住房和城鄉建設部辦公廳

住房城鄉建設部辦公廳關于印發城市更新規劃編制導則的通知

建辦科〔2025〕46號


各省、自治區住房城鄉建設廳，直轄市住房城鄉建設（管）委，新疆生產建設兵團住房城鄉建設局：

為深入貫徹中央城市工作會議精神，落實《中共中央辦公廳、國務院辦公廳關于持續推進城市更新行動的意見》，指導各地制定實施城市更新專項規劃，建立完善“專項規劃—片區策劃—項目實施方案”的規劃實施體系，住房城鄉建設部組織編制了《城市更新規劃編制導則》，現印發給你們，請結合實際做好城市更新規劃編制實施工作。



住房城鄉建設部辦公廳　　　　　　　　　　　　
2025年7月17日


城市更新規劃編制導則
一、基本要求
（一）編制目的
為貫徹落實黨中央、國務院關于實施城市更新行動的重要決策部署，高質量開展城市更新，科學編制城市更新規劃，發揮規劃引領作用，有力有序有效實施城市更新重點任務，制定本導則。
（二）適用范圍
導則適用于城市（包括直轄市、副省級城市、地級市和縣級市）編制城市更新規劃，地區、自治州、盟、縣可參照編制。
（三）定位作用
城市更新規劃是一定時期內統籌城鎮開發邊界內城市更新活動，謀劃實施城市更新項目，推動城市結構優化、功能完善、文脈賡續、品質提升的規劃，是編制和調整詳細規劃，配置資金和要素，完善相關配套政策的重要依據。（四）編制原則
1.堅持以人民為中心。聚焦解決人民群眾急難愁盼問題，落實城市更新重點任務，統籌推進好房子、好小區、好社區、好城區“四好”建設，讓城市成為人民群眾高品質生活的空間。
2.堅持系統觀念。統籌發展和安全，將城市更新規劃貫
穿于城市建設、運營和治理全周期，做到資金和要素跟著項目走，項目跟著規劃走，發揮穩增長、擴內需、惠民生的重要作用，讓城市更宜居、更韌性、更智慧。
3.堅持保護第一、應保盡保、以用促保。在城市更新規劃編制實施全過程、各環節加強歷史文化保護傳承，延續城市歷史文脈，彰顯城市特色風貌，讓歷史文化和現代生活相得益彰、融為一體。
4.堅持守正創新�？茖W把握城市發展規律，改革完善城市更新規劃編制實施的體制機制，建立可持續的城市更新模式和政策法規，提高城市規劃、建設、治理水平，推進城市治理體系和治理能力現代化。
（五）體檢先行
堅持先體檢后更新、無體檢不更新，將城市體檢發現的問題作為城市更新工作重點，建立“體檢發現問題、更新解決問題、評估更新效果、推動鞏固提升”的閉環工作機制。
（六）設計引導
建立與城市更新相適應的城市設計制度，明確房屋、小區、社區、城區、城市等不同尺度的設計管理要求，有機融入城市更新專項規劃、片區策劃、項目實施方案全過程，引導城市更新項目精準落地實施。
（七）多元參與
建立政府引導，居民、產權人、企業等多元主體參與城市更新規劃編制實施的工作機制，充分發揮街道和社區作用，通過論證、公示等多種形式，廣泛聽取意見建議，推動
共建共治共享。
二、規劃編制
（一）規劃編制實施體系
按照立足長遠、統籌全局、一貫到底的要求，建立城市更新專項規劃、片區策劃、項目實施方案的規劃編制實施體系，確保從規劃編制到實施落地的一致性。各地可根據實際優化規劃編制實施層級。
（二）編制程序
城市更新專項規劃由城市住房城鄉建設部門會同相關部門組織編制，經城市人民政府審定后實施。城市更新片區策劃和項目實施方案由所在地人民政府根據地方實際確定的單位組織編制，經所在地人民政府審定后實施。
（三）規劃期限
城市更新專項規劃的期限一般為5 年，與國民經濟與社會發展規劃期限保持一致。城市更新片區策劃和項目實施方案的期限結合實際確定。
（四）專項規劃內容
城市更新專項規劃應當落實國民經濟和社會發展規劃，依據國土空間總體規劃，與相關專項規劃相銜接，作為城市更新項目實施、申請中央資金、專項債和城市更新項目貸款的依據。主要包括下列內容：
1.城市體檢。堅持問題導向和目標導向相結合，深入查找群眾急難愁盼問題和影響城市競爭力、承載力、可持續發展的短板弱項，提出問題清單和整治建議清單，明確城市更新重點和更新對象。
2.規劃目標。銜接城市中長期發展需求，確定城市更新五年期的總體目標和年度工作目標。
3.重點任務。確定既有建筑改造利用、城鎮老舊小區整治改造、完整社區建設、老舊街區老舊廠區城中村等更新改造、城市功能完善、城市基礎設施建設改造、城市生態系統修復、城市歷史文化保護傳承等任務和要求。
4.城市設計。提出城市功能結構和空間形態優化要求，確定房屋、小區、社區、城區、城市的更新設計原則和視線通廊、特色風貌等城市設計引導要求，明確文化遺產保護、安全韌性等底線管控措施。
5.片區指引。統籌劃定若干個城市更新片區，提出指引要求，根據輕重緩急確定更新時序安排。
6.項目庫。建立城市更新項目庫，明確項目入庫、出庫的管理規則，確定項目名稱、類型、規模和實施時序等。
7.保障措施。提出土地、財政等配套支持政策建議。
（五）專項規劃成果
城市更新專項規劃編制成果應當包括規劃文本、規劃圖表及其他支撐材料。
1.規劃文本包括規劃目標、重點任務、城市設計、片區指引、項目庫、保障措施等。
2.規劃圖表包括更新對象分布圖、更新任務規劃圖、城市設計引導圖、更新片區劃分圖、更新片區指引圖、更新項目實施計劃表等。
3.其他支撐材料包括城市體檢報告、城市設計相關成果、專題研究、會議紀要、部門意見、專家論證意見等。（六）片區策劃內容
城市更新片區策劃應當落實城市更新專項規劃要求，并與詳細規劃做好銜接，作為制定和調整城市更新片區詳細規劃的依據。主要包括下列內容：
1.片區體檢。綜合評價片區建設發展狀況，調查評估片區歷史文化資源，梳理居民、產權人、市場主體等多方利益訴求，摸清存量資源底數，評價更新潛力和價值，深入查找問題短板。
2.功能業態。圍繞完善城市功能、發展新質生產力、培育創新創業空間和打造消費新場景，明確更新片區目標定位、主要功能和業態產業，提出功能轉換、產業轉型、活力提升要求，確定業態類型、規模以及優化策略，綜合測算片區更新經濟效益和社會效益。
3.更新項目。結合片區更新潛力、功能業態、設施和交通承載力分析，提出更新模式和實施路徑，確定更新項目，劃定項目實施范圍，提出片區內項目統籌實施、統籌盤活存量土地的要求，明確政府、市場與居民之間合理共擔的資金模式。
4.設計引導。以城市設計統籌各專業領域，確定公共空間、開發建設強度、城市綜合交通、市政基礎設施、公共服務設施、歷史文化保護等設計要求和詳細規劃調整建議。
（七）片區策劃成果
城市更新片區策劃編制成果應當包括規劃文本、規劃圖表及其他支撐材料。
1.規劃文本內容包括更新潛力、功能業態、更新項目、設計要點等。
2.規劃圖表包括更新潛力分析圖、功能業態策劃圖、更新方式規劃圖、更新片區設計圖、更新項目分布圖、更新項目匯總表等。
3.其他支撐材料包括更新片區體檢報告、意見征求情況、詳細規劃調整建議、評審意見等。
（八）項目實施方案內容
城市更新項目實施方案應當落實城市更新片區策劃要求，作為項目實施的依據。主要包括下列內容：
1.基礎條件。分析項目及周邊的基礎設施、公共服務設施配建情況，調查評估歷史文化資源，梳理既有建筑功能類別、使用狀況、權屬關系等，廣泛征求居民、產權人、市場主體對更新項目的意見建議。
2.更新方式。分析產業發展趨勢與市場供需關系，確定項目的復合功能、具體業態及相應的更新規模，明確項目保留、改造、拆除、新建的具體范圍及建筑面積。
3.設計方案。開展總平面、建筑、設施配套、場地環境、交通系統、地下空間利用、歷史文化保護等詳細設計。
4.資金測算。測算項目更新改造和運營維護各項費用，提出項目資金方案，明確項目資金來源和籌措方式，預估項目投資回報和收益，確保風險可控、財務可持續。
5.運營模式。確定運營主體、資產管理、收益分配等內容，明確各方權利義務和運營監管要求。
（九）項目實施方案成果
實施方案的成果應當包括規劃文本、重要圖表和其他支撐材料。
1.規劃文本內容包括項目基礎條件、更新方式、設計方案、資金測算、運營模式等。
2.重要圖表包括綜合現狀圖、歷史文化資源調查評估圖、更新實施方式圖、項目設計方案圖（1 套）、資金測算表等。
3.其他支撐材料包括相關利益主體協商情況、評審意見等。
三、保障措施
（一）編制經費
城市更新規劃編制經費可由城市人民政府按照預算管理有關規定，統籌安排資金。
（二）實施評估
結合城市體檢評估，對城市更新規劃實施情況和更新效果進行評估，制定年度實施計劃，優化調整城市更新項目庫，完善一體化推進城市體檢和城市更新的工作機制。
（三）規劃修改
因重大項目、重大工程、重點任務實施需要修改城市更新專項規劃、片區策劃和項目實施方案的，應報原審定機關及時修改。城市更新規劃實施涉及詳細規劃修改的，應當及
時按程序修改。
（四）檔案移交
城市住房城鄉建設部門應明確城市更新專項規劃、片區策劃、實施方案編制成果的歸檔要求，由編制單位負責按照有關規定向城市住房城鄉建設部門移交。
（五）專業人員隊伍支撐
加大城市更新專業團隊培養力度，配備規劃、建筑、園林、工程、策劃、運營、經濟、城市管理等方面的專業人員，有力支撐城市更新規劃編制實施。鼓勵開展從專項規劃、到片區策劃、到項目實施、再到運營維護的全過程技術服務，提升規劃實用性和可操作性。
（六）技術支持
探索建立適應地方實際的城市更新規劃技術標準體系。充分應用全國自然災害綜合風險普查房屋建筑和市政設施調查結果、國土空間規劃“一張圖”、國土空間基礎信息平臺數據、城市國土空間監測成果，依托城市信息模型（CIM）基礎平臺，搭建城市體檢評估信息平臺，建立城市更新規劃編制、項目管理、實施成效的全過程動態監測和跟蹤評估機制，推動城市更新數據資源共享與協同更新。