江蘇省泰州市人大常委會

泰州市住宅物業管理條例

（2020年8月28日泰州市第五屆人民代表大會常務委員會第二十九次會議通過 2020年9月25日江蘇省第十三屆人民代表大會常務委員會第十八次會議批準 根據2022年6月28日泰州市第六屆人民代表大會常務委員會第三次會議通過，2022年7月29日江蘇省第十三屆人民代表大會常務委員會第三十一次會議批準的《泰州市人民代表大會常務委員會關于修改〈泰州市住宅物業管理條例〉的決定》第一次修正 根據2025年4月25日泰州市第六屆人民代表大會常務委員會第二十二次會議通過，2025年5月30日江蘇省第十四屆人民代表大會常務委員會第十五次會議批準的《泰州市人民代表大會常務委員會關于修改〈泰州市住宅物業管理條例〉的決定》第二次修正）

目 錄

第一章 總則

第二章 業主大會、業主委員會和物業管理委員會

第三章 前期物業管理

第四章 物業服務和管理

第五章 物業的使用和維護

第六章 公共收益和住宅專項維修資金

第七章 法律責任

第八章 附則

第一章 總則

第一條 為了規范住宅物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，營造良好的居住環境，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條 本市行政區域內的住宅物業管理活動及其監督管理，適用本條例。

本條例所稱住宅物業管理，是指住宅物業、住宅小區內的非住宅物業和與住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，通過選聘物業服務人或者自行對住宅物業管理區域內的建筑物、構筑物及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護基本秩序和環境衛生的活動。

本條例所稱物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。

第三條 市、縣級市（區）人民政府應當加強對住宅物業管理工作的組織領導，將住宅物業管理納入現代服務業發展規劃和社區治理體系；建立健全住宅物業管理綜合協調機制和資金投入與保障機制；鼓勵采用新技術、新方法，提高住宅物業服務和管理水平。

鄉鎮人民政府、街道辦事處負責轄區內住宅物業管理活動的指導和監督，協助上級人民政府和有關部門做好住宅物業管理相關工作，并將住宅物業管理納入社區網格化治理體系。

村民委員會、居民委員會應當協助和配合鄉鎮人民政府、街道辦事處做好住宅物業管理相關工作。

第四條 市、縣級市（區）住房和城鄉建設部門是本行政區域內的住宅物業管理主管部門，負責本行政區域內住宅物業管理活動的監督、管理和指導工作。

發展和改革、公安、財政、自然資源和規劃、生態環境、市場監督管理、城市管理、民政、水利、消防救援等部門、機構按照各自職責，共同做好住宅物業管理相關工作。

第五條 建立健全社區（村）黨組織領導下村民委員會、居民委員會、業主委員會、業主、物業服務人等共同參與的議事協調機制，發揮社區（村）黨組織在基層社會治理中的領導作用。

第六條 市、縣級市（區）住宅物業管理主管部門應當對在住宅物業服務中取得顯著成績的物業服務人和在住宅物業管理中有突出貢獻的業主委員會、業主，給予表彰和獎勵。

第七條 物業服務行業協會應當加強行業自律管理，規范從業行為，引導誠信經營，維護物業服務企業的合法權益；加強物業服務企業從業人員培訓，提高物業服務水平和質量。

第二章 業主大會、業主委員會和物業管理委員會

第八條 住宅物業管理區域的全體業主組成業主大會。業主戶數超過三百戶的，可以成立業主代表大會，履行業主大會職責。

業主代表由業主小組推薦產生，業主小組可以按幢、單元、樓層或者結合實際情況組成。一個業主小組產生一名業主代表，代表本小組的業主出席業主代表大會會議。業主代表在業主代表大會會議召開前應當就會議議題征集本小組業主意見，需要業主書面投票表決的，由業主本人簽字確認。

業主代表出席業主代表大會會議不得委托他人；業主代表因故不能參加業主代表大會會議的，其所代表的業主可以另行推選臨時業主代表參加。

業主代表推薦辦法應當在業主大會議事規則中規定。

第九條 下列事項由業主共同決定：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（四）確定業主大會、業主委員會工作經費，業主委員會成員工作補貼和標準；

（五）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；

（六）使用住宅專項維修資金；

（七）籌集住宅專項維修資金；

（八）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（九）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；

（十）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第七項至第九項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

第十條 業主共同決定事項，由業主委員會組織召開業主大會會議進行表決。業主委員會未成立或者怠于履行職責的，經專有部分面積占比五分之一以上的業主且人數占比五分之一以上的業主提議，由鄉鎮人民政府、街道辦事處、村民委員會、居民委員會指導和協助業主組織召開業主大會會議。

召開業主大會會議，應當于會議召開十五日前通過發送信息、電子郵件或者書面告知等方式通知業主，并同時告知村民委員會、居民委員會。

第十一條 業主表決共同決定事項應當實名制，可以采用集體討論、書面征求意見或者在市物業管理公眾服務平臺上投票等方式。

表決結束后應當形成書面文件，載明表決事項、同意票數、反對票數、棄權票數以及表決結果。表決結果應當在住宅物業管理區域內顯著位置公布。

第十二條 住宅物業管理區域符合召開首次業主大會或者業主代表大會（以下統稱業主大會）會議條件的，建設單位應當向住宅物業所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處提出籌備首次業主大會會議的書面申請；十人以上業主公開聯名可以向鄉鎮人民政府、街道辦事處提出籌備首次業主大會會議的書面申請。鄉鎮人民政府、街道辦事處應當在收到書面申請后六十日內，組織成立首次業主大會籌備組（以下簡稱籌備組）。

建設單位應當按照《江蘇省物業管理條例》的規定向住宅物業所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處報送籌備首次業主大會會議所需的文件資料。

自然資源和規劃、住房和城鄉建設等部門，應當對鄉鎮人民政府、街道辦事處就籌備成立業主大會所需要的信息資料查詢，依法予以配合。

籌備召開首次業主大會會議所需經費由建設單位承擔，經費標準由市住宅物業管理主管部門根據住宅物業管理區域規模、業主戶數和建筑面積等因素確定。建設單位應當在辦理房屋所有權首次登記前，將籌備經費交至住宅物業所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處設立的專用賬戶。

第十三條 籌備組由業主、建設單位、鄉鎮人民政府、街道辦事處、村民委員會、居民委員會等派員組成。業主成員由鄉鎮人民政府、街道辦事處組織業主推薦產生。建設單位不派員參加的，不影響籌備組成立。

籌備組人數應當為五至十一人的單數，其中業主成員應當不少于籌備組人數的百分之六十。籌備組組長由鄉鎮人民政府、街道辦事處指定人員擔任。

籌備組應當自成立之日起七日內，將成員名單在住宅物業管理區域內顯著位置進行公示，公示期限不得少于十五日。業主對籌備組成員有異議的，由鄉鎮人民政府、街道辦事處協調解決。

籌備組成立后，縣級市（區）住宅物業管理主管部門應當對籌備組成員進行住宅物業管理相關知識的培訓。

第十四條 業主委員會由業主大會會議選舉產生。業主委員會成員應當由具有完全民事行為能力，熱心公益事業、責任心強，具有一定組織能力的業主擔任。

業主參加業主委員會選舉的，籌備組應當核查參選人的資格，提出業主委員會成員候選人名單，并報鄉鎮人民政府、街道辦事處。籌備組應當在住宅物業管理區域內顯著位置公示業主委員會成員候選人名單和基本信息，公示期限不得少于十五日。

鼓勵和支持業主中的中共黨員、人大代表、政協委員和其他社會知名人士參加業主委員會選舉。

第十五條 以暴力、威脅、欺騙、賄賂、偽造選票、虛報選舉票數等不正當手段當選業主委員會成員的，當選無效。

縣級市（區）住宅物業管理主管部門應當加強對業主委員會的指導，組織業主委員會成員進行培訓，提高住宅物業管理水平。

第十六條 業主委員會成員有下列情形之一的，經業主委員會核實后，其成員資格終止，并在住宅物業管理區域內顯著位置公告：

（一）不再具有完全民事行為能力的；

（二）因物業轉讓、滅失等原因不再是本住宅物業管理區域業主的；

（三）因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的；

（四）被依法限制人身自由，無法履行職責的；

（五）法律、法規規定的其他情形。

第十七條 業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：

（一）召集業主大會會議，報告住宅物業管理的實施情況；

（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務人簽訂物業服務合同；

（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務人履行物業服務合同；

（四）監督管理規約的實施；

（五）督促業主按照約定支付物業費；

（六）組織和監督住宅專項維修資金的籌集、使用；

（七）監督物業服務人對業主共有部分的經營和收益收支情況；

（八）協調處理住宅物業管理活動中的矛盾糾紛；

（九）業主大會賦予的其他職責。

業主委員會應當按照業主大會議事規則和業主大會決定召開會議。業主委員會應當在會議召開前，將會議議題告知村民委員會、居民委員會，聽取村民委員會、居民委員會的意見和建議。村民委員會、居民委員會可以根據情況派員參加。

第十八條 業主委員會成員不得有下列行為：

（一）阻撓業主大會行使職權，拒絕執行業主大會決定，或者怠于履行職責；

（二）違反規定使用業主委員會印章；

（三）轉移、隱匿、篡改、毀棄有關文件、資料，或者拒絕、拖延提供業主有權查詢的文件、資料；

（四）未經業主大會決定，擅自與物業服務人簽訂或者解除物業服務合同；

（五）騙取、挪用、侵占住宅專項維修資金或者公共收益等業主共有財產；

（六）索取、收受房屋建設、物業服務、維修保養等單位或者有利害關系的業主提供的財物或者其他利益；

（七）利用職務之便為自己或者他人在物業費支付、汽車停放等方面謀取不當利益；

（八）損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外觀、擅自改變房屋使用性質、違法出租房屋；

（九）打擊報復、誹謗、陷害有關投訴人、舉報人；

（十）其他侵害業主合法權益的行為。

業主委員會成員有前款行為之一的，業主大會可以按照議事規則予以罷免，并在住宅物業管理區域內顯著位置公告。住宅物業所在地縣級市（區）住宅物業管理主管部門、村民委員會、居民委員會應當給予指導和協助。

第十九條 業主委員會成員人數不足業主大會議事規則規定成員總數二分之一或者低于法定最低人數的，住宅物業所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處、村民委員會、居民委員會應當指導和協助業主組織召開業主大會會議，對業主委員會進行調整。

業主委員會阻撓業主大會行使職權，拒不執行業主大會決定，怠于履行業主委員會職責的，或者未經業主大會決定，擅自與物業服務人簽訂或者解除合同的，由住宅物業所在地縣級市（區）住宅物業管理主管部門責令限期改正；拒不改正的，住宅物業所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處、村民委員會、居民委員會應當指導和協助業主組織召開業主大會會議，調整或者重新選舉產生業主委員會。

第二十條 業主委員會應當將下列信息在住宅物業管理區域內顯著位置公布，并及時更新：

（一）成員姓名、職責分工和聯系方式；

（二）業主大會、業主委員會的決定；

（三）管理規約、業主大會議事規則、物業服務合同；

（四）業主大會、業主委員會工作經費的收支情況和業主委員會成員工作補貼等費用情況；

（五）住宅專項維修資金的籌集、使用情況；

（六）由業主委員會管理的業主共有部分的經營和收益收支情況；

（七）占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位、車庫處分使用情況；

（八）其他應當向業主公布的信息。

前款第一項至第三項應當長期公布，第四項應當每半年公布一次，第五項應當及時公布，第六項、第七項應當每年公布一次，第四項至第七項公布期限均不得少于十五日。

第二十一條 業主委員會在其任期屆滿三個月前，應當書面告知住宅物業所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處、村民委員會、居民委員會。鄉鎮人民政府、街道辦事處、村民委員會、居民委員會應當指導和協助業主委員會成立換屆選舉小組，由換屆選舉小組組織召開業主大會會議，選舉產生新一屆業主委員會。換屆選舉小組人員的構成參照首次業主大會籌備組人員的構成。

第二十二條 業主委員會應當自換屆選舉小組成立之日起十日內，將其保管的檔案資料、印章以及其他屬于全體業主所有的財物移交住宅物業所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處保管。

業主委員會不按時移交的，住宅物業所在地縣級市（區）住宅物業管理主管部門、鄉鎮人民政府、街道辦事處應當責令其限期移交；拒不移交的，可以申請公安機關予以協助。

住宅物業所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處在新一屆業主委員會選舉產生并辦理備案手續后十日內，將其保管的檔案資料、印章、財物移交新一屆業主委員會。

第二十三條 住宅小區有下列情形之一的，住宅物業所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處可以組織成立物業管理委員會，代行業主大會和業主委員會的職責：

（一）不具備成立業主大會條件的；

（二）具備成立業主大會條件但因多種原因未成立，經鄉鎮人民政府、街道辦事處指導后仍不能成立的；

（三）業主委員會長期不能正常開展工作，需要重新選舉業主委員會，經鄉鎮人民政府、街道辦事處多次指導后仍不能選舉產生新一屆業主委員會的。

物業管理委員會由鄉鎮人民政府、街道辦事處、村民委員會、居民委員會、社區服務機構、建設單位、業主代表等組成。業主代表由鄉鎮人民政府、街道辦事處組織業主推薦產生。建設單位不派員參加的，不影響物業管理委員會成立。

物業管理委員會人數一般為九至十三人的單數，其中業主代表應當不少于物業管理委員會人數的百分之六十。

物業管理委員會的人員組成和基本信息，應當在住宅物業管理區域內顯著位置公示，公示期限不得少于十五日。業主對物業管理委員會成員有異議的，由鄉鎮人民政府、街道辦事處協調解決。

第二十四條 物業管理委員會代行業主大會職責的，應當依照法律、法規的規定征求全體業主意見，形成業主共同決定，并將共同決定在住宅物業管理區域內顯著位置公示，公示期限不得少于十五日。

物業管理委員會作出的決定違反法律、法規的，縣級市（區）住宅物業管理主管部門應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

業主認為物業管理委員會作出的決定違反法律、法規的，可以向縣級市（區）住宅物業管理主管部門投訴，縣級市（區）住宅物業管理主管部門應當及時處理并答復業主。

第二十五條 物業管理委員會代行業主大會和業主委員會職責期間，鄉鎮人民政府、街道辦事處對能夠成立業主大會的，應當指導籌備工作，成立業主大會；能夠選舉產生業主委員會的，應當指導選舉產生業主委員會。

縣級市（區）住宅物業管理主管部門應當加強對物業管理委員會的監督和指導，對能夠成立業主大會或者選舉產生業主委員會的，應當督促鄉鎮人民政府、街道辦事處指導成立業主大會，選舉產生業主委員會。

物業管理委員會自新一屆業主委員會產生之日起停止履行職責，并應當在七日內向新一屆業主委員會移交相關資料和財物，移交后自動解散。

第二十六條 市住宅物業管理主管部門應當會同相關部門，組織建立市物業管理公眾服務平臺，用于業主決策電子投票、物業服務招投標、物業管理相關信息公開和物業管理矛盾投訴處理等。

第三章 前期物業管理

第二十七條 新建住宅物業實行前期物業管理。在業主、業主大會選聘物業服務人之前，由建設單位承擔前期物業管理責任。建設單位應當通過公開招投標的方式選聘前期物業服務企業，并與其簽訂前期物業服務合同。

投標人少于三個或者住宅規模建筑面積小于三萬平方米的，經住宅物業所在地縣級市（區）住宅物業管理主管部門批準，可以采用協議方式選聘物業服務企業。

前期物業服務合同期限屆滿前，業主或者業主大會選聘新物業服務人的，自業主委員會或者業主與新物業服務人簽訂的物業服務合同生效之日起，前期物業服務合同終止。

建設單位應當提供前期物業管理開辦費，用于購買物業辦公設備等固定資產。所購資產歸全體業主所有，由物業服務企業使用。

第二十八條 建設單位在銷售物業前，應當參照市住宅物業管理主管部門提供的范本制定前期物業服務合同和臨時管理規約；建設單位修改范本的，不得侵害物業買受人的合法權益。

建設單位在銷售物業時，應當向物業買受人明示前期物業服務合同和臨時管理規約，并予以說明。

建設單位應當自前期物業服務合同簽訂之日起十五日內，將前期物業服務合同和臨時管理規約報送縣級市（區）住宅物業管理主管部門備案。

第二十九條 物業服務企業承接住宅物業時，應當對物業共有部分進行查驗。縣級市（區）住宅物業管理主管部門應當加強對住宅物業承接查驗活動的指導和監督。

現場查驗二十日前，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護、保養等技術資料；

（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（四）業主名冊；

（五）物業管理所必需的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。

承接查驗后，建設單位應當與物業服務企業簽訂承接查驗協議，承接查驗協議應當包括承接查驗基本情況、存在問題、解決方法和時限、雙方權利義務、違約責任等內容。

鼓勵建設單位和物業服務企業聘請第三方機構為承接查驗提供專業服務。

第三十條 新建住宅小區內，建設單位應當按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例配置專屬的物業服務用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并無償移交。其中，用于業主委員會議事活動用房的，應當按照配置物業服務用房的比例合理確定，一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。

物業服務用房應當是地面以上、二層以下的房屋，相對集中安排在住宅小區中心區域或者出入口附近，由建設單位裝修，具備水、電等基本使用功能。物業服務用房設置在住宅樓內的，應當具有獨立的通道。住宅小區內配置通訊、有線電視、網絡寬帶、安保預警等設施的，物業服務用房應當預留端口，具備正常使用功能。

住宅小區分期建設的，應當根據分期建設的面積和進度按比例合理配建物業服務用房或者提供滿足物業服務活動的臨時用房。

物業服務用房不計入分攤公用建筑面積，屬于全體業主共有。未經業主大會同意，任何單位和個人不得擅自占用，不得擅自改變物業服務用房用途。

第三十一條 自然資源和規劃部門在核發建設工程規劃許可證時，應當對規劃圖紙中標注的物業服務用房的位置和面積進行審核。

建設單位在組織竣工驗收時，應當通知住宅物業管理主管部門參加，住宅物業管理主管部門應當對物業服務用房配置情況進行核實。

第四章 物業服務和管理

第三十二條 業主可以自行管理住宅物業，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理；委托物業服務企業管理的，一個住宅物業管理區域應當選定一個物業服務企業。

鼓勵通過市物業管理公眾服務平臺進行招投標，選聘物業服務企業提供物業服務。

住宅物業管理招投標辦法由市住宅物業管理主管部門制定。

第三十三條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務人依法簽訂書面物業服務合同。

物業服務人應當在簽訂物業服務合同之日起三十日內，將物業服務合同報縣級市（區）住宅物業管理主管部門、鄉鎮人民政府、街道辦事處備案。

市住宅物業管理主管部門應當會同市市場監督管理部門制定物業服務合同范本，并向社會公布。

第三十四條 物業服務人應當按照法律、法規的規定和物業服務合同的約定以及技術標準、專業技術規范，提供物業服務。

物業服務人服務多個住宅小區的，應當依法對各住宅小區分別進行核算。

物業服務人應當建立業主、物業使用人意見、建議和投訴、舉報受理機制，及時處理有關意見、建議和投訴、舉報，并反饋處理結果。

第三十五條 住宅物業服務實行項目負責人制度。物業服務人應當按照物業服務合同約定指派項目負責人。除物業服務合同另有約定外，項目負責人只能在一個物業服務項目任職。物業服務人更換項目負責人的，應當及時告知業主，并在住宅物業服務區域內顯著位置進行公示。

第三十六條 物業服務人應當將下列信息在住宅物業服務區域內顯著位置公布，并及時更新：

（一）營業執照、項目負責人和從業人員基本情況以及聯系方式、物業服務投訴電話、二十四小時應急服務電話等；

（二）物業服務事項、服務標準、質量要求、收費項目、收費標準、收費方式等；

（三）電梯、消防、監控安防等專項設施設備的日常維修保養單位名稱、聯系方式和應急處置方案等，法律、法規規定需要具備專業資質的，還應當公布相關資質信息；

（四）上一年度物業服務合同履行情況；

（五）物業服務人管理的業主共有部分的經營和收益收支情況；

（六）公共能耗費分攤情況；

（七）占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位、車庫處分使用情況；

（八）實行酬金制的住宅小區物業服務資金的收支情況；

（九）住宅專項維修資金使用情況；

（十）其他應當向業主公開的信息。

前款第一項至第三項應當長期公布，第四項至第七項應當每年公布一次，第八項應當每年至少公布一次，第九項應當及時公布。第四項至第九項公布期限不得少于十五日。業主對公布內容有異議的，物業服務人應當予以答復。

第三十七條 物業服務人應當執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關工作。市、縣級市（區）人民政府應當給予必要的物資和資金支持。

對于物業服務人執行前款規定的應急處置措施和其他管理措施，業主應當依法予以配合。

第三十八條 物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點，遵循合理、公開、服務質量和價格相符的原則確定，實行政府指導價和市場調節 價。

普通住宅前期物業公共服務實行等級服務、等級收費。發展和改革部門應當每三年對等級收費標準進行評估，根據評估結果適時調整，并向社會公布。

物業服務行業協會應當監測并定期發布物業服務項目成本信息和計價規則，供業主大會或者業主大會授權的業主委員會和物業服務人在協商時參考。

第三十九條 物業服務收費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業服務合同約定。

實行酬金制的，物業服務人在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金，其余部分用于物業服務合同約定的支出，結余由業主享有，不足由業主承擔。

實行酬金制的，物業服務人應當對物業服務資金單獨列賬核算，每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。業主委員會可以聘請專業機構對物業服務資金的年度收支情況進行審計。審計費用可以從公共收益中列支，沒有公共收益的，由全體業主分攤。

第四十條 業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。業主與物業使用人約定由物業使用人支付物業費的，從其約定。

物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受、無需接受相關物業服務或者物業服務人未履行合同約定之外的服務等理由，拒絕支付物業費。

業主違反約定逾期不支付物業費的，業主委員會、物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以依法申請調解、提起訴訟或者申請仲裁。

物業服務人不得以業主拖欠物業費等理由，中斷或者以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供熱、供燃氣，阻礙業主進入住宅。

業主轉讓物業專有部分，應當及時將相關情況告知物業服務人，并與物業服務人結清物業費。

第四十一條 物業服務人退出住宅物業服務區域，應當按照規定和合同約定履行下列交接義務：

（一）移交占用的物業共有部分、物業服務用房、由前期物業管理開辦費購買的物業辦公設備等固定資產；

（二）移交本條例第二十九條第二款規定的相關資料；

（三）移交物業服務期間形成的物業和設施設備使用、維護、保養、定期檢驗等技術資料，運行、維護、保養記錄；

（四）結清預收、代收和預付、代付的有關費用；

（五）法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。

交接時，可以邀請住宅物業所在地村民委員會、居民委員會參加。交接雙方應當對住宅物業服務區域內電梯、消防、監控安防等共用設施設備的使用維護現狀予以確認，可以聘請第三方機構予以協助。

物業服務人拒不履行本條第一款規定的交接義務，或者拒絕退出的，可以向住宅物業所在地縣級市（區）住宅物業管理主管部門、鄉鎮人民政府、街道辦事處報告，并可以向公安機關請求協助。

第四十二條 縣級市（區）人民政府、鄉鎮人民政府、街道辦事處應當建立和完善住宅物業管理矛盾投訴調解機制，鼓勵、倡導當事人通過基層人民調解委員會解決住宅物業糾紛。業主大會、業主委員會應當配合做好住宅物業糾紛化解工作。

第四十三條 市住宅物業管理主管部門應當建立覆蓋建設單位、物業服務企業或者其他管理人、物業服務企業負責人、物業服務項目負責人、業主委員會和物業管理委員會成員、業主、第三方機構等的住宅物業管理信用體系。

縣級市（區）住宅物業管理主管部門應當建立本行政區域內住宅物業管理參與主體的信用檔案，實行動態管理，并納入市住宅物業管理信用信息系統。

市住宅物業管理信用信息應當按照相關規定納入市公共信用信息系統。

第四十四條 對配套設施不齊全、環境較差的老舊住宅小區，市、縣級市（區）人民政府應當制定改造規劃和年度實施計劃，完善公共配套設施設備，改善老舊住宅小區的綜合環境。

具備實施物業管理條件的老舊住宅小區，鄉鎮人民政府、街道辦事處應當組織業主成立業主大會，由業主大會決定選聘物業服務人或者實施自行管理。

不具備實施物業管理條件的老舊住宅小區，鄉鎮人民政府、街道辦事處在征求業主意見后，可以指定所在地村民委員會、居民委員會組織提供清潔衛生、綠化養護、秩序維護等基本物業服務，所需費用由全體業主分攤。

老舊住宅小區的范圍，由市、縣級市（區）人民政府確定。

第五章 物業的使用和維護

第四十五條 占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位、車庫，屬于業主共有，應當優先提供業主使用。

業主大會成立前，需要占用業主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應當在前期物業服務合同中約定，收費標準由發展和改革部門會同住宅物業管理主管部門制定并公布。業主大會成立后，需要占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的，物業服務人應當提請業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定，收費標準由業主大會或者業主大會授權的業主委員會確定，并在住宅物業管理區域內顯著位置公布。

住宅物業管理區域內劃定車位、停放車輛，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道，不得影響其他車輛和行人的正常通行。

業主大會或者業主大會授權的業主委員會有權制定住宅物業管理區域內公共停車管理規定，對占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的行為進行規范。

違反住宅物業管理區域內公共停車管理規定的，業主委員會或者物業服務人可以請求公安機關、消防救援機構協助處理。

第四十六條 新建住宅小區，建設單位應當按照規劃建設車輛充電設施或者預留建設安裝條件。已建住宅小區內，經業主大會或者業主大會授權的業主委員會同意，可以通過改造、加裝等方式建設車輛充電設施，并依法辦理相關手續。

第四十七條 住宅物業管理區域內禁止下列行為：

（一）擅自改變物業的規劃用途；

（二）損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構；

（三）違法搭建建筑物、構筑物；

（四）損壞或者擅自占用、改建物業共用部位，損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備；

（五）違反有關人均面積、使用功能、消防安全管理等規定出租房屋；

（六）存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質或者超負重等違反安全規定的物品；

（七）從建筑物中拋擲物品；

（八）燃放煙花爆竹；

（九）制造超過規定標準的噪音、振動或者影響鄰居采光、通風；

（十）露天焚燒；

（十一）違反垃圾分類管理規定處理垃圾；

（十二）飼養家禽家畜，影響公共環境或者他人居住環境；

（十三）任意排放污水；

（十四）在實行雨水、污水分流的住宅小區，將污水排入雨水管網；

（十五）侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施；

（十六）擅自擺攤設點、占道經營；

（十七）違反用電安全要求私拉電線、插座、電纜為車輛充電；

（十八）擅自在業主共有的道路或者公共車位上設置車位鎖或者其他障礙物；

（十九）在車庫、地下室等不具備安全條件的場所使用、儲存燃氣，或者在高層建筑內使用瓶裝燃氣；

（二十）破壞或者擅自改變房屋外觀；

（二十一）擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫；

（二十二）法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

有前款所列行為之一的，物業服務人、業主委員會應當及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當及時報告有關主管部門，有關主管部門應當及時依法處理；業主、物業使用人對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業主委員會對侵害業主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

有關主管部門應當建立住宅小區違法行為投訴登記制度，并在住宅物業管理區域內顯著位置公布聯系人姓名和聯系方式，依法處理住宅物業管理區域內的違法行為。

第四十八條 鼓勵和支持業主為既有住宅增設電梯，改善居住條件。既有住宅增設電梯應當遵循業主自愿、政府引導、依法審批、保障安全的原則。

市、縣級市（區）人民政府應當按照簡化、便民、高效的原則，為既有住宅增設電梯提供一站式服務。

建設單位、村民委員會、居民委員會、業主委員會、物業服務人和供水、供電、供燃氣、通信等專業經營單位應當對既有住宅增設電梯給予協助和支持。

既有住宅增設電梯的實施辦法由市人民政府制定。

第四十九條 市、縣級市（區）住宅物業管理主管部門應當建立物業維修保險機制，按照業主投保、企業參保、權責匹配、風險分擔、維修便捷的原則，開展住宅物業共有部分維修保險工作。

第六章 公共收益和住宅專項維修資金

第五十條 建設單位、物業服務人利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后的公共收益，屬于業主共有。

公共收益的分配，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分面積所占比例確定。

公共收益由物業服務人管理的，應當單獨列賬，獨立核算，不得擅自挪用，并接受業主委員會的監督；由業主委員會自行管理的，應當以業主委員會名義開設公共收益賬戶，接受業主和村民委員會、居民委員會的監督。

公共收益的收支情況應當每年在住宅物業管理區域內顯著位置公示一次，公示期限不得少于十五日。

第五十一條 業主委員會或者十人以上業主對公共收益有異議的，可以要求查詢有關財務賬簿；經已交付使用物業專有部分占建筑物總面積五分之一以上業主且占總人數五分之一以上的業主提議，業主大會或者業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定，委托專業機構對公共收益收支情況進行審計。

審計結果應當在住宅物業管理區域內顯著位置公示，公示期限不得少于十五日。審計費用從公共收益中列支，沒有公共收益的，由全體業主分攤。

第五十二條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業和與住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當在辦理房屋入住手續或者房屋所有權登記時交存首期專項維修資金。

已竣工驗收并達到交付條件，尚未售出或者尚未交付業主以及其他屬于建設單位所有的房屋，建設單位在辦理房屋所有權首次登記前，應當將首期住宅專項維修資金先行交存至住宅專項維修資金專戶。

建設單位已先行交存住宅專項維修資金的，可以在物業售出或者交付時向業主收取住宅專項維修資金，并向業主轉交住宅專項維修資金專用票據。

住宅物業配置電梯的，建設單位應當在房屋交付使用前按照建筑安裝總費用百分之一的比例交存資金，專項用于電梯、消防等設施設備的更新和改造。該資金歸業主共有，納入住宅專項維修資金管理。

第五十三條 住宅專項維修資金屬于業主共有，專項用于國家規定的保修期屆滿后物業共有部分的維修、更新和改造，不得挪作他用。

業主大會成立前，住宅專項維修資金由住宅物業管理主管部門代管。業主大會成立后，可以決定自行管理或者委托住宅物業管理主管部門代管。決定自行管理的，應當在銀行設立住宅專項維修資金專戶，接受住宅物業管理主管部門的監督指導。委托住宅物業管理主管部門代管的，應當依法接受審計部門的審計監督。

第五十四條 業主大會可以在業主大會議事規則和管理規約中約定住宅專項維修資金的使用采取異議表決方式。使用異議表決方式的，應當以書面形式將告知書送達住宅專項維修資金列支范圍內的業主，并在告知書中載明未按規定時間和方式反饋意見的，視為同意。

第五十五條 住宅物業管理區域內發生下列危及房屋安全以及人身、財產安全的緊急情形，需要立即進行維修、更新和改造的，業主大會或者業主委員會可以依法申請使用住宅專項維修資金：

（一）外墻及其附著物存在脫落危險的；

（二）公共護（圍）欄破損嚴重的；

（三）外墻、屋面滲漏的；

（四）公共排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的；

（五）電梯出現故障的；

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