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主要論著 |
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律師帶您了解經(jīng)濟適用房
陜西許小平律師事務(wù)所高虎律師
2004年建設(shè)部會同國家發(fā)展改革委、國土資源部、中國人民銀行聯(lián)合公布了《經(jīng)濟適用住房管理辦法》，該辦法對經(jīng)濟適用房的開發(fā)、利潤控制、購房者資格、購房后的二次銷售等作了明確的規(guī)定。這對于經(jīng)濟適用住房的發(fā)展起到了積極的規(guī)范和促進(jìn)作用。有利于解決了中低收入家庭的住房困難問題。那么，老百姓購買經(jīng)濟適用住房應(yīng)了解哪些法律知識?
首先，什么是經(jīng)濟適用住房，按照辦法第二條的規(guī)定，經(jīng)濟適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對象和銷售價格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。也就是說，經(jīng)濟適用房是享受政府提供的優(yōu)惠政策，建設(shè)用地實行行政劃撥，向城鎮(zhèn)中低收入家庭供應(yīng)的普通居民住房。其特點是價格低于同類商品房，但是其購買資格和二次銷售有較為嚴(yán)格的限制。
其次，經(jīng)濟適用房到底享受了哪些政府優(yōu)惠政策？價格又是如何卻確定的？ 按照本辦法第第九條規(guī)定，經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地，要按照土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃要求，合理布局，實行行政劃撥方式供應(yīng)（建設(shè)單位以劃撥方式取得土地使用權(quán)不用向國家交納土地出讓金，如此會降低房屋成本）。第十條規(guī)定，經(jīng)濟適用住房建設(shè)和經(jīng)營中的行政事業(yè)性收費，減半征收；經(jīng)濟適用住房項目小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用，由政府負(fù)擔(dān)。第十一條規(guī)定，購買經(jīng)濟適用住房的個人向商業(yè)銀行申請貸款，個人住房貸款利率執(zhí)行中國人民銀行公布的貸款利率，不得上浮。 經(jīng)濟適用住房建設(shè)單位可以以在建項目作抵押向商業(yè)銀行申請住房開發(fā)貸款。 第十二條規(guī)定， 用于個人購房貸款的住房公積金，可優(yōu)先向購買經(jīng)濟適用住房的個人發(fā)放。 經(jīng)濟適用房的建設(shè)、銷售享受了上述的政府優(yōu)惠政策，其成本必然低于同等的商品房成本。
在此基礎(chǔ)上，該辦法對經(jīng)濟適用房的銷售價格也作了嚴(yán)格的規(guī)定。該辦法第十七條規(guī)定，確定經(jīng)濟適用住房的價格應(yīng)當(dāng)以保本微利為原則，其銷售基準(zhǔn)價格和浮動幅度應(yīng)當(dāng)按照《經(jīng)濟適用房價格管理辦法》（計價格[2002]2503號）的規(guī)定確定；其租金標(biāo)準(zhǔn)由有定價權(quán)的價格主管部門會同經(jīng)濟適用住房主管部門在綜合考慮建設(shè)、管理成本和不高于3％利潤的基礎(chǔ)上確定。經(jīng)濟適用住房價格確定后應(yīng)當(dāng)向社會公示。 第十八條規(guī)定，經(jīng)濟適用住房銷售應(yīng)當(dāng)實行明碼標(biāo)價，銷售價格不得超過公示的基準(zhǔn)價格和浮動幅度，不得在標(biāo)價之外收取任何未予標(biāo)明的費用。價格主管部門將依法進(jìn)行監(jiān)督管理。
同時，2003年1月1日公布實施的《經(jīng)濟適用房價格管理辦法》中進(jìn)一步明確經(jīng)濟適用住房價格實行政府指導(dǎo)價。制定經(jīng)濟適用住房價格，應(yīng)當(dāng)與城鎮(zhèn)中低收入家庭經(jīng)濟承受能力相適應(yīng)，以保本微利為原則，與同一區(qū)域內(nèi)的普通商品住房價格保持合理差價，切實體現(xiàn)政府給予的各項優(yōu)惠政策。經(jīng)濟適用住房基準(zhǔn)價格由開發(fā)成本、稅金和利潤三部分構(gòu)成。并且下列費用不得計入經(jīng)濟適用住房價格：（一）住宅小區(qū)內(nèi)經(jīng)營性設(shè)施的建設(shè)費用；（二）開發(fā)經(jīng)營企業(yè)留用的辦公用房、經(jīng)營用房的建筑安裝費用及應(yīng)分?jǐn)偟母鞣N費用；（三）各種與住房開發(fā)經(jīng)營無關(guān)的集資、贊助、捐贈和其他費用；（四）各種賠償金、違約金、滯納金和罰款；（五）按規(guī)定已經(jīng)減免及其他不應(yīng)計入價格的費用。
最后，經(jīng)濟適用住房到底那些家庭可以購買，購買后二次銷售有何限制？按照辦法的第五條規(guī)定，購買經(jīng)濟適用住房實行申請、審批和公示制度。第二十條規(guī)定，符合下列條件的家庭可以申請購買或承租一套經(jīng)濟適用住房：（一）有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口（含符合當(dāng)?shù)匕仓脳l件的軍隊人員）或市、縣人民政府確定的供應(yīng)對象；（二）無房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的住房困難家庭；（三）家庭收入符合市、縣人民政府劃定的收入線標(biāo)準(zhǔn)；（四）市、縣人民政府規(guī)定的其他條件。
同時，辦法對經(jīng)濟適用房的二次銷售做了相應(yīng)的限制，包括經(jīng)濟適用住房在取得房屋所有權(quán)證和土地使用證一定年限后，方可按市場價上市出售；出售時，應(yīng)當(dāng)按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納收益。具體年限和比例由市、縣人民政府確定。個人購買的經(jīng)濟適用住房在未向政府補繳收益前不得用于出租經(jīng)營。
上述可見，經(jīng)濟適用房是享受政府優(yōu)惠政策，向城鎮(zhèn)中低收入家庭供應(yīng)的普通居民住房。購房者可以依據(jù)上述的規(guī)定，為自己購房置業(yè)。
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