[ 陳召利 ]——(2009-11-18) / 已閱16428次
預告登記失效后，原申請人就相同的事實和理由再次申請預告登記的，房屋登記機構不予受理。
[深度解讀]
我國《物權法》確立了“預告登記”制度，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，可以向登記機構申請預告登記。預告登記的法律效果就是辦理預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人書面同意處分該房屋的，登記機構不得辦理對該現(xiàn)房或正在建造的房屋的處分登記。預告登記可以有效避免“一房多賣”現(xiàn)象的發(fā)生，保障債權人的合法權益。
[要點提示6]預告登記設前置條件，“期房”多一份保障。
第五十一條 預購房屋未辦理預告登記的，不予辦理以該房屋設定抵押的預告登記。
[深度解讀]
本條是專門針對“期房”而設立的規(guī)定。現(xiàn)實中經(jīng)常發(fā)生開發(fā)上將“期房”售出后在購房者不知情的情況下又將房屋抵押給銀行貸款，嚴重損害購房者的合法利益。本條規(guī)定將有效杜絕這一現(xiàn)象發(fā)生。因為，期房如欲辦理抵押登記，必須先辦理已售的預告登記，此后如該房屋需要辦理抵押，必須經(jīng)購房者同意。這將有效保障購房者的合法權益。
[要點提示7]預告登記的時效與單方轉移登記。
第五十四條 預告登記后，當事人應當自能夠進行房屋所有權轉移登記之日起三個月內(nèi)依照本條例的規(guī)定申請轉移登記。
預售人未在約定的期限內(nèi)與預購人共同申請房屋所有權轉移登記或者未按照預購人的委托代為申請房屋所有權轉移登記的，預購人能證明其支付全部房款的，可以單方申請轉移登記。
[深度解讀]
預告登記具有嚴格的時效性。《物權法》規(guī)定，預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。本條第一款是對這一規(guī)定細化。頗具創(chuàng)意的是本條第二款，這為預購人遇到預售人簽訂房屋買賣合同后拖延或者拒不辦理房屋權屬變更登記的情形提供了除訴訟與仲裁之外又一新的救濟途徑。也就是說，如果預售人未在約定的期限內(nèi)與預購人共同申請房屋所有權轉移登記或者未按照預購人的委托代為申請房屋所有權轉移登記的而預購人可以證明其支付全部房款的，可以單方申請轉移登記，既不需要預售人的配合，也不需要向人民法院起訴再申請強制執(zhí)行，大大節(jié)約了人力物力和時間成本，可以說是無錫市為民利民便民的重大舉措。然而，房屋登記機構要求預購人提供其支付全部房款的證明材料（匯款憑證、收據(jù)、發(fā)票、公證還是判決？）將是這一政策能否貫徹落實的關鍵。如何既能保證預購人的便利又能預防證明材料造假的法律風險，有待觀察。
[要點提示8] 房屋登記簿記載有誤，可直接提起民事訴訟確認房屋權屬。
第六十二條 人民法院、仲裁機構生效的法律文書確定的房屋權利歸屬或者權利內(nèi)容與房屋登記簿記載的權利狀況不一致的，房屋登記機構應當按照當事人的申請或者人民法院的執(zhí)行要求辦理相應的登記。
[深度解讀]
當發(fā)生房屋實際權屬事實與房屋登記簿記載的權利狀況不一致時，實際權利人是應當先提起行政訴訟撤銷房屋登記還是直接提起民事訴訟確認房屋權屬？這一直是實踐中的難點和熱點問題。本條規(guī)定有效解決了這一難題，如發(fā)生房屋實際權屬事實與房屋登記簿記載的權利狀況不一致時，實際權利人應當直接提起民事訴訟確認房屋權屬，人民法院可以直接對房屋權屬問題作出民事判決。在取得上述民事判決后，實際權利人既可以申請人民法院執(zhí)行，也可以直接向房屋登記機構申請辦理相應的登記。
[要點提示9]異議登記具有時效性。
第六十四條 自異議登記之日起十五日內(nèi)，申請人未向人民法院提起訴訟的，異議登記失效；已經(jīng)提起訴訟的，應當在三日內(nèi)告知房屋登記機構。
異議登記失效后，原申請人就相同的事實和理由再次申請異議登記的，房屋登記機構不予受理。
[深度解讀]
我國《物權法》確立了“預告登記”制度，只要利害關系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤而不同意更正的，利害關系人就可以申請異議登記。異議登記的法律效力是，登記簿上記載權利失去正確性推定的效力，第三人也不得主張依據(jù)登記的公信力而受到保護。同樣，異議登記也具有嚴格的時效性，申請人應當自異議登記之日起十五日內(nèi)，申請人未向人民法院提起訴訟，如前所述，這里的訴訟應當是指“申請確認房屋權屬”的民事訴訟。需要注意的是，異議登記并非可以任意提起，因為如異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。
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