　第三十二條　按照本規定計算補交地價款、補償標準和臨時使用土地補償費涉及確定宗地地價和樓面地價的，由自然資源主管部門公開委托不少于兩家土地評估機構依法進行評估后，根據評估結果的平均值綜合確定；有下列情形之一的，可由自然資源主管部門根據標定地價及修正體系計算后確定；尚未公布標定地價的，根據基準地價及修正體系計算后確定：

　　（一）按照本規定第七條、第二十七條規定計算補交地價款，宗地面積不足100平方米的；

　　（二）按照本規定第十三條規定計算補交地價款，宗地增加容積率不足0．5且增加的計容建筑面積不足500平方米的；

　　（三）按照本規定第十六條規定計算補交地價款，改變土地用途的宗地面積不足500平方米或者改變使用功能的房產分攤土地面積不足100平方米的；

　　（四）按照本規定第二十六條、第三十條規定計算補償標準、補交地價款，宗地面積不足500平方米或者房產分攤土地面積不足100平方米的；

　　（五）按照本規定第二十條規定計算補交地價款的；

　　（六）按照本規定第三十一條第二款規定計算補交地價款，增加的計容建筑面積不足500平方米，且改變土地用途的宗地面積不足500平方米或者改變使用功能的房產分攤土地面積不足100平方米的。

　　宗地地價和樓面地價的估價期日以自然資源主管部門依法受理補交地價的申請時點為準。

　　第三十三條　根據本規定采取評估方式確定地價的，土地使用權提供前產生的評估費用由財政負擔，提供后產生的評估費用由土地使用權人負擔。

　　財政部門應當將評估費用列入土地出讓業務費的預算安排。

　　第三十四條　土地價格評估應當遵循市場準入規則和行業規范，健全定價機制，規范從業機構管理，營造公平的市場競爭環境。

　　第三十五條 本規定實施中的有關具體應用問題由市自然資源主管部門負責解釋。

　　第三十六條　本規定自2023年2月1日起施行。