[ 蔡英杰 ]——(2010-7-2) / 已閱16791次
二手房買賣合同，買方違約糾紛法律分析之－政策變化導致房價波動
蔡英杰
關鍵詞：二手房買賣 陰陽合同 不可抗力 政策變動 差價 違約金
就筆者去年接觸到的二手房屋買賣合同的糾紛來說，咨詢者多為賣方。原因很簡單，賣方在簽訂合同之后，房價不斷上漲，每天的上升幅度都很大，以致賣方寧愿毀約，寧可賠償買方雙倍的定金或者支付違約金并且賠償中介費，也不愿繼續履行合同和辦理過戶手續。然而，自今年4月下旬以來，向筆者咨詢的當事人多為二手房買賣合同的買方，由于國家抑制房價政策的不斷出臺，房價下跌已經無法避免。在這種情況，很多投機性較強的買方寧可喪失已經支付的定金、中介費用甚至是違約金，也不愿繼續支付房款履行合同。此外，二手房買賣合同中還經常會出現，買賣雙方在中介的居間下，往往為了少交過戶稅費而故意做“陰陽合同”，陽合同提交給有關政府部門，在上面故意做低價格，陰合同由雙方自行簽訂，具體房款支付等按照陰合同執行。
那么，國家政策變動是否屬于不可抗力而使違約方免于違約責任？如果非屬不可抗力，那么買方違約應當承擔什么違約責任？陰陽合同到底哪個有效？陰陽合同是否影響違約責任的承擔？鑒于上述種種問題，筆者結合最近接到的一個咨詢案例，擬回答上述問題。
宏觀背景介紹：
今年年初，國務院辦公廳出臺了《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（國辦發【2010】4號），提出要加大差別化信貸政策的執行力度，具體是指要求各大銀行通過嚴格設定執行二套房貸款門款政策，合理引導住房消費，從而抑制投資投機性購房需求。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。
2010年4月17日，針對部分城市房價上漲以及投機性購房者頻現，國務院下發了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發【2010】10號），要求各大銀行實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。要點如下：對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高，具體由商業銀行根據風險管理原則自主確定，而且對于個別地區，甚至有權暫停發放購買第三套及以上住房貸款。同樣，對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民也要暫停發放購買住房貸款。此外，文件還要求住建部要會同央行、銀監會抓緊制定第二套住房的認定標準。
顯然，國發【2010】10號文相對與年初的國辦發【2010】4號文相比，不論是從發文機關的層級上講，還是從調控力度上講，都上升了一個級別。
案例介紹：
2010年3月20日，賣方甲和買方乙在中介的居間下，簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，將北京市朝陽區的一處房產賣給乙方。為了履行本合同，甲方已經將房屋的抵押注銷手續辦完，乙方支付了全部中介費用（注:幾乎已成行內慣例）。根據本合同，甲方建筑面積100來平米的房子以29萬的價格賣給乙方，乙方在簽訂合同當時向甲方支付了2萬元的定金。該合同只約定了逾期付款的違約金，并未明確約定解除合同的違約金。除此之外，甲方和乙方在當日另行簽訂了《二手房買賣補充協議》，該協議規定除支付29萬的房款之外，乙方還要在房屋過戶手續向甲方支付100多萬的房屋裝修及室內設施費用。如果一方違約，另一方應當向對方支付相當于合同金額10%的違約金。
在5月份的時候，乙方向甲方提出，由于國家信貸政策發生了重大變動，導致房屋價款發生了不可預期的變動，應當屬于不可抗力或者情勢變更的是由，因此其有權解除合同。并且，乙方已向有關機關咨詢過，做低房屋交易價款逃避交稅是違法的，存在很大的法律風險，因此合同是無效的，其有權要求甲方返還定金。
律師分析：
一、國家政策變動是否屬于“不可抗力”或者適用于“情勢變更”？
根據《民法通則》以及《合同法》的相關條款，可知“不可抗力”是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。因此，構成不可抗力，必須滿足這幾個條件：1、該事件是當事人雙方在簽訂合同時無法預見的；2、該事件在發生之前并不能會當事人的意志或行為而能夠避免；3、該事件發生之后，當事人雙方無法克服該事件產生后果。
根據《合同法》第94條規定，當不可抗力致使合同目的無法實現時，當事人一方是可以解除合同；根據《合同法》第117條規定，因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。由此可以看出，當事人并不能任意濫用不可抗力，并非只要發生不可抗力，一方當事人的責任就理所當然地被免除。
根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》，合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。很顯然，情勢變更適用于非不可抗力造成的商業風險。
盡管，不可抗力和情勢變更看起來很相似，不過筆者看來，二者之間還是存在些許差異的。第一，不可抗力通常多指自然力災害、突發的社會事件或政策調整，應當是當事人完全無法預見的，而情勢變更則是指商業風險的重大變化，而商業風險本身并非當事人完全不能預見，只不過商業風險的變化已經超過了正常商人能預料的程度；第二，不可抗力的出現既可能使合同履行出現暫時性的客觀障礙，也可能使合同的履行發生客觀上的永久不能，這取決于不可抗力的程度以及對當事人的影響，而情勢變更則只是影響到了合同的履行，這種影響會造成對一方當事人的不公平或者無法實現通常情況下的商業目的，但是不存在暫時的客觀履行不能或永久的客觀履行不能；第三，不可抗力的后果是當不可抗力致使合同目的不能實現時，當事人有權自行而非通過法院解除合同，并且可以部分或全部免除責任，而情勢變更的后果則表現在當事人可以請求法院變更或解除合同，至于是否解除，則取決于法官的判斷。根據最高院《關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》 (法發【2009】40號)，法院在實踐中是嚴格適用情勢變更原則的。
舉個簡單例子來講，如果買賣雙方之間簽訂了貨物買賣關系并且由賣方負責運輸，但是在履行的時候，賣方港口發生了罷工事件，從而造成短期內發貨根本不可能，這就屬于不可抗力。但是，如果只是罷工事件不能妨礙賣方找其他工人進行裝卸發貨，而只是大幅度提高了成本，可能是平常運輸成本的好多倍甚至比賣方通過銷售貨物獲取的利潤還要高出很多，這就屬于情勢變更。
根據上述分析，在本案中，乙方并非依靠貸款買房，因此國家放貸政策的變化對其向甲方支付房屋價款并未造成任何影響，對于乙方來說不能以不可抗力作為拒絕履行合同的理由。那么由于政策引發的房價波動是否屬于情勢變更呢？筆者理解，國家出臺新政策導致房價發生波動的情形并不屬于情勢變更。一是因為國家早在正式出臺國發【2010】10號文之前，就已經發布相關政策，提出要打擊投機性購房需求；二是因為如果不是投機性購房的話，那么此次房價的波動并不會對乙方造成明顯不公平更不會導致不能實現合同目的。此外，如果非直接由放貸政策的變化導致買方無法從銀行貸款，那么同樣不屬于不可抗力。當然，如果沒有根本國家明文政策并未發生變化而只是銀行內部信貸流程嚴格了而造成買方無法如期或順利貸款的話，那么只要雙方在合同中對此沒有明確約定免責或屬于不可抗力的話，那么買方仍然需要向賣方承擔違約責任。
二、房屋買賣陰陽合同如何認定？
在二手房交易實踐中，買賣雙方為了少交稅費或者中介機構為了促成交易，買賣雙方往往會在中介機構的建議下，故意在提交有關部門的合同（陽合同）中做低房款（簡稱“名義房款”），而雙方另行簽訂一份陰合同，約定由買方將實際房款與名義房款之間的差額以其他名義支付給賣方，如果裝修費，基礎設施費等等。
那么雙方簽訂的陽合同與陰合同是否有效呢？根據《合同法》第52條第1款第（二）項規定：惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同無效。不過鑒于雙方簽訂合同的本意并非在于損害國家利益而是房屋交易，因此只能根據《合同法》第56條規定認定陽合同中關于價款的部分無效，而合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。在司法實踐中，陰合同通常仍被認為是雙方之間的真實意思表示從而被認定為有效，一方要求繼續履行，對方應當履行。這樣，買方很難以合同無效為理由解除合同。
目前，已經有地方法院支持了上述分析，如在深圳市中級人民法院出臺的《關于審理二手房買賣合同糾紛案件若干問題的指導意見》中，第八條就明確規定房地產買賣合同中規避國家稅收的價格條款無效。該無效部分不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。當事人以逃避稅收為由請求確認合同全部無效的，不予支持。
三、陰陽合同是否影響違約責任的承擔？
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