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從邯鄲某小區(qū)業(yè)主“被盜案”闡釋物業(yè)管理車輛、財物失竊及業(yè)主被害刑事案件等糾紛處理規(guī)范及實務(wù)
殷清利
近階段以來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及物業(yè)管理模式的創(chuàng)新與規(guī)范，在法律層面，越來越多地出現(xiàn)了一些新的糾紛。
比如：2007年5月底，在邯鄲某小區(qū)出現(xiàn)了極為奇怪的一幕，一業(yè)主因?qū)ξ飿I(yè)管理未盡責任及開發(fā)商提供的專用防竊門不防竊，而導致其家近十萬元財物被盜。在一日，其業(yè)主將此防竊門放在小區(qū)大門旁進行“展覽”，引起其他業(yè)主及過往市民的關(guān)注。此案除可能涉及防竊門的質(zhì)量侵權(quán)責任，但另外也已涉及到物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主失竊到底是否、如何承擔什么樣的責任。
為給大家解除疑惑，特邀請殷清利律師就包括以上糾紛及相關(guān)糾紛處理實務(wù)予以釋義。
【闡釋嘉賓】：殷清利，河北邯鄲十力律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師。
★中國河北2006年“3.15”年度人物、公益維權(quán)斗士；
★河北省民工維權(quán)律師團成員;
★河北省律協(xié)未成年法律服務(wù)協(xié)作網(wǎng)協(xié)作律師；
★邯山區(qū)青少年法律維權(quán)中心首席志愿者;
★&LAUO;消費日報&RAUO;特約記者;
★《邯鄲律師網(wǎng)》（://WWW.HANDANLAWYER.COM）主創(chuàng)人；
★6218148法律熱線主辦人;
★邯鄲電臺《律師熱線》特邀律師；
★全國首例狀告“中國知名品牌”欺詐案;
執(zhí)業(yè)幾年來,多次應(yīng)&LAUO;燕趙都市報&RAUO;、&LAUO;消費日報》《河北工人報&RAUO;、&LAUO;邯鄲晚報&RAUO;等媒體之特邀進行專項法律點評;并先后分別以河北法學實務(wù)界代表名義參與評議&LAUO;物權(quán)法(草案)&RAUO;、&LAUO;勞動合同法(草案)&RAUO;。
2006年以邯鄲律師名義狀告汽車春運漲價、叫板商家懸賞千元,并狀告中國知名品牌等,高舉公益訴訟大旗,發(fā)起成立《公益訴訟聯(lián)盟》。另創(chuàng)辦法律熱線,以“6218148,法律維權(quán)暖萬家”為宗旨深入邯鄲民眾。
特別是在2007年3月份，其公益維權(quán)事跡受到河北省人民政府嘉獎，被河北省人民政府保護消費者合法權(quán)益辦公會議辦公室、河北省消協(xié)、河北電視臺等單位評選為“2006-3•15年度人物”獎。被譽為“公益維權(quán)斗士”；
另外，在業(yè)務(wù)上思路明晰,風格迥異，敢于轉(zhuǎn)變舊的辦案理念，總結(jié)較為特殊的辦案心得;在品行上樸實誠懇,匡扶正義，愿做草根斗士、維權(quán)先鋒！有較好的當事人認同感;另具備較高的演講辯論技能,曾獲O6年市司法系統(tǒng)社會主義榮辱觀演講大賽律師類第一名。且在房地產(chǎn)開發(fā)及拆遷、刑事辯護、知識產(chǎn)權(quán)、勞動爭議等業(yè)務(wù)上出類撥萃,其代理的邯鄲縣東柳林拆遷案，在社會影響較大，成為繼“重慶釘子戶”之后最受媒體關(guān)注的案件之一。
一、 業(yè)主車輛丟失賠償案件的法律處理實務(wù)
1、如果對小區(qū)業(yè)主車輛的管理是一種特約管理，即在物業(yè)管理合同中約定的保安費包括車輛保管服務(wù)，那么發(fā)生車輛丟失的，業(yè)主可以要求特業(yè)管理公司依保管義務(wù)承擔相應(yīng)的賠償責任；
2、如果沒有約定，但有證據(jù)證明物業(yè)管理公司疏于管理，未盡至安全防范義務(wù)或未配備應(yīng)有的安全防范設(shè)備，對車輛的丟失有過錯過失的，物業(yè)管理公司應(yīng)承擔與其過錯相適應(yīng)的賠償責任。
當然，如果物業(yè)管理公司履行了正常伯安全防范義務(wù)，沒有過錯的，物業(yè)管理公司可不承擔賠償責任，困為物業(yè)管理公司不是侵權(quán)行為人，業(yè)主的車輛被竊，是由于犯罪分子的違法犯罪行為造成的，犯罪分子是直接的侵害行為人。業(yè)主與物業(yè)管理公司之間不存在財產(chǎn)保管關(guān)系，對業(yè)主的車輛沒有保管義務(wù)。
3、如果物業(yè)管理公司設(shè)有專門的停車場，并對停放的車輛收取場地使用費，我們應(yīng)根據(jù)其收費的數(shù)額和車輛的價值比率，確定物業(yè)管理公司應(yīng)承擔的賠償責任。
在無法查清該車是否丟失，是否在本小區(qū)內(nèi)丟失時，應(yīng)按照最高人民法院《證據(jù)規(guī)定》第73條高度蓋然性的證明標準，即在證據(jù)對待證事實的證明無法達到確定充分的情況下，如果一方當事人提出的證據(jù)已經(jīng)證明該事實發(fā)生具有高度蓋然性，人民法院即可以對該事實予以確認的規(guī)定，并同時結(jié)合物業(yè)管理公司的過錯程度、收費標準等確定物業(yè)管理公司應(yīng)當承擔的賠償責任。
二、業(yè)主室內(nèi)財物被盜賠償案件的實務(wù)處理
物業(yè)管理合同沒有約定財物保管服務(wù)，但物業(yè)管理公司在其職責范圍內(nèi)未盡到安全防范義務(wù)或未配置應(yīng)有的安全防范設(shè)備，對財物丟失或毀損有過錯的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理公司承擔與其過錯相適應(yīng)的賠償責任。
對于業(yè)主居室內(nèi)財物被盜的損害賠償問題，我們還是應(yīng)該看物業(yè)管理合同中物業(yè)管理公司與業(yè)主是否有約定，如果有約定則物業(yè)管理公司不能免責。如果沒有約定，但有證據(jù)證明管理公司沒有盡到保護業(yè)主財產(chǎn)不受非法侵害的義務(wù)的，物業(yè)管理公司也不能免責。這里有兩個問題需要注意：
1、盜竊案件已被偵破的，則應(yīng)由犯罪分子承擔民事賠償責任。若犯罪分子不能賠償或不能全額賠償?shù)�，則由物業(yè)管理公司賠償或補充賠償其不足的部分；
2、盜竊案件未被偵破的，其業(yè)主財物損害的數(shù)額難以確認的，則應(yīng)按照公平合理的原則，也就是權(quán)利義務(wù)均衡與對價的原則，確認物業(yè)管理公司應(yīng)當承擔的賠償責任。
三、業(yè)主被害的刑事案件所引起糾紛的實務(wù)處理
業(yè)主在小區(qū)內(nèi)被害，其家屬往往以物業(yè)管理公司未盡物業(yè)管理合同義務(wù)，而要求物業(yè)管理公司承擔民事賠償責任，物業(yè)管理公司往往以沒有過錯為由拒絕賠償，由此引起糾紛。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生刑事案件，物業(yè)管理公司是否應(yīng)當承擔賠償責任，這是一個頗有爭議的問題。
我們認為，問題的關(guān)鍵在于對物業(yè)管理合同中所約定的治安管理義務(wù)應(yīng)當作如何理解，物業(yè)管理公司對治安管理服務(wù)要做到何種程度才算是按照合同約定正確履行了此項義務(wù)。如果認為小區(qū)內(nèi)的治安管理必須“保證小區(qū)內(nèi)無重大火災、刑事案件和交通事故”，則物業(yè)管理公司只要未做到這一點，即為違反合同義務(wù)，就應(yīng)當承擔違約賠償責任。
但如此理解，對物業(yè)管理公司而言過于苛刻。無論是從物業(yè)管理合同的締約目的，還是從各地制定的物業(yè)管理條例中關(guān)于物業(yè)管理公司應(yīng)當提供的服務(wù)的規(guī)定來看，物業(yè)管理中的治安服務(wù)，都應(yīng)理解為對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序和公共安全提供防范服務(wù)。不可能要求物業(yè)管理公司保證服務(wù)區(qū)內(nèi)不發(fā)生重大刑事案件；從權(quán)利義務(wù)相對等原則而言，物業(yè)管理公司收取的管理費中的治安費比例和數(shù)額都很小，要求其對業(yè)主被害承擔過重的賠償責任也不公平。
如果物業(yè)管理公司確實沒有過錯，無論是從法律關(guān)系的角度還是從我國現(xiàn)行立法規(guī)定來看，業(yè)主被害所造成的損害后果應(yīng)當由實施加害行為的犯罪分子承擔，被害業(yè)主要求物業(yè)管理公司承擔損害賠償責任，缺乏法律依據(jù)。
但如果物業(yè)管理公司沒有履行其與住戶之間的約定義務(wù)，導致小區(qū)內(nèi)的住戶被外來人闖入住所搶劫或傷害，住戶的損害結(jié)果與物業(yè)管理公司疏于管理的行為之間具有因果關(guān)系，則物業(yè)管理公司應(yīng)承擔違約責任。
物業(yè)管理公司和業(yè)主之間約定了一些保安義務(wù)，例如實行封閉式管理、來訪人員登記制度，卻沒有履行或者沒有完全履行，最終導致住戶被外來人闖入住所搶劫或傷害，那么其行為還構(gòu)成不作為的侵權(quán)責任。不作炎的侵權(quán)首先以有作為的義務(wù)為前提。保安義務(wù)來自誠信和公平等民法的基本原則。
在以上物業(yè)公司的行為如果即應(yīng)承擔違約責任，同是又應(yīng)承提侵權(quán)責任，便構(gòu)成兩者的兌合，依合同法第122條規(guī)定，可任選一種。
四、其他所涉及延伸案件實務(wù)處理
1、車輛所有人臨時將車輛停放在物業(yè)停車場，物業(yè)管理公司出具的不是保管費收據(jù)，而是場地租用費收據(jù)，如果車輛失竊，提供場地一方的物業(yè)管理公司是否承擔責任？
答案：亦應(yīng)當。
不管是收取場地租用費還是收取保管費，只是收取費用的形式不同，人民法院在審理此類案件時，不能僅憑收據(jù)形式而確定法律關(guān)系的性質(zhì)，應(yīng)審查其實質(zhì)內(nèi)容，如果構(gòu)成保管關(guān)系，不管用何種形式收取費用，均構(gòu)成保管合同，管理人均應(yīng)承擔作為保管人的民事責任。
2、至酒店住宿或吃飯，車輛免費停在酒店指定的地點后丟失，酒店是否應(yīng)承擔賠償責任？
答案：視情況而定。
在這類法律關(guān)系中，住宿或吃飯為主消費關(guān)第，在主消費關(guān)系過程中，經(jīng)營者向消費者提供了車輛停放的附屬服務(wù)。
對經(jīng)營者應(yīng)否承擔責任應(yīng)區(qū)分不同的情況，綜合判斷，不能一概而論。
如這種停車服務(wù)是經(jīng)營者綜合服務(wù)設(shè)施和服務(wù)環(huán)境的一部分，有的經(jīng)營者將車輛的停放地點設(shè)為封閉形式且有保安人員檢查的，消費者將車輛停放在酒店指定場所，經(jīng)營者應(yīng)依《消法》規(guī)定，對停放的車輛丟失承擔違反安全保障義務(wù)的賠償責任。
如車輛停放在開放式場所，由于場地的開放性作為經(jīng)營者難以盡到保障其安全環(huán)境義務(wù)，經(jīng)營者提供的停放場所只是場地使用性質(zhì)的，可考慮減輕或免除經(jīng)營者的賠償責任。
如車輛停放在開放式場所，且經(jīng)營者在場所顯著位置標明“丟車自負”等警示，經(jīng)營者不能對車輛丟失承擔責任。
以上實務(wù)處理參考：《民事審判實務(wù)問答》及《民事裁判標準》。
法律維權(quán)熱線：0310-6218148
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