江蘇省徐州市人大常委會

徐州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例

（2021年8月27日徐州市第十六屆人民代表大會常務(wù)委員會第四十七次會議通過 2021年9月29日江蘇省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十五次會議批準(zhǔn) 根據(jù)2025年4月30日徐州市第十七屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議通過，2025年5月30日江蘇省第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第十五次會議批準(zhǔn)的《徐州市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改〈徐州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》修正）

目 錄

第一章 總則

第二章 住宅物業(yè)管理區(qū)域與共有物業(yè)

第三章 管理組織形式

第四章 前期物業(yè)管理

第五章 物業(yè)管理服務(wù)

第六章 物業(yè)安全管理與使用維護(hù)

第七章 物業(yè)專項(xiàng)維修資金

第八章 監(jiān)督管理

第九章 法律責(zé)任

第十章 附則

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營造良好居住環(huán)境，促進(jìn)和諧文明社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動，適用本條例。

本條例所稱住宅物業(yè)管理，是指業(yè)主自行或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人，對住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、巡查以及其他日常管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

第三條 市、縣（市）、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對住宅物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，將住宅物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和社區(qū)治理體系，建立健全黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府監(jiān)管、業(yè)主自治、多方參與、協(xié)商共建相結(jié)合的工作格局，建立與之相適應(yīng)的資金投入與保障機(jī)制，提高住宅物業(yè)管理和服務(wù)水平。

街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)本區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)管理活動的指導(dǎo)和監(jiān)督，協(xié)助上級人民政府及有關(guān)主管部門做好住宅物業(yè)管理相關(guān)工作。

社區(qū)居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主自治，協(xié)助并配合街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）做好住宅物業(yè)管理相關(guān)工作。

第四條 市、縣（市）、區(qū)物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

其他有關(guān)部門按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)住宅物業(yè)管理活動的有關(guān)監(jiān)督管理工作。

第五條 街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)依法建立綜合執(zhí)法工作機(jī)制，加強(qiáng)對住宅小區(qū)內(nèi)違法行為的巡查、檢查和處理。

第六條 突發(fā)事件應(yīng)對期間，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)落實(shí)政府依法采取的各項(xiàng)應(yīng)急措施，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展相應(yīng)級別的應(yīng)對工作，并依法給予物資和資金支持。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照要求服從政府統(tǒng)一指揮，在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)下積極配合社區(qū)居（村）民委員會開展工作，依法落實(shí)應(yīng)急預(yù)案和各項(xiàng)應(yīng)急措施。

第七條 建立健全社區(qū)黨組織、社區(qū)居（村）民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)議事協(xié)調(diào)機(jī)制，發(fā)揮社區(qū)黨組織在基層社會治理中的領(lǐng)導(dǎo)作用。

第八條 市、縣（市）、區(qū)人民政府及其有關(guān)部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）等可以通過購買服務(wù)等方式，引導(dǎo)第三方機(jī)構(gòu)參與住宅物業(yè)管理相關(guān)活動。

鼓勵業(yè)主委員會、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等委托第三方機(jī)構(gòu)開展項(xiàng)目承接查驗(yàn)、物業(yè)費(fèi)測算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估等活動。

第三方機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則，依照法律、法規(guī)和合同的約定提供專業(yè)服務(wù)，出具的報告應(yīng)當(dāng)真實(shí)、客觀、完整，并對出具的報告負(fù)責(zé)。

第九條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)依法制定行業(yè)規(guī)范，加強(qiáng)行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)經(jīng)營行為，調(diào)解物業(yè)服務(wù)行業(yè)糾紛，組織物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員依法經(jīng)營、誠信服務(wù)，提升物業(yè)服務(wù)水平。

物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)接受物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。

第二章 住宅物業(yè)管理區(qū)域與共有物業(yè)

第十條 住宅物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)遵循規(guī)劃在先、自然分割、功能完善、便民利民的原則，根據(jù)物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目確定的用地范圍，考慮業(yè)主共有部分共同管理權(quán)利行使的范圍、物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、物業(yè)類型、社區(qū)建設(shè)等因素劃定。

自然資源和規(guī)劃行政主管部門審查建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案時，應(yīng)當(dāng)按照有利于實(shí)施住宅物業(yè)管理的原則，考慮住宅物業(yè)管理區(qū)域劃分的需要，并聽取物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)物業(yè)管理主管部門對住宅物業(yè)管理區(qū)域劃分的意見。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃定住宅物業(yè)管理區(qū)域。分期開發(fā)或者具有住宅和非住宅等不同物業(yè)類型的物業(yè)，配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個住宅物業(yè)管理區(qū)域；能夠分割、獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的住宅物業(yè)管理區(qū)域。

已投入使用但尚未劃定住宅物業(yè)管理區(qū)域的，由縣（市）、區(qū)物業(yè)管理主管部門會同街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）提出劃分方案，在征求相關(guān)業(yè)主意見后確定住宅物業(yè)管理區(qū)域。

第十一條 新建住宅物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的住宅物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)物業(yè)管理主管部門備案，并將已備案的住宅物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。

已劃定住宅物業(yè)管理區(qū)域并實(shí)施物業(yè)管理但尚未備案的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)物業(yè)管理主管部門備案。

住宅物業(yè)管理區(qū)域劃定后不得擅自變更。確需變更的，應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)的規(guī)定，并重新辦理備案。

第十二條 住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的以下部分屬于業(yè)主共有：

（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然�本結(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，電梯、消防、監(jiān)控、公共照明等附屬設(shè)施設(shè)備，避難層、架空層、設(shè)備層等；

（二）物業(yè)服務(wù)用房、共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋；

（三）住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)除城鎮(zhèn)公共道路以外的其他道路，除城鎮(zhèn)公共綠地或者依法屬于個人以外的其他綠地；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他共有部分。

第十三條 自然資源和規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)對規(guī)劃圖紙中標(biāo)注的物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積進(jìn)行審核。

物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)物業(yè)管理主管部門在住宅物業(yè)交付使用前，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)用房進(jìn)行核實(shí)。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照下列標(biāo)準(zhǔn)配置具備獨(dú)立、正常使用功能的物業(yè)服務(wù)用房：

（一）建筑面積不低于本住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地上地下住宅物業(yè)總建筑面積的千分之四，低于一百平方米的，按照一百平方米配置；

（二）相對集中安排在住宅物業(yè)管理區(qū)域中心或者出入口附近，配置在地面以上、二層以下，配置在住宅樓內(nèi)的，應(yīng)當(dāng)有獨(dú)立通道；

（三）辦公區(qū)配置公共衛(wèi)生間，并配置獨(dú)立計(jì)量水、電表等設(shè)施。

分期開發(fā)建設(shè)的，在物業(yè)服務(wù)用房尚未交付前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)無償提供符合標(biāo)準(zhǔn)的臨時物業(yè)服務(wù)用房。

第十四條 物業(yè)服務(wù)用房竣工驗(yàn)收后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自承接查驗(yàn)協(xié)議簽訂之日起十日內(nèi)無償移交。

建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可、現(xiàn)房銷售備案時，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房的位置和建筑面積，不得將物業(yè)服務(wù)用房計(jì)入公攤面積。

業(yè)主委員會辦公、議事用房在物業(yè)服務(wù)用房中安排，具體位置由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定，一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。

未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會不得改變物業(yè)服務(wù)用房的用途。

第十五條 建設(shè)單位在辦理房屋所有權(quán)首次登記時，應(yīng)當(dāng)將住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)，一并申請登記為業(yè)主共有，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在不動產(chǎn)登記簿上予以記載。

第三章 管理組織形式

第十六條 業(yè)主大會根據(jù)劃定的住宅物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立，一個住宅物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

業(yè)主大會由住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，自首次通過管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則之日起成立。

業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的，可以成立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會的職責(zé)。

業(yè)主大會通過的決定對全體業(yè)主具有法律約束力。

第十七條 符合召開首次業(yè)主大會會議條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）書面提出召開首次業(yè)主大會會議的申請，并依法報送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料。已符合條件而建設(shè)單位尚未按照規(guī)定報送相關(guān)資料的，物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)督促建設(shè)單位報送，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時報送。

十人以上業(yè)主公開聯(lián)名可以向物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）書面提出召開首次業(yè)主大會會議的申請。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)及時審核，并在十個工作日內(nèi)予以答復(fù)是否符合召開首次業(yè)主大會會議條件。

自然資源和規(guī)劃行政主管部門、不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)等單位，應(yīng)當(dāng)對相關(guān)方就籌備成立業(yè)主大會所需要的信息資料查詢依法予以配合。

第十八條 符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到提出籌備業(yè)主大會書面申請后六十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會籌備組。

首次業(yè)主大會籌備組由業(yè)主、建設(shè)單位、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會等派員組成。籌備組中的業(yè)主成員由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。建設(shè)單位不委派人員參加的，不影響籌備組的成立。籌備組成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十一人的單數(shù)，其中業(yè)主成員不少于籌備組成員的百分之六十，籌備組組長由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指定人員擔(dān)任。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示五日。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決。

籌備組正式開展籌備工作前，縣（市）、區(qū)物業(yè)管理主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)對籌備組成員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)知識的培訓(xùn)。

第十九條 籌備召開首次業(yè)主大會會議所需費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)前按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)將籌備費(fèi)用交至物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）設(shè)立的專用賬戶，用于業(yè)主大會的籌備。

籌備經(jīng)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及使用管理辦法由市物業(yè)管理主管部門會同市發(fā)展改革部門制定。

第二十條 首次業(yè)主大會籌備組履行下列職責(zé)：

（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點(diǎn)和內(nèi)容；

（二）擬訂管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則草案；

（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；

（四）提出首屆業(yè)主委員會成員候選人條件、名單和選舉辦法；

（五）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

（六）召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

對前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并書面通知全體業(yè)主。業(yè)主對業(yè)主身份和投票權(quán)數(shù)等提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知異議人復(fù)核結(jié)果。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。業(yè)主大會成立后，籌備組自行解散。

第二十一條 業(yè)主大會決定下列事項(xiàng)：

（一）制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定、修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）決定業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)，業(yè)主委員會成員、專職工作人員工作補(bǔ)貼和標(biāo)準(zhǔn)；

（五）確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；

（六）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（七）使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金和共有資金；

（八）籌集物業(yè)專項(xiàng)維修資金；

（九）依法改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（十）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

（十一）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

業(yè)主大會決定前款事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第八項(xiàng)至第十項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第二十二條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

定期會議由業(yè)主委員會按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開。

有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

（一）專有部分面積占比百分之二十以上的業(yè)主且人數(shù)占比百分之二十以上的業(yè)主提議的；

（二）業(yè)主委員會認(rèn)為需要召開業(yè)主大會會議就特定事項(xiàng)作出決定的；

（三）法律、法規(guī)、業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開十五日前通知全體業(yè)主，同時報告社區(qū)居（村）民委員會。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄，并妥善保存。

業(yè)主委員會不按照前款規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）督促限期組織召開。

第二十三條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見或者電子投票等形式。

業(yè)主大會會議依法表決的結(jié)果應(yīng)當(dāng)及時向全體業(yè)主公示。

選票、表決票和授權(quán)委托書等相關(guān)資料，應(yīng)當(dāng)妥善保存，以備查詢。

第二十四條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，并以其選舉產(chǎn)生之日為成立日期。

業(yè)主委員會由主任、副主任及委員組成，每屆任期三至五年，可以連選連任。業(yè)主委員會由五至十一人單數(shù)組成，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。

第二十五條 業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、公正廉潔、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。

鼓勵和支持業(yè)主中符合條件的中國共產(chǎn)黨黨員、社區(qū)居（村）民委員會成員、社區(qū)黨組織成員、人大代表、政協(xié)委員以及具有法律、財會、管理等工作經(jīng)驗(yàn)的人員參加業(yè)主委員會選舉。

新當(dāng)選的業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)進(jìn)行誠信承諾，在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示不得少于五日。

第二十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案：

（一）業(yè)主委員會備案申請書；

（二）業(yè)主委員會成員名單；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；

（四）業(yè)主大會會議記錄；

（五）其他應(yīng)當(dāng)提供的材料。

備案材料齊全的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在三個工作日內(nèi)出具業(yè)主委員會備案證明；備案材料不齊全的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)當(dāng)場一次性書面告知需要補(bǔ)正的材料。

街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)將備案的相關(guān)文件和資料與物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)物業(yè)管理主管部門、公安派出所、社區(qū)居（村）民委員會共享。

備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起十五日內(nèi)重新辦理備案。

第二十七條 業(yè)主委員會取得備案證明后，可以依法申請刻制印章、開立銀行賬戶。

業(yè)主委員會印章按照管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則使用。

業(yè)主委員會印章應(yīng)當(dāng)標(biāo)明業(yè)主委員會的屆數(shù)和任期。

第二十八條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會會議，報告住宅物業(yè)管理的實(shí)施情況、業(yè)主委員會履職情況；

（二）執(zhí)行業(yè)主大會決定和決議，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益；

（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（五）督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約；

（六）督促業(yè)主、物業(yè)使用人按時交納物業(yè)費(fèi)，組織和監(jiān)督物業(yè)專項(xiàng)維修資金的續(xù)籌和使用；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定以及業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

鼓勵業(yè)主大會建立業(yè)主委員會任中審計(jì)和離任審計(jì)制度。審計(jì)可以委托街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織第三方機(jī)構(gòu)實(shí)施，費(fèi)用可以從共有資金中列支。

第二十九條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布下列情況和資料：

（一）業(yè)主委員會成員姓名、職責(zé)分工和聯(lián)系方式；

（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同；

（三）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定和決議；

（四）物業(yè)專項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況；

（五）共有資金的收支和使用情況；

（六）占用業(yè)主共有道路或者其他場地用于停放汽車的車位處分使用情況；

（七）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的收支情況、業(yè)主委員會成員工作補(bǔ)貼等費(fèi)用情況；

（八）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。

前款第四項(xiàng)至第七項(xiàng)應(yīng)當(dāng)每半年在住宅物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公布一次，公布時間不少于十五日。

第三十條 業(yè)主委員會不能正常開展工作的，物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議對業(yè)主委員會進(jìn)行調(diào)整。

第三十一條 業(yè)主委員會成員不得有下列行為：

（一）阻撓、妨礙業(yè)主大會行使職權(quán)或者不執(zhí)行業(yè)主大會決定和決議；

（二）一年內(nèi)缺席業(yè)主委員會會議總次數(shù)達(dá)到一半；

（三）利用職務(wù)之便接受減免物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用；

（四）非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他利害關(guān)系人提供的利益、報酬或者向其索取利益、報酬；

（五）利用成員資格謀取私利損害業(yè)主共同利益；

（六）泄露業(yè)主信息；

（七）虛構(gòu)、篡改、隱匿、銷毀住宅物業(yè)管理活動中形成的文件資料；

（八）拒絕、拖延提供住宅物業(yè)管理有關(guān)的文件資料，妨礙業(yè)主委員會換屆交接工作；

（九）擅自使用業(yè)主委員會印章；

（十）違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、修改物業(yè)服務(wù)合同；

（十一）將業(yè)主共有財產(chǎn)借給他人、設(shè)定擔(dān)保等挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；

（十二）違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的其他情形。

第三十二條 業(yè)主委員會任期屆滿九十日前，應(yīng)當(dāng)書面告知物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、協(xié)助成立換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會不得就選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同管理事項(xiàng)，組織召開業(yè)主大會會議，但發(fā)生危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修、更新、改造的除外。

業(yè)主委員會逾期未換屆改選的，由物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)社區(qū)居（村）民委員會組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

第三十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自換屆改選小組成立之日起十日內(nèi)，將其保管的財務(wù)賬簿憑證、業(yè)主名冊、會議記錄、文書檔案等資料、印章及業(yè)主共有財產(chǎn)移交物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）保管。不按時移交的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期移交；拒不移交的，物業(yè)所在地的公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)協(xié)助移交。

物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在新一屆業(yè)主委員會備案后十日內(nèi)，將其保管的前款所列資料、印章、財物移交新一屆業(yè)主委員會。

第三十四條 成立物業(yè)管理委員會的，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)黨組織、社區(qū)居（村）民委員會、社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)、業(yè)主代表等組成，一般為七至十三人的單數(shù)。其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于物業(yè)管理委員會成員人數(shù)的二分之一，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）通過聽取業(yè)主意見、召開座談會等方式，在自愿參加的業(yè)主中確定。

物業(yè)管理委員會成員名單應(yīng)當(dāng)在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時間不少于七日。

第三十五條 物業(yè)管理委員會的任期一般不超過三年。期滿仍未推動成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）重新組建物業(yè)管理委員會。

物業(yè)管理委員會自新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之日起停止履行職責(zé)，并應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)向新一屆業(yè)主委員會移交相關(guān)資料和財務(wù)，移交后自動解散。

第三十六條 市物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)部門，組織建立市物業(yè)管理公眾服務(wù)平臺，用于業(yè)主決策電子投票、物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)、物業(yè)管理相關(guān)信息公開和物業(yè)管理矛盾投訴處理等。

第四章 前期物業(yè)管理

第三十七條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)管理責(zé)任。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)規(guī)定的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與其簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主委員會或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第三十八條 建設(shè)單位銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)參照物業(yè)管理主管部門提供的示范文本制定前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約；建設(shè)單位修改示范文本的，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

建設(shè)單位銷售物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示并予以說明，依法簽訂買賣合同。

物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內(nèi)，將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信息向縣（市）、區(qū)物業(yè)管理主管部門備案。備案信息與物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）共享。

第三十九條 住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法屬于全體業(yè)主所有的共有資金包括：

（一）利用共有部分從事經(jīng)營活動產(chǎn)生的收益；

（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則約定或者業(yè)主大會決定由全體業(yè)主共同分?jǐn)偫U交的費(fèi)用；

（三）共用部位被依法征收的補(bǔ)償費(fèi)；

（四）共有資金產(chǎn)生的孳息；

（五）其他合法收入。

前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在與建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同之日起十日內(nèi)，設(shè)立該住宅物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主共有資金專用賬戶，用于存儲業(yè)主的共有資金。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會設(shè)立業(yè)主共有資金基本賬戶的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)撤銷業(yè)主共有資金專用賬戶，將業(yè)主共有的資金十五日內(nèi)轉(zhuǎn)入業(yè)主共有資金基本賬戶。

業(yè)主共有資金管理辦法由市物業(yè)管理主管部門另行制定， 報市人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

第四十條 已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主，對建設(shè)單位選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量不滿意，要求第三方機(jī)構(gòu)評估的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委托其與業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商選定的第三方機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行前期物業(yè)服務(wù)合同的情況進(jìn)行評估。評估結(jié)果在一年內(nèi)有效，并向全體業(yè)主公告，同時告知物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)物業(yè)管理主管部門。

經(jīng)評估物業(yè)服務(wù)不符合履約標(biāo)準(zhǔn)的，建設(shè)單位可以按照合同約定更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期整改；逾期不整改的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理主管部門報告。

第四十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位按照合同約定共同對住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)，并可以邀請物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)物業(yè)管理主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、部分業(yè)主參加。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)場查驗(yàn)二十日前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

（一）規(guī)劃、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（二）共用設(shè)施設(shè)備的清單及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）業(yè)主名冊；

（五）物業(yè)服務(wù)所必需的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單，并書面承諾補(bǔ)交的具體期限，最長不超過十日。

承接查驗(yàn)后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，對物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出約定。

物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)存在隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，依法承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持有關(guān)材料到物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)物業(yè)管理主管部門備案。物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)備案相關(guān)資料抄送物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在承接查驗(yàn)備案后三十日內(nèi)將下列情況在住宅物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告：

（一）承接查驗(yàn)時間、范圍；

（二）查驗(yàn)的事項(xiàng)及結(jié)果；

（三）存在問題、解決辦法及時限；

（四）需要公告的其他事項(xiàng)。

第四十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)承接查驗(yàn)檔案，檔案資料屬于全體業(yè)主所有，業(yè)主有權(quán)免費(fèi)查詢。

前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或者終止的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自合同期限屆滿或者終止之日起十日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗(yàn)檔案資料，或者在業(yè)主委員會監(jiān)督下向新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交。物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)物業(yè)管理主管部門予以指導(dǎo)、協(xié)助。

第五章 物業(yè)管理服務(wù)

第四十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，按照國家有關(guān)規(guī)定組織從業(yè)人員參加職業(yè)技能培訓(xùn)，提高從業(yè)人員素質(zhì)和技能水平。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接項(xiàng)目前，應(yīng)當(dāng)將營業(yè)執(zhí)照、主要負(fù)責(zé)人、固定辦公場所、聯(lián)系方式和人員相關(guān)信息書面告知項(xiàng)目所在地的縣（市）、區(qū)物業(yè)管理主管部門。

第四十五條 鼓勵物業(yè)服務(wù)與養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合，支持有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)務(wù)，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過智慧化服務(wù)平臺提供助餐、助行、護(hù)理、家庭保潔、代購代繳、定期 巡訪等形式多樣的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照有關(guān)規(guī)定申請相應(yīng)優(yōu)惠扶持政策。

第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在住宅物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公布或公示下列信息：

（一）加蓋企業(yè)公章的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人基本情況、聯(lián)系方式；

（二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、物業(yè)服務(wù)投訴電話等；

（三）電梯、消防等共用設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等；

（四）公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用、物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用、利用共有部分從事經(jīng)營活動產(chǎn)生的收益的收支情況；

（五）房屋使用過程中的結(jié)構(gòu)變動等安全事項(xiàng)；

（六）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的信息。

前款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)應(yīng)當(dāng)長期公布，第四項(xiàng)應(yīng)當(dāng)至少每半年公布一次，第五項(xiàng)應(yīng)當(dāng)及時公示。業(yè)主對公布或者公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時予以答復(fù)。

第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)，不得有下列行為：

（一）違反物業(yè)服務(wù)合同約定降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；

（二）未經(jīng)法定程序提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

（三）未經(jīng)業(yè)主大會同意或者未按照物業(yè)服務(wù)合同約定，處分屬于業(yè)主共有的財產(chǎn)；

（四）未經(jīng)業(yè)主大會同意或者未按照物業(yè)服務(wù)合同約定，將物業(yè)費(fèi)、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用、汽車停放費(fèi)用等捆綁收取；

（五）采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)；

（六）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

第四十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，指派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的運(yùn)營和管理。除物業(yè)服務(wù)合同另有約定外，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人只能在一個物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目任職。

業(yè)主委員會經(jīng)征求業(yè)主意見，可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時更換。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。

第四十九條 市、縣（市）、區(qū)物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)依法將業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的信用信息記錄、歸集、錄入公共信用系統(tǒng)；會同有關(guān)部門建立守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制，加強(qiáng)行業(yè)誠信管理。

第五十條 一個住宅物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，可以根據(jù)分期開發(fā)情況或者不同物業(yè)的使用性質(zhì)，提供不同收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定預(yù)收物業(yè)費(fèi)，預(yù)收物業(yè)費(fèi)的期限最長不超過一年。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。業(yè)主自行管理的住宅物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主委員會可以向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。

業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提起訴訟或者申請仲裁。

業(yè)主拒付物業(yè)費(fèi)損害他人合法權(quán)益的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約督促其支付。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人。物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)費(fèi)；受讓人應(yīng)當(dāng)在辦理權(quán)屬登記后三十日內(nèi)，將物業(yè)權(quán)屬轉(zhuǎn)移情況、物業(yè)費(fèi)結(jié)算情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

已竣工但尚未售出或者尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)費(fèi)由建設(shè)單位全額承擔(dān)。

物業(yè)服務(wù)合同未約定或者未經(jīng)業(yè)主同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行提供的服務(wù)，不得向業(yè)主收取費(fèi)用。

第五十一條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，遵循合理、公開、服務(wù)質(zhì)量和價格相符的原則確定，實(shí)行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié) 價。普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價，業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是否實(shí)行政府指導(dǎo)價由業(yè)主大會決定；非普通住宅和非住宅、滿足部分業(yè)主需要或者接受業(yè)主委托開展的特約服務(wù)等其他物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場調(diào)節(jié)價。具體物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由當(dāng)事人在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

實(shí)行政府指導(dǎo)價的，發(fā)展改革部門應(yīng)當(dāng)會同物業(yè)管理主管部門，綜合考慮物業(yè)服務(wù)平均成本、最低工資標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整幅度以及消費(fèi)物價指數(shù)變動情況，制定物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價與浮動幅度，并向社會公布。發(fā)展改革部門應(yīng)當(dāng)每三年內(nèi)對物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價與浮動幅度進(jìn)行評估，并根據(jù)評估結(jié)果適時調(diào)整。

物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)監(jiān)測并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目成本信息和計(jì)價規(guī)則，供業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在協(xié)商時參考。

第五十二條 物業(yè)費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費(fèi)方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。

實(shí)行酬金制的，業(yè)主委員會預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金除支付物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金外，其余部分用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請使用，據(jù)實(shí)列支，結(jié)余由業(yè)主享有，不足由業(yè)主承擔(dān)。

實(shí)行酬金制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

第五十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿九十日前組織召開業(yè)主大會會議，決定是否續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。雙方續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會，但是合同對通知期限另有約定的除外；同時書面告知物業(yè)所在地物業(yè)管理主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），并在住宅物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。

物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期。當(dāng)事人可以隨時解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但是應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知對方。

物業(yè)服務(wù)合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會選聘的新物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，維持正常的物業(yè)管理秩序，并可以請求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費(fèi)。

第五十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在發(fā)生下列情形之日起十五日內(nèi)退出住宅物業(yè)管理區(qū)域，合同另有約定的除外：

（一）物業(yè)服務(wù)合同依法、依約解除的；

（二）經(jīng)人民法院判決或者仲裁機(jī)構(gòu)裁決物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出的；

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照被依法吊銷的；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)活動的其他情形。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成等理由拒絕退出。

第五十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出住宅物業(yè)管理區(qū)域時，應(yīng)當(dāng)依法履行下列交接義務(wù)：

（一）移交物業(yè)服務(wù)用房；

（二）移交前期物業(yè)管理開辦費(fèi)購買的物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)；

（三）結(jié)清預(yù)收、代收和預(yù)付、代付的有關(guān)費(fèi)用；

（四）移交建設(shè)單位按照本條例第四十一條第二款規(guī)定移交的資料；

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