[ 吳林鋒 ]——(2010-5-2) / 已閱6734次
貸款新政下，簡(jiǎn)析房屋交易的違約問(wèn)題
吳林鋒
對(duì)正處于瘋狂上漲的中國(guó)樓市而言，4月17日 《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》無(wú)疑是一劑猛藥。通知規(guī)定，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，有關(guān)人士預(yù)測(cè)這一政策將會(huì)影響到目前約三分之一的貸款買受人。
在司法實(shí)踐中，筆者親歷大多《房地產(chǎn)買賣合同》都存有如下約定：“買方申請(qǐng)銀行貸款×萬(wàn)元在×月×日支付，若逾期支付×天，出賣人有權(quán)解除合同，買受人按照房屋總價(jià)的20%承擔(dān)違約責(zé)任。”這一合同約定令很多購(gòu)房者在新政出臺(tái)后忐忑不安。
那么，貸款新政下，因貸款不足無(wú)法正常交易，買受人能否順利解除合同？解除合同是否需要承擔(dān)違約責(zé)任？根據(jù)筆者的司法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，需要區(qū)分情況：
一、貸款不足，有約定的，按照約定處理
如《房地產(chǎn)買賣合同》約定：“買方申請(qǐng)貸款×萬(wàn)元，若貸款不足部分，買方應(yīng)當(dāng)在過(guò)戶前補(bǔ)足。”那么，根據(jù)合同締約自由、全面履行合同的原則，買賣雙方對(duì)可能出現(xiàn)的“貸款不足，甚至無(wú)法取得貸款”情況已經(jīng)明確約定了處理方式，即買方應(yīng)當(dāng)以“現(xiàn)金方式補(bǔ)足”。
但在現(xiàn)實(shí)交易過(guò)程中，買賣雙方簽訂合同時(shí)，并沒(méi)有特別注意這一條款。在貸款新政下，一旦買方貸款出現(xiàn)問(wèn)題，而事實(shí)上又無(wú)法通過(guò)“現(xiàn)金補(bǔ)足”的方式繼續(xù)交易，買方將面臨被動(dòng)的局面：賣方在履行必要的法律催告程序后，可以逾期付款根本違約為由，解除買賣合同，并追究買方的違約責(zé)任。與此，筆者建議，作為買方盡可能在中介或者專業(yè)律師的介入下，通過(guò)協(xié)商解決。
二、貸款不足，沒(méi)有約定的，區(qū)分兩種情況：
1、貸款新政下，房屋買受人能舉證證明貸款不足或不成，確實(shí)嚴(yán)重影響其履約能力，房屋買賣合同事實(shí)上已不可能繼續(xù)履行，且該履行障礙并非房屋買受人的信用低等個(gè)人原因所致，房屋買受人主張解除房屋買賣合同的，法院一般都會(huì)準(zhǔn)許；且買賣雙方互不承擔(dān)違約賠償責(zé)任。
筆者認(rèn)為，上海法院這一處理精神，在充分考慮新政對(duì)貸款成數(shù)影響的前提下，嚴(yán)格把握“造成貸款不足的過(guò)錯(cuò)歸責(zé)原則”。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十三條規(guī)定：“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人。”同時(shí)，《最高人民法院關(guān)于適用 〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十六條規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。”筆者認(rèn)為，貸款新政亦可適用“情勢(shì)變更”原則。但考慮到貸款新政涉及面較廣，情勢(shì)變更原則在上海司法實(shí)踐中，掌握嚴(yán)格，都需要報(bào)請(qǐng)“高院”審核。
因此，買方碰到貸款不足，若主張解除合同并期望能夠避免承擔(dān)違約責(zé)任：其一、需舉證貸款不足，買賣合同事實(shí)上已經(jīng)無(wú)法履行；其二、貸款不足，并非自身原因造成。
2、房屋買賣合同是一種標(biāo)的額相對(duì)較大、與買賣雙方有切身利害關(guān)系的合同。當(dāng)事人在訂立合同時(shí)往往對(duì)合同內(nèi)容有較為全面的認(rèn)識(shí)，對(duì)自身合同義務(wù)的履行及風(fēng)險(xiǎn)有著較為充分的預(yù)見(jiàn)。因此，作為付款義務(wù)人的房屋買受人對(duì)合同訂立后可能出現(xiàn)的各種履行障礙，應(yīng)當(dāng)有充分、合理的預(yù)見(jiàn)，并對(duì)可能出現(xiàn)的履行障礙有相應(yīng)的解決方案。一般情況下，貸款成數(shù)的變化不會(huì)當(dāng)然導(dǎo)致房屋買受人不能繼續(xù)履行合同，房屋買受人也可以通過(guò)其它途徑籌措資金履行付款義務(wù)。因此，當(dāng)事人在無(wú)特別約定的情況下，一般不得以貸款成數(shù)變化等政策原因?yàn)橛芍鲝埥獬课葙I賣合同。
律師提醒：
針對(duì)的是尚未簽訂購(gòu)房合同的情況，面對(duì)樓市政策面臨調(diào)整，銀行收緊房貸的時(shí)候，購(gòu)房者應(yīng)該如何避免因“貸款不足而違約”的情況出現(xiàn)？對(duì)此，筆者的建議：
1、簽訂購(gòu)房補(bǔ)充協(xié)議涉及付款日期的約定不要具體到某日，可以約定為 “銀行實(shí)際放貸日”，或加上 “以銀行實(shí)際放款日作為準(zhǔn)”。
2、如貸款預(yù)期未獲銀行批準(zhǔn)，則可以約定“因不可歸結(jié)為買賣一方的原因而導(dǎo)致貸款未能被批準(zhǔn)的或者貸款成數(shù)不足的，雙方均有權(quán)解除合同，互不承擔(dān)違約賠償責(zé)任。”
本文作者：上海精文律師事務(wù)所房產(chǎn)部 吳林鋒 律師
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