[ 王盤明 ]——(2009-6-24) / 已閱13258次
物權法與最高法查扣凍規定對土地使用權轉讓中法律適用沖突問題研究
王盤明
防城港市法院受理的數起執行案件中出現了在執行案件第三人在物權法頒布前向被執行人以合同方式買受取得的土地使用權后尚未取得或正在辦理土地使用權證的情況，由于物權法中物權公示原則對物權的認定是以土地使用權證的名稱作為唯一標準的，與最高法《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（以下簡稱《查扣凍規定》）中對因土地轉讓合同方式取得土地使用權的非因當事人的原因而導致土地不能過戶辦理土地使用權證的，視同物權轉移，對土地使用權轉讓合同善意第三人購買予以保護的規定存在重大分岐。由于《查扣凍規定》在執行中大量適用，物權法與《查扣凍規定》規定的沖突導致對執行案件中土地使用權的權屬認定出現重大分岐，無法正確適用查封、扣押等強制執行程序，為此，我們深入對該類案件進行研究總結，并得出結論，歡迎朋友們指正。
案例：09年2月申請執行人王某申請強制拍賣被執行人劉某名下防城港某小區的土地使用權一塊償還債務，法院依法對劉某名下的土地使用權進行了查封，并公告拍賣，第三人李某提出執行異議，認為劉某名下的土地使用權已經于2004年雙方簽定合同進行了轉讓，李某并提供了土地使用權轉讓合同以及支付合同價款的付款憑證和收條，在收到第三人李某的執行異議申請后，出現了兩種不同的意見：
意見一，有部分人認為，根據物權法的規定，被查封的土地使用權權證名是劉某，而且已經由土地主管部門登記，具備物權公示效力，其所有權應當屬于劉某；而李某與劉某因合同關系轉讓土地使用權是一個債權關系，由于其轉讓行為沒有完成土地使用權的最終過戶，導致李某最終沒能依合同取得土地使用權，劉某對此違約責任退還合同價金。
意見二，認為應當可以適用《查扣凍規定》對合同轉移未過戶的第三人利益保護的相關規定。因為，第一，該合同簽定的時間是2004年，在合同簽定生效的時間物權法并沒有生效，根據法無溯及力的原則，對于該塊土地使用權的歸屬問題不能適用物權法對土地使用權進行判斷，而應當適用《查扣凍規定》的規定；第二，第三人李某之所以沒有辦理完成土地使用權的過戶原因在于政府對于該塊土地的規劃與辦證在2004年并沒有開始，而是直到2008年才開始辦證，第三人李某對于土地使用權過戶問題并沒有消極對待而在事實上屬于不可抗力，第三人對此無過錯，其法律利益應當得到保護；第三，最高法《查扣凍規定》對因不屬于第三人主觀上原因導致土地使用權不能過戶的情況進行了明確的規定，即第三人在取得土地使用權后，合理取得，支付合部價款并實際占有的，視為取得物權；對于第三人通過司法處置的方式取得土地使用權的，由于其他原因導致土地使用權不能過戶的，視為物權已經轉移。第四，實際占有的法律內涵，由于土地和不動產其他實際占有的方式與動產不一致，不動產的實際占有指的是物權人對不動產的完全的支配作用，表現為對不動產的使用、出租、管理、收益等支配方式，凡以可以明確表明其對不動產所有物的實際支配的行為方式皆可認定為實際占有。第三人李某將合同指向的土地使用權向信用社用于抵押借款，事實上已經對該塊土地實施了實質上的使用和收益、處分的權能，應當確定李某已經完成了該不動產的實際占有。
最后我們認為，對于此類涉及土地使用權流轉的的案件應以物權法的生效時間為界定界限，分成三種情形：1）在物權法生效前合同雙方當事人依土地使用權轉讓合同進行土地使用權轉讓的，并支付全部價款并實際辦理土地使用權過戶手續的，不能歸責于買受人的原因導致的土地使用權不能過戶，應當視為買受人已經實質上取得土地使用權，對此不能予以查封或拍賣；2）對于沒有支付合同所約定的價金，買受人并沒有積極辦理土地使用權過戶手續的，應當視為土地使用權轉讓合同沒有實際完全履行，屬于實質上的合同違約，對于出賣人名下的土地使用權是可以進行查封、扣押、拍賣的司法處置；3）對于物權法生效以后的土地使用權合同轉移問題，應當無條件適用物權法對土地使用權物權的認定的相關規定，不再適用《查扣凍規定》對土地使用權轉移未過戶的規定。
