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　任萬東　　律師主頁

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訂閱]城市信報車房一周博客相冊音樂播客個人中心首頁博文收藏博客圈字體大小：大中小正文東營人買房何時不再“夢幻”(2008-02-23 14:20:41)標簽：房產分類：對話欄目

東營人買房何時不再“夢幻”
——山東魯北律師事務所任萬東律師訪談

車房一周：上次在房媒沙龍中聽您講了2007年東營樓市出現的比較集中的幾點問題，因為我們信報也開辦了購房便民服務板塊，其間也掌握了很多類似的情況，所以這次感謝您來到信報，跟我們一起探討關于房子的頭疼事兒。
任萬東律師：2008年02月02日我應邀參加了東營房產協會舉辦的2007東營房媒沙龍，會上，各房產商暢談了2007年東營房產的發展和2008年東營房產走勢的預想；我作為特邀嘉賓談了談2007年東營市商品房買賣中較為熱點的幾個法律問題，在這里，也愿同《城市信報》的讀者溝通、交流一下。
車房一周：您從業8年多，為什么近2、3年開始專注房地產法律問題？
任萬東律師：由于全國性政策的變化，2002年東營也結束了福利分房制度，03年之后東營房地產受全國影響迅猛發展起來，隨之產生的法律問題也越來越多，并且購房者的維權意識也越來越強，需要專業人士對其買房提供幫助。因此，我開始較專注辦理房產方面的法律事務，并擔任《東營房產網》的法律顧問。
車房一周：2004年至2008年，購房者的訴訟問題有什么變化嗎？
任萬東律師：東營地產起步初期，商品房買賣合同糾紛剛開始主要集中在逾期辦理房屋權屬證書的問題上，而現在，問題非常多樣化，購房者積極要求維護自己各方面的合法權益，包括住宅面積、物業、房屋質量等多方面。
車房一周：逾期辦理房屋權屬證書的現象現在也不少？
任萬東律師：是的，逾期辦理房屋權屬證書的原因有很多，通常是開發商的原因。在房屋價格這三、四年漲幅大的情況下，開發商處于強勢地位，很多購房合同上就有霸王條款或不公平條款。首先，開發商在與購房者簽訂《商品房買賣合同》時，無理延長辦理房屋權屬備案的時間，比如依規定開發商應在90天之內辦理房屋權屬備案，但購房合同上卻要180天或360天。其次，開發尚未按照合同約定的期限辦理房屋權屬證書。雖然在合同里約定了違約金，但執行起來難度較大，甚至有的開發商在合同中約定要求購房者退房，把屬于購房者的權利予以強行剝奪。
車房一周：現在有的樓盤能辦下《房產證》，但《土地證》出現了問題。
任萬東律師：這種情況也較普遍，東營有的小區購房者只有《房產證》、沒有《土地證》。通常原因有三種情況，第一：小區土地被抵押、未解壓。第二：小區容積率達不到標準，只有大證，小證辦不下來。第三：開發商不愿繳納土地分割的各項稅費，怠于辦理。
車房一周：還有一個咨詢最多的問題，就是開口費。
任萬東律師：關于暖氣開口費、燃氣開口費的問題，也是購房者咨詢最多的，2001年國家計委、財政部就聯合下文“取消與城市基礎設施配套重復收取的水、電、氣、熱、道路以及其他各種名目的轉向配套費” （詳見計價格[2001]585號文件），開發商在進行土地開發時就已向政府繳納，并在銷售時已將這部分費用攤入成本，所以向購房者收取暖氣、燃氣開口費，屬重復收取。
車房一周：是的，為什么有明文規定，開發商還能繼續我行我素呢？
任萬東律師：可能存在這種原因，即開發商將這筆費用支出后，應由政府來協調，對水、電、氣、熱、道路進行配套，但是政府往往沒有出資進行全面配套，導致開發商又向購房者進行二次收費。
車房一周：現在交開口費就沒人管，而且交的費用還不一樣，有的相差好幾千，這是為什么？
任萬東律師：這個問題比較復雜，可能存在一種情況，是開發商從中加入了的協調費用，有的開發商還從中賺一筆。
車房一周：您還提到過車位使用權的問題。
任萬東律師：車庫和車位是不一樣的，車庫允許獨立銷售。但占用業主的公用空間和綠化面積的車位，屬于全體業主所有，開發商不得進行買賣。
車房一周：但有的開發商會說車位沒有攤入公攤面積，產權屬于開發商，所以可以買賣。
任萬東律師：開發商應提供充足的證據，公開展示給全體業主，保障購房者的知情權。如所述屬實，不會發生糾紛。還有的開發商利益熏心，把車位建在車庫門口，如果不買下車位，車就停不進車庫，嚴重侵犯了全體業主的合法權益。
車房一周：我們還接到這樣的情況，小區的車庫停不進車，問了房產局才知道那屬于半地下儲藏室。
任萬東律師：國家有《汽車庫設計規范》，對車庫凈高標準要求達到2.2米，否則，不能按照車庫出售，按照車庫出售的，屬于欺詐行為。低于2.2米的技術層是不計算面積的。儲藏間的面積按照建筑面積的一半來計算的。
車房一周：開發商建了儲藏室，卻按車庫賣，業主不知情，房產局也管不了。
任萬東律師：這是相關部門監管有漏洞，工程質量監督站是按圖紙來進行監督施工、驗收的，對是車庫還是儲藏室不管，登記部門也不審查，報什么寫什么。
車房一周：國家建設部要求辦理房屋權屬登記信息，我們從網上似乎查不到東營的信息。
任萬東律師：是的，房屋權屬登記信息公開能大大提高商品房交易的透明度，讓購房者獲取更多的信息。國家也頒布了《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》，要求房產主管部門公開房屋權屬登記信息，但在落實上往往不到位。
車房一周：我們還接手過這樣的情況，明明土地是劃撥的，但開發商建成商品房賣，又不補交那部分的錢，最后當然辦不出權屬證書，但因為沒在房產局備案，也無人管，最終受害的還是消費者。
任萬東律師：這是開發商違規操作造成的，開發商掩蓋開發土地性質，違法以商品房名義進行銷售，誤導購房者，給購房者造成的全部經濟損失應承擔全部責任，有關政府部門對此也應依職權作出處理。
車房一周：我個人認為，購房者在買房過程中能掌握的透明信息太少，只能從主觀上判斷開發商實力，甚至買房前都搞不清楚土地性質，盲目購房，導致日后的一系列問題。
任萬東律師：購房者在購房前，應先了解一下開發商的實力，比如先了解開發商以前開發的地產情況，或到網上論壇了解一下；對于開發商預售房屋，開啟是否具備《商品房預售許可證》以及《土地證》、《規劃證》、《施工許可證》等，符合商品房預售的法定條件，也可請律師參與調查、提供幫助。
車房一周：您怎么看待東營樓市的種種情況。
任萬東律師：我國的商品房建設處于起步、初期階段，才短短一、二十年的時間，而期房銷售又是中國一特色。所以希望開發商講誠信，樹立品牌意識，長久發展，維護弱者權益。其次，購房者要采取合法手段、團結起來，維護自己的合法權益不受侵犯。第三：政府部門應履行職責，切實盡到監管義務，維持正常的房產秩序。

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