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合睿律師事務(wù)所房地產(chǎn)（建筑）工作方式
根據(jù)法律規(guī)定及房地產(chǎn)法律事務(wù)的業(yè)務(wù)實(shí)踐，律師主要以以下幾種工作方式辦理房地產(chǎn)法律事務(wù)：
一、 提供咨詢意見，出具律師意見或法律意見書
接受當(dāng)事人委托，就當(dāng)事人業(yè)務(wù)活動中遇到的問題進(jìn)行法律分析，尋求法律依據(jù)，預(yù)測或判斷當(dāng)事人擬進(jìn)行的業(yè)務(wù)活動的法律后果，為當(dāng)事人的業(yè)務(wù)活動提供法律依據(jù)上的支持。在形式上：
1. 參加當(dāng)事人的會議，就當(dāng)事人討論的議題中涉及的法律問題發(fā)表意見，提出建議；
2. 就當(dāng)事人提出的書面問題作出書面解答；
3. 就當(dāng)事人的某一業(yè)務(wù)活動出具律師建議書，就該業(yè)務(wù)活動中可能存在的法律問題提醒當(dāng)事人注意；
4. 就當(dāng)事人的某一業(yè)務(wù)活動、活動意圖或問卷出具法律意見書，提供法律分析并作出肯定或否定的法律結(jié)論。
二、 代表當(dāng)事人參加協(xié)商談判或起草審查法律文書
參加談判是指以法律專業(yè)人員的身份參加當(dāng)事人的談判班子，在談判中就涉及到的法律問題提出代表當(dāng)事人一方利益的意見；或獨(dú)立地代表當(dāng)事人與對方當(dāng)事人談判，以求達(dá)成協(xié)議或解決某一問題，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。律師必須事先了解當(dāng)事人的意圖和目標(biāo)，調(diào)查為貫徹該意圖和目標(biāo)的相關(guān)材料，制定談判策略，收集和了解法律依據(jù)、信息及對方當(dāng)事人的意見。
起草法律文書：當(dāng)事人談判或協(xié)商的目的是為解決某一問題或完成合作而簽署協(xié)議或其他法律文件，律師受當(dāng)事人委托起草法律文書，應(yīng)合法、全面、準(zhǔn)確、詳細(xì)地就議定事項(xiàng)進(jìn)行描述和規(guī)定。
三、 調(diào)查、查證
房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)中的調(diào)查和查證，主要是資格、資信調(diào)查和法律狀況查證。由于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)具有資金投入大、運(yùn)作周期長的特點(diǎn)，當(dāng)事人介入時(shí)對對方的資格、資信等應(yīng)當(dāng)作詳細(xì)了解。律師應(yīng)調(diào)查對方當(dāng)事人在主體上是否具備法律規(guī)定的條件或資信能力，為履行合約提供保障。由于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)涉及的管理部門多，律師在當(dāng)事人介入某房地產(chǎn)業(yè)務(wù)前，應(yīng)充分地查證該房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的法律狀態(tài)，是否得到相應(yīng)批準(zhǔn)、文件齊備的程度以及對方當(dāng)事人對該房地產(chǎn)項(xiàng)目的權(quán)益是否確定，有無第三人權(quán)益限制等。律師會將上述調(diào)查、查證結(jié)論如實(shí)全面的報(bào)告當(dāng)事人并幫助當(dāng)事人作出分析。
四、 受托代辦特定法律事務(wù)
律師接受當(dāng)事人的委托，代辦某一單項(xiàng)事務(wù)，如申辦房地產(chǎn)權(quán)利證件，進(jìn)行抵押、預(yù)售登記、代為繳納交易稅費(fèi)、代辦招投標(biāo)手續(xù)等。
五、 代理辦理公證業(yè)務(wù)
律師代理辦理公證業(yè)務(wù)是指以由律師代理請公證機(jī)構(gòu)證明當(dāng)事人從事的法律事務(wù)的真實(shí)性。由于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)涉及的合同多，而當(dāng)事人雙方在簽署合同或其他法律文書時(shí)，希望得到公證機(jī)關(guān)的證明，律師可表當(dāng)事人辦理申請公證的相關(guān)手續(xù)。
六、 代理行政復(fù)議
房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)受理房地產(chǎn)糾紛當(dāng)事人的申請后，可以就產(chǎn)權(quán)買賣、租賃、維修、土地使用權(quán)、房屋使用權(quán)等多方面的糾紛作出行政決定。當(dāng)事人對行政決定不服的，可以按法律規(guī)定申請復(fù)議，律師將通過了解行政決定作出的背景、材料基礎(chǔ)，搞清復(fù)議管轄，準(zhǔn)備復(fù)議文件，進(jìn)行復(fù)議程序等方式維護(hù)當(dāng)事人的利益。
幾項(xiàng)主要房地產(chǎn)法律事務(wù)的工作程序
一、 國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中的法律事務(wù)(以受讓方的代理律師為 例)
1、 了解國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的目的，如果該轉(zhuǎn)讓土地的規(guī)劃目標(biāo)非常明確，且不能再作改變，而受讓方的目的是改作他用，則這起交易即便成功，也不能達(dá)到受讓方受讓土地的目地。大多數(shù)情況下，受讓土地使用權(quán)只是一種初步步驟，利用土地進(jìn)行何利建設(shè)才是目的。
2、 調(diào)查轉(zhuǎn)讓方的<<國有土地使用權(quán)出讓合同>>，以便了解土地管理機(jī)關(guān)對出讓該片土地使用權(quán)的土地使用條件及土地使用權(quán)的期限。
3、 調(diào)查待轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的狀況，轉(zhuǎn)讓方是否已交清土地地價(jià)款，是否取得土地使用權(quán)證書，是否已按<<國有土地使用權(quán)出讓合同>>規(guī)定進(jìn)行了投資開發(fā)及已投資的數(shù)額，形成的土地現(xiàn)狀，是否有地下物、地上物，其地上建筑物是否已領(lǐng)取房產(chǎn)證件，土地使用年限的剩余年限，審查待轉(zhuǎn) 讓的土地使用權(quán)是否符合<<城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行規(guī)定>>及各地方人民政府頒布的關(guān)于國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn) 讓的地方法規(guī)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條析。
4、 委托評估土地使用價(jià)格。
5、 準(zhǔn)備談判資料，幫助當(dāng)事人測算土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格。
6、 參加土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓談判。
7、 根據(jù)談判結(jié)果起草土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同并協(xié)助當(dāng)事人簽署合同。
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)具備的主要條款：
(1) 雙方當(dāng)事人的名稱、地址、法人代表姓名、聯(lián)系方式；
(2) 土地使用權(quán)的位置、面積、四至范圍；
(3) 土地使用權(quán)的證件；
(4) 土地使用權(quán)的土地使用條件；
(5) 土地使用權(quán)的現(xiàn)狀；
(6) 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格；
(7) 土地使用權(quán)的剩余使用年限；
(8) 付款方式；
(9) 各方責(zé)任；
(10) 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移責(zé)任；
(11) 土地上現(xiàn)有建筑物的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記；
(12) 資料移交；
(13) 違約責(zé)任；
(14) 稅負(fù)負(fù)擔(dān)等。
8、 協(xié)助當(dāng)事人清理并接受關(guān)于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的資料。
9、 協(xié)助或代理當(dāng)事人到當(dāng)?shù)乜h或縣級以上人民政府土地管理機(jī)關(guān)辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，領(lǐng)取土地使用權(quán)證件。
二、 房地產(chǎn)抵押的法律事務(wù)
(一)核查主合同
房地產(chǎn)抵押是債的擔(dān)保方式之一，關(guān)于債的合同是主合同，為擔(dān)保債的履行而簽署的抵押合同是從合同。所以核曬主合同要了解兩個(gè)要點(diǎn)：(1)主合同中債的額度；(2)債的履行期限，以便確定房地產(chǎn)抵押合同的要點(diǎn)。
(二)核查抵押的房地產(chǎn)狀況
(1) 抵押房的產(chǎn)的座落位置(包括土地使用權(quán)和地上建筑物兩個(gè)方面)。
(2) 抵押房地產(chǎn)的權(quán)屬證件，審查證件是否齊備、有效。權(quán)利人名稱。
(3) 抵押房地產(chǎn)的法律狀況，是否已經(jīng)抵押，是否有共有權(quán)人，是否已設(shè)證他項(xiàng)權(quán)利，土地使用權(quán)是否屬劃拔性質(zhì)，是否已出租，是否已列入拆遷范圍或被征用范圍，是否為政府代管房地產(chǎn)，是否目前正在涉及訴訟，是否屬于文物保護(hù)范圍，是否為司法、行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或限制的房地產(chǎn)，是否權(quán)屬不明或權(quán)屬存在爭議，是否尚未領(lǐng)取權(quán)屬證件。總之應(yīng)審查該房地產(chǎn)按法律規(guī)定是否屬于不得抵押權(quán)的范圍。
(三)協(xié)助當(dāng)事人設(shè)定抵押權(quán)
在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)充分考慮到法律的特殊規(guī)定：
1、以出讓土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的，抵押權(quán)設(shè)定前原有地上房屋及其他附屬物應(yīng)當(dāng)同時(shí)抵押。以出讓土地使用權(quán)地上的全部房屋設(shè)定抵押權(quán)的，該房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。以出讓土地使用權(quán)地塊上的部分房屋設(shè)定抵押權(quán)的，該房屋所占相應(yīng)比例的土地使用權(quán)隨之抵押；
2、以房屋權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的，必須符合房屋預(yù)售和建筑承包的有關(guān)規(guī)定；
3、以已出租的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，抵押人應(yīng)當(dāng)將已出租的事實(shí)明示接受抵押者。抵押合同簽訂后原租賃關(guān)系繼續(xù)有效；
4、按份共有的房地產(chǎn)以抵押人的享有的份額為限；共同共有的房地產(chǎn)必須經(jīng)全體共有人同意，抵押人應(yīng)為全體共有人；
5、同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)的，后一個(gè)抵押權(quán)所擔(dān)保的債務(wù)履行期限不得早于前一個(gè)抵押權(quán)所擔(dān)保的債務(wù)履行期限；
6、抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)、
(四)協(xié)助當(dāng)事人抵押房屋進(jìn)行評估，以確定抵押房地產(chǎn)的價(jià)值。
(五)參加談判，根據(jù)談判結(jié)果草擬房地產(chǎn)抵押合同。
房地產(chǎn)抵押合同是要式合同，且應(yīng)當(dāng)具備以下主要條款：
1、 抵押人、抵押權(quán)人的名稱或個(gè)人姓名、住所；
2、 主債權(quán)的種類、數(shù)額；
3、 抵押房地產(chǎn)的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積及四至范圍等；
4、 抵押房地產(chǎn)的價(jià)值；
5、 抵押房的產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、占用管理職責(zé)以及意外損毀、滅失的責(zé)任；
6、 抵押期限；
7、 抵押滅失的條件；
8、 違約責(zé)任；
9、 爭議解決方式；
10、 抵押合同訂立的時(shí)間、地點(diǎn)；
11、 雙方約定的其它事項(xiàng)。
(六)辦理抵押登記
依據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，房地產(chǎn)抵押不僅要簽署書面法律文書，還要依法辦理抵押登記手續(xù)。抵押登記手續(xù)是抵押合同的生效條件，辦理抵押登記時(shí)應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)備如下的相關(guān)材料文件：
1、 抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明；
2、 抵押登記申請書；
3、 抵押合同；
4、 <<國有土地使用證>>、<<房屋所有權(quán)證>>或<<房屋產(chǎn)權(quán)證>>，共有房屋還必須提交<<房屋共有權(quán)證>>和其他共有人同意抵押的證明；
5、 可以證明抵押權(quán)人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料；
6、 可以證明抵押房地產(chǎn)價(jià)值的資料；
7、 登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。
上述第五項(xiàng)在股份公司、中外合資企業(yè)、有限責(zé)任公司有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件應(yīng)當(dāng)是公司之董事會作出的決議，其他機(jī)構(gòu)應(yīng)為上級主管部門批準(zhǔn)文件，國有企業(yè)則應(yīng)為國有資產(chǎn)管理授權(quán)人的批準(zhǔn)文件。
上述六項(xiàng)證明抵押房的產(chǎn)價(jià)值的資料，應(yīng)為有資格的房地產(chǎn)價(jià)格評估部門的評估報(bào)告，新建房屋被批準(zhǔn)銷售的，可以以銷售合同作為資料的一部分。
抵押人要求保險(xiǎn)的，還應(yīng)當(dāng)提交保險(xiǎn)合同及單據(jù)。
(七)抵押權(quán)消滅
主債務(wù)合同得到有效履行，或抵押合同到期后，抵押權(quán)人不主張權(quán)利的，或符合其他法律規(guī)定條件的，抵押權(quán)消滅后，律師將代理當(dāng)事人到登記機(jī)關(guān)辦理注銷抵押登記的手續(xù)。
(八)抵押權(quán)的行使
當(dāng)出現(xiàn)下列情形之一時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押房地產(chǎn)，即行使其抵押權(quán)：
1、 債務(wù)履行期滿，抵押權(quán)人未受清償，債務(wù)人又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期清償協(xié)議；
2、 抵押人死亡或被宣告死亡，而無人代為履行債務(wù)或其繼承人不愿履行債務(wù)；
3、 抵押人被宣告破產(chǎn)或解散；
4、 抵押人擅自處分抵押房地產(chǎn)；
5、 抵押合同約定的其他情況。
出現(xiàn)上述情形后，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)商處分抵押房地產(chǎn)(1)以拍賣方式處分；(2)以折價(jià)方式處分；(3)以變賣方式處分。協(xié)商不成的律師將代理當(dāng)事人通過訴訟方式解決。
三、 房地產(chǎn)預(yù)售、銷售法律事務(wù)
四、 房地產(chǎn)預(yù)售、銷售是指房地產(chǎn)開發(fā)商就其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目 達(dá)到法律規(guī)定的可以進(jìn)行預(yù)售、銷售的條件，經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)行的向承購人預(yù)售、銷售的行為。律師在房地產(chǎn)預(yù)售、銷售法律事務(wù)主要從事以下業(yè)務(wù)：
(一) 協(xié)助開發(fā)商獲取預(yù)售、銷售批準(zhǔn)
1、 審查待售商品房項(xiàng)目是否已具備下列法定條件：預(yù)售商品房的條件：(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；(3)按提供的預(yù)售商品房，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。銷售品房的條件：(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；(2)已完成工程建設(shè)任務(wù)；(3)房屋及配套工程已獲得竣工核驗(yàn)并達(dá)到合格以上質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；(4)已領(lǐng)得房屋產(chǎn)權(quán)證件；(5)物業(yè)管理公司已經(jīng)確定。
2、 協(xié)助開發(fā)商準(zhǔn)備如下文件申辦<<商品房預(yù)售許可證>>：(1)開發(fā)商<<企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照>>；(2)建設(shè)項(xiàng)目的投資、立項(xiàng)、規(guī)劃、用地、施工等批準(zhǔn)文件和證件；(3)工程進(jìn)度計(jì)劃；(4)已投入工程建設(shè)總投資25以上資金的證明；(5)商品房預(yù)售方案；(6)需向境外銷售的，同時(shí)提交允許向境外預(yù)售的批準(zhǔn)文件。申請銷售商品房的除以上(1)(2)項(xiàng)相同外，還應(yīng)準(zhǔn)備：(1)工程竣工驗(yàn)收報(bào)告及工程質(zhì)量核定證書；(2)測繪結(jié)論;(3)以開發(fā)商為所有權(quán)人的房產(chǎn)證書；(4)土地使用權(quán)證書；(5)土地或房產(chǎn)未設(shè)定抵押或雖設(shè)定抵押但已注銷的證明及材料。
(二) 起草商品房預(yù)售合同和銷售合同。
由于預(yù)售和銷售是一種面向社會的經(jīng)營行為，為使這種經(jīng)營行為規(guī)范化，針對每一承購人的合同應(yīng)內(nèi)容基本一致，權(quán)利義務(wù)的規(guī)定基本相同。如果針對每一承購人的合同規(guī)定差異很大，不僅容易造成預(yù)售和銷售行為的混亂，給合同的執(zhí)行也會帶來困難，所以這種合同的起草應(yīng)盡量地考慮到公平、合理、誠信的原則。
(三) 審查開發(fā)商的廣告，避免違反廣告法和不實(shí)宣傳、虛假宣傳的廣告用語。
(四) 準(zhǔn)備預(yù)售的資料和文件
如待售商品房項(xiàng)目的合法批準(zhǔn)文件、各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)文件、說明商品房功能和使用要求的資料、承購人應(yīng)準(zhǔn)備的文件目錄清單和要求，使預(yù)售、銷售行為程序化和規(guī)范化。
(五) 談判簽約
律師代理開發(fā)商或承購人就承購的房屋和合同進(jìn)行談判，并見證簽約行為。
(六) 辦理預(yù)售登記
辦理預(yù)售登記應(yīng)準(zhǔn)備如下材料和文件：(1)買賣雙方的資格文件；(2)已簽署的合同；(3)非當(dāng)事人親自辦理的應(yīng)準(zhǔn)備授權(quán)委托文件；(4)境外向境內(nèi)轉(zhuǎn)遞的法律文書是否符合法律文書轉(zhuǎn)遞的程序，是否已辦必人的轉(zhuǎn)遞認(rèn)證手續(xù)；(5)代理人的資格文件；(6)登記所需的稅費(fèi)。
(七) 監(jiān)督履行售房合同
由于宗地開發(fā)的成片房地產(chǎn)預(yù)售和銷售很可能出現(xiàn)承購人眾多的情況，但每一合同的付款及其他履約約定是不盡相同的，律師應(yīng)充分考慮、檢查每份合約的履行期限，提醒相關(guān)當(dāng)事人及時(shí)履約，避免違約情況的發(fā)生。
(八) 驗(yàn)收接管房屋
律師代理當(dāng)事人檢查房屋是否已經(jīng)達(dá)到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，是否具備交用條件，履行法律手續(xù)驗(yàn)收接管房屋。
(九) 代理辦理產(chǎn)權(quán)過戶。
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