廣東省汕頭市人民政府

汕頭經(jīng)濟特區(qū)住宅專項維修資金管理辦法


（2016年10月27日汕頭市人民政府令第170號發(fā)布 2021年12月27日汕頭市人民政府令第203號修訂　自2022年3月1日起施行）


第一章 總 則



　　第一條 為了規(guī)范住宅專項維修資金管理，保障住宅共用部位、共用設施設備正常使用，維護業(yè)主合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合汕頭經(jīng)濟特區(qū)（以下簡稱特區(qū)）實際，制定本辦法。

　　第二條 特區(qū)范圍內(nèi)國有土地上的住宅專項維修資金的交存、使用及監(jiān)督管理，適用本辦法。

　　第三條 本辦法所稱住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

　　第四條 住宅專項維修資金管理遵循專戶存儲、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。

　　第五條 市、區(qū)（縣）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門是住宅專項維修資金的管理部門，負責本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金管理工作的指導和監(jiān)督。

　　市住宅專項維修資金管理機構(gòu)（以下簡稱市維修資金管理機構(gòu)）負責金平區(qū)、龍湖區(qū)住宅專項維修資金管理的日常工作，協(xié)助做好全市住宅專項維修資金日常監(jiān)督管理工作。

　　財政、審計、自然資源、城市管理綜合執(zhí)法等部門以及鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處按照規(guī)定職責做好住宅專項維修資金管理的相關工作。



第二章　交 存



　　第六條 下列物業(yè)的業(yè)主應當按照本辦法規(guī)定交存住宅專項維修資金：

　　（一）住宅，但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設施設備的除外；

　　（二）住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅。

　　前款所列物業(yè)屬于已售公有住房的，售房單位應當按照本辦法規(guī)定交存住宅專項維修資金。

　　第七條 市、縣住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當根據(jù)本地年度建筑安裝工程平均造價等因素，合理確定、公布首期住宅專項維修資金的交存標準，并適時調(diào)整。

　　第八條 住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當綜合存款利率、資產(chǎn)規(guī)模和服務效能等因素，依法通過公開招標方式確定住宅專項維修資金專戶管理銀行（以下簡稱專戶管理銀行），并向社會公布。

　　住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當與專戶管理銀行簽訂住宅專項維修資金委托管理協(xié)議，就住宅專項維修資金的賬戶設立、交存、使用、劃轉(zhuǎn)、結(jié)算、對賬、查詢等事項進行約定。

　　第九條 住宅專項維修資金專戶應當在專戶管理銀行開立。

住宅專項維修資金專戶實行四級賬戶核算，以住房和城鄉(xiāng)建設主管部門的總賬戶作為一級賬戶，總賬戶下按物業(yè)管理區(qū)域設立二級賬戶，按幢設立三級賬戶，按單元戶設立四級賬戶。

　　住宅專項維修資金應當交存至住宅專項維修資金專戶，并核算到單元戶。

　　第十條 開發(fā)建設單位為新建商品住宅開立住宅專項維修資金專戶時，應當向市維修資金管理機構(gòu)或者所在區(qū)（縣）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門提交下列材料：

　　（一）開立專戶的備案表；

　　（二）物業(yè)管理區(qū)域備案回執(zhí)；

　　（三）建設工程規(guī)劃許可證和總平面圖；

　　（四）房地產(chǎn)面積測繪成果；

　　（五）項目命名文件及門牌地址。

　　公有住房售房單位開立住宅專項維修資金專戶的，參照前款規(guī)定辦理。

　　第十一條 購房人應當在商品房買賣合同網(wǎng)簽備案前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。

　　房屋已竣工驗收但尚未售出的，開發(fā)建設單位應當在現(xiàn)售備案前預交存首期住宅專項維修資金，并登記在對應單元戶的分戶賬名下。房屋出售時，開發(fā)建設單位可以憑借交存憑證向購房人收回對應分戶賬結(jié)余的住宅專項維修資金。

　　第十二條 住房和城鄉(xiāng)建設主管部門在商品房買賣合同網(wǎng)簽備案時，應當檢查首期住宅專項維修資金交存情況。

　　購房人未按規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設單位不得將房屋交付給購房人。

　　第十三條 業(yè)主大會設立前或者業(yè)主大會雖已設立但未要求劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的，住宅專項維修資金由住房和城鄉(xiāng)建設主管部門代管。

　　第十四條 業(yè)主大會要求劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金自行管理的，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　業(yè)主大會決定劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的，應當在住房和城鄉(xiāng)建設主管部門確定的專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。

　　住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當按照有關規(guī)定，將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會開立的住宅專項維修資金專戶，并將有關賬目等移交業(yè)主委員會。

　　業(yè)主大會開立的住宅專項維修資金專戶，應當接受住房和城鄉(xiāng)建設主管部門的指導和監(jiān)督。

　　第十五條 已售公有住房的住宅專項維修資金，由業(yè)主和售房單位共同交存。業(yè)主應當按照住房和城鄉(xiāng)建設主管部門公布的交存標準，將首期住宅專項維修資金直接存入住宅專項維修資金專戶；公有住房售房單位應當自收到售房款之日起三十日內(nèi)，按照住房和城鄉(xiāng)建設主管部門公布的比例一次性提取住宅專項維修資金，存入住宅專項維修資金專戶。

　　第十六條 住宅專項維修資金分戶賬中的余額不足首期交存額百分之三十的，應當及時續(xù)交；續(xù)交后的住宅專項維修資金不得低于首期住宅專項維修資金的交存金額。

　　續(xù)交方案由業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)組織擬定并依法進行表決；未設立業(yè)主大會且未實行物業(yè)管理的，續(xù)交方案由業(yè)主共同討論決定，必要時可以申請物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處給予協(xié)助。

　　第十七條 本辦法實施前未建立住宅專項維修資金的，可以按照下列程序進行補建：

　　（一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)組織擬定住宅專項維修資金籌集方案并依法進行表決。籌集方案應當明確住宅專項維修資金的交存標準和交存時限；交存標準可以參考住房和城鄉(xiāng)建設主管部門公布的首期住宅專項維修資金交存標準。

　　（二）業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)業(yè)主大會決定在住房和城鄉(xiāng)建設主管部門確定的專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶，與專戶管理銀行簽訂住宅專項維修資金委托管理協(xié)議。專戶管理銀行在專戶開立之日起兩個工作日內(nèi)，將開立專戶情況和住宅專項維修資金委托管理協(xié)議報送住房和城鄉(xiāng)建設主管部門。

　　（三）業(yè)主按照籌集方案約定的交存標準將住宅專項維修資金交存至住宅專項維修資金專戶。

　　未設立業(yè)主大會且未實行物業(yè)管理的，住宅專項維修資金籌集方案由業(yè)主共同討論決定，必要時可以申請物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處給予指導和協(xié)助。

　　第十八條 業(yè)主未按照依法表決通過的住宅專項維修資金籌集方案及時、足額交存住宅專項維修資金的，業(yè)主委員會應當督促業(yè)主交納，也可以通過法律途徑解決。

　　第十九條 房屋所有權(quán)因買賣、贈與、繼承等原因發(fā)生轉(zhuǎn)移的，原業(yè)主應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結(jié)余情況。受讓人持產(chǎn)權(quán)證、居民身份證等相關材料到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續(xù)。



第三章 使 用



　　第二十條 住宅專項維修資金的使用遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

　　第二十一條 住宅共用部位的維修和更新、改造范圍包括：

　　（一）屋面防水層破損，頂層房間滲漏的；

　　（二）樓房外墻出現(xiàn)雨水滲漏，引起外墻內(nèi)表面浸濕；

　　（三）樓房外墻外裝飾層出現(xiàn)裂縫、脫落或者空鼓率超過國家相應標準、規(guī)范的規(guī)定值；

　　（四）建筑保溫層出現(xiàn)破損或者脫落，或者建筑保溫不良引起外墻內(nèi)表面出現(xiàn)潮濕、結(jié)露、結(jié)霜或者霉變；

　　（五）外墻及樓梯間、公共走廊涂飾層出現(xiàn)開裂、銹漬、起泡、翹皮、脫落、污染；

　　（六）公共區(qū)域窗臺、門廊挑檐、樓梯踏步及扶手、維護墻、院門等出現(xiàn)破損的；

　　（七）公共區(qū)域門窗或者窗紗破損的；

　　（八）住宅共用部位需要維修和更新、改造的其他情形。

　　第二十二條 住宅共用設施設備的維修和更新、改造范圍包括：

　　（一）電梯及主要部件的維修或者更換；

　　（二）避雷設施不能滿足安全要求的；

　　（三）監(jiān)控設施、消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙或者部分設備、部件損壞嚴重的；

　　（四）樓內(nèi)排水（排污）設備出現(xiàn)故障，排水管道漏水、銹蝕嚴重，排污泵銹蝕或者其他設備損壞的；

　　（五）水箱、泵房等二次供水設施損壞需要維修和更新、改造的；

　　（六）住宅共用設施設備需要維修和更新、改造的其他情形。

　　第二十三條 除法律、法規(guī)另有規(guī)定或者業(yè)主大會另有決定外，使用住宅專項維修資金對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照下列規(guī)定分攤：

　　（一）涉及全體業(yè)主共有的共用部位、共用設施設備，由全體業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例分攤；

　　（二）涉及單幢房屋內(nèi)業(yè)主共有的共用部位、共用設施設備，由該幢房屋的全體業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例分攤；

　　（三）專有部分使用范圍內(nèi)的共用部位、共用設施設備，按照物業(yè)服務合同的約定分攤；未約定的，由受益的業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例分攤；

　　（四）相鄰業(yè)主共用部位的維修，由相鄰業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例分攤；

　　（五）與房屋結(jié)構(gòu)相連的汽車車庫的維修，由車庫共用關系的業(yè)主按照各自擁有車位的比例分攤；

　　（六）已售公有住房之間以及已售公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照國家有關規(guī)定分攤。

　　業(yè)主分戶賬中的住宅專項維修資金不足以支付所分攤費用的，差額部分由該業(yè)主承擔。

　　住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的住宅物業(yè)的，開發(fā)建設單位或者公有住房售房單位應當按照尚未出售住宅物業(yè)的建筑面積分攤維修和更新、改造費用。

　　第二十四條 使用住宅專項維修資金對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照下列規(guī)定確定組織實施主體：

　　（一）已設立業(yè)主大會的，由業(yè)主大會、業(yè)主委員會組織實施，或者委托物業(yè)服務企業(yè)組織實施；

　　（二）未設立業(yè)主大會的，由物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主組織實施；必要時可以向物業(yè)所在地的居民委員會提出申請，由居民委員會協(xié)助組織實施。

　　第二十五條 使用住宅專項維修資金對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，組織實施主體應當編制資金使用方案。資金使用方案應當包括維修和更新、改造的項目以及工程費用預算、分攤明細、列支范圍、組織實施方式等內(nèi)容；項目預算超過五萬元的，應當進行造價審核，業(yè)主大會另有決定的除外。

　　項目經(jīng)鑒定或者檢測的，鑒定、檢測材料應當作為資金使用方案的附件。鑒定、檢測、審價費用計入維修和更新、改造成本，可以從住宅專項維修資金中列支。

　　第二十六條 資金使用方案應當依法由住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　表決形式根據(jù)實際需要可以采用集體討論、書面征求意見、電子投票等形式。資金使用方案應當于表決前在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示，公示時間不少于七日，并拍照留存?zhèn)洳椤１頉Q結(jié)果應當向業(yè)主公示。

　　第二十七條 住宅專項維修資金由住房和城鄉(xiāng)建設主管部門代管的，組織實施主體持住宅專項維修資金使用申請表、資金使用方案、表決結(jié)果及施工合同等材料，向住房和城鄉(xiāng)建設主管部門申請列支，辦理住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)手續(xù)。

　　材料齊全的，住房和城鄉(xiāng)建設主管部門自受理之日起五個工作日內(nèi)進行審核，并向?qū)�戶管理銀行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知。

　　第二十八條 住宅專項維修資金由業(yè)主大會自行管理的，組織實施主體應當將資金使用方案、表決結(jié)果及施工合同等報住房和城鄉(xiāng)建設主管部門備案，并負責按照業(yè)主大會表決通過的資金使用方案組織實施維修和更新、改造，通知專戶管理銀行劃轉(zhuǎn)所需住宅專項維修資金。

　　第二十九條 使用住宅專項維修資金對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造后，組織實施主體應當自工程費用結(jié)算完成之日起五個工作日內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示工程費用的結(jié)算及分攤情況。

　　第三十條 發(fā)生下列嚴重危及公共安全和物業(yè)使用安全的緊急情況，需對住宅共用部位、共用設施設備進行應急維修和更新、改造的，可以申請立即使用住宅專項維修資金：

　　（一）電梯發(fā)生沖頂、蹲底等嚴重影響乘客安全的故障，或者因高層住宅唯一一臺電梯發(fā)生故障而嚴重影響業(yè)主出行的；

　　（二）消防設施設備出現(xiàn)安全故障，嚴重影響業(yè)主生活或者危及人身財產(chǎn)安全的；

　　（三）屋面、外墻嚴重滲漏的；

　　（四）樓體外墻墻面脫落，嚴重危及人身財產(chǎn)安全的；

　　（五）二次供水設施設備故障導致供水中斷的；

　　（六）排水設施坍塌、堵塞、爆裂，嚴重影響業(yè)主生活的；

　　（七）供配電系統(tǒng)設施設備故障導致斷電或者漏電，嚴重影響業(yè)主生活或者危及人身財產(chǎn)安全的；

　　（八）其他嚴重危及公共安全和物業(yè)使用安全的緊急情況。

　　第三十一條 發(fā)生嚴重危及公共安全和物業(yè)使用安全的緊急情況的，組織實施主體應當將相關情況書面報告所在地的鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處；經(jīng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處組織實地查勘確認情況屬實后，持鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處確認意見及申請表、資金使用方案、施工合同等材料辦理住宅專項維修資金應急使用手續(xù)。

　　住宅專項維修資金由住房和城鄉(xiāng)建設主管部門代管的，資金應急使用申請應當向住房和城鄉(xiāng)建設主管部門提出。住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當自受理之日起三個工作日內(nèi)進行審核；審核通過的，按程序辦理住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)手續(xù)。

　　住宅專項維修資金由業(yè)主大會自行管理的，資金應急使用由業(yè)主大會決定。資金使用方案及施工合同等應當報住房和城鄉(xiāng)建設主管部門備案。

　　第三十二條 尚未設立業(yè)主大會且未委托物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生嚴重危及公共安全和物業(yè)使用安全的緊急情況需要應急使用住宅專項維修資金，經(jīng)居民委員會協(xié)調(diào)后業(yè)主仍未采取措施的，居民委員會可以提出申請，由所在地的鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處組織代修，代修費用依法從住宅專項維修資金中列支；住宅專項維修資金不足的，由相關業(yè)主依法分攤。

　　第三十三條 應急使用住宅專項維修資金應當以排險搶修，保障共用部位、共用設施設備的正常使用為目的，不得擴大維修和更新、改造范圍。

　　第三十四條 下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：

　　（一）依法應當由開發(fā)建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用；

　　（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用；

　　（三）依法應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

　　（四）根據(jù)物業(yè)服務合同及相關約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養(yǎng)護費用。

　　第三十五條 鼓勵建立住宅專項維修保險制度。經(jīng)業(yè)主大會決定，住宅專項維修資金可以用于購買住宅維修保險服務。

　　第三十六條 在確保住宅專項維修資金正常使用的前提下，專戶管理銀行可以根據(jù)委托采取儲蓄、購買國債等方式對資金進行保值增值。所得收益按照房屋建筑面積比例分配到業(yè)主分戶賬，業(yè)主大會另有決定的除外。



第四章　監(jiān)督管理



　　第三十七條 住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當加強對住宅專項維修資金交存和使用情況的監(jiān)督；對違反住宅專項維修資金管理的行為，應當依據(jù)有關法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定進行查處。

　　第三十八條 住房和城鄉(xiāng)建設主管部門、業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)應當每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目，并定期向業(yè)主公布下列情況：

　　（一）住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的余額；

　　（二）發(fā)生的列支項目、費用和分攤情況；

　　（三）其他有關住宅專項維修資金使用和管理的情況。

　　業(yè)主對公布的情況有異議的，可以要求復核。

　　第三十九條 專戶管理銀行應當將住宅專項維修資金的年度歸集情況報送住房和城鄉(xiāng)建設主管部門。

　　專戶管理銀行應當建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業(yè)主、公有住房售房單位對其分戶賬中住宅專項維修資金的使用、增值和余額等情況的查詢。

　　第四十條 因拆遷、自然災害或者其他原因致使房屋產(chǎn)權(quán)登記注銷的，住宅專項維修資金按照下列規(guī)定處理，并注銷相應的分戶賬：

　　（一）分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金返還業(yè)主；暫時不能找到業(yè)主無法返還的，由住房和城鄉(xiāng)建設主管部門代管。

　　（二）公有住房售房單位交存的住宅專項維修資金余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系收繳同級國庫。



第五章　附則



　　第四十一條 經(jīng)濟適用房、限價房、非住宅的商品房等物業(yè)的專項維修資金管理，參照本辦法執(zhí)行。

　　第四十二條 本辦法自2022年3月1日起施行。