青海省海南藏族自治州人民政府

州級(jí)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。

州級(jí)價(jià)格行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級(jí)物業(yè)管理行政主管部門制定星級(jí)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并向社會(huì)公布；每三年對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)評(píng)估結(jié)果調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，制定、調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)通過座談、論證、聽證或者其他公開形式，廣泛征求社會(huì)公眾的意見建議。

第五十九條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同，并按規(guī)定進(jìn)行備案。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：

（一）提供物業(yè)服務(wù)符合有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；

（二）及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全、合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)；

（三）定期聽取業(yè)主的意見和建議，接受業(yè)主監(jiān)督，改進(jìn)和完善服務(wù)；

（四）對(duì)違法建設(shè)、違規(guī)出租房屋、私拉電線、占用消防通道等行為進(jìn)行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時(shí)報(bào)告行政執(zhí)法機(jī)關(guān)；

（五）發(fā)現(xiàn)有安全風(fēng)險(xiǎn)隱患的，及時(shí)設(shè)置警示標(biāo)志，采取措施排除隱患或者向有關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)報(bào)告；

（六）對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人違反臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約的行為進(jìn)行勸阻、制止，并及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)；

（七）不得侵犯業(yè)主的合法權(quán)益，不得泄露在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中獲取的業(yè)主信息；

（八）履行生活垃圾分類管理責(zé)任人責(zé)任，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人進(jìn)行生活垃圾分類；

（九）配合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、行政執(zhí)法機(jī)關(guān)和社區(qū)居（村）民委員會(huì)做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

第六十條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將下列信息予以公示：

（一）物業(yè)服務(wù)人的營業(yè)執(zhí)照、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話；

（二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等；

（三）電梯、消防、監(jiān)控、人防等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式、維保方案和應(yīng)急處置方案等；

（四）公共水電費(fèi)用分?jǐn)偳闆r、物業(yè)管理費(fèi)與物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用情況；

（五）房屋裝飾裝修及使用過程中的結(jié)構(gòu)變動(dòng)等安全事項(xiàng)。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)于每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行及物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算。業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。

第六十一條 除清潔、綠化、保安、電梯維護(hù)管理等專業(yè)服務(wù)外，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個(gè)物業(yè)服務(wù)人統(tǒng)一提供物業(yè)服務(wù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地上或者地下建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地不得分割管理。

第六十二條 物業(yè)服務(wù)人根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供下列服務(wù)：

（一）物業(yè)共有部分及其附屬設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理；

（二）公共秩序維護(hù)、安全防范、車輛停放管理；

（三）環(huán)境衛(wèi)生清潔和公共綠化養(yǎng)護(hù)；

（四）物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；

（五）物業(yè)檔案及相關(guān)資料的保管；

（六）其他物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)。

第六十三條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

保障性住房、房改房、老舊住宅小區(qū)以及住宅前期物業(yè)服務(wù)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理；業(yè)主大會(huì)成立之后的住宅區(qū)及其它非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)；物業(yè)服務(wù)人接受業(yè)主委托提供物業(yè)服務(wù)合同以外的特約服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的住宅區(qū)公共性物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由縣人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)人成本、居民經(jīng)濟(jì)承受能力等因素，制定相應(yīng)的等級(jí)基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度和相關(guān)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并向社會(huì)公布。

第六十四條 實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循質(zhì)價(jià)相符、公平公開、合理誠信的原則，具體標(biāo)準(zhǔn)和方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)人不得擅自提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。如需提高的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按幢公示擬調(diào)價(jià)方案、調(diào)價(jià)理由、成本變動(dòng)情況等相關(guān)資料，與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意；沒有成立業(yè)主大會(huì)的，需經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第六十五條 物業(yè)服務(wù)人依約履行義務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得以物業(yè)空置、存在開發(fā)建設(shè)遺留問題或者放棄共有權(quán)利等為由拒絕交納。物業(yè)服務(wù)費(fèi)按月計(jì)收，最長預(yù)收期限不得超過六個(gè)月，業(yè)主自愿交納的除外。

業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)可以通過上門催交、電話催交等形式，督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)人可以依法提起訴訟。經(jīng)生效司法判決確認(rèn)后仍不履行的，可以申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行并按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個(gè)人信用檔案。

第六十六條 物業(yè)服務(wù)人不得有下列行為：

（一）減少物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；

（二）采取中斷供水、供電、供氣、供熱等方式限制或者變相限制專業(yè)服務(wù)、催收物業(yè)費(fèi)；

（三）擅自增加收費(fèi)項(xiàng)目、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，超期收取費(fèi)用；

（四）擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)；

（五）擅自拆除、損壞物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備；

（六）擅自撤離或者拒不退出物業(yè)管理區(qū)域；

（七）終止服務(wù)撤離時(shí)，拒不移交屬于業(yè)主的檔案資料、物品、資金等；

（八）法律、法規(guī)禁止的其他情形。

第六十七條 物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)時(shí)，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人，提供供水、垃圾清運(yùn)、電梯運(yùn)行等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項(xiàng)的應(yīng)急服務(wù)。

提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)期限、服務(wù)費(fèi)用等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限不超過一年，費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān),已交納物業(yè)費(fèi)的由原物業(yè)服務(wù)人予以結(jié)算。

應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定選聘新的物業(yè)服務(wù)人，協(xié)調(diào)新的物業(yè)服務(wù)人和應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人做好交接。

第六十八條 供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照最終用戶使用的計(jì)量器具顯示的量值向最終用戶收取費(fèi)用。業(yè)主專有部分使用的，由業(yè)主承擔(dān)；物業(yè)服務(wù)人使用的，由物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)；部分業(yè)主或者全體業(yè)主共同使用的，由相關(guān)業(yè)主共同承擔(dān)。

專業(yè)經(jīng)營單位不得對(duì)符合條件的用戶無正當(dāng)理由拒絕服務(wù)或者停止服務(wù)，不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)人代收有關(guān)費(fèi)用或者提供無償服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)人接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，但可以根據(jù)約定向?qū)�業(yè)經(jīng)營單位收取報(bào)酬。

第六十九條 規(guī)劃設(shè)計(jì)為集中供熱的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主要求停止供熱的，應(yīng)當(dāng)在本供熱期開始三十日前與供熱單位簽訂停熱協(xié)議，并交納采暖費(fèi)總額百分之五十的費(fèi)用。可能危害其他用戶用熱或者影響室內(nèi)公共設(shè)施安全運(yùn)行的不得停止用熱。具備供熱計(jì)量條件的物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當(dāng)實(shí)行供熱計(jì)量收費(fèi)制度。

第七十條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，制定安全防范應(yīng)急預(yù)案。發(fā)生突發(fā)性自然災(zāi)害、公共衛(wèi)生事件、火災(zāi)和供水、供電、供氣、特種設(shè)備等安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)人在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)部門和專業(yè)經(jīng)營單位報(bào)告，并協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)服務(wù)人員在從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。

第七十一條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿九十日前組織召開業(yè)主大會(huì)，決定續(xù)聘或者選聘物業(yè)服務(wù)人。決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三十日前與物業(yè)服務(wù)人續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。決定選聘新物業(yè)服務(wù)人的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域，并配合新選聘的物業(yè)服務(wù)人接管。物業(yè)服務(wù)人決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿九十日前書面告知業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)，同時(shí)書面告知縣級(jí)人民政府物業(yè)管理主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會(huì)沒有作出續(xù)聘或者選聘決定，也沒有要求物業(yè)服務(wù)人退出物業(yè)管理區(qū)域，原物業(yè)服務(wù)人按照合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)合同有效期自動(dòng)延續(xù)至新的物業(yè)合同約定提供物業(yè)服務(wù)之日止。

第七十二條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)合同終止之日起十五日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)履行下列交接義務(wù):

（一）移交物業(yè)服務(wù)用房等共有部分及其附屬設(shè)施設(shè)備；

（二）移交本辦法第五十九條規(guī)定的資料；

（三）移交物業(yè)檔案、維修和保養(yǎng)物業(yè)形成的技術(shù)資料及保養(yǎng)記錄；

（四）結(jié)清預(yù)收、代收和預(yù)付、代付的有關(guān)費(fèi)用；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。

物業(yè)服務(wù)人未辦理退出交接手續(xù)，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)；不得損壞、隱匿、銷毀有關(guān)資料和財(cái)物。物業(yè)服務(wù)人拒不移交前款資金、資料和物品并拒絕退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向社區(qū)居委會(huì)和縣級(jí)房產(chǎn)主管部門報(bào)告，并可向轄區(qū)內(nèi)公安機(jī)關(guān)請(qǐng)求協(xié)助；物業(yè)服務(wù)人有破壞設(shè)施設(shè)備、毀壞賬冊(cè)等違反治安管理行為的，由公安機(jī)關(guān)依法處理。

第七十三條 物業(yè)服務(wù)合同終止后，物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主欠交物業(yè)管理費(fèi)用或者對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、籌備組及物業(yè)主管部門的決定有異議等為由拒絕辦理交接。

　　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在辦理交接至退出物業(yè)管理區(qū)域期間，維持正常的物業(yè)管理秩序。

　　物業(yè)服務(wù)人退出后，物業(yè)服務(wù)合同遺留的糾紛等有關(guān)問題可以通過協(xié)商、調(diào)解、仲裁以及訴訟等途徑進(jìn)行解決。

第七十四條 老舊小區(qū)或者開放的住宅樓由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府幫助組織成立業(yè)主委員會(huì)，并選聘物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行服務(wù)；無法選聘的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)負(fù)責(zé)或委托社區(qū)（村）居（村）民委員會(huì)組建簡易物業(yè)服務(wù)組織視情提供相應(yīng)的準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)。物業(yè)主管部門應(yīng)結(jié)合“紅色物業(yè)”創(chuàng)建工作，采取物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動(dòng)對(duì)接、單位分包、業(yè)主自籌等方式兜底托管老舊小區(qū)物業(yè)工作。

老舊小區(qū)的具體標(biāo)準(zhǔn)由縣人民政府制定。

第七十五條 業(yè)主共同決定對(duì)物業(yè)實(shí)施自行管理的，應(yīng)當(dāng)就管理事項(xiàng)、管理實(shí)施方式、管理責(zé)任的承擔(dān)、人員雇傭、管理費(fèi)用等事項(xiàng)共同作出約定。

自行管理可以采取由業(yè)主直接執(zhí)行管理事務(wù)、選舉業(yè)主委員會(huì)或者成立其他管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一執(zhí)行管理事務(wù)以及業(yè)主共同決定的其他形式進(jìn)行。自行管理應(yīng)當(dāng)推選管理負(fù)責(zé)人。

第七十六條 自行管理的業(yè)主委員會(huì)、管理負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)每半年公布管理費(fèi)用的收支情況。業(yè)主針對(duì)收支情況提出的詢問，業(yè)主委員會(huì)、管理負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。

第七十七條 縣級(jí)人民政府物業(yè)管理主管部門、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和社區(qū)居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)幫助本轄區(qū)內(nèi)自行管理的小區(qū)做好物業(yè)服務(wù)工作，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。

第七十八條 縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)人從業(yè)人員培訓(xùn)，定期對(duì)物業(yè)服務(wù)人的資質(zhì)條件和服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行規(guī)范化考核。



第六章 物業(yè)的使用和維護(hù)



第七十九條 業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)的使用和維護(hù)應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約及業(yè)主大會(huì)的決定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。

第八十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為:

（一）擅自改變按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途；

（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地；

（三）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；

（四）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（五）破壞或者擅自改變房屋外觀；

（六）窗外擺放花盆等易墜物品，高空拋物；

（七）存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、腐蝕性、放射性等危險(xiǎn)物品，或者存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品；

（八）排放有毒、有害物質(zhì)；

（九）隨意堆放、傾倒、拋擲垃圾、雜物和露天焚燒；

（十）制造超標(biāo)準(zhǔn)的噪音、振動(dòng)或者影響鄰居采光、通風(fēng)；

（十一）侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設(shè)施；

（十二）占用、堵塞消防通道、安全出口，損壞消防設(shè)施、器材；

（十三）違反規(guī)定擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營、停放車輛；

（十四）違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物；

（十五）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約禁止的其他行為。

違反前款規(guī)定的，業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)投訴、舉報(bào)，物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法處理。業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業(yè)主委員會(huì)對(duì)侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

第八十一條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人進(jìn)行房屋裝修的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)人，并不得違反房屋裝修的有關(guān)規(guī)定。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主，對(duì)業(yè)主或者非業(yè)主使用人的物業(yè)裝修活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督，業(yè)主或者非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。

第八十二條 新建物業(yè)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備符合下列條件后，建設(shè)單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)：

（一）水、電納入城（鎮(zhèn)）市管網(wǎng)，安裝分戶計(jì)量裝置和控制裝置，并對(duì)物業(yè)服務(wù)用房、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅用戶配置獨(dú)立的水、電計(jì)量裝置；

（二）在城（鎮(zhèn)）市管道燃?xì)狻⒓�中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)外燃?xì)狻⒐�熱管道的敷設(shè)且與相應(yīng)管網(wǎng)連接，并按照規(guī)劃要求安裝分戶計(jì)量裝置和控制裝置；

（三）電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求配置到位；

（四）按照規(guī)劃要求完成消防和人民防空工程設(shè)施建設(shè)；

（五）按照規(guī)劃要求完成教育、郵政、文化、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、環(huán)境衛(wèi)生等設(shè)施以及社區(qū)管理用房建設(shè)；

（六）按照規(guī)劃要求完成小區(qū)道路建設(shè)，并與城市道路或者公路相連；

（七）按照規(guī)劃要求完成綠化建設(shè)及車庫、車位的配置；

（八）建筑物及其配套設(shè)施的標(biāo)志標(biāo)識(shí)完整、清晰；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第八十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。

業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)人；物業(yè)服務(wù)人確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。

第八十四條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。

因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)人的同意；物業(yè)服務(wù)人確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。

業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

第八十五條 建設(shè)單位在組織竣工驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知供水、供電、供氣、供熱、通信等專業(yè)經(jīng)營單位參加；在竣工驗(yàn)收合格后，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備移交給專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)管理，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收并承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)和更新的責(zé)任，有關(guān)費(fèi)用由專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)。

老舊住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備需要改造的，按專業(yè)經(jīng)營單位要求改造后，業(yè)主大會(huì)決定移交給專業(yè)經(jīng)營單位管理的，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收。

第八十六條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。

上述單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。

第八十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照最終用戶使用的計(jì)量器具顯示的量值向其收取費(fèi)用，不得轉(zhuǎn)嫁戶外管線或者其他設(shè)施的損耗和損失。

住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共路燈、樓梯燈、人防工程、車庫、電梯、二次供水、安全防范設(shè)施設(shè)備的用電及綠化用水用電、消防用水等的收費(fèi)，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行居民用水用電價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。

第八十八條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)或者房地產(chǎn)權(quán)屬證書載明的用途使用物業(yè)，不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。

業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主書面同意后，依法辦理相關(guān)手續(xù)。

住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示，并按照非住宅類用房收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第八十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定車庫、車位的出售、附贈(zèng)或者出租方式、租售價(jià)格、租售時(shí)間、租售期限等內(nèi)容。

第九十條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，條件允許并經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以在業(yè)主共有的道路、場(chǎng)地新劃定車位，用于業(yè)主停車。新劃定車位不得占用消防通道、公共綠地，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。

車輛停放、收費(fèi)和管理等事項(xiàng)，由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主大會(huì)決定對(duì)車輛停放收費(fèi)的，參照當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門的規(guī)定確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。保障性住房住宅小區(qū)車輛停放、收費(fèi)和管理等事項(xiàng)，由住房保障管理部門決定，收費(fèi)價(jià)格由各縣物價(jià)管理部門核定。

業(yè)主對(duì)車輛停放有保管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)人另行簽訂保管合同。

第九十一條 執(zhí)行公務(wù)的公安、消防、救護(hù)、搶險(xiǎn)、環(huán)衛(wèi)、郵遞、信息通信等特種車輛，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)臨時(shí)停放，免交停車費(fèi)。因業(yè)主需要以及為業(yè)主提供配送、搬家、維修等服務(wù)的車輛進(jìn)入住宅物業(yè)管理區(qū)域臨時(shí)停車未超過半小時(shí)的，免交停車費(fèi)。

大型車輛、載有易燃、易爆、劇毒、放射性物品和危險(xiǎn)化學(xué)品的車輛不得進(jìn)入住宅小區(qū)。

第九十二條 利用業(yè)主共有部分及其附屬設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)人、有利害關(guān)系的業(yè)主同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。經(jīng)營所得收益，屬于全體業(yè)主共有，應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

業(yè)主大會(huì)決定利用共有部分及其附屬設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營的，可以委托物業(yè)服務(wù)人代為管理，并向其支付報(bào)酬。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將經(jīng)營所得收益單獨(dú)分類列賬，每半年公布一次經(jīng)營所得收益收支情況，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

第九十三條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主或者使用人應(yīng)當(dāng)給予配合。

責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)人維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

第九十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

建設(shè)單位在辦理房屋所有權(quán)初始登記前，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)保修金交存至物業(yè)管理主管部門設(shè)立的專戶，專項(xiàng)用于保修期內(nèi)物業(yè)的維修。

第九十五條 住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)或者房屋所有權(quán)登記時(shí)，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。

專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理按照國家和地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，接受審計(jì)、財(cái)政主管部門的監(jiān)督管理及業(yè)主的查詢。

第九十六條 專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。

業(yè)主分戶賬面專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存百分之三十的，由業(yè)主大會(huì)決定續(xù)交方案。

第九十七條 發(fā)生下列緊急情況時(shí)，物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)、相關(guān)業(yè)主、社區(qū)居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)先行采取應(yīng)急措施，同時(shí)由業(yè)主委員會(huì)向物業(yè)所在地物業(yè)管理主管部門提出緊急情況維修申請(qǐng)報(bào)告，物業(yè)管理主管部門接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)在三個(gè)工作日內(nèi)辦理相關(guān)手續(xù)。經(jīng)核準(zhǔn)后，維修、更新和改造的費(fèi)用在專項(xiàng)維修資金中列支：

（一）屋面防水損壞造成滲漏的；

（二）電梯、消防、安防等共用設(shè)施設(shè)備存在嚴(yán)重安全隱患的；

（三）樓體外墻墻面有脫落危險(xiǎn)，危及人身安全的；

（四）專用供排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的；

（五）其他危及公共安全和物業(yè)使用功能的緊急情況。

發(fā)生前款所列情形，未按規(guī)定實(shí)施維修、更新和改造的，物業(yè)管理主管部門可以組織代為維修，維修費(fèi)用在專項(xiàng)維修資金中列支。

第九十八條 已由專業(yè)經(jīng)營單位接收的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備管理、維修、養(yǎng)護(hù)和更新等費(fèi)用，由專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)，不得從專項(xiàng)維修資金中列支。

專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障或者損壞時(shí)，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和更新，物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。

專業(yè)經(jīng)營單位可以將專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)等事宜委托給物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)，物業(yè)服務(wù)人可以按照委托合同向?qū)�業(yè)經(jīng)營單位收取報(bào)酬。



第七章 法律責(zé)任



第九十九條 違反本辦法規(guī)定的行為，法律、行政法規(guī)已規(guī)定法律責(zé)任的，從其規(guī)定。



第八章 附則



第一百條 非住宅物業(yè)的管理服務(wù)，參照本辦法執(zhí)行。

第一百零一條 本辦法在應(yīng)用中出現(xiàn)的其他具體事項(xiàng)由海南州住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)解釋。

第一百零二條 本辦法自2025年2月22日起施行。2022年4月11日公布的海南藏族自治州人民政府令第4號(hào)《海南藏族自治州物業(yè)管理辦法》同時(shí)廢止。

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