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建行城內(nèi)支行與遼寧興隆大家庭 房屋租賃合同糾紛一案
[2006]沈民（2）房初字第174號
原告：中國建設(shè)銀行股份有限公司沈陽城內(nèi)支行（以下簡稱建行城內(nèi)支行）,住址沈陽市沈河區(qū)市府大路261號。
負責人：馮凡，該行行長。
委托代理人：高軍，男，1963年7月23日出生，漢族，該行辦公室主任，住址沈陽市鐵西區(qū)滑翔路公務(wù)員小區(qū)11號251室。
委托代理人：劉東亞，遼寧同澤律師事務(wù)所律師。
被告：遼寧興隆大家庭商業(yè)（沈陽）有限公司（以下簡稱遼寧興隆大家庭），住址沈陽市沈河區(qū)中街路沈陽興隆大家庭商業(yè)廣場。
法定代表人：李維龍，該公司董事長。
委托代理人：焦然，男，1964年9月22日出生，滿族，沈陽興隆大家庭商業(yè)有限公司副總裁，住址沈陽市皇姑區(qū)武功山路8號。
委托代理人：董禎祥，男，1958年6月18日出生，漢族，該公司法律事務(wù)部負責人，住址沈陽市鐵西區(qū)肇工街贊新小區(qū)462號。
原告建行城內(nèi)支行訴被告遼寧興隆大家庭 房屋租賃合同糾紛一案，本院于2006年8月30日受理后,依法由審判員董菁擔任審判長并主審,審判員馬巖,代理審判員李方晨組成合議庭,于2006年11月7日、2007年3月22日二次開庭，公開進行了審理，原告建行城內(nèi)支行的委托代理人高軍、劉東亞，被告遼寧興隆大家庭的委托代理人焦然、董禎祥到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告建行城內(nèi)支行訴稱，2001年10月，原、被告雙方簽訂《房屋租賃合同》一份。合同約定：原告將位于沈陽市沈河區(qū)中街路115號的房屋（建筑面積1，312平方米）出租給被告使用，租期五年（2001年10月1日至2006年10月1日），租金571.6元/每平方米，年租金75萬元人民幣。合同簽訂后，原告如約將房屋交付給被告，被告于2001-2003年先后給付租金75萬元。2003年4月1日，經(jīng)與被告協(xié)商，經(jīng)被告同意，我行因建網(wǎng)點需要，收回其中租給被告房屋374.19平方米，租給被告的房屋由1，312平方米變?yōu)?37.81平方米，每平方米租金不變，年租金為536，090元。原告多次找被告催要租金，被告于2004-2005年先后給付原告租金20萬元。原告多次找被告催要所欠租金，被告卻總以資金緊張為由，不予支付。鑒于被告缺乏誠信，拖欠租金，為維護原告的合法權(quán)益，特向法院提起訴訟，請求法院判令，1、解除雙方于2001年10月所簽訂的《房屋租賃合同》；2、被告給付租賃期間所欠租金2，051，315元及罰金（截止2006年10月1日租賃合同期限屆滿）；3、被告承擔本案的全部訴訟費用。
被告辨稱，原、被告雙方所簽訂的租賃協(xié)議書真實有效，被告也實際租賃并使用原告的房屋，后因原告原因已將租賃的房屋一部分收回自用，故原、被告雙方已經(jīng)解除了租賃合同，不同意按原告向法院提起訴訟的數(shù)額向原告支付租金。
本院經(jīng)審理查明，2001年10月，原、被告雙方簽訂了房屋租賃合同一份，雙方約定：原告自愿將坐落于沈陽市沈河區(qū)中街路115號的房屋，建筑面積為1，312平方米的營業(yè)用房出租給被告及其關(guān)聯(lián)企業(yè)使用；租賃用途為辦公及商業(yè)用房；房屋年租金為人民幣75萬元。承租期限5年，期限自2001年10月1日至2006年10月1日止。房屋租金交納方式，每半年結(jié)算一次，即每年9月、3月的30日交付下半年租金，乙方逾期交付房屋租金，每逾期1日，按租賃總額的銀行同期銀行貸款利息向被告加收違約金。逾期15日，即為被告不履行本合同，原告有權(quán)終止合同，因此造成的一切損失由被告承擔。合同簽訂后， 原告將房屋交付給被告使用。 2003年4月1日，原、被告經(jīng)協(xié)商，原告將租給被告的房屋收回其中的374.19平方米自用，其余937.81平方米房屋仍由被告繼續(xù)租用，每平方米租金不變，年租金為536，095元，月租金為44，675元，日租金為122.4元，期間被告仍繼續(xù)向原告交付房屋租金。被告自2001年10月1日起至2003年4月1日止，按原來每年租金75萬元租金標準，被告應向原告交付租金112.5萬元；自2003年4月2日起至合同期限屆滿2006年10月1日止，按每年租金536，095元計算，被告應向原告支付期間租金 187.6315元。被告自使用房屋后，于2001年12月31日向原告交付租金12萬元，2002年9月29日向原告支付租金15.5萬元，2002年11月6日支付租金20萬元，2003年1月支付租金17.5萬元，2003年3月24日支付租金10萬元，被告于2004年1月19日向原告支付租金10萬元，2005年8月23日支付租金10萬元，計95萬元。至2006年10月1日租賃合同屆滿，被告尚欠原告租金2，051，315元。按雙方簽訂的逾期交付租金違約金的規(guī)定，被告從簽訂合同后即違約，沒有按照規(guī)定的期限交納租金，應按照應支付的租金總額承擔違約責任。現(xiàn)原、被告雙方所簽訂的租賃期限已經(jīng)屆滿，原告所有的937.81平方米的房屋仍由被告管理使用，被告并未將房屋交付給原告。
上述事實，有房屋租賃合同、房屋的所有權(quán)證、裝修合同、進帳單、被告遼寧興隆大家庭的工商檔案材料及機讀檔案卡片、沈陽興隆大家庭工商檔案材料、送達回證、詢問筆錄、庭審筆錄等證據(jù)，經(jīng)庭審質(zhì)證、認證，本院予以確認，在卷證明。
本院認為，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告與被告所簽訂的房屋租賃合同，是當事人雙方真實意思表示，并不違背我國法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，應為合法有效合同。在合同中約定了雙方當事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，雙方均應恪守、履行。在租賃合同實際履行中，原告征得被告的同意，收回其中的374，19平方米房屋自用，改變了租賃物房屋的面積和租金標準，屬于雙方當事人自愿變更原合同內(nèi)容的行為，亦應為合法有效的行為。雙方在租賃合同中規(guī)定的租賃期限為五年，即從2001年10月1日至2006年10月1日，現(xiàn)已過雙方約定的租賃期限，故原告起訴要求解除原被告雙方的租賃合同的訴請，本院予以支持；被告應將房屋騰空返還原告管理使用。被告自簽訂租賃合同后，實際使用了原告的房屋，即尚欠原告租金構(gòu)成違約，引起糾紛應負主要責任。在合同中所約定的違約金部分，約定為每逾期1日，按租賃總額的銀行同期銀行貸款利息向乙方加收違約金。故被告應按所欠租金總額向原告支付違約金。綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條、第二百一十二條、第二百三十二條之規(guī)定，判決如下：
一、解除原告中國建設(shè)銀行股份有限公司沈陽城內(nèi)支行與被告遼寧興隆大家庭商業(yè)（沈陽）有限公司簽訂的《房屋租賃合同》，被告于本判決生效之日起30日內(nèi)將房屋騰空返還給原告；
二、被告遼寧興隆大家庭商業(yè)（沈陽）有限公司所欠租金
2，051，315元，于本判決生效后30日內(nèi)向原告支付；
三、被告遼寧興隆大家庭按尚欠原告租金的總額，按同期銀行貸款利率向原告中國建設(shè)銀行股份有限公司沈陽城內(nèi)支行支付相應違約金，自原告于2006年8月30日起訴至本院起至實際給付之日止；
四、駁回原、被告雙方其他訴訟請求；
案件受理費19，820元由被告負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院提交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于遼寧省高級人民法院。
審 判 長 董 菁
審 判 員 馬 巖
代理審判員 李 方 晨
二0 0七年四月十一日
書 記 員 高 書 林
本案判決所依據(jù)的相關(guān)法律
《中華人民共和國合同法》第四十四條規(guī)定，依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。
《中華人民共和國合同法》第二百一十二條規(guī)定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。
《中華人民共和國合同法》第二百三十二條規(guī)定，當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。
來源：沈陽市中級人民法院
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