[ 奚正輝 ]——(2010-1-13) / 已閱20179次
離婚，房地產如何分割
奚正輝
《婚姻法》2001年4月28日修改后，婚前購買的房地產歸購買方所有，婚后購買的房地產歸夫妻雙方所有，原來結婚滿8年變為夫妻雙方共有的規定已經取消。現實生活很復雜，根據婚姻法的原則規定，離婚當事人往往不知道如何分割房地產。其實法律沒有明確規定，法官的自由裁量權就會大一點，但是需要遵守公平合理的原則來分割房地產。筆者根據多年的辦案經歷，把經常遇到的問題歸納總結，望能給當事人一點啟發。
一、夫妻一方婚前以個人財產出資并貸款購買房屋，登記在一方名下，婚后夫妻共同清償貸款，在離婚訴訟中如何處理？
答：該房屋仍為其個人財產，貸款為其個人債務。婚后配偶一方參與清償貸款，并不改變該房屋為個人財產的性質，因此，在離婚分割財產時，該房屋為個人財產、剩余未歸還的債務為個人債務，對已歸還的貸款中屬于配偶一方清償的部分，應當予以返還。
二、夫妻雙方婚前都出資并貸款購買房屋，登記在一方名下，婚后夫妻共同清償貸款，在離婚訴訟中如何處理？
答：對于產證登記在一方名下，但配偶方有證據證明婚前購房時其也共同出資的，在離婚分割財產時，該房屋仍為產證登記人的個人財產，剩余未歸還的債務為其個人債務，但對首付款和已歸還的貸款中屬于配偶一方出資和清償的部分，應當予以返還。若雙方均認可所購房屋為共同所有的除外。
三、夫妻一方婚前以個人財產出資并貸款購買房屋，登記在雙方名下，婚后夫妻共同清償貸款，在離婚訴訟中如何處理？
答：房屋原來是按份共有，婚后轉化為共同共有，原則上各半分割。但在分割共同所有的房產時，對于存在當事人出資數額比例懸殊、且婚后確未共同生活或婚姻關系存續期間較短等情形的，也應一并考慮，可參考當時的出資比例對房產進行分割，而不宜拘泥于各半分割。
四、夫妻一方以個人財產購買了房地產，婚姻關系存續期間增值部分，如何讓分割？
答：當事人以個人財產購買了房產，在婚姻關系存續期間，因市場行情變化拋售后產生的增值部分，由于這些財產本身僅是個人財產的形態變化，性質上仍為個人所有之財產，拋售后的增值是基于原物交換價值的上升所導致，仍應依原物所有權歸屬為個人所有。
但是，從最高人民法院的《婚姻法司法解釋（三）》的草案來看，最高院從維護社會的和諧穩定的角度，認為婚前房產婚后增值部分，法院在離婚財產分割時，應酌情予以考慮合理分割。
五、父母為子女結婚所給付的購房出資是否均構成對子女的贈與？
答：若當事人有證據證明其與出資人之間形成的是借貸關系的，則不能適用該條規定。當然，該證據應當是在當事人離婚訴訟前形成的，離婚訴訟中父母作出不是贈與意思表示的陳述或證明，尚不足以排除贈與的推定。
六、當事人婚后，父母為雙方購房出資，產證登記在夫妻一方名下的，是否可認定父母的購房出資是明確表示為向夫妻一方的贈與？
答：父母出資購買房屋，產證登記在出資者自己子女名下的，從社會常理出發，可認定為是明確向自己子女一方的贈與，該部分出資應認定為個人所有；若產證登記在出資人子女的配偶名下的，除非當事人能提供父母出資當時的書面約定或聲明，證明出資者明確表示向一方贈與的，一般以認定為向雙方贈與為妥，該部分出資宜認定為夫妻共同所有。
七、離婚訴訟中，婚前由夫妻一方承租或由父母承租，婚后以夫妻共同財產購買為產權的公房，其公房使用權本身蘊涵的價值如何歸屬和處理？
答：1、一方婚前承租的公房是基于福利政策分配取得，婚后以共同財產購買為產權的，由于在婚姻關系存續期間內無法體現出原公房使用權的交換價值，則在離婚分割該產權房時可不考慮原公房使用權的交換價值單獨歸屬問題；2、一方婚前承租的公房使用權是其以個人財產支付對價取得的，婚后又以共同財產購買為產權，在離婚分割該產權房時，應當將取得原公房使用權時所支付對價部分確定為當時承租的夫或妻一方個人所有，產權房的剩余部分價值按共同財產分割；3、對于婚前由夫或妻一方父母承租、婚后又以共同財產購買為產權的公房，原公房使用權的交換價值可參照司法解釋（二）第二十二條的規定，推定為父母對夫妻雙方的贈與，離婚時可直接將產權房按共同財產分割處理。
八、離婚時雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋有爭議且協商不成的，如何處理？
答：人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據實際情況判決由當事人使用。當事人就前款規定的房屋取得完全所有權后，有爭議的，可以另行向人民法院提起訴訟。
九、如何確定購房時間在婚前還是婚后？
答：上海高院不直接考慮產權證的取得時間的影響因素，而以簽訂購房合同取得“期待權”的時間及付款情況為考量因素。購房合同簽訂在婚前，且在婚前支付首付款的，即使在婚后繼續還貸，在離婚時該房產仍應認定為婚前個人財產為宜。但江蘇高院是以產權證取得的時間為節點，詳見《江蘇高院民一庭“婚姻家庭案件疑難問題法律適用研討會綜述》。
十、離婚時，涉及到房地產其他共有人（包括父母、子女與第三人），如何處理？
答：對家庭共有房屋的分割問題可告知當事人另案起訴，或者中止離婚訴訟，不應將其他家庭成員追加為離婚訴訟的共同訴訟人。涉及第三人也同樣如此。離婚后再起訴，案由可能是離婚后財產糾紛、分家析產糾紛、共同共有糾紛，視具體案件確定。
根據物權法的規定，房地產以登記為準，涉及家庭成員的，應該是共同共有，應該視為家庭共同財產析產分割。涉及第三人，根據約定按份共有，未約定按出資比例確認。
十一、雙方對夫妻共同財產中的房屋價值及歸屬無法達成協議時，如何處理？
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