遼寧省撫順市人大常委會

撫順市人大常委會關(guān)于修改《撫順市物業(yè)管理?xiàng)l例》的決定

（2024年8月22日撫順市第十七屆人民代表大會常務(wù)委員會第十八次會議通過，2024年9月24日遼寧省第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議批準(zhǔn)）

撫順市十七屆人民代表大會常務(wù)委員會第十八次會議決定對《撫順市物業(yè)管理?xiàng)l例》作如下修改：

一、將第二條修改為：“本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動。”

二、將第三條修改為：“本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)人，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

“物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。”

三、將第四條修改為：“市物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

“縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

“公安、民政、財(cái)政、市場監(jiān)管、發(fā)展改革、自然資源、生態(tài)環(huán)境、城市綜合執(zhí)法、應(yīng)急管理等有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，依法做好物業(yè)管理的相關(guān)工作。”

四、將第七條修改為：“物業(yè)管理區(qū)域由物業(yè)所在地縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以土地使用權(quán)證或者不動產(chǎn)登記證確定的用地范圍為基礎(chǔ)，并考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、業(yè)主人數(shù)、自然界限、社區(qū)布局建設(shè)、利于自治管理等因素劃分。”

五、將第十條修改為：“未成立業(yè)主大會的物業(yè)管理區(qū)域，且經(jīng)街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)后仍不能成立的物業(yè)管理區(qū)域，可以由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)物業(yè)管理區(qū)域所在的居（村）民委員會臨時代行業(yè)主委員會職責(zé)。”

六、將第十一條修改為：“物業(yè)管理區(qū)域具備下列條件之一的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)會同縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組、召開首次業(yè)主大會會議：

（一）建設(shè)單位已交付業(yè)主的專有部分面積超過建筑物總面積50%的；

（二）建設(shè)單位已交付業(yè)主戶數(shù)比例達(dá)到50%的；

（三）自交付首位業(yè)主之日起滿二年且已交付戶數(shù)比例達(dá)到30%的；

（四）公有住房出售給個人的面積超過建筑物總面積50%的。

“只有一個業(yè)主或者業(yè)主人數(shù)較少，且經(jīng)全體業(yè)主同意不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員職責(zé)。”

七、將第十二條修改為：“街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)按照國家和省有關(guān)規(guī)定組建首次業(yè)主大會會議籌備組，并書面通知建設(shè)單位或者委托的物業(yè)服務(wù)人向其及時報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會所需的文件資料：

（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分意見書；

（二）房屋及建筑物面積清冊；

（三）業(yè)主名冊；

（四）建筑規(guī)劃總平面圖；

（五）交付使用公共設(shè)施設(shè)備的證明；

（六）物業(yè)管理用房配置證明；

（七）其他有關(guān)的文件資料。”

八、將第十四條改為第十三條，修改為：“首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表、居(村)民委員會代表組成。

“籌備組成員人數(shù)應(yīng)為7人以上15人以下單數(shù)，其中業(yè)主代表由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府征求業(yè)主意見后確定，業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處代表或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。

“籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起7日內(nèi)，將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行不少于7日的公告。20%以上業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)更換。”

九、將第十五條改為第十四條，修改為：“首次業(yè)主大會會議籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起60日內(nèi)，在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下召開首次業(yè)主大會會議，表決通過業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。”

十、將第十六條改為第十五條，修改為：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會會議3日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主的意見。需投票表決的，業(yè)主贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會會議上代為投票。”

十一、將第十八條改為第十七條，修改為：“業(yè)主大會會議包括定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議由業(yè)主委員會按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開。

“有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

（一）業(yè)主委員會半數(shù)以上委員或者20%以上業(yè)主提議的；

（二）需要提前解除物業(yè)服務(wù)合同或者重新選聘物業(yè)服務(wù)人的；

（三）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（四）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。”

十二、將第十九條改為第十八條，修改為：“業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，由委員5人以上11人以下單數(shù)組成。

“業(yè)主委員會委員每屆任期不超過5年，可以連選連任，具體任期由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

“業(yè)主委員會委員具有同等表決權(quán)。”

十三、將第二十條改為第十九條，修改為：“業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)：

（一）業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況；

（二）管理規(guī)約；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四）業(yè)主委員會主任、副主任及其他成員名單；

（五）業(yè)主大會決定的其他重大事項(xiàng)。　

“居（村）民委員會代行業(yè)主委員會職責(zé)的，也應(yīng)當(dāng)辦理備案手續(xù)。

“業(yè)主委員會可以依法刻制和使用印章。”

十四、將第二十一條改為第二十條，修改為：“業(yè)主委員會任期屆滿60日前，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議完成換屆選舉，并告知物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。”

十五、將第二十三條改為第二十二條，修改為：“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定應(yīng)當(dāng)自決定作出之日起3日內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行不少于7日的公告，決定對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。”

十六、將第二十四條改為第二十三條，修改為：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家和省有關(guān)規(guī)定選聘前期物業(yè)服務(wù)人，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，接受縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督。

“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主委員會或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。”

十七、將第二十五條改為第二十四條，修改為：“住宅前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘；建筑面積不超過3萬平方米或者投標(biāo)人少于3個的，經(jīng)縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式選聘。

“一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)作為一個整體進(jìn)行招投標(biāo)，選聘一個物業(yè)服務(wù)人。”

十八、將第二十九條改為第二十八條，修改為：“在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃要求配套建設(shè)的會館（所）應(yīng)當(dāng)優(yōu)先為業(yè)主提供服務(wù)，未經(jīng)業(yè)主大會同意，不得改變原有規(guī)劃用途。”

十九、將第三十二條改為第三十一條，修改為：“物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi)，將查驗(yàn)文件向縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門備案，并在備案后15日內(nèi)將備案情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公告。”

二十、將第三十三條改為第三十二條，修改為：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家和省有關(guān)規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房。

“物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)歸全體業(yè)主共有。未經(jīng)業(yè)主大會同意，任何單位和個人不得變更物業(yè)服務(wù)用房的用途。”

二十一、將第三十四條改為第三十三條，修改為：“城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在規(guī)劃許可、竣工驗(yàn)收過程中，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置等作為規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)進(jìn)行審查。

“房地產(chǎn)主管部門在核發(fā)商品房預(yù)售許可證時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置進(jìn)行核查；不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理不動產(chǎn)所有權(quán)登記時，應(yīng)當(dāng)在不動產(chǎn)登記簿中注明物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置。

“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)用房相關(guān)信息在商品房銷售現(xiàn)場或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。”

二十二、增加一條，作為第四十一條：“業(yè)主信息受法律保護(hù)，物業(yè)服務(wù)人不得有非法買賣、提供或者公開業(yè)主信息等侵害業(yè)主信息權(quán)益的行為。”

二十三、將第四十二條修改為：“業(yè)主委員會可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同向物業(yè)服務(wù)人收取履約保證金，收取標(biāo)準(zhǔn)及管理方式由雙方協(xié)商確定。

“物業(yè)服務(wù)人未按照合同約定提前退出的，居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和垃圾收集清運(yùn)實(shí)施管理，直至業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)人，相關(guān)費(fèi)用可以從業(yè)主委員會收取的履約保證金中列支。”

二十四、將第四十三條修改為：“物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿90日前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會，決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)人，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

“業(yè)主大會決定續(xù)聘物業(yè)服務(wù)人的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前與物業(yè)服務(wù)人續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同；不續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)及時告知物業(yè)服務(wù)人并可以依法重新選聘新的物業(yè)服務(wù)人。”

二十五、將第四十四條修改為：“物業(yè)服務(wù)人不得擅自終止服務(wù)。

“提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，提出解除合同的一方應(yīng)當(dāng)于60日前書面告知合同另一方，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行不少于7日的公告，并書面告知縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

“物業(yè)服務(wù)合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，并可以請求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費(fèi)。”

二十六、將第四十七條改為第四十六條，修改為：“業(yè)主大會決定自行管理或者選聘新物業(yè)服務(wù)人的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止20日前，向業(yè)主委員會或者在業(yè)主委員會的監(jiān)督確認(rèn)下向新選聘的物業(yè)服務(wù)人移交物業(yè)相關(guān)的資料和財(cái)物，辦理完交接手續(xù)。”

二十七、將第四十九條改為第四十八條，修改為：“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照國家和省有關(guān)規(guī)定分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。

“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，市、縣（區(qū)）價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會同同級物業(yè)管理主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物價(jià)指數(shù)變動情況制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，定期向社會公布；實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)合同中約定。”

二十八、將第五十二條改為第五十一條，修改為：“已竣工并交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)費(fèi)由物業(yè)買受人承擔(dān)；未交付的或者已竣工但尚未售出的物業(yè)，物業(yè)費(fèi)由建設(shè)單位全額承擔(dān)。

“建設(shè)單位與物業(yè)買受人約定減免物業(yè)費(fèi)的，減免費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。”

二十九、將第五十三條改為第五十二條，修改為：“物業(yè)服務(wù)人不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)為由減少物業(yè)服務(wù)內(nèi)容或者降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)。

“物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。”

三十、將第六十條改為第五十八條，修改為：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）裝修過程中擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；

（二）侵占、損壞物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

（三）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（四）擅自改變建筑物及其附屬設(shè)施用途；

（五）擅自改變房屋外觀；

（六）違反規(guī)定在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫、刻畫或者懸掛、張貼宣傳品；

（七）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；

（八）侵占、損壞公共綠地及其附屬設(shè)施；

（九）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和雜物，焚燒垃圾；

（十）違反規(guī)定停放車輛；

（十一）違反規(guī)定擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營；

（十二）違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家畜家禽；

（十三）違反規(guī)定種植果樹、蔬菜；

（十四）占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口和消防通道；

（十五）在建筑的公共門廳、疏散走道、樓梯間、安全出口停放電動自行車或者為電動自行車充電，用電梯轎廂運(yùn)載電動自行車；

（十六）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

“違反前款規(guī)定的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)制止。制止無效的，物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時報(bào)告有關(guān)主管部門。有關(guān)主管部門在接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法予以處理。”

三十一、將第六十一條改為第五十九條，修改為：“在已竣工交付使用的居民住宅樓內(nèi)進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)人，遵守物業(yè)服務(wù)人提示的合理注意事項(xiàng)。物業(yè)服務(wù)人在小區(qū)內(nèi)公示或者通過其他方式提前告知可能會受到噪聲影響的居民。

“因房屋裝飾裝修活動造成管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞或者導(dǎo)致他人財(cái)產(chǎn)損失的，由裝修的業(yè)主負(fù)責(zé)維修，并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。”

三十二、將第六十三條改為第六十一條，修改為：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、物業(yè)使用人的需要。在滿足本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，可以將車位、車庫出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的其他人，但租賃合同期限最長不超過6個月。”

三十三、將第六十五條改為第六十三條，修改為：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的物業(yè)保修范圍和保修期限，承擔(dān)保修責(zé)任。

“保修期滿或者保修范圍以外的物業(yè)維修、保養(yǎng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定承擔(dān)。

“業(yè)主專有部分、自用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任和費(fèi)用，由業(yè)主自行承擔(dān)。”

三十四、將第六十七條改為第六十五條，修改為：“住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主共有，按照國家和省有關(guān)規(guī)定由業(yè)主共同決定，專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造,不得挪作他用。

“住宅專項(xiàng)維修資金的使用情況應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布。

“住宅專項(xiàng)維修資金管理部門應(yīng)當(dāng)建立住宅專項(xiàng)維修資金查詢制度,接受業(yè)主、公有住房售房單位對其分戶賬中住宅專項(xiàng)維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。”

三十五、增加一條，作為第六十六條：“建立住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)急管理制度。物業(yè)保修期屆滿后，發(fā)生危及房屋安全以及人身、財(cái)產(chǎn)安全的緊急情形，需要立即對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行應(yīng)急維修的，業(yè)主委員會或者居（村）民委員會、相關(guān)業(yè)主可以依法申請使用住宅專項(xiàng)維修資金。”

三十六、將第六十八條改為第六十七條，修改為：“違反本條例第二十八條規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會同意改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)會館（所）原有規(guī)劃用途的，由縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并對個人處1000元以上1萬元以下的罰款；對單位處5萬元以上20萬元以下的罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。”

三十七、將第六十九條改為第六十八條，修改為：“違反本條例第四十四條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自終止服務(wù)的，錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息檔案庫，并向社會公布。”

三十八、將第七十條改為第六十九條，修改為：“違反本條例第四十七條規(guī)定，擅自向業(yè)主收取或者變相收取各種名目抵押金的，由縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期退還已收取的抵押金。”

三十九、增加一條，作為第七十一條：“業(yè)主共同決定自行管理物業(yè)管理區(qū)域的，參照本條例執(zhí)行。”

四十、將第二十七條改為第二十五條。

四十一、刪除第十三條、第四十六條、第五十五條、第七十一條。

本決定自2024年12月1日起施行。

《撫順市物業(yè)管理?xiàng)l例》根據(jù)本決定作相應(yīng)修改，并對個別文字和條文順序作相應(yīng)調(diào)整后，重新公布。