[ 楊紅良 ]——(2009-11-10) / 已閱8005次
這份意向書真的無效嗎？
楊紅良
商品房買賣特別是二手房轉讓過程中，在正式簽訂房屋買賣合同之前，轉讓方和買受方往往會就簽訂正式買賣合同訂立一份《房屋買賣意向書》。而在標的房屋有多個權利人的情況下，又往往只由其中一個權利人出面和買受人簽署這份《房屋買賣意向書》。那么，這樣的《房屋買賣意向書》的效力如何？下面，就以本人最近代理的一個案件說起。
在該案中，我方當事人是一套二手房的買受方，而該房屋的權利人共有兩人。在中介公司的介紹下，我方當事人、中介公司和其中一名權利人三方共同簽署了《房屋買賣意向書》，約定了房屋價款、支付方式等買賣房屋的必備條款，并約定了半個月后正式簽署房屋買賣合同。為確保正式房屋買賣合同的如期簽署，我方當事人根據意向書的約定，當場向簽署該《房屋買賣意向書》的權利人支付了五萬元的定金，對方收取了錢款并開具了收據，明確此筆款項為“定金”，同時在收據上還特別聲明：“若除本人外，尚存在該房地產權屬證明上記載的或非該房地產權屬證明上記載的任何第三人對該房地產出售之權利，則視作本人已經取得該任何第三人關于出售該房地產的同意，并代表該任何第三人簽署本收款收據。”
但是，收受了五萬元后，對方事后以房屋另一權利人不同意出售房屋為由，最終沒有按照約定和我方當事人簽署正式房屋買賣合同。
為維護自己的合法權益，我方當事人依據《房屋買賣意向書》的仲裁條款，向上海仲裁委員會申請仲裁，被申請人為收取定金的對方當事人一人，請求裁定其雙倍返還定金，理由是雙方已經簽訂了購房預約合同，其中有定金條款并實際支付了定金，現對方因自身原因不同意簽署正式房屋買賣合同，應當承擔相應的民事法律責任。
立案兩個月后進行了開庭。開庭審理時，對方辯稱標的房屋系他和另一權利人所有，在另一權利人沒有授權的情況下，他一人擅自與我方當事人簽署的《房屋買賣意向書》應屬無效，故只同意退還已經收取的五萬元，不同意雙倍返還。
開庭后等待了三個半月，我們收到了仲裁委寄來的裁決書。裁決書認為：本案中《房屋買賣意向書》的性質是我方當事人和對方當事人之間為未來簽訂正式房屋買賣合同而達成的預約合同。如果該意向書成立，雙方由此而負有的合同義務是共同促成正式房屋買賣合同的訂立。但是該意向書產生約束力的前提是意向書可以被實際履行。本案中，該意向書約定內容是未來簽訂標的房屋的正式買賣合同，必然涉及到對該房屋所有權的處分，獲得被申請人和另一權利人兩個房屋共有人的一致同意是處分該房屋所有權的先決條件。既然意向書的簽訂是為了促成正式房屋買賣合同的簽訂，而正式買賣合同又必須有房屋共有人的一致同意，故意向書有房屋共有人一致同意也就成為該意向書有效成立的必要條件。否則，在缺乏另一權利人對被申請人授權同意的情況下，意向書僅對被申請人產生約束力，另一權利人并無與申請人簽訂正式買賣合同的義務，這對將來正式買賣合同的有效訂立——亦即意向書的實際履行——是法律上的重大障礙。鑒于另一權利人并未委托被申請人代理簽訂意向書，因此，仲裁庭認為，未經另一權利人的同意或者授權，申請人與被申請人簽訂的《房屋買賣意向書》無效。
基于對該《房屋買賣意向書》的無效認定，裁決書自然沒有支持我方要求對方雙倍返還定金的主張，而只是裁決對方返還已經收取的五萬元。
由于本案實行仲裁，而我國對仲裁裁決尚未規定有實體救濟的途徑，所以本人在對本案裁決結果持保留態度的情況下，在此提出自己的觀點，以求教于方家，爭取對房屋買賣中這一普遍實行的做法在法理層面開展一次有益的探討。
本人認為：本案中申請人和被申請人簽訂的《房屋買賣意向書》合法有效，被申請人在收取定金卻反悔的情況下，應當承擔雙倍返還定金的法律責任。理由如下：
第一，《房屋買賣意向書》不同于正式房屋買賣合同，兩者不能混淆。
正如裁決書所言，申請人與被申請人簽訂《房屋買賣意向書》的目的是在約定的時間、地點，按照已經約定的買賣條款簽訂正式房屋買賣合同，對標的房屋的轉讓來說，這屬于“預約合同”。簽訂該《房屋買賣意向書》的我方當事人是房屋的買受人，另一方是標的房屋的兩個權利人中的一人，他收取了五萬元、開具了收據，同時聲明在當時情形下可視作其已取得另一權利人之同意。這份《房屋買賣意向書》既然已由我方買受人和房屋的一個權利人共同簽署，自然應當對他們兩人產生法律約束力（裁決書認定“意向書僅對被申請人產生約束力”，推而言之則對另一房屋權利人不產生約束力，是對的）。買受方的義務是按照約定的時間和地點和房屋的權利人簽署正式買賣合同，而收取了五萬元定金的那一名房屋權利人的義務是確保自己和另一權利人共同按照約定的時間和地點簽署正式買賣合同。正是在這個意義上，應當說這份《房屋買賣意向書》已經成立并生效，其中的定金條款由于定金已經實際交付而同樣生效。
進一步而言，《房屋買賣意向書》具有自身的獨立性，其生效與否不應當受制于其是否已得到標的房屋所有權利人的簽署的影響，也不受制于日后沒有在該《房屋買賣意向書》上簽名的房屋其他權利人是否同意出售該房屋的意志的影響。本案裁決書認為，該《房屋買賣意向書》應當以“房屋共有人的一致同意”為其有效成立的“必要條件”，實際上是混淆了《房屋買賣意向書》和正式房屋買賣合同的本質區別。因為，正式的房屋買賣合同是對標的房屋所有權的直接處分，應當獲得原所有權利人的一致同意，但《房屋買賣意向書》并非能夠對房屋所有權作出直接的處分，故不應當以全體權利人是否同意出售為其生效要件。
第二，本案中不具備認定《房屋買賣意向書》無效的法定情形。
我國《合同法》第五十二條明確規定了合同無效的法定情形：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定。對照這一規定，本案中當不具備認定《房屋買賣意向書》無效的法定情形。
另外，值得一提的是，在本案裁決書中，對裁決結論據以作出的法律依據表述為“依據《上海仲裁委員會仲裁規則》第五十七條第三款及《中華人民共和國合同法》有關規定。經查，“《上海仲裁委員會仲裁規則》第五十七條第三款”為“仲裁庭由一名仲裁員組成的，裁決由仲裁員直接作出”，而至于“《中華人民共和國合同法》有關規定”具體指哪些法律條款呢，不得而知。也即是說，這份裁決書中，對依據什么具體的法律條文裁決《房屋買賣意向書》無效，實際上并沒有闡述，這又難免讓人頗費思量。
第三，認定該《房屋買賣意向書》無效，與社會實踐實際不符，并且有害。
按照本案裁決書的推理邏輯，日后在二手房轉讓中應當如下操作，才能保證《房屋買賣意向書》的有效，并在此基礎上確保正式房屋買賣合同的簽訂，即：標的房屋的所有權利人共同與買受人簽訂《房屋買賣意向書》并共同簽收定金，或者至少由其他所有權利人共同委托一名權利人對外簽署《房屋買賣意向書》并簽收定金。
但是，如果這種要求確實成為法律規定的話，則無疑將極大地增加有關當事人的磋商和交易成本，與目前二手房交易實踐中多數只有房屋權利人中的一人對外簽署《房屋買賣意向書》的通常做法相悖，于法于理都是弊大于利。正如上海協成房地產經紀有限公司劉姓經理所言：“如果這樣規定的話，我們使用了多年的《房屋買賣意向書》大部分是無效的，以后怎么辦？”
綜上所述，《房屋買賣意向書》僅為確保房屋買賣雙方簽訂正式買賣合同而用，應當在實際簽約雙方間產生約束力，在沒有特別約定的情況下，一旦簽署即告成立并生效，其法律效力不應受標的房屋其他權利人是否在其上簽署或其日后是否同意出售房屋的意志的影響。
上海市金茂律師事務所
楊紅良律師
2009年10月28日
